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策论丨胡启新:假设北京楼市崩盘,推演官方救市方略

胡启新 新三届 2021-04-24

      

作者名片

        胡启新,1982年毕业于中国人民大学贸易系商业经济专业,百战商场、职场,投资界资深人士,现居北京。

 

原题

衙门法力无边?力有不逮?

试分析北京楼市崩盘场景下的衙门救市


 

这篇文章专为与校友商榷而作,分析楼市崩盘时衙门的作为和效果。该校友认为衙门有险必救,出手必胜。我不认可,帮他做沙盘推演。因相对熟悉北京情况,所以以北京楼市为沙盘场景。

 

假设:2018-2020年悲催的某一天,北京楼价当年累计降幅达到了35%,楼主弃楼拒交月供比例超过3%,银行如坐针毡。中产阶级悲情鼎沸,北京街头、餐馆席间不断有人怒骂,最高层的中产亲友不堪忍受滋扰上峰。


如果降幅没那么大,或者大家安之若素,才不会有人管。你资产降值关我毛事?


 

以上这些出现了,中南海不开个紧急会议说不过去。


以难易程度排列,可采取的手段有:


1. 宣布5年内不征收房地产税。

2. 立即冻结楼价。

3. 立即停止楼市交易。

4. 宣布北京衙门一年内大量买楼,全面发展租房经济。

5. 解除北京楼市交易限制。

 

第一条最容易做,反正过去没有说过何时开始,施行细则也是传说。否决一个没开始的东西容易,但效果不大,楼价江河之下时,不足以让它转正。毕竟房产税不是直接原因。


第二条没什么用。一房一价,难定标准价。买卖双方谈好了,墙上多钉个钉子也可以算作房损,降价10万。买卖双方可以另定协议由卖家返还相当款项。这条措施反而提醒双方未来有更严措施,督促买卖加快进行。结果是,楼价表面稳住,真实价格继续下行。


第三条最有意思,意思太多。回避这条限令可用多种方法,比如虽然不可过户,但可以定长租100年。



一旦停止交易,会对股市、银行、债市、理财产生毁灭性的打击。


1. 唐朝回到《盐铁论》时代,人民币国际化立刻泡汤。一代一路半身不遂。


2. 开发商、钢铁、水泥、建材、玻璃……企业股价秒降。房子不能卖了,上述企业失去全部和部分价值。


3. 既然楼市交易停了,众多贷款者至少开发商无力还贷,或者有了借口不还贷,银行的日子怎么过?


楼市交易一停,法院、银行拍卖停不停?


所有在银行和其他金融非金融机构的房产抵押全部需要更换、补充质押品或立即还贷款,这折腾比次贷危机大多了。包括正在读这篇文章的个人按揭贷款者,你以房产抵押贷了三百万,下礼拜一以前能还吗?


4. 很多债券、理财产品应用于房地产开发,交易停了,资金流必断,债券、理财必定违约。那动静可就大了。理财多半是家里女人办的,理财归零,温婉如林黛玉也会变成孙二娘。


说了半天,第三条实行起来比楼价陡降还可怕。别想了。



第四条会有效果,但很快就失效。就算北京有那么多钱,衙门买楼,大家都去租房了,还是没人买楼支撑楼价呀。


第五条做起来有点自打脸的含义。


如果只开放北京楼市交易限制,其他城市的钱涌过来,北京一时闹猛,其他城市死得快,全国楼市全入冰洞,一定更坏。只照顾北京一家,不能不考虑政治因素。得罪了各地诸侯,还要小心日后政令不出中南海。


如果全国的楼市全都解除限制,进北京楼市的钱不解渴怎么办?


还有狼来了的小把戏已经玩过N次,这次失灵可咋办?


最重要的是:地主还有余粮吗?最近买楼贷款一直很难,市面上钱不够喽。


中国私人的债务率已经达到大约60%的高水平。身上不多的余钱还能投入多少买楼?


北京人大都有两到三套房,没有刚需,顶多是改善型换房。外地人因原罪正在被驱赶,买不买房有点犹豫。


最近羊币高高勃起,大大抑制了中国出口。但还是挡不住美中重启贸易战的节奏,实业多年被房地产挤压就剩一口气了,贸易战一来,有多少实业撑不住要倒闭?


购房者如果失业交不上房贷,楼价还是要掉。

 

特别是,解除北京购楼限制的方案在中南海里八成不会被提起。怎么交代从……以来的……英明决断?万一有人借此提出要换司机肿么办?



比较可能的是三大决策:


1. 采用技术性拖延措施。


——增加购楼申请步骤为10个,每一步耗你半个月。


——令中介机构工作速度降低90%。至于中介机构能不能活,那是他们自己的事。


2. 免去一切税费,或者干脆补贴购楼者。


对符合标准的衙门补贴部分利息和房款。一切奖励以购楼券代替现金。钱不够,增加赤字。先过了眼下这关再说。等于全民交税力挺楼价。


3. 既然钱不够,就多方搂钱、减员增效。


——共和国长子多缴利润。


——裁减、合并机构。国税地税合一?减少事业单位经费?


