踩盘青浦(上) | 多一平加价30万？！这个盘可以买吗？

感觉最近青浦好像一下子新盘很多

很热闹的亚子～

上个月就至少开了两个盘

不远处的城中景瑞公园

上个月也二期开盘

话不多说

顶着烈日我们郊区走起

这次踩盘是葛洲坝拿地、融创操刀的

葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆

  名儿真长  

5月17日进行了摇号

共64组有效认筹，认筹率约24%

不算高

现场结果公示👇

一下车就惊到了

全楼干挂石材？

土土黄黄的颜色

全石材感的外立面

虽然盘是融创和葛洲坝合作的

但画风明显是融创操刀吖

不过走近仔细看才知道

实际1-2层采用了石材干挂

3层及以上都是板材+外涂真石漆

在300-500万品质楼盘也挺常见

视觉效果上

要比同样部分干挂部分真石漆的保利熙悦出色

现场公示信息👇

因为叫虹桥玫瑰公馆，所以外墙上全部绑满了塑料玫瑰？？？

楼盘信息。

葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆位于青浦新城淀湖路699弄，由3栋13-15层住宅组成，已经在上个月18号开盘过了。

户型主要是约85-120平的3-4房，层高3.1米，物业费3.7元/㎡，精装修交付带地暖中央空调，共263套房源。

物业费很便宜，表扬下！

这里要注意，85㎡和86㎡户型都是两梯三户，94㎡和120㎡户型为一梯一户。

虹桥玫瑰公馆的体量很小，迷你小区，只有四栋，其中最东面的单栋为自持，也就是实际体量只有三栋，其中17号单价最低 3.9～4.1之间， 最贵是12号，说是楼王位置所以最贵。

三幢楼里面选出的楼王。

楼王所以贵？？？

北面确实有河景看，但是并排而立的17号楼同样临河，且全盘最低价，还是整个小区唯一朝南没有遮挡的楼栋。

其次，整个沙盘图整体呈L型，11号所在的楼王就在街角位置，好吧第一次见到位置在街拐角的楼王。

相对意外的，通常迷你楼盘基本不带会所，更别提游泳池。

这个盘会所倒做的很精致。

下沉式外观是不是有种和泗泾融创壹号公馆同出一家的熟悉感？

会所需要从小区入户大堂的电梯直达，中央的下沉庭院一分为二。

左边是面积300㎡的星空泳池，据销售讲天花板的11.65万根光纤都是纯手工安装。

优点是小区才这点人，游泳池以后应该不会“下水饺”；不确定的因素是用户稀少，以后游泳池是否面临运维困难。

游泳池的右边目前是售楼接待处，说是交房后会把会客厅的沙发都移走，换上健身器材等等，改为健身会所。

也设置了一个小小的儿童乐园。

小区实拍走一波～

这个盘这次主推是建面约94㎡小户型，房源量最多。

86㎡户型，房型图看上去比较普通，并不出色。

但同一楼层，这个86户型比隔壁的85平户型，多出一平米贵了30万，这个价格可以买隔壁栋低楼层的94平了。

现场看了86㎡户型实地样板房，感觉还可以，做到了袖珍3房的刚需功能性，南北还相当通透，牺牲了玄关门厅，但入户正对厨房明窗，增加入户光线同时避免了进门正对卫生间的弊端，南北对照采光充足，动线也十分流畅。

