查看原文
其他

退房第一枪打响,购房者真的赢了吗?

凯风君 国民经略 2019-03-30

文|凯风     

 

每一次楼市调整,都是矛盾爆发之时。

 

近日,武汉下发通知:对明显不合理的精装修房,要支持购房者解约。


对于79个涉稳楼盘项目,凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续,而且不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。

这其中,有两个关键之处。一是出现了“涉稳”字眼,这意味着楼市维权已经纳入维稳范畴。前不久,杭州萧山区某街道成立房地产维稳小组,可谓如出一辙。

 

二是退房从此不再是传说。去年武汉等地爆发退房维权浪潮,至今算有了结果。相比于以往降价退房备受舆论嘲讽不同,这一次以精装修和双合同作为突破口,占据法律和道德优势,反而得到广泛支持。


唯一的疑问是,如果房价开始反弹,业主们还会愿意退房吗?如果只是退装修,还能得到如此之多的支持声吗?这背后,到底谁是赢家?

 

01

退房背后的玄机

 

每一轮楼市下行周期,都少不了维权,而维权背后,无不是因为房价下行所致。但摆在台面上的理由不同,结果就有天壤之别。

 

以往的降价维权,诉诸的是“购房者的钱不是大风刮来的”、“谁的钱不是血汗钱”之类博取同情的因素。但这些理由既无法律依据也无道德优势,既然上了买房这条船,就必须承受滔天巨浪,博取同情为哪般?

 

这一次摆在台面上的则是质量维权,装修货不对板,这种维权可谓天经地义,能得到各个层面的认可和支持,似乎也是理所当然之事。何况,业主要的并非退房,而是退所谓的精装修。

 

但事情从来就不是如此简单。

 

这背后的玄机在于,精装修之所以会出问题,而且覆盖面如此之广,倒不是开发商全都有意偷工减料,而是在限价和双合同约束之下,在装修合同和装修质量上玩动作,就是不约而同的选择。


举个例子,一套市场价350万的房子,按照限价政策限制,网签合同只能签到250万,另外100万价差怎么办?

 

开发商显然不会做善事,这100万价差要么变成摇号购房的套利游戏,要么转换成了茶水费,要么就以双合同作为最终解决方案。



250万是网签合同,100万是装修合同,开发商没有多赚一分钱,只是将合同拆解成了两份,购房者虽然首付成本高了点,但只要房价持续上行,快速上车显然是第一要务。

 

于是,双合同的潜规则,就为各方所默许,你知我知大家知,你好我好大家好。毕竟,谁都明白,装修合同,只是掩盖限价价差的门面。

 

然而, 房价一旦下行,所有问题都将涌现出来。

 

02  

当房价开始下行

 

双合同从来都是把双刃剑。

 

在楼市上行期,它是各方默认的潜规则。然而,一旦进入楼市下行期,双合同就会成为维权显而易见的靶子。

 

以装修合同为例,250万的网签合同叠加100万的装修合同,满足了350万的市场价。但谁都知道,即使再顶尖的精装修,也做不到100万的水准,遑论还有众多开发商偷工减料?

 

在楼市上行期,只要房价能够持续上涨,这些都是无关重要的小节。然而,楼市下行,矛盾全都出来了。


既然已经失去房价继续上行的预期,甚至不久之前接盘的房子在楼市高位站了岗,那么一切都不能再容忍。而双合同和装修,是再好不过的突破口。

 

就理论而言,双合同本身就是违规的,而装修合同货不对板更是违反契约。即使所有维权都是因为楼市调整和房价下行而起,但出现在台面上的理由一定不能是降价,而是更占据道德和法律优势的质量问题。

 

所以,早在几个月前,广州等地就试图率先放宽限价,试图以此缓解双合同,为可能出现的维权潮拆雷

 

但是,在这一轮楼市周期,双合同可谓是一二线城市的标配,价格高企的装修合同更是屡见不鲜。


到了最后关头才想到拆雷,显然为时已晚。

 

03

谁是赢家?

 

在《一降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者》一文,凯风君曾分析过退房维权泛滥的四点因素:

 

1、房价“只涨不跌”的信念,让他们不愿相信下跌的现实。

2、掏尽六个钱包的痛苦,让他们忍受不了财产贬值;

3、“大闹大解决”的思维,给了他们现实的勇气;

4、房价不能跌的“隐性担保”,为所有人提供了强大的底气。

 

如今,这四点理由之上,又可以加上一条:双合同,提供了再明显不过的靶子。

 

谁都明白,限价之下,网签价本身就不正常,新房网签价低于二手房市场价几十万乃至几百万,一二手房价格倒挂,而价格畸高的精装修,正是为弥补这一价差创设而出,让整体价格更符合当时市场的真实行情。

 

显然,装修款并非单纯的装修款,只是双合同本身的装饰门面,让一起看起来更加合规而已。


如今时过境迁,当楼市下行压力不断加大,很少有人再去在意当初的问题从何而来,反正是精装修货不对板,反正是双合同埋下陷阱,那么无论退房还是退装修,就是理所当然。


事情就是如此滑稽、如此诡异,如此荒诞。


一开始,地方政府貌似是赢家,以为限价控制住了数字上的房价。


接着,开发商貌似也成了赢家,毕竟双合同让房子一分不少的卖了出去。


如今,购房者似乎成了赢家,房价要是跌了就退房,房价要是稳住了,就退装修,反正都不会亏。


要不说,风云轮流转,出来混都要还的。


至于地方反正甩了锅,但限价和双合同导致的乱象,谁又该为此埋单?那些双合同泛滥的城市,该如何承受汹涌而至的装修维权诉求呢?


-END-

扫码关注“凯风聊楼市”

城市分析,楼市解读

一对一咨询,不限次数

『索引』2019楼市往哪走?看这篇分析就够了

广州、南京、济南、西安,都出招了

李嘉诚的楼市警告,你真的看懂了?

人口警报全面拉响,出生率创40年新低

一降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者?

这一轮楼市调整,房价究竟跌了多少?

文章已于修改

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存