富力地产减员8045!

22年，富力地产营收350多亿，下滑53.8%，21年营收是760多亿。

通常来说，一个企业营收大幅下滑，员工大幅减员难以避免。

财报显示，富力地产减员8045人，22年从3.5万人减少2.7万人。

对比一下近6年富力地产员工数据。

员工人数最高是19年，达6.2万，20-22年连续三年减员，20年减员最多2.3万。

另，富力地产的22年总人工成本22.12亿，人均8.14万，似乎是地产公司中比较低的。

跟同行对比，碧桂园人均成本16.9-26.8之间，融创是17.5-23.9之间，龙湖是22万左右。

其实，对于地产公司来说，员工成本占比一般都非常小的。

第一大成本，是销售成本，销售成本主要包括土地费用、建筑成本。如下图所示，22年销售成本276亿，人工是22亿。

第二大成本，是融资成本，22年利息支出117亿，21年是129亿。

再看看近六年来，富力地产的营收与债务情况。

明显的看到2020年之后，新增借款一年比一年少，22年几乎“弹尽粮绝”，最后不得不靠出售大量资产。

最后，回顾2018-2022年，富力地产官方财报，每年都有篇幅提到债务问题：

--2018年，解决债务问题面临压力--

2018年财政年度，宏观经济的稳定性及整体融资状况极具挑战。

在利率上升及流动资金收紧的环境下，加上市场上出现离岸及境内到期债务的违约问题，进一步放大了市场对高杠杆公司的负面情绪，并且影响其发行新债的表现，本集团在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力。

回顾2018年，本集团的潜在融资需求最终在信贷市场转坏及流动资金收紧的情况下如期得以解决。本集团有8亿美元离岸优先票据到期需被赎回或再融资，且有人民币262亿元于2018年之后才到期，但在第二、第三季度投资者有回售选择权的中国境内公司债券。

管理层预计2019年前景将继续具挑战性，由于全球对中美经济贸易紧张的忧虑及英国脱欧的影响，将继续为全球经济增长带来不确定因素，影响投资决策及回报预期。

--2019年，业绩受到市场波动的影响--

于2019年，贸易战的紧张局势持续加上英国脱欧尚未解决，全球宏观经济环境仍处于动荡状况。由于充满不确定性，资本投资转向相对安全的美元债券及定息贷款，借以锁定回报。

随着一年过去，对经济增长的乐观情绪增加，创造了一段稳定期，为消费及其他投资(如股票及房地产)带来信心。在中国的房地产行业中，同行之间整体表现有所分化，主要取决于土地储备状况、项目位置及城市分布。

于2019年，本集团业绩受到全年持续之市场波动的影响。于首数个月，本集团积极进行集资活动，发行总值27亿美元的离岸债券以及在中国境内发行及续期共人民币244亿元的公司债券，以改善本集团的整体流动资金状况。

虽然本集团能够预见融资的不确定因素并加以管控，但在协议销售表现相对较为逊色，达成权益协议销售为人民币1,382亿元，略低于目标。

--2020，三条红线影响整体运营策略--

2020年，新冠肺炎疫情带来的挑战加上境内房地产调控政策趋严，使中国房地产行业可动用的流动资金大幅削减，行业面对严峻的营商环境。

面对经济不确定性及国内生产总值增长放缓的预期，中国政府开始推出指引，减少企业过份依赖借贷及债务融资，例如引入债务监测指标(即所谓「三条红线」)。

三条红线是通过有针对性的相关财务指标测试衡量一个实体的财务风险，并通过分类，决定该实体额外举债空间，可以说，该政策已直接影响房地产企业在2020年的整体营运策略。

在近年国家控负债、降杆杆的整体政策环境下，本集团于2020年积极削减债务，使整体信贷状况显著改善。

2020年，本集团透过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务共人民币374亿元。削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。

--2021，面临前所未有的挑战--

2020年底，不少私营企业及上市公司出现信贷违约，引发了商业银行、投资者及消费者的担忧及负面情绪，而这在房地产行业产生连锁反应。

回顾过去12个月，持续的新冠肺炎疫情、宏观经济政策及一众企业出现财政困难，导致陷入财务困境及流动资金大幅减少，为2021财政年度带来前所未有的挑战。动荡的经营环境使管理层难以采纳长远且连贯的策略。

所有上述因素影响了本集团及同行于整个2021年的整体营商环境。该等影响导致财务业绩恶化及财务管理困难。

于2021年，本集团的策略是透过寻求其他资金来源迅速应对市况，接受较低的预售盈利并加速资产出售，而后者在过去十二个月成效明显。

随着中央对中国房地产开发商引入三条红线的政策，作为其对地产商的监管借款限额的金融信贷指标，本集团一直以前所未有的速度积极降低其净债务水平，从而大幅降低财务杠杆率。

于2019年底，本集团借款总额为人民币1,971亿元，净负债比率为199%。于过去两个财政年度，本集团继续大幅减少借款至于2021年12月31日的人民币1,288亿元，减幅达35%。

--2022，艰难的经济环境及金融风暴--

在2022财政年度，全球经济环境及中国房地产业仍然充满挑战。通胀压力、经济生产力放缓及市场不确定性导致许多公司的收入及利润下降，使员工薪酬及个人财富增长放缓。

本财政年度，越来越多房地产公司陷入财困，进而导致信贷违约。随着越来越多房地产公司面临信贷问题，预售及现金流动性显著放缓形成恶性循环，最终不论其信用状态或市场规模如何，都会造成影响。

于2022年，本集团采取积极措施以舒缓行业所面临的财政压力。本集团成功完成美元优先票据的重大债务重组活动，并同时在国内完成人民币计价的公开及私募债券重组。

在艰难的经济环境及金融风暴下，本集团必须探索其他获取流动资金的途径。于过去十八个月，本集团持续出售中国及海外资产以产生现金流。然而，交易条件的讨论变得越来越困难，而可供选择的买家亦非常有限。

尽管面对不利条件，本集团仍然成功完成多项资产出售，包括地块、持作出售的已竣工发展项目，以及发展中项目的所有权股份。于2022年，资产出售所得款项总额超过人民币49亿元等值。

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