大变局！政府“定价”时代来了
文|凯风
二手房“限价”，开始大范围普及了。
01
全国至少已有7个城市出台了二手房指导价相关政策。
近日，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首批小区成交参考价与挂牌价相比，降幅普遍在20%-30%。
同一时间，成都公布了第二批二手房指导价小区名单，前后两批指导价共覆盖487个小区，指导价相比挂牌价，普遍打了7-8折，总价砍掉上百万的小区比比皆是。
与此同时，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。而相关核验，将以市场真实价格为依据，这意味着“抱团涨价”、哄抬房价将失去市场。
此外，无锡、宁波、三亚等地也出台了二手房指导价政策。与上述城市不同的是，宁波涉及的只是学区房，是对学区房炒作的定向打击。
而最早出台二手房指导价的深圳，相关政策已经运行了接近半年，二手房市场一改去年的火热炒作，全面转冷。
全国学深圳，先行示范区，终于在“房住不炒”上示范了一次。
在这些城市里，深圳、成都、西安等，二手房参考价相比挂牌价普遍打了8折以上，虚高挂牌制造的房价“水分”被挤了出来。
这意味着，继新房限价之后，二手房开始逐步纳入指导价体系，楼市即将全面进入政府“定价”时代。
02
二手房指导价，威力有多大？
二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合：房贷参考指导价。
目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。
这意味着，如果二手房指导价打了7折，那么所能获得的贷款额度也将打7折，二手房指导价从“限价”悄然完成了“限贷”式调控。
一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。
这就相当于无形之中提高了首付。
凯风君多次分析过，限贷远比限价更具杀伤力，信贷是楼市的七寸，遏制信贷扩张方能按住楼市。
这背后的逻辑不难理解，限价不具备强约束力，新房限价制造出双合同、茶水费等一系列规避手段，二手房指导价要是延伸出“捆绑名画销售”之类的游戏也不是难事。
相反，限贷则是刚性的，以指导价作为参考依据，贷款必然要大打折扣，这势必进一步削弱市场的购买力，从而重新匹配供求关系，让房价回到理性轨道。
过去几年来，二手房成了炒作的重灾区，诸如抱团涨价、ABC炒房之类的案例层出不穷，借抬高挂牌价制造恐慌，让炒房如同烈火烹油，一发不可收拾。
二手房指导价的到来，有助于遏制这一趋势，说是严打炒房的大招并不为过。
03
二手房指导价，现实影响有多大？
作为最早出台相关政策的城市，深圳二手房已经从火热狂欢变成了寒意凛凛。
数据显示，2021年上半年，深圳二手住宅成交2.84万套，同比减少35.4%，月度成交量连跌3月，相比去年同期大幅腰斩。 其中，2021年6月仅成交2575套，除春节月份外，这一成交量创下了2013年以来的新低，与2008年金融危机时相当。
这背后，虽然严打经营贷等政策发挥着巨大作用，但二手房指导价的贡献不容忽视。
尤其难能可贵的是，能将一个存在“房价只涨不跌”神话的超级城市的预期暂时打下来，相当不易。
一切才刚刚开始。要知道，这一轮楼市调控，不是单打独斗，而是“集团化”作战。
针对房企，有融资“三道红线”；
针对银行，有房贷“两道红线”；
针对新房，有限价摇号；
针对二手房，有二手房指导价和限贷政策。
针对土地，有两集中供地政策；
针对多套房所有者，房地产税试点不远了
……
这些组合拳的出现，目的在于遏制房价上涨预期，进一步防范金融风险，通过横盘消化楼市泡沫，避免形成更大的雷。
当然，稳楼市是根本。
房价大涨要控，大跌同样要控，这是理解楼市调控的关键所在。
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