【安信固收 | 专题】房贷政策、实际执行与LPR对房贷利率影响
摘要
■1998年以来，房贷利率定价规则6次调整。1998年中国个人住房贷款建立之初，利率执行“减档优惠”，即期限5-10年执行3-5年法定贷款利率，此后经历6次调整。1999年为刺激住房消费，房贷利率在减档优惠的基础上再打9折；2003年为抑制房地产投资过热，二套利率由减档优惠9折调整为同档贷款利率；2005年为抑制房价过快上涨，首套利率由减档9折调整为不低于同档基准利率9折；2007年调控再加码，首、二套利率下限均上调为基准1.1倍；2008年刺激房地产，首、二套利率下限下调至基准7折；2010年政策转向收紧，“新国十条”上调二套利率下限至基准1.1倍。2014年930-2016年3月的4次全国性金融政策调整中，均未明确调整贷款利率下限。故LPR政策调整前首、二套房利率政策下限分别为基准利率7折、1.1倍。
■现行房贷利率确定机制为央行规定利率下限，银行根据房地产调控形势确定执行利率。从首套房来看，2014年以来，无论是在调控放松还是收紧期，银行执行利率均高于政策下限。从二套房来看，调控放松期执行利率贴近政策下限，收紧期高于政策下限。当前全国首、二套平均贷款利率为5.44%、5.76%，相当于基准利率上浮11%、18%。我们观测的34个样本城市，首套主流利率在基准利率1.1-1.15倍之间，仅有上海低于基准利率，厦门、重庆、扬州与基准持平；二套主流利率在基准利率1.1-1.2倍之间，其中杭州最低，平均为基准利率1.11倍。
■房贷利率换“锚”，对房地产市场影响偏中性。2019年8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，房贷利率由基准利率倍数改为LPR加点的形式，首、二套房贷利率分别为LPR、LPR+60bp，按照8月LPR计算为4.85%、5.45%。由于只有上海等极少数城市首套房利率有折扣，大多数城市首套房利率均按基准或基准上浮5%-20%执行（4.9%-5.88%），二套房贷利率下限为基准利率上浮10%（5.39%），因此改革后的房贷利率与改革前相比变动不大。
■风险提示：房地产调控力度超预期；经济下行超预期等
正文
1中国房贷利率定价规则历史变迁
1998年以来，房贷利率定价规则6次调整。中国个人住房贷款1998年5月通过央行颁布的《个人住房贷款管理办法》建立，制度建立之初利率执行“减档优惠”，即期限5-10年执行3-5年法定贷款利率，10年以上在3-5年基础上浮不超5%，此后经历6次调整。
（1）1999年第一次调整，背景是为刺激住房消费，房贷利率在减档优惠的基础上再打9折。
（2）2003年第二次调整，背景是房地产投资过热，二套房利率上调为同档次贷款利率，差别化信贷调控开启。
（3）2005年第三次调整，背景是房地产成交量价过快上涨，首套利率由减档9折调整为不低于同档基准利率9折。
（4）2007年第四次调整，背景房地产市场过热势头未消退，调控再加码，首、二套利率下限均上调为基准利率1.1倍，2007年10月至2008年9月也是2000年以来房贷利率下限最高的时期。
（5）2008年第五次调整，背景是为应对国际金融危机，房地产刺激开始，10月央行发布通知，首、二套利率下限均下调至基准利率7折，其中首套7折下限在此后的调控中未做调整。
（6）2010年第六次调整，背景是调控转向收紧，“新国十条”上调二套利率下限至基准利率1.1倍，此后未做调整。
2014年930-2016年3月的四次全国性金融政策调整中，均未调整贷款利率下限。2014年9月30日央行和银监会颁布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房利率下限为基准利率7折；2015年3月30日央行、住建部和银监会颁布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、以及2016年2月央行、银监会颁布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，均提出“具体利率水平根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。
2当前房贷利率执行情况
当前首套、二套房贷利率下限为基准利率7折、1.1倍，实际执行中，银行根据房地产调控形势适当上浮。
从首套房来看，2014年以来，无论是在调控放松还是收紧期，银行实际执行利率均高于政策下限。如2014年930-2016年930放松期中，全国首套房贷利率平均为基准利率0.95倍，最低为0.91倍，比房贷利率下限平均高144bp；2016年930至今的调控收紧期中，首套房贷利率平均为基准1.07倍，最高为1.17倍，平均比房贷利率下限高181bp。
从二套房来看，调控放松期实际执行利率贴近政策下限，调控收紧期明显高于政策下限。2014年930-2016年930期间，全国二套房贷利率平均为基准利率1.12倍，最低为1.10倍，平均只比房贷利率下限高9bp；2016年930至今，平均为基准利率1.17倍，最高为1.24倍，平均比房贷利率下限高33bp。
目前全国平均首、二套利率为基准利率上浮11%、18%。2018年11月以来，伴随房地产调控边际放松，连续上行24个月的房贷利率一度进入下行区间，全国首套房贷利率由18年10月的5.71%下行至19年5月的5.42%，下行29bp;二套房贷利率由18年10月的6.07%下行至19年5月的5.74%，下行33bp。5月以来，随着“宽货币+紧地产”的调控思路更加明确，房贷利率止跌反弹，7月全国平均首套贷款利率5.44%，相比5月上行2bp,相当于基准利率上浮11%；二套平均贷款利率5.76%，相比5月上行2bp，相当于基准上浮18%。
分城市来看，首套主流利率在基准利率1.1-1.15之间，二套主流利率在基准利率1.1-1.2之间。我们获取了34个样本城市首套最低房贷利率情况，其中仅有上海低于基准利率，厦门、重庆、扬州与基准持平，其余均高于基准利率。其中昆明、沈阳、天津、乌鲁木齐4城为基准上浮5%，杭州、北京等9城为基准上浮10%，成都、长春、长沙10城为基准上浮15%，哈尔滨、合肥等6城上浮幅度达到20%。此外，7个样本城市二套房贷利率显示，上海和杭州二套房利率最低，均为基准上浮11%，深圳、广州为基准上浮13%左右，长沙、北京、南京最高，为基准上浮19%-20%。
3房贷利率换“锚 ”对房地产市场的影响
2019年8月25日央行对LPR机制下房贷利率确定办法进行明确。8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，要求房贷利率下限由基准利率倍数改为LPR加点确定，其中首套房贷利率不低于相应期限LPR，二套房利率不低于相应期限LPR+60基点；执行利率则根据全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。
房贷利率换“锚”，对房地产市场影响偏中性。政策调整前，首、二套房贷在实际执行中的利率最低值为基准利率0.92倍、1.1倍，按照5年以上贷款基准利率计算为4.51%、5.39%；LPR机制下，首、二套房贷利率分别为LPR、LPR+60bp，按照8月LPR计算为4.85%、5.45%，但只有上海等极少数城市首套房利率有折扣，大多数城市首套房利率均按基准或基准上浮5%-20%执行，因此改革后的房贷利率与改革前相比变动不大。
极少数执行利率低于利率下限的城市，短期有小幅抬升的压力，但若后期LPR下行，利率下限对执行利率的限制将弱化。我们观测的34个样本城市中，首套房贷执行利率（最低）仅有上海（基准92折，4.51%）比8月LPR（4.85%）低34bp，二套房贷执行利率（最低）有杭州、上海等（基准1.1倍，5.39%）比8月LPR+60bp（5.45%）小幅低6bp，对这些城市而言，短期利率将小幅抬升，但由于当前利率已是市场均衡的结果，如果后续LPR下行，利率会向均衡水平回落。
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