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“5万亿大城”呼之欲出!谁是大湾区真正的C位?

云木 国民经略 2022-12-01

文|云木

大城大圈时代,正在到来。

01

中国正在进入都市圈时代。
去年至今,国家发改委先后批复了6个国家级都市圈发展规划。而跨城乃至跨省的广佛全域同城化发展规划、上海大都市圈空间协同规划也先后落地。
一时之间,人人都在谈论都市圈,一如当年对“一线城市”和“国家中心城市”的热衷。

都市圈代表未来。然而,不是所有都市圈都已发展成熟。

根据清华大学中国新型城镇研究院发布的报告,全国共有34个都市圈,只有6个属于成熟型。

广州都市圈,超过上海、深圳、北京等都市圈位居榜首。

广州都市圈,包括广州、佛山全域,肇庆、清远城区,辐射韶关、云浮等地。

论面积虽然不是最大,论经济总量也不是最高,但论一体化的成熟程度,却无出其右者。

这背后,作为核心主体的广佛同城化走在全国前列。

广州都市圈空间发展格局 图源:广东都市圈空间规划协调指引

且不说广佛同城已经推进10多年之久,当如今一众城市还在努力达成都市圈“1小时通勤圈”的基础门槛时,广佛已经进入“全域同城化”的新阶段。

根据最新发布的十四五规划,2025年广佛地区GDP要达到5万亿;2035年,广佛全域同城化基本实现。

届时,广佛不是一城,胜似一城。

02

任何一个大都市圈,都需要一个超级CBD作为支撑。

一如北京国贸、上海陆家嘴之于北京都市圈和上海大都市圈,发展最成熟的广州都市圈,自然也不例外。

目前,广州已有珠江新城CBD,佛山则有千灯湖CBD,两者分别承担起广佛两城的中央商务区功能。

然而,立足于都市圈的层面,珠江新城难以辐射到广州西翼乃至佛山全域,千灯湖的影响力更是局限于佛山东部,广佛之间还需要一个新的CBD作为支撑。

这方面,地处广佛之心、位于广州都市圈核心要地、承东启西的白鹅潭,或能担起这一重任。

早在2011年,广州十二五规划就提出广佛在共建白鹅潭CBD的设想。然而,由于种种原因,最终这一规划被搁置。

时光流转。到了2021年,广州东西均衡发展、都市圈一体化发展、湾区融合发展成为新的时代潮流,白鹅潭再一次被推上潮头,被赋予带动广州西部崛起、引领广佛、辐射珠西、融入湾区的重任。

白鹅潭地区发展规划示意图

当初,白鹅潭发展之所以一度原地踏步,是因为空有顶级规划,而无城市战略或国家战略作为支撑,更缺乏高端要素的聚集。

这一次,白鹅潭能打响历史性的翻身仗,既在于一系列战略转移造就的天时地利人和的新局面,也与广州对城市西翼不计成本的投入不无关系。

花地湾、聚龙湾等城市更新项目的推进,刷新了老城区的城市界面;
都市圈“同城化”的大势所趋,让白鹅潭的区位优势尽显;
而广州经过20年的发展,东进南拓的使命接近完成,西联的重要性开始凸显……

万事具备,东风也来了。

日前,广州荔湾区宣布,未来3年,白鹅潭将扎实推进100个重点项目,总投资额超过3000亿元。

这一数字,6倍于荔湾区去年的年度投资额,相当于佛山全年固投的7成左右,能带来多大的增长效应,可想而知。

不仅如此,随着花地湾、聚龙湾城市更新不断推进,一系列高端要素资源纷至沓来:

