横评「静安北」：央玺、和欣、公园城市、四季都会 谁更体面？

说静安北之前，我们要先来聊聊上海楼市的玄幻方位词：前滩南、虹桥西、徐汇南，这些你以为是你以为的地方但远不是你以为的地方的位置描述，总是让你一脸懵X

最近“静安北”也加入了这一阵营，喜提这一称号的是宝山部分地区~

究竟是北到哪？目前可以追溯到的最远的应该是富锦路板块了，没有明显的外延迹象，症状稳定ing

异军突起的静安北最近可谓是看点不断，先是顾村地王央玺终于拿证开盘，6W+的均价不真实的狠，紧接着大华公园城市半路杀了来抢人，乡土气息浓厚的临时售楼处加上5.6W的报价，央玺有点难受

就在央玺认筹前的几天，和欣国际新一期也“恰好”有消息放出（关注央玺的大都也关注着和欣）

我们今天挨个说说~

第一次去央玺应该是17年的时候，新中式的售楼处还是个稀罕玩意，随后的两年多时间，去了很多次，也写了很多踩盘文章，这里就不唠叨了，重点说说央玺的产品力

从项目外面可以看到，整个小区的施工基本已经到了尾声，高层的外立面基本已经做完，真石材+真石漆；楼间距目测有点小

认筹第一天去看的，正好碰上中介们扎堆考察项目，路上一片雪白衬衫~

👆后面橘红色的是共富实验学校，隔壁玉兰对口

售楼处里人声鼎沸，来来往往，购房者不算少但是中介更多，从售楼处门口到案场再到样板间门口都是中介，想来作为购房者的体验不会太好

福建开发商的标配，不许人间见 “4” “7”

央玺把一层做成架空层，打造成一个亲子互动室+老年活动中心，也算是家庭空间的延伸，有物业精心打理，使用体验不会太差~

新中式的装修风格，种草啊！

重点来了

为什么说是疯狂“暗示”呢？

当然是因为这事一般开发商不明说，但是建发显然不在一般开发商行列

这件事情就是“偷”面积，以下内容整理自销售介绍↓

95平三室两厅两卫

👆 这是与主卧相邻的书房的交付标准，要想达到样板间的样子，需要把红线部分全部砸掉！（8边形的房间..）

仔细看，这个栏杆的作用是很大的，没有这个栏杆，这个飘窗就要计算一半面积，而加了栏杆，不计算面积，神奇~

最“精妙”的是北边的小露台，设计师的功力在这里体现的淋漓尽致，首先是在露台上做了一个不计算面积的小花坛（两个栏杆之间的空间）

紧接着就是秀出天际的把卫生间和小露台之间的墙做厚到60+cm，而其中只有25cm是承重墙，剩下的40cm是可以砸（图示）

一波操作猛如虎，两个户型瞬间扩大了8-10平

另一个要说的就是房型的通透性了

👆 这是85平的两室一厅

👇从客厅往北看，这个户型房子南北不太通透

央玺作为一个产品，除了装修标准、户型设计之外，就是小区环境了，不同于扭曲的户型设计，小区环境的设计非常用心、别致，小区环境应该能给央玺拉来很多好感度吧~

总结：1.均价是6.15万/平，但是有不少单价5.6-5.9的

          2.小区环境90分，户型设计50分

          3.户型经上面这般改造，卧室阳台要重新装修

          4.偷面积风险和后遗症

          5.之后的叠墅可以期待下

如果各位是骑马去看房子，可以把马栓在这~

从售楼处出来往西走，可以看到央玺的叠墅产品，看外立面看着还不错，开什么价格你会考虑买呢

大华公园城市显然是有些仓促的就开始做宣传了，临时售楼处刚刚开放的那几天，仿佛全世界都在讨论，生怕OUT的我屁颠屁颠就过去了

这个临时售楼处过于临时了点，临时到销售的话术都没背熟：

18号线过几年就通车了，非常方便的

30万方的绿化ZF都有规划的，就在那边（虚空一指）

临时售楼处后面的空地之后大华集团会建商业和办公楼，这里以后会非常好

现在项目一期在建，二期在这，三期在这，四期...（虚空一指）

前面说过的，大华打了个埋伏，如果说5.6万的报价直接把央玺打了个骨折的话，那18号线二期一出就直接打夭折了

我们来聊聊大华

从很久以前就开始规划的18号线以及二期工程，二期的终点康宁路站距离大华城市公园的确很近，想想5.6万的地铁盘是不是觉得四季都会性价比爆棚？

再多说两句：

1.  18号线不是通往市区的车，后期通车后，大华业主终于可以搭乘18号线去1号线了

2.大华最大的问题就是等，等等等等等等

先等地铁通，再等✈场搬，三等配套齐

项目示意图

放几张踩盘照片

临时售楼处后面的空地👆

👆销售所指的大华后续地块👇

小河右边就是在建的城市公园

👆地图显示18号线二期康宁路站的位置

👆再往北走两步就是中环国际公寓

👇还有离大华最近的商业：场北商业广场

其实就是路过和欣国际，顺便看看，小区的外立面保养的不错（后图）

为什么说雨女无瓜呢？

因为你抢（mai）不到...

新梅绿岛苑👆

👆在建的就是和欣四期了👇

交付这么多年，和欣的外立面依然如新

四季都会很久就去看过，托央玺的福，这次开盘去化很不错，这也不意外，毕竟一号线，毕竟这个价格~

为什么讲”万无易失“ 大家猜猜看，评论区见，答对有奖哦~

总结：静安北目前已知的几个楼盘都有明显的优缺点，也都有相似的客户群体，很难说谁好谁坏，以下体面值仅供参考

和欣国际体面值：81分

央玺体面值：79分

大华公园城市体面值：72分

四季都会体面值：72分

（上城院子后续会专门写，敬请期待）

-----完-----

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