——减少人民勤务员。辅警、临时工也裁掉一些。


——减少公共服务。减少公交线路和车辆、大街少扫几次、减少对医院补贴、合并中小学。

 

就这么挨挨蹭蹭,看情况印点票子,尽量别让人联想到津巴布韦(归为敏感词)。让楼价在保护下徐徐下降,熬几年北京楼价降到每平米3万估计就稳住了。实在不行,降到8000总可以了吧。

 


延伸阅读


风雨飘摇的2018经济

 

 

2018年还没开始,特朗普就设立了三大路障:加息、缩表和减税。


 

先看美国加息影响


中国的利率铁定要跟着上调。


不跟?羊币持有者就换米刀出境,对应70万亿羊币储蓄(等于12万亿米刀),现有3万亿外储恐怕不够换的。


结果是:


1. 羊币贬值得稀里哗啦,1:7打不住吧?进口石油天然气、金属原料铁矿石、粮食大豆价格腾贵,国内PPI、CPI赛着向上蹦高,维稳没门。


2. 外储低于3万亿就进入危险区,低于2.5万亿你试试?中南海里的水会开锅。


3. 羊币贬值利好于出口和经济发展。

 

虽有第三条利好,但前两条万不可承受。利率只能上调。结果是:


1. 高利率使所有行业成本上升,经济增速受损。2017的增长有部分是补库存,现在制造业的库存恢复到了历史的高峰,推动作用会逐步减弱到零。2009年执行4万亿以来,中国经济的负债水平飙升,离系统风险爆发相去不远。上峰三令五申严控债务,货币供应从紧。中国经济这两年在在高度紧张中跌跌撞撞前行。利率上升也许会成为压垮骆驼的最后一根稻草。


2.  债市应声而倒。


a) 带动企业债利率上升,半年左右后会带动贷款利率上行,无论养马有无上调。引导债市进一步下跌。


b) 巨量贷款以债券为抵押品,债券价值降低,抵押者需要补充抵押物。没法补充,银行和其他金融机构势必收回贷款或拍卖抵押的债券,还可能同时进行。贷款者资金链断裂,可能立即破产。


c) 银行理财产品多投入债券,债券价格下降,影子银行高杠杆的期限错配,短债配长资,一旦债市大调整,资金面紧张,理财的本金和收益无法兑付。想想多少家庭对理财的投入和依赖,后果不堪设想。


d) 企业发债困难,以发债为资金重要来源的企业难以为继。尤其是大批债券和理财产品都是为房地产融资,一旦出问题,开发商的资金链断裂。


e)债市不振大大影响地方父母官融资。今后一年你要听到某地官府暂停3P或者拖欠工资,可别奇怪哟。



3. 楼市降价可预期。


a) 本轮债券利率的回升始于2016年末,而从房贷利率的走势来看,到2017年3月份还稳定在4.55%,到9月份的全国首套房平均利率达到5.22%。9月份之后,国债利率再度上行了30bp,按照目前3.9%的10年期国债利率和4.5%的10年期国开债利率,同期限的房贷利率达到5.5%以上银行才会有利可图,这意味着房贷利率仍要上行。利率高了,咱还买得起房吗?炒房的主还撑的下去吗?不得赶紧甩房走人吗?


b) 开发商在利率上升时,资金艰困,倾向于降价卖房。


c) 各地父母官过去发债弥补银子不足,债不好发,就该动房地产税的脑筋了。持房多套者不卖更待何时。


4. 股市熊市冲天。2014、2015年的股票大牛市,主要的逻辑就是国债利率大幅下降,10年期国债利率从4.6%降至3%以下。如今资金一贵,炒股无利,卖股走人。


世界三大泡沫之一:美国的股市进入二月跌了一下子。前两个星期,上海综合指数累计下跌了12%以上,不仅把2017年小幅的上涨成绩全部抹平,也把今年1月份的上涨成绩基本上吃掉。2018美国加息必然导致美国股市泡沫破灭,破灭的级别或许相当于1929年的经济大萧条,道琼低点可能回到7000点一线。


那时A股估计低于2800点,可能2500点都顶不住。可笑的是,股民殚精竭虑,辛苦一年好容易盈利3-4%,股灾以来,大家动辄亏损10%以上。


文章写到一半,就有人非问我怎么炒股。给我财顾费了吗?仅说一句不负责任的话:等上证2500点时半仓买入茅台、格力。


 

缩表的影响


美国收缩美元供应的结果是全球范围米刀供应趋紧。钱少了就贵,米刀升值。即使羊币利率上升,因为米刀供应减少,羊币贬值的压力仍很大。


为了保持样币币值,羊币利率升值必须紧跟米刀,甚至超过。债券玩家都懂我这句话的可怕。再提醒一次,理财不是类定期存款,是高风险投资。


为阻止外汇太快流失,2018年可能会有限制海淘措施。还有用汇大户:旅游,会有限制。其实已经实行了限制境外提款。 


 

减税的影响


特朗普必定在美国青史留名。减税这刀扎得天朝很痛。税务洼地强烈吸引投资,天朝没有还手之力。


天朝经济的新问题是M2没法勃起,多年用药开始耐药了。

 

2017年天朝经济控制及格:


1. 楼冻政策稳住了房价,并驱使房价转向下行。下行的速度不至于吓坏中产阶级,如北京2017年二手房仅下降13%。以这样的速度下降5年,房价腰斩的社会效果会很好。小刀切香肠,被切的人无可奈何,翻不起大浪。


2.经济保持了年率6%+的增长。虽然有补库存和碾压中小民营企业的因素。


3.  拜疲软米刀所赐,羊币持稳并上升。

 

2018不会这么幸运。美元重归强势、库存补仓到位、中小企业为共和国长子让位已经无可再让、楼价危若累卵。不出经济危机已是万幸。



作者提供本号推送,作者观点与本号无关



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