国家呼吸医学中心来了,广州国际医药港来了,“三馆合一”来了,一批商业龙头也跟着来了……

03

千亿级商圈,正在成为超大城市的标配。

就在1个多月前的广州投资年会上,华润集团、北京华联、太古地产集体表态,将加快SKP、太古里、万象城三大地标性商业综合体落户广州。

话声刚落,9月中旬,太古里项目就在白鹅潭商务区聚龙湾片区正式落地,这是太古地产继太古汇之后在广州打造的第二个高端商业项目,也是全国第四个太古里。

无独有偶,10月10日,在广州第三轮土拍“大战”中,华润集团以38.6亿元摘得荔湾区珠江隧道口以西地,该地块位于白鹅潭商务区。

这意味着,争议已久的广州首家万象城选址即将尘埃落定,在黄埔、南沙、荔湾的争夺战中,白鹅潭代表荔湾成了最终的胜利者。

就在同一场土拍上,位于白鹅潭的广船后续地块,被中船集团与中信泰富两家巨舰级央企联手竞得,创下广州年内土地拍卖总价最高记录。

这个梦幻组合正是上海陆家嘴滨江金融城的缔造者,这一次下注白鹅潭,意味着什么不难得知。

三大顶级商业项目,白鹅潭拿下两席。在此之外,白鹅潭又获得两大巨舰级央企的青睐,且创下土拍年度记录,足见各大企业对区域未来发展的认可和重视。

事实上,白鹅潭的商业布局早就已经开始。前不久,万科超级商业借助花地湾规划横空出世,与万象城、太古里一道,构筑起世界地标性商圈的“黄金三角”。

在商业地产的江湖里,万象城和太古汇(里)的地位,几乎无人不知无人不晓。两大商业体均以“高奢”为定位,前者以风尚标杆、高品质体验为特色,后者则以奢侈品高能玩家的集结地著称。

可以说,凡是两大商业体所到之处,都会带动城市地标和网红打卡地的刷新。

不仅如此,作为高端商业的代表,一家万象城或太古汇单体商场,每年吸引到的客流以数千万计,年度销售额更是高达百亿以上

2021年,全国共有10家商场销售额破百亿,其中就有深圳万象城和广州太古汇的身影。

数据显示,深圳万象城去年销售额接近130亿元,广州太古汇销售额首破百亿,双双同比增长30%以上,在疫情冲击之下仍然保持强大的韧性。

当万象城、太古里、万科超级商业齐聚白鹅潭,这一片区将一改多年停滞不前的局面,荔湾区也将一洗老城区的传统印象,而广佛同城化都市圈也将有一个共同的超级商圈的支撑。

众所周知,顶级商圈往往一个区域最具商业魅力和市场活力的地带,代表着最前沿的生活方式。

商业中心往往是人流、物流、资金流“三流”汇聚之地。

顶级商业中心的存在,将对高收入群体和追求时尚的年轻人带来强大的虹吸效应。

这些人的存在,又能通过潜移默化的方式重塑所在地区的圈层文化和城区格调,从而带动周边土地价值和住宅价值的重估。

各城市商圈商业实力指数 图源:中国经济周刊

同时,商业龙头的聚集,世界级商圈的形成,不仅能带动高端商业资源的集聚,促进消费产业的崛起,而且对区域经济发展形成新的支撑,为广州打造国际消费中心城市提供更大助力。

立足于广州都市圈一体化发展的时代趋势,白鹅潭商圈犹如“同心圆”一样,影响力和辐射力遍及全城乃至包括佛山在内的整个都市圈区域。

没错,白鹅潭,这一次真的回到了C位。

04

在广州,东有“黄金三角”,西有“黄金三极”。

黄金三角,说的是珠江东岸,以珠江新城、琶洲、广州国际金融城构成的CBD矩阵;

黄金三极,则是珠江西岸,由白鹅潭核心区、聚龙组团、花地湾组团形成的CAZ矩阵。

一个是CBD,一个是CAZ,究竟有何区别?

