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这样的洞庭湖决堤,实在让人同情不起来
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亏麻了,一大批中产靠买房返贫
团长
刘晓博说楼市
2023-04-05
不管是看多党还是看空党,都会给予一线城市应有的尊重。
“全国人口、资金不断流入,深圳楼市值得看好”更是被许多购房者奉为圭臬。
然而事实上,深圳市场正涌现一批通过买网红盘实现返贫的人,他们在用实际行动击穿深圳楼市的信仰。
01
曾经
“买到就是赚到”
的顶流网红盘,现在反而成了亏损成百上千万的烫手山芋,这样的案例在近期的深圳市场可谓屡见不鲜。
如沙井华强城:
在空港新城,大前海概念炒作下,深圳西部沙井成为深圳最热门的片区之一,二手房成交价最高飙升到8万一平,当新房如华强城,海岸城以4-5万价格入市,自然引发万人摇号争抢。
近期,华强城成交了一套164平的大户型,总价800万成交,折合单价约4.8万/平。
而这套房2018年的买入价为4.63万/平,总价约762万。如果以首付3成、贷款30年、房贷利率上浮15%来计算,
这套房的总成本约为895.86万,业主亏损95.86万。
现在,与华强城同片区的
海岸城、博林君瑞、中粮凤凰里
等项目也出现挂牌价的大幅下跌和部分业主的挥泪甩卖。
如光明龙光玖龙台:
光明凤凰城是目前光明区城市界面最完善、配套最优秀、房价最高的热门片区,而龙光玖龙台更是被称为
“光明顶”,
其二手房成交价曾突破9万一平。
就在今天(4月4日),龙光玖龙台(一期)1栋C3003号房成功拍出,面积88.36㎡,起拍价466万,成交价约540万,折合单价约6.1万/㎡。
而在2020年光明凤凰城热度最高期间,龙光玖龙台二手房成交价最高的时候破9万/㎡,2021年该户型的最高成交价也达到8.2万/㎡,也就是说,
近两三年时间里,龙光玖龙台业主的房子跌了200-300万。
如南山的网红盘XX城:
它曾经是深圳楼市一个时代的代名词。
2020年末这个“网红盘”开卖引发疯抢,不少购房者甚至“借名买房”。
一手房和二手房之间有超过5万元/平方米的价差,买到一套房可能有500万元的价差空间。
近期,一张截图在网上热传,据说是一位码农三年前高杠杆买了2套华润城,月供12万,最终亏损1000万的经历。
从图中信息推算,这应该是89平户型,在2021年单价破20万的高点买入,而去年年底,同户型跌至14万多一平。
2套89平的房子,单价从20万降到14万多,
总价从3560万降到2580万,叠加这三年的房贷和持有成本,差不多亏了1000万。
理论上讲,这些网红盘的地段、价格都是个顶个的好,符合我们对一线城市核心资产的定义,为什么会出现业主宁可亏损,也要低价抛售的现象?
答案就是高杠杆买房
02
经济环境的不确定性,史上最严厉调控政策的出台,撕下了炒房客和伪中产最后的面具。
很多中产阶级希望通过高杠杆买房来实现阶层跃迁,但谁也无法预料未来会发生什么。
高杠杆不可拍,可怕的是高杠杆买房后,工作没了,甚至一夜之间你所在的行业都没了,还不起房贷只能割肉甩卖或沦为法拍。
过去3年,新冠疫情,封城封区,让很多行业陷入停滞状态,如旅游、航空、餐饮、酒店、会展、文化娱乐等行业,都面临巨大经济损失。
而国家整顿互联网,房地产,教培行业,也让一大批高收入人群收入骤降,甚至面临失业。
在房价疯涨的年代,即使还不起房贷,也能找到下一个接盘侠,高价卖出。但在房住不炒的时代,依然不评估风险去高杠杆买房,最后不但赚不到钱,甚至可能还要爆仓。
对于炒房客而言,深圳出台的史上最严厉限购政策,以及与银行信贷挂钩的二手房参考价是非常沉重的打击。
过去3年,深圳楼市因为以上两个政策,二手房成交量快速降温。
随着成交量和需求的走低,深圳房价也进入下行通道,越来越高比例的二手房源的挂牌价开始贴近参考价。
而囤积大量房子的炒房客,面对一个几乎冰封的二手房市场,当现金流遇到问题时,似乎只能通过低价抛售来渡过难关。
不仅仅是网红盘令炒房客折戟沉沙,还有
学区房,小产权,搏拆迁
等。
像福田八卦岭的学区房,前海有拆迁概念的月亮湾花园,都是深圳跌幅榜排在前列的小区。
03
这些购买网红盘返贫的案例,会对深圳楼市产生哪些影响?
未来,此类案例是否会频频发生?深圳是否会因此出现抛售潮?
团长认为一定不会。
一方面,炒房客只占很小比例,敢于高杠杆买房的“赌狗”也寥寥无几。
另一方面,
深圳购房的首付比例一直限制在30%,深圳的房贷利率相比于国际一线城市也是较高的,高首付比例和高利率剔除了大部分激进的购房者,降低了违约风险。
我们可以参考08年美国次贷危机。回顾美国21世纪初房地产泡沫的破灭,主要原因是一些“创新性”的金融手段所埋下的隐患。
在美国房价高涨的地区,如加利福尼亚州沿海岸,购房者特别容易接受一些激进的金融手段来实现自己的购房梦,
比如说“零首付”购房。
2002年,全美的新增贷款中,零首付贷款的份额不到10%,而到2005年,这一数字随房价一样暴涨,达到31%。丹佛、华盛顿、菲尼克斯、西雅图等城市零首付贷款占2005年全部新增贷款的40%。
在房价最贵的旧金山湾,2002年新增贷款中,零首付贷款占11%,时至房地产白热化的2005年,这一数字暴涨至66%。
反观深圳,市场中不可能出现零首付购房,而且还有限购,限贷,限售等调控政策,已经把楼市的风险降低到可控范围内。
尽管外部环境发生变化,房价出现波动,大部分深圳业主的收入也完全支付得起月供,除非急用钱否则不会降价出售,更不可能出现大面积停贷或抛盘。
最后,希望大家认清现实,克制贪念,买房赚快钱的时代已经成为历史;合理控制风险,深入挖掘城市片区价值,学会做时间的朋友才是明智之举。
2023年二季度,预计还有更多类似的网红盘低价抛售的案例,这对于很多刚需来说,也不失为一个难得的上车机会。
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