细数二轮土拍的5个特征
摘要
截至2021年10月21日，除郑州、宁波外，20城均已完成第二批集中供地。二轮土拍有哪些特征？较首轮土拍有哪些变化？
■特征一：集中改规则。截至目前，除较早完成二轮土拍的厦门、长春规则变动不大外，其余城市均修改了二轮土拍规则。1）拿地前：深圳、武汉等地新增限马甲、加强资金来源审核的规定；上调保证金比例，杭州上调至30%、武汉部分地块上调至50%；下调地块最高限价，深圳、合肥等最高溢价率下调至15%，京沪部分地块溢价率限制在10%以下。2）拿地中：宁波、济南等城市取消竞配建环节，长沙、重庆等城市将土地获取方式修改为“竞自持/配建+摇号”，福州、天津等地价触顶后直接摇号，青岛、武汉等城市则修改为竞品质。3）拿地后，广州、南京、杭州等城市加强了销售管控。
■特征二：多城频繁撤销地块出让，流拍率明显提升。20城土拍撤销率23.8%、流拍率10.2%，明显高于首轮的3%、2.7%，综合流拍和撤销的广义流拍率上升至31.6%，首轮土拍仅5.7%。北京、沈阳等城市过半地块撤销出让，广州流拍率达52.1%，长沙、长春等流拍率超10%。
■特征三：凉意明显，溢价率大幅走低。受规则调整、开发商拿地谨慎等原因，平均土拍溢价率由首轮的15.3%大幅下降至二轮的3.9%。热度最高的城市厦门平均溢价率23.6%，其次为深圳、福州，平均溢价率为12.1%、10.9%。其余17城中，一线溢价率受土拍规则限制普遍较低，北上广分别为4.3%、3.5%、1.5%；二线城市中，首轮土拍热度较高的杭州、南京溢价率降至5%以下，长沙全部地块底价成交，青岛、长春、济南、重庆、武汉超9成地块底价成交，溢价率大幅走低。
■特征四：主流房企参与度普遍下降，城市布局更加谨慎。TOP100房企二轮土拍拿地金额共2972.6亿，占总成交额的48.9%，明显低于首轮的69.4%。主流房企在北广深锡等热点城市的参与度明显下降，拿地金额占城市总成交金额的比重由首轮的70%以上下降至50%左右。对于其他二线城市的选择上则更加慎重，部分城市参与度明显较低，重庆TOP100房企拿地金额占比仅8.3%。TOP100房企在拿地城市数量上也明显减少，除积极拿地的中海、保利等布局城市较多外，其余房企明显谨慎，碧桂园、绿地、招商蛇口等房企仅在1-2个城市拿地。
■特征五：国企拿地意愿相对强于民企。TOP100国企二轮土拍平均拿地金额为112.4亿，占TOP100拿地金额的比重由首轮的52.5%上升至78.5%，平均拿地金额为112.4亿，较首轮的164.1亿下降31.5%，其中中海拿地积极，全口径拿地金额超600亿，首轮拿地较少的华发、金隅二轮拿地均在百亿左右。样本民企拿地金额共677.3亿，占比为21.5%，明显低于首轮的47.5%；平均每家拿地金额为28.2亿，较首轮的94.6亿大幅下降70.2%，其中龙湖拿地意愿较强，拿地金额约230亿，首轮土拍较为积极的融信、龙光等房企截至目前未见在二轮集中土拍拿地。
■风险提示：资料搜集不全面、土拍政策调整超预期等。
正文
截至2021年10月21日，22个试点城市中除郑州、宁波外，均已完成第二批集中供地。二轮土拍有哪些特征？相较于首轮土拍有哪些变化？本文将一一进行梳理。
1特征一：集中改规则
首轮土拍规则一城一策，部分城市规则的设置与集中供地政策初衷不符。8月10日，据21世纪经济报道，自然资源部对二轮土拍就竞拍人资格、资金来源、溢价率等方面作出了修改指导意见。随后试点城市集中延迟二轮土拍时间修改规则，截至目前，除较早进行二轮土拍的厦门、长春规则变动不大外，其余城市均修改了二轮土拍规则。
拿地前，多个城市限马甲、加强资金来源审核、提高保证金比例、下调地块最高限价。1）严格限马甲、加强竞买人资金来源审核。深圳、北京、武汉、郑州、宁波等城市均明确要求限马甲、严格审核购地资金来源，同一房企只能进行一次交易申请，竞买人需签订资金来源承诺书并提交资金审计报告，不得将股东违规借贷、上下游关联方借款及金融机构借款等资金作为土地款，违规则面临一定年限的市场禁入处罚。2）上调保证金比例。北上广深、郑州、宁波等城市仍保持首轮土拍保证金比例，杭州取消5000万预付保证金制度、保证金比例全部上调至30%，武汉将部分地块保证金比例上调至50%。3）下调地块最高限价。二轮土拍中，除厦门、长春外，其余20城均下调土地最高限价，深圳、南京、合肥、福州、宁波等城市最高溢价率由首轮的30%-50%下调至15%，武汉、重庆取消价高者得规则，土地溢价率限制在15%以内，北上广溢价率管控更加严格，部分地块溢价率限制在10%以下。