简单来说,CBD是中央商务区,多以金融商务为主;

CAZ则是中央活力区,以“人-产-城” 深度融合为特征,以多样性、活力持久性和空间的人性化为追求,在金融商务之外,增添了更多商业、居住元素,正是世界各大CBD共同的进化方向。

以中央活力区为定位,这让白鹅潭,既不同于东部的珠江新城,也不同于西部的千灯湖,更像是对未来城市的全新探索。

在“黄金三极”中,白鹅潭侧重于“产”,聚龙组团聚焦于“商”,花地湾组团的优势则在于“居”。

早在2017年,万科就拿下了位于花地大道的广信资产包。经过多年筹划,将这片几近烂尾的地块,规划打造为1平方公里的超级活力大城。

过去20多年,广州深圳等地打造了为数不少的超级大盘,但这些大盘多数都以居住为主,属于名副其实的住区。

不同的是,花地湾这一次要打造的不只是作为居住的社区,更是融产业、商业、住宅、复合公共空间为一体的未来城市。

正因为大,在住宅之外,花地湾还规划了30万㎡地标级总部办公、约18万㎡超级购物中心、约50万㎡科创产业集群、约17.6万㎡立体公共空间以及约4.5万㎡滨水绿带,一个社区犹如一座生机盎然的城市。

花地湾1平方公里超级活力大城效果示意图

正因为着眼于未来城市,花地湾在800米内3地铁6线交汇(规划中)、3公里8所中小学6家三甲医院等强势配套、三馆合一等文化配套之外,还将打造以花地湾TOD超链中心、水廊花埭、花地花轴、混合街区为代表的4大城市复合公共空间。

之所以说是“复合”,是因为每一处公共空间都不是单一属性。交通、商业、产业、人居、生态,在同一个场景里相得益彰。

以备受关注的花地湾超链TOD(规划中)为例,下有1号线、25号线(规划中)双地铁枢纽,上有“黄金三极”之一的超级购物中心,不远处通过慢行系统与住宅区、滨水区、花地花轴、生态绿廊相连,交通、商业、办公、居住多场景随时转换,说是“超级城市枢纽”并不为过。

花地湾超链TOD示意图

花地花轴、水廊花埭,更是体现了花地湾之于广州的文化底蕴所在。花地湾得名于“千年花乡”,后又承载了花鸟虫鱼的记忆,孕育了深厚的广府文化。对于广州来说,堪称“花城里的花城”。

当花地湾焕新之时,借助花轴、水廊等打造生态有机的体验空间的同时,也不乏复兴广府文化的深层考虑。

这是一座充满多样性的超级活力大城,也是充斥着未来想象的未来城市,更是颇具价值的投资目标。

1平方公里的花地湾,辐射的是36平方公里的白鹅潭商务区,影响的是数百平方公里的广佛都会区核心区,这正是其核心价值所在。

站在白鹅潭超级历史机遇面前,许多人已经有了行动。

就在刚刚过去的国庆,作为“黄金三极”之一的花地湾首发项目——金域曦府卖出168套,销售额突破10亿元。

而去年国庆,金域曦府正式开盘,成交1300套,刷新广州记录。

万科金域曦府区位示意图

无论疫情形势如何变化,无论房地产局势如何变幻,都挡不住人们对城市和区域未来的“用房投票”。

05

历史,正在重回白鹅潭。

过去20多年,擅长城市布局的广州,先后打造了珠江新城、广州科学城、南沙新区等诸多发展奇迹。

如今,站在新的起点上,白鹅潭已成为广州下一个重点布局的对象。

广州西翼需要一个强势的增长极,广佛同城需要一个共同的中心,大湾区需要一个一个承东启西的战略要地,这是白鹅潭前所未有的历史机遇。

国际消费中心城市需要更多千亿级商圈,国际大都市需要更多的核心承载地,全球城市也需要更具竞争力的中央活力区,这是白鹅潭的目标所在。

选择一座城,就是选择一种生活方式,选择最值得投注的未来。

当白鹅潭重回历史C位之时,花地湾自然会光芒四射。

▲扫码走进花地湾
(本文有关金域曦府项目的信息来源于网络,具体项目信息(包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等)应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。)

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国民经略主笔 凯风 作品

清华大学出版社出品,可点击图片查看

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