2021年，作为购房者、投资人的你，似乎每天都在见证历史。年末将至，财哥今天为你带来重磅政策的年度梳理，诚意十足！本文涉及政府政策、央行大动作和市场跌宕等，带你一文回顾这有些魔幻、重磅频出、颠覆历史的2021年。
今年，政府3月发布一揽子住房新政后，有人说：房市要跌了；到了央行加息后，有人说：要跌了！再到银行集体涨利率、贷款缩紧、政府央行继续放风，有人说：房市要不行了！故事大家都知道，房价，一路猛升。除了8月突如其来的疫情导致全国封城，也让新西兰房市短暂降温以外，每个月REINZ（新西兰房地产协会）的统计数据，似乎都在告诉人们：房市很热！纪录不断被打破！好了，进入正文。文章很长，诚意十足，可以Mark、点“在看”后，慢慢回顾。
财哥为大家按照每个月份进行了梳理，每一个版块都可以点击相应的链接，查看原文，了解详情。1月，关键词：降息潮开启 租赁市场地震
新年伊始，新西兰房东们的朋友圈都被一条消息刷屏：上一届联合政府通过的租赁法改革，将在2月生效！这一租赁法（Residential Tenancies Act）新规将影响约60万个房屋，影响150万新西兰住户。
新租赁法变更后，让租客退租变难，而租客能提的要求也更多了。具体包括退租通知时间延长、涨租只能一年一次、租客可整改物业和转租等等。
同样在这个月，降息潮拉开帷幕：1月11日，Westpac银行宣布降低房贷利率。此后，ANZ也将房贷利率降低至与Westpac相同水平。
这个月，央行确认：从3月1日起，对首次购房者重新实施20％的LVR（贷款对价值比率）限制，对投资者的限制则变为30％。而从5月1日起，投资者的LVR限制将会调整为40％。同样在这个月有消息显示，奥克兰年岁渐长的海港大桥没办法再加固，为了保持其“结构完整性”，或将需要限流。对于这座桥，奥克兰市民可谓是又爱又恨。爱的，是这座桥串联了奥克兰南北海峡两侧，带动了北岸的经济腾飞；恨的，也是这座桥无法让北侧与南侧顺畅相连，交通拥堵已然成为奥克兰居民上下班高峰期的日常。
这个月，是见证历史的起点：一揽子住房新政尘埃落定！在新政发布之前，新西兰总理Jacinda Ardern则发出灵魂拷问（想必她现在已经有了答案）：“现金充裕的投资者正将钱投入房地产，而不是生产性行业。我们希望他们考虑如何为新西兰的生产性经济做出贡献。”
此后的23日一早，新西兰总理Jacinda Ardern、新西兰财政部长Grant Robertson、新西兰住房部长Megan Woods以及税收部长David Parker联合宣布了一揽子住房新政，旨在支持首次购房者。
·提供38亿纽币的资金，将在短期和中期内加速住房供应；·通过调整收入上限和房价上限的规则，让更多的新西兰人能够在目标地区获得首次购房补助金和贷款；·明线测试的时间延长了一倍，达到10年。不过，新房可以得到豁免；·消除了未来投资者的利息可抵扣漏洞，并逐步淘汰现有的住宅投资方式；·政府将额外借款20亿纽币给Kāinga Ora，以扩大土地购置规模，增加住房供应；·扩大学徒制计划以进一步支持行业和行业培训。
新规一出，Westpac银行便预期，房价将下跌10%。显然，目前来看，这一预测恰好相反。大规模的房屋建造计划还未开始，新西兰就遇到了一条“拦路虎”——这个月，新西兰木材制造商巨头CHH由于房屋建设的加速，决定削减向三家公司供应原材料。
这造成的后果是，行业将面临建筑木材短缺的危险，甚至会进一步引发整个房地产、建筑业的震荡。
同样在这个月底，来自政府的一份最新官方文件显示，政府正考虑限制租金，以阻止房东将住房新政增加的成本转嫁给房客。
消息一出，有房东便坐不住了。有人直言这是“神操作”，但政治意味大于市场调控意味，并称作用不大；也有人说工党在压榨投资者，对这样的政策十分不认可。
年度重磅的2021年财算案发布。房市，是财算案的关注焦点之一。
“Housing”一词，在财算案全文中出现了181次；“Property”一词，出现了26次；“House”一词，出现了10次。政府甚至在披露财算案时预计，未来几年房价增长将显著放缓。新西兰财政部长Grant Robertson在发布2021财算案时说：“房价将会迎来非常剧烈的调整，但这非常必要。”当月消息显示，新西兰央行或很快将会实施债务与收入比率（DTI）限制。有业内人士分析，这可能会让人们购买房屋的贷款金额限制在其年收入的5倍左右。这，是央行放风已久的DTI“调节器”，首次被拿上台面。
