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剥离重资产,央企物管卡壳了

徐酒眠 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 徐酒眠

A股企业的财报发得向来紧凑,中期业绩刚披露不久,第三季度的财报就紧随而来了。10月26日收盘后,A股龙头物企招商积余(001914.SZ)也披露了2023年第三季度财报。

数据显示,截至2023年9月30日,招商积余实现营收108.56亿,同比增长18.29%。同期,录得归母净利润约5.95亿,同比增长25.92%;扣非后归母净利润约5.37亿,同比增长39.80%。基本每股收益0.5611元,同比增加25.92%。

招商积余今年的营收目标是156亿,按此计划前三季度已经完成了近70%成,其中第三季度完成了约27%。在行业普遍承压的背景下,其几项核心指标均仍保持了双位数的增长,表现的确较为可观,而多家证券的研究报告也给出了“买入”评级。

不过,与往年相比,招商积余今年前三季度的营收增速其实已经放慢了不少。同时盈利能力仍较低迷,虽然较去年同期均有所改善,但对比中期成绩单却有所退步。

此外,在重资产剥离方面,第三季度仍没有进度披露。去年招商积余迈开了轻重分离步子,分批抛售了多家重资产公司股权;但去年底披露的7家公司股权出售,至今没有新进展。招商积余的“减重”的计划,似乎在某个环节被卡住了。

盈利能力低迷

盈利能力低迷是招商积余一直被市场诟病的点。

而8月下旬中期业绩交卷后,业内普遍注意到了招商积余毛利率和净利率的突破,分别上涨到了13.30%、6.27%。不过,这个水平却没有继续维持到在第三季度,截至2023年9月30日,这两项数据分别回落到了12.66%、5.78%。

放到时间的纵轴上,招商积余今年第三季度表现也有所进步了,但要达到行业平均水平,仍需作出较大努力。

参考今年中期的数据,上市物企的毛利率均值约为25.71%,净利率均值约为8.87%。其中,14家央国资物企的平均毛利率、净利率分别约为21.13%、10.37%。

三季度报告,招商积余未披露各业务板块的盈利情况。但从过往的数据来看,收入来源单一,高度依赖物业管理收入,是影响招其盈利水平的原因之一。

今年前三季度,其物业管理业务实现营业收入103.76亿元,同比增长17.16%,占总收入的95.57%。其中,基础物业管理业务实现营业收入85.36亿元,同比增长17.80%;平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元,同比增长12.61%;专业增值服务业务实现营业收入14.52亿元,同比增长14.76%。

值得一提的是,两项增值服务作为招商积余“沃土云林”商业模式中的“云”和“林”,原本是想通过相对较高的毛利完成对基础物业管理的反哺,特别是修复住宅业态的毛利水平。但从目前的情况上看,效果相对有限,在物管服务中这两项增值服务业务的收入占比还较低。

同期,物业管理业务之外的资产管理业务实现营业收入4.58亿元,同比增长40.73%。

重资产剥离复杂

“坚持轻型化发展,积极推进轻重分离方案落地,降低重资产比例。”在招商积余年初披露的董事会工作报告中,对于2023年度经营计划,第一条就点了轻重分离。

今年要走到年底了,招商积余的重资产剥离计划似乎按下了暂停键。其上一次发布剥离重资产的公告,还是在去年12月4日,宣布正筹划出售包括深圳中航观澜等7家子公司的股权,但对交易对象、方式、价格等相关事项均尚不确定。

如今近11个月过去了,7家重资产公司剥离却迟迟没有新进展,有投资者在投资者关系平台发出了言辞犀利的质问:“轻重分离年内是否能落地?是否存欺骗投资人行为?如不存在欺骗投资人,请举例说明该项工作在过去时点的进展情况及遇到的问题,直面问题,请勿敷衍式回答,谢谢!”

“公司在向轻资产转型的过程中,重资产剥离是重要的专项工作。公司一直努力创造条件推动重资产剥离,已实现首期剥离方案落地,并将持续梳理和择机处置剩余重资产”,9月26日,招商积余董秘对此问题回复称,“由于市场情况、处置难度、交易成本等因素,重资产剥离情况较为复杂,相关工作推进需要一定时间且存在不确定性。”

根据此前中期报告披露,截至2023年6月30日,招商积余手里还有21项投资性房地产,评估面积约64.26万平方米,账面净值约56.10亿元。招商积余具体还有多少重资产需要剥离,犹未可知。不过可以肯定的是,其重资产分离之路卡在了瓶口。



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