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万科郁亮:房地产曙光已现

周智宇 见闻地产 2023-02-11

作者 | 周智宇

万科向市场传递的信号已经发生了明显变化。

前几个月万科董事会主席郁亮一直还是加油鼓劲,在市场低落、最黯淡的时候,看着“微光”前行。如今,他的“微光”逐步变成了“曙光”。

在12月16日的临时股东大会上,郁亮表示,“这几个月下来,我觉得微光在逐步变成曙光”。

他也表示,大家说万科过去看空,如今看多,这种看法并不准确。万科只不过是在黄金时代稍微清醒一点、理性一点,在市场压力比较大情况下树立信心。

“悲观是一种情绪,而乐观却是一种思路。”郁亮认为,万科在过去先是“活下来”,然后再把自己的事情做好,在不管市场如何变化的前提下,提供客户愿意买单的好产品、好服务。这是万科能够活下去、活得好、活得久的核心所在。

让郁亮看到曙光的关键,是政策变化。

就在股东大会前夕,国务院副总理刘鹤发声,强调“房地产是国民经济的支柱产业”。

“这是时隔20年房地产再成支柱产业”,郁亮认为,从整个行业来看,政策面都在逐步向好,而且在力度、广度上全面超出万科的预期。

在此之前,“金额16条”发布、央行三支箭齐射,在信贷、债券和股权融资端,房地产得到了前所未有的政策支持。

在房住不炒的前提下,这些政策对于化解房企流动性问题和促进行业健康发展,都有非常重要的正面作用。

一向嗅觉灵敏的万科,对政策的变化反应迅速。过去一年多里在拿地、财务支出上明显谨慎的万科,最近开始做出一些积极的动作。

此次临时股东大会的两个核心议题,就是对新增不超过500亿元债务融资工具授权,以及对在A股或H股增发不超过已发行股份20%的授权。

尤其是股权融资的议案,这是万科的一个主动进击的行为。意味着万科认为接下来在市场上可以更加主动一些,包括公开市场拿地、经营服务业务的开拓等等。

万科董秘朱旭解释称,万科在11月24日发起这次临时股东大会的通知,主要是审议500亿债券的授权议案。没想到过了四天,房企股权再融资重启,于是又有了股权融资的议案。

朱旭透露,万科内部在经过讨论后,希望抓住窗口期进行股权融资,随后与深铁进行协商,深铁也同意以大股东身份提出这项议案。

深铁总经理兼万科非执董黄力平也表示,在当前的时间节点,开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇,带来更好的发展。深铁也希望万科股本扩张的速度要和公司发展的质量和速度相匹配,不断地提高股东投资的含金量。

万科总裁祝九胜指出,融资拿到的资金,从实际操作层面来说,补充开发业务机会的概率会更高一些。

祝九胜也直言,目前行业处在底部,曙光已经出现,我们也隐隐约约看到一些机会。

从这个角度来说,万科久违地向市场释放出了信号。上一次万科向外如此释放出如此积极的信号还是在2012年。它在2013年市场全面爆发之前加速拿地,甚至2012年全年拿下地块的建面比当年的销售面积还要多。

接下来我们也将看到这样的万科信号。如今万科发债、股权融资提案获通过,等到后续粮草到位,它自2021年下半年以来相对保守的拿地策略会出现反转。

政策的支持,房企开始主动拿地,对于市场信心会是强有力的支撑。这也是郁亮认为“微光”已然成了“曙光”的关键。

虽然短期来说,疫情放开对社会活动造成了影响。但郁亮认为,从长期来说,这是个非常积极的信号,社会经济活动假以时日一定会恢复。

届时,过去一段时间里锁住房地产的多条锁链被逐个解开,政策、房企、金融机构以及消费者的预期都会改变。

不可否认的是,如今的市场与十年前已经发生了很大的变化。去年还是18万亿级的新房市场,今年前11个月是不到12万亿,预计全年是在13万亿级的水平。包括郁亮在内的地产大佬们也预计,接下来房地产市场的水平会保持在十万级。

这也使得万科在开发业务上重新开始积极的同时,在经营服务业务上的动作会更加坚定。这个月初,万科内部发文由张海、朱保全出任公司联席总裁,协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理,也正是此意。

祝九胜认为,最近监管层对REITs的表态对不动产玩家来说是个利好,相当于90年代中期按揭政策的出台。万科在物流、商业、长租公寓等业务上都有项目符合REITs的标准。万纬物流的准备也最是充分,目前就等着发改委的批复。

在一年前还有些懊恼,感叹“人比人气死人”的祝九胜,也终是在行业压力最大的时候,逐渐找到了万科在经营服务业务上的解题思路。

就像郁亮所说,“与其抱怨天气如何,不如每天把地种好。无非就是说今天看种这个东西卖不出去了,我们种一点别的东西。”

悲观的郁亮也好,乐观的郁亮也罢,最早喊出“活下去”的万科,已然上岸。并且在春天来临之前,开始储蓄能量,开始发力了。


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