漏洞百出的房地产：从现房销售到油烟机，我们都在误解。︱刘德科楼市讲义41-45

文︱刘德科

我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第四十一讲

何时才能实施现房销售？

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现房销售和期房销售哪个制度好？废话，当然是现房销售好啊。好东西我们就应该立刻实施啊。央行就是这么想的，已经呼吁了十几年了，但这事不归央行管。现房销售对央行有利，房地产贷款就不会有坏账。

一些城市，尝试过现房销售，但基本上都宣告失败。为什么会失败？现房销售会增加成本，要么导致房价变高，要么房产品只能降低标准。好制度，在不恰当的时机，未必有好结果。

我们一开始实施的就是期房制度，所以如果要强行变成现房制度，代价会很大。但我们终究还是会迎来现房销售，等城市化高峰期过去，楼市不再热，市场会自发形成现房销售。或者，楼市低迷好几年，很多楼盘到交付时，仍然有大量房子没卖掉，那就变成现房了。现房销售，靠市场，而不是靠市长。

第四十二讲

中国的房价收入比真的太高了吗？

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很多人会这么感慨，这得不吃不喝多少年才能买得起房子啊。这个感慨背后，便是房价收入比。确实，中国城市的房价收入比实在是太高了。Numbeo 的 2020 年全球 80 城房价收入比排行榜，前三名依次是香港、深圳和北京，都要不吃不喝四十几年才能买得起房。

中国有问题吗？整个中国的平均房价收入比，是没有大问题的。用国家统计局的数据来推算，中国的平均房价收入比差不多是 9.0，比美国略低。

至于中国头部城市的房价收入比太高，那是因为中国人口基数实在太大，高净值人群实在太多，而头部城市又太少。以深圳为例，它早就不是深圳人的深圳，而是全中国高净值人群的深圳。所以，在算深圳的房价收入比时，分母不能是深圳人，而该是全中国想去深圳买房的高净值人群。对于他们来说，深圳的商品房价格就是合理的。中国其他头部城市，也是这个逻辑。

第四十三讲

房价统计为何不科学？

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房价太敏感了，所以每座城市的房价到底是多少，官方不会公布。虽然不公布，但统计工作还是在做的。

那么问题来了，如果统计数据不科学，就会影响很多判断与决策。比如，中国是当今世界极其少数坚持使用平均房价统计法的国家。稍谙统计常识的人都懂两者的区别。

以一个 30 人的班级为例，假设这个班里有马云这样的人，那么这个班的平均财富肯定超过 100 亿。100 亿这个平均数，当然无法说明这个班大多数人的真实财富状况。如果以中位数来统计，这个班的中位数绝对不会是 100 亿，而更可能是正常城市家庭财富。至于马云的财富究竟是多少亿，根本不会影响中位数值。

同理，一个豪宅项目开盘，很可能会影响一座城市的平均房价。这种不科学的数据，很不利于楼市调控。所以，我们期待中国能尽早使用中位数来统计房价，而不是平均数。

第四十四讲

入住之后你就知道地下室是「鸡肋」

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以前听绿城创始人宋卫平先生说过，好的别墅产品，其实不应该做地下室。哪怕做了采光天井，哪怕做了下沉式庭院带来一整面的采光，地下室仍然是「鸡肋空间」。你怀着巨大的热情把地下室做成了影音室、茶室、瑜伽房或书房，但等你住进去之后就会发现，其实你几乎不太会去用，因为采光通风条件实在太差了。

另外，地下室不可避免会潮湿，特别是在南方城市，你用抽湿机一天差不多能抽出一桶水。地下室的墙体不可避免地就会发霉。

虽说地下室是赠送给你的，但其实你付的房价也因此变贵了。你觉得只多花了一些钱，就得到了很大的地下室空间，还觉得自己占了便宜。但其实真正高级的别墅产品，是不做地下室的，那种别墅户型面积都特别大，所以跟我们大多数人是没有关系的。总之，地下室是「鸡肋空间」，买房的时候最好抵制一下地下室的诱惑。

第四十五讲

好房子就该用国产油烟机

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每次去看样板房，我们都会忍不住去看一下，油烟机是国货还是洋品牌。洋品牌油烟机的吸力太弱了，根本对付不了中式烹饪的油烟，他们也懒得去针对中国市场进行技术提升。

其实很多房企都知道这一点，但为什么还是喜欢用洋品牌油烟机？因为，只要一用国产油烟机，就会被购房者嫌弃，嫌楼盘档次不够。更离奇的是，政府部门在给楼盘定价时，如果房企用的是国产油烟机，价格就批不高；这样一来，开发商就更不会用国产油烟机了。国产油烟机明明更好用，但是购房者嫌弃没档次，绝大部分开发商也只能顺应购房者；真正入住之后，购房者又得自己掏钱把洋品牌油烟机换成国产的。这就是「油烟机困境」。

我们对是不是「崇洋媚外」不感兴趣，我们只关心是否真正尊重用户需求。我们也不知道，这样的困境，还需要多少年才能改变。

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