拿地中，除上海、苏州延续一次性书面报价规则，长春、厦门延续竞配建外，其余城市均调整了土地获取方式。1）多个城市取消竞自持、竞配建等规则。首轮土拍中竞自持、竞配建规则较普遍，二轮土拍中宁波、济南、青岛等城市明确取消了竞自持、竞配建，深圳、广州等地虽仍保留竞自持、竞配建环节，但均设置了最高比例（多数为40%），触顶后转为摇号或一次性书面报价等，不再为价高者得。2）部分城市将土地获取方式修改为摇号。深圳、广州、长沙等城市将土地最终获取方式修改为“竞自持/配建+摇号”，郑州、福州、天津等城市地价达到上限后直接摇号，北京昌平地块新增摇号规则。3）部分城市土地获取方式修改为竞品质。青岛、武汉、合肥等城市将土拍规则修改为“竞品质”，地价达到上限后转入竞高品质商品住宅建设方案，其中合肥规定若建设方案评分一致则以摇号确定最终竞得人。武汉土拍规则较为复杂，为竞一次性付款+竞现房销售建筑面积+竞房屋全装修建筑面积比例+竞评比建筑品质，若地价达到上限价，则转入竞一次性付款阶段，竞拍上限为1个月内全额付清土地款，触发后转入竞现房销售建筑面积阶段，达到上限100%后转入竞全装修面积比例阶段，达到100%后进入竞评比建筑品质阶段。
拿地后，广州、南京、杭州等城市加强了销售管控。杭州竞品质地块、宁波部分地块要求现房销售，广州规定海珠、黄埔、南沙地块首套房客户购买占比需为50%，南京则限制新建住宅不得在6个月内上市。
2特征二：多城频繁撤销地块出让，流拍率明显提升
二轮土拍热度明显下降，流拍、因报名人数不足等原因撤销出让的地块数量明显增加。截至2021年10月21日，除郑州、宁波外的20个试点城市二轮土拍共推地909宗[1]，撤销出让216宗，撤销率（撤销出让宗数/推地总宗数）达23.8%，较首轮土拍的3%上升了20.7%；成交622宗，流拍71宗，流拍率（流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)）为10.2%，较首轮的2.7%上升了7.5%。考虑流拍和撤销地块后，二轮土拍广义流拍率（(流拍宗数+撤销出让宗数)/推地总宗数）达31.6%，明显高于首轮土拍的5.7%。
除首个进行二轮土拍的厦门地块全部成交外，其余城市均存在地块流拍或撤销的情况。北京、沈阳、杭州、合肥、长沙过半地块因报名人数不足等原因中止出让，福州、济南、南京、成都地块撤销率也超过20%；广州48宗地中仅成交23宗、流拍25宗，流拍率达52.1%，长春、长沙、重庆、沈阳、福州地块流拍率均在10%以上。考虑流拍和撤销地块，长沙、北京、沈阳、广州、杭州、合肥广义流拍率均超过50%。
撤销和流拍的地块多存在限制条件较多、地块位置较偏或起拍价偏高等特征。如杭州二轮土拍中共有17块土地中止出让，其中有10块为竞品质地块，要求现房销售，并严格限制售价和装修；上海取消出让的7块地均位于松江、崇明等地区，地块位置相对较偏。
3特征三：凉意明显，溢价率大幅走低
受规则调整、开发商拿地趋于谨慎等原因，二轮土拍平均溢价率明显下降。截至10月21日，20城二轮土拍成交金额共计6078.7亿，平均溢价率为4.5%，明显低于首轮土拍的15.3%。20个城市溢价率均有所下降，其中重庆降幅最大，由首轮土拍的43.8%降至0.02%，28宗地中有27宗底价成交，杭州、合肥溢价率降幅也在20%以上。土拍溢价率集体下降，原因之一为拿地规则的调整，多个城市将土地溢价率限制在15%内，但平均溢价率仅4.5%，更多体现了开发商拿地态度趋于谨慎。