户型图在下面👇

85㎡3室2厅1卫

86㎡3室2厅1卫

94㎡3室2厅2卫

119㎡4室2厅1卫

然后就是样板间啦👇

尤其想吐槽这个阳台，先不说是否半包or全包交付了。

只说这个采光，客厅阳台做了个卧室飘窗的尺寸？？？

从阳台上可以看到不远处的地铁上盖商圈。

最大户型119平，因为入户大堂比起小户型小很多，所以公摊变少了得房率82%，比起小户型的75%要高一点。

大户型只有最北面的单独栋有，买一楼还会附赠个小院子。

以下是119平户型的样板间

生活配套 。

漕盈路站唯一可步行的生活商圈，就是距离不远处的富绅广场。

楼盘距离仅400米，上层为商圈，负一层有个永辉超市，一层建一个大型公交枢纽，和漕盈路地铁站入口。

商圈的地下车库分为B1、B2，目测有两层，本来以为会遭遇空旷渺茫的郊区车场，但进车库后发现，车几乎满停。

而且估计目前免费的，停了两个多小时，门卫老大爷0元抬杆放行，现场也没有任何收费标示。

富绅广场一层的漕盈路公交枢纽站。

除此之外的商圈如吾悦广场、怀盛广场、万达茂都在一站地铁外，其中万达茂据现场销售讲这个月就会开业。

教育方面，青浦实验中学本地人还是比较认可的，除此之外还有复青浦实验小学，尚美中学，逸夫小学。

敲黑板：学校不等于学区哈～

医疗配套：上海同德医院距离600m，青浦复旦中山医院(三甲)距离3.7km，青浦中医医院距离2.1km，还规划了一所三甲妇产科医院——红房子，据说今年会开工。

交通方面 

轨交：地铁17号线漕盈路站步行距离440米，亲测需要7分钟左右，隔壁有一所公交枢纽站。

自驾：沪渝高速基青浦城区出入口可以去市区，北面有崧泽高架可以去虹桥商务区。

价格&板块。

这次着重围着了漕盈路站四处逛了逛，想看看漕盈路是否像淀山湖那样地铁盘扎堆的路线。

优劣分开说，先说优点，不得不说，楼盘真的很多，扑出来的感觉，基础的生活配套还可以。

富绅广场南面是个自建房气息浓郁的别墅小区，起码小区名确实是xx别墅。

居住人口还是比较多的，除了四五处新盘，还有很多动迁或者次新小区，路遇大批小学生被奶奶外婆牵着放学。

新盘里的玫瑰公馆，还有隔壁两个新城的楼盘，都已经现房尾清的阶段。

富绅广场北面一路之隔和商场同家的小区，富绅时代公馆，均价3.9万，目前已经入住很多了，但是富绅广场里吃饭时还能看到在售的广告，也已经在清盘阶段。

再来说劣势，人多但是生活配套略显荒凉。

商业部分尚处凄凉阶段。

仅有的一个有距离优势的商圈，吃饭时发现半数以上都是闭店或者待租状态，其余就是各种少儿英语国学班之类的幼托机构。

整栋栋分ab座上下四层，规模很大但人烟稀少，正常运营的店面其实很少，入驻品牌也比较县城感，这点也是郊区商圈的常态。

除此之外，能依靠的也就只有地铁站了，可生活上的板块配套成熟度还差得远。

结合虹桥玫瑰公馆4万+的均价，总价400万左右的刚需户型+品牌开发商，可选择的成熟板块很多。

从路线来讲，这个总价区间在青浦、嘉定、松江泗泾板块都还有很多选择。

看盘当天，案场销售也说“很多看房者都是泗泾那边过来的。

这边固然是17号线轨交板块，有地铁。

但依然远到心里发慌。

漕盈路和淀山湖大道的扎堆地铁盘是挂靠着17号线，但即使有地铁可乘坐，无论到虹桥火车站，还是到更远的人民广场都太久了，实在太远了。

难道我会告诉你，昆山到上海火车站高铁一刻钟就到了。

【青浦踩盘记】在哪蜡笔远的地方有群地铁盘！！！F#1017

【青浦踩盘记】在那蜡笔远的地方有群地铁盘！！！（下）F#1018

只是一点要厘清，青浦依托于西虹桥概念热度很高，但青浦不等于虹桥新区，朱家角也属于青浦的好伐。

青浦腹地太大，成片空地太多，就像个高悬其上的堰塞湖，未来需要足够长的时间消化。

幸好土地供给方的经验老到，并没有全线铺开，而是聚焦在两个主要地铁站周边展开，这很智慧，很有做市水平。

当然，也有负面作用，目前淀山湖大道站附近在密集开发，俨然成势，掰着指头数数淀山湖这站，就有多少新盘？

一样都围着地铁站，仅有的两个对街相望的商圈也上盖了不少房子，供给量太大太猛，又全都是品牌楼盘，并不是好事。

今天只说同样作为地铁盘的漕盈路站，比淀山湖大道站离市区近了一丢丢（一站地），周边也是新盘扎堆，一路上除了玫瑰公馆至少还有三处新盘已经落成，正在同期销售。

密集开盘，就会出现销售缓慢的情况。

早年嘉定新城、江湾新城、美兰湖包括现在有点微弱势头的临港都有类似教训。

题外话，有粉丝来问青浦和嘉定怎么挑？青浦和嘉定差不多都是同方向，又都有轨交，上一轮行情中，两个板块互有交替放量，各有一波主升浪。

青浦目前四万+了。

这个价格让嘉定楼市重新被拾起关注，嘉定新城板块已经相当成熟，呈现“新城”的整体氛围，并不是孤零零一块地、某站地铁的分离开。

远郊板块里仅从成熟度来排购买顺序，应该是嘉定>松江>青浦，价格都一样的基础上，现在选嘉定更舒服。

当然，买房不能唯板块一概而论，除了板块发展，还要具体看楼盘，看即时的贷款环境、折扣、个人需求这些具体操作。

现场一房一价表

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