DTI被央行数次提及，但迟迟没有落地。倒是主流银行率先行动，BNZ便在不久前推行了6倍的DTI。央行宣布，其已与财政部长Grant Robertson达成协议。Robertson表示，债务收入比率 (DTI) 限制应仅适用于投资者，但央行表示，设置一个单一限制，在能够在很大程度上实现（控制房市）的目标。首先，是Westpac悄悄地提高3年、4年和5年贷款的利息。随后的几个月，加息蜂拥而至，ANZ、ASB、BNZ、Westpac和Kiwibank均应声调涨利率，在10月和11月，各大银行更是几乎每周都会集体上调一次利率。
7月1日起，健康住房标准立法（Healthy Homes standards legislation）正式成为强制性标准。这些更严格的标准意味着房东需要为租房配备新的隔热、通风、防潮、排水和通风等系统。
一些房东听说这些新规之后说，表示自己都不想把房子租出去了。
新规同样增加了房客们租房的难度：他们可能会面临更严格的背景审查、更高的房屋租金，最终甚至难以找到合适的房子。
新西兰再次进入第二次，也是2021年首次全国Lockdown。此后房市再一次“起飞”。
新西兰政府决定就新税收抵扣相关政策方面，对“新建”房屋进行为期20年的政策豁免。该政策旨在让房东不再享有在抵押贷款中，进行税收抵扣利息的权利。同样在9月，央行再次对购房者“下狠手”：央行收紧了贷款价值比限制，以重新为房地产市场降温。新的限制，意味着只有10%的银行新房贷款，可以提供给首付不超过20%的买家。之前这一限额是所有新抵押贷款数量的20%。9月30日，新西兰移民部长发布了最新的移民政策：2021 Resident Visa，这意味着，16.5万人或可快速移民新西兰。房市为之震动，开发商更是按捺不住。这是有些“魔幻”的、财经房产重磅新闻频发的、极具代表性一个月。总结而言，政府似乎趁着疫情胶着，默默推出房产“组合拳”。
10月5日，公屋署（Kāinga Ora）将为符合资格的购买者提供20万纽币的资金，和购买者一起占有房屋的所有权，计划名为First Home Partner。10月6日，新西兰央行将官方现金利率（OCR）上调25个基点至0.5%，以遏制通胀，防止经济过热，此为新西兰七年来首次加息。10月18日，新西兰公布达4.9%的、创下十年纪录的年通胀率。10月26日，长周末才过，新西兰主流银行便全面上调抵押贷款利率。这样大面积、全幅度的上调利率，在疫情过后可谓是首次。此后，便是几乎每周的“定期”、大范围、全幅度、多银行上调利率的“标准动作”。10月27日，政府通过疫情响应法案，以帮助企业解决商业租金纠纷，拟定“公平”的租金减免条约。这，被称为商业地产将面临的一场“地震”。10月28日，新西兰商业银行巨头之一的BNZ银行宣布推出一项被誉为是房市“大杀器”的新举措——DTI（债务收入比）限制。24日，央行发布最新的货币政策声明（Monetary Policy Statement），官宣OCR（官方现金利率）的最新决策。央行称，MPC（货币政策委员会）继续减少货币刺激，并将官方现金利率提升至0.75%，加息25个基点。上一次央行的加息幅度，同样是25个基点。OCR也从0.25%的历史地位，被提升到了0.5%。此次加息幅度，同样在业内预期之内。
就在本周，新西兰央行再次提及两项房市”大杀器“可能实施，分别是债务收入比（DTI）和设置银行测试利率下限。央行今天还预计，近期总体CPI通胀率将超过5%，然后在未来两年内回到2%的中点。而随着限制的放松，预计新冠病毒传播将在地理上变得更加广泛。央行对于未来的OCR预期是一路走高，一直到约2.5%的水平。而有经济学家则预期，央行的加息步伐还会持续，幅度可能会更“狠”。同一天的发布会上，疫情响应部长Chris Hipkins官宣了新西兰边境开放的计划。从2022年4月30日起，所有完全接种疫苗的个人将能够前往新西兰。
CCCFA（信用合同和消费者金融法案）正式生效，而在此之前，已经有商业银行开始行动。CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示：“自11月1日以来，能够获得高LVR贷款的自住业主越来越少，而从12月1日起，CCCFA落地意味着对借款人审查更严，也进一步限制了银行的贷款额度。
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