20城中厦门、深圳、福州土拍热度相对较高。二轮土拍中热度最高的城市是厦门，主要原因为进行时间较早（6月10日），市场仍保有首轮土拍的热情，平均溢价率为23.6%，为二轮土拍最高。11宗地均采用“限地价+竞配建”的方式出让，溢价率最高限制为50%，无地块触发竞配建，多数地块溢价率在10%-30%之间，集美地块溢价率最高，为40.2%。除厦门“借东风”外，深圳、福州二轮土拍溢价率相对较高。深圳二轮土拍规则为“限房价+限地价（溢价率15%）+竞配建出售型安居商品房（配建比例40%）/直接摇号+摇号”，22宗地平均溢价率为12.1%，有17宗达到地价上限，其中16宗进入竞配建环节，平均配建比例为15.3%，宝安沙井地块配建比例最高，为21.9%，由深圳特区建发竞得，另有1宗地达到2.4亿限价后直接进入摇号阶段。福州二轮土拍规则为“限房价+限地价（15%）+摇号”，平均溢价率为10.9%，16宗地中有10宗达到地价上限并进入摇号阶段。
其余17城溢价率均明显走低。北京、上海、广州溢价率分别为4.3%、3.5%、1.5%，较首轮土拍分别下降3%、2.4%、13.1%。一线城市土拍溢价率限制严格，北京要求土拍整体溢价率不得超过10%，海淀区两宗触发报品质环节的地块溢价率限制在6%，其余地块溢价率也均在15%以下，上海地块溢价率均限制在9%以内。其余二线城市二轮土拍相对较冷，长沙全部地块底价成交，青岛、长春、济南、重庆、武汉超9成地块底价成交，首轮土拍热度较高的杭州、南京、合肥溢价率也下降至5%以下。
4特征四：主流房企参与度普遍下降，城市布局更加谨慎
TOP100房企二轮土拍参与度明显下降。截至10月21日，TOP100房企共在20城拿地199宗，占总成交数的32%，较首轮土拍的43.4%下降11.4%；拿地金额共2972.6亿，占总成交额的48.9%，明显低于首轮土拍的69.4%。
TOP100在20城的土拍中参与度均明显下降，城市选择上更加谨慎。TOP100房企在北广深、无锡等热点城市二轮土拍的参与度均明显下降，拿地金额占城市总成交金额的比重由首轮的70%以上下降至50%左右，其中无锡、深圳降幅超30%。上海由于土拍限制条件较为严格，TOP100房企拿地金额占比仅40.8%，明显低于首轮土拍的76.4%，其余地块多数被上海本地企业竞得。而对于其他二线城市，主流房企更加慎重，部分城市参与度明显较低，重庆首轮土拍中TOP100房企拿地金额占比达83.1%，而二轮土拍下降至仅8.3%，28宗地中仅2宗被中海5.7亿底价竞得、1宗被中国铁建7.8亿底价竞得，其余多数被重庆本地企业收入囊中。
TOP100房企区域布局谨慎，多家房企二轮土拍仅在1-2个城市拿地。二轮土拍中房企区域选择更加慎重，除积极拿地的中海、保利、龙湖、绿城、中国铁建布局城市较多外，其余房企拿地城市明显减少。如万科首轮土拍布局16个城市，平均溢价率为15%，二轮仅参与了青岛、长春2城的6宗地，溢价率为2.1%；建发首轮土拍除深耕大本营福建外，还积极向广州、北京、合肥等城市布局，平均溢价率为24.3%，但二轮土拍则回归厦门，未参与其他城市拿地，碧桂园、绿地、新城、旭辉、招商蛇口等房企仅在1-2个城市拿地。
5特征五：国企拿地意愿相对强于民企
TOP100房企中国企、民企拿地意愿均有所下降，但国企相对强于民企。截至10月21日，共46家TOP100房企参与二轮土拍，其中国企22家、民企24家，分别较首轮减少6家、20家，民企二轮土拍参与意愿明显下降。样本国企全口径拿地金额共2472.4亿，占TOP100拿地金额的比重由首轮的52.5%大幅上升至78.5%；平均拿地金额为112.4亿，较首轮的164.1亿下降31.5%；平均溢价率为6.5%，较首轮下降7.4%，中海拿地积极，全口径成交金额超600亿，中国铁建、保利、绿城拿地金额也均在百亿以上，首轮拿地较少的华发、金隅二轮拿地均在百亿左右。样本民企拿地金额共677.3亿，占比为21.5%，明显低于首轮的47.5%；平均每家拿地金额为28.2亿，较首轮的94.6亿大幅下降70.2%，平均溢价率为3.3%，较首轮明显下降13.4%，其中龙湖拿地意愿较强，拿地金额约230亿，其余民营房企拿地金额多数在50亿以下，首轮土拍较为积极的融信、龙光等房企截至目前未见在二轮集中土拍拿地。国企平均拿地金额、溢价率均明显高于民企，拿地意愿更强。
[1]样本不包括工业用地、科研医疗用地、征收安置房、租赁住宅类用地，下同。
*感谢实习生孙雨晨对本文的贡献。
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