作者：刘德科（德科地产频道总编）
本文经微信公众号「德科地产频道」（ID：dekedichan） 授权发布
高品质住宅该是什么样子？住宅产品创新会往哪些方向推进？在分析了政策变化、行情走势与房企战略之后，今天我们稍微总结一下产品创新的 10 个趋势。你可能觉得这是废话，因为所有的房企都说自己要造好房子。但实际上，说是一回事，做是另一回事。在过去这些年，规模才是绝大多数房企的第一战略优先级——哪怕是那些注重品质的房企，也不例外。由于房地产行业遭遇空前困境，规模暂时不再是头部房企的第一追求；这样一来，产品力才有机会成为头部房企的第一战略优先级。当然，哪怕所有的房企都把产品力当做第一战略优先级，他们的水准也是会参差不齐。过去几年，在产品上有追求的房企，都在积极向高级酒店学习。上海的宝格丽酒店、嘉兴的良壤酒店、南京的涵碧楼酒店、曼谷的四季酒店等等等等高级酒店，都是学习清单上的条目。▲借鉴上海宝格丽酒店：万科·翡翠滨江实体示范区实景图，南京「住宅酒店化」是一个系统性工程，可以涉及建筑、景观到室内的方方面面，但最容易出效果的，还是小区入口大堂。所以，接下来有越来越多的楼盘，会把小区入口大堂做出高级酒店般的气场。▲借鉴曼谷四季酒店：绿城·馥香园小区入口效果图，杭州从 2014 年宋卫平的桃李春风开始，中式别墅开始席卷整个中国。这跟汉服的流行节奏基本吻合。别墅排屋等低层建筑做中式，相对容易；高层建筑相对难一些，如果只是给建筑加个坡屋顶，很容易陷入蹩脚的山寨感。通过塔冠或立面线条关系来呈现中式韵味，或许是更可行的解题思路——追求的是韵味，而非形态。在往后几年，中式韵味将成为更加流行的建筑风格。当然，所谓的「流行」，是对社会思潮（汉服流行背后的那种社会思潮）的呼应。仅从产品角度看，过去购房者最关注的两个因素是建筑外立面与户型；未来几年，这两个因素仍然极其重要，但景观的比重会大幅上升——对于购房者来说，景观将成为判断楼盘品质高低的重头戏；对于房企来说，景观将成为产品创新的主战场。▲追求自然生长状态的景观：中興路一號交付实景图，上海从前，会所是中高端项目的标配；但事实上，会所存在天生的经营逻辑缺陷，在期房销售阶段它是「金玉」，在交付之后它很快就成了「败絮」。高品质住宅最该有的公共配套空间是什么？这样的公共配套空间，需要同时满足三个原则：第一，能满足居住者的高频需求；第二，能增进邻里关系；第三，只需要超低运营成本。「学习中心」是同时满足这三个原则的第一选择。所谓「学习中心」，简单说就是类似于图书馆自习室的场景空间。「学习中心」将是高品质住宅的标配。一个楼盘有没有会所并不重要，有没有「学习中心」才是关键。单调的围墙，把大部分住宅楼盘变成了城市里的「孤岛」。创造更浓烈的「街区活力」，已经成为越来越多房企的共识；但如何激活，这非常考验房企的技术与观念。这样一来，「街区活力」仍是奢侈品，仍然属于前沿探索领域。▲街区活力的典范：中海·江泰里实体示范区实景图，广州对于有作为的房企来说，拿出更多的精力与成本来探索「街区活力」，是应有之义。▲街区活力的典范：仁恒·海上源实体示范区实景图，上海➐ 谁完成了「从建筑视野到城市视野」的转变，谁就拥有更高的行业话语权不要让住宅楼盘成为城市里的「孤岛」，这就需要房企不能只是关注围墙里的小世界（即「建筑视野」），更要关注如何在住宅楼盘中创造更友好的「城市界面」与更浓郁的「街区活力」（即「城市视野」）。对于房企来说，谁完成了「从建筑视野到城市视野」的转变，谁就拥有更高的行业话语权。「LDK 一体化」（即厨房餐客厅一体化）已经是住宅设计的共识。但怎么做、怎样做得更好，仍然处于探索之中。岛台是连接厨房、餐厅与客厅的枢纽，没有岛台就枉称「LDK 一体化」。从前，只有配备了中西双厨的超大户型豪宅才有岛台（放在西厨）；现在，越来越多的楼盘已经把岛台从西厨里剥离出来，放进餐厨交界处。这样一来，主流住宅也可以有岛台。当然，这只是「LDK 一体化」的第一步。除了岛台，「厨房革命」的要点更在于「双烹饪中心+双清洗中心」——这是方太集团副总裁兼方太幸福厨房工作室创始人江毅女士提出来的厨房方法论。简而言之，理想的户型，必须做出「双清洗中心+双烹饪中心」：一个重，一个轻；重的在厨房里，轻的在岛台上——除了厨房，岛台也应该有清洗与烹饪功能。对于房企来说，目前的家居智能化仅仅只是一个小小的卖点，尚构不成痛点。因此，哪怕楼盘做了家居智能化，也是极其浅层次的智能化。至少有这么三个原因：第一，智能家电缺乏「统一接口」（你可能得用好几个不同的 APP 来控制）；第二，一大堆智能设施还没有做成傻瓜式的「场景集成」；第三，家居智能尚处于飞速发展阶段，期房阶段采购的设备，在楼盘交付之后可能就已经落伍了。「长期主义」这个词，差不多已经成为所有房企的口头禅。但是很遗憾，对于内地房企来说，「长期主义」仍然只是口号，仍然难以转化为实际行动。不是说内地房企缺乏「长期主义」的决心，而是融资环境（高昂的融资成本）不允许他们真正按「长期主义」的商业逻辑去做事。港资企业（以太古与香港置地为典型代表）能把「长期主义」落到实处，最关键的原因在于他们的融资成本超级低。所以，「长期主义」不是决心或情怀，而是一种商业逻辑。西南标杆考察最新启幕
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