2023年公募REITs专题研究报告
2023 年以来，中证 REITs 指数经历窄幅震荡后一路下探，经过半年时间的低迷，7 月终于得以企稳，行情有所修复。资金面看，目前市场成交量正处于低位，有望回升至更高的交易情绪。从估值角度看，在后续宏观系统性风险不大的情况下，结合低估值性价比，REITs 目前具备了较好的投资价值。而消息面上，REITs 市场在产品方面，新类型不断推陈出新；政策方面，积极信号持续释放；参与者方面，供需两端资金量扩充，提供源头活水。
REITs 发展节奏加快，后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下，更多的项目和参与方能够入局，REITs 长期投资的价值也将愈发彰显
1. REITs 市场跟踪
1.1. 行情面
2023 年以来，中证 REITs 指数经历窄幅震荡后一路下探，经过半年时间的低迷，在 7 月 终于得以企稳，行情有所修复。
具体来看：2023.1.1-2023.2.20，REITs 经历窄幅震荡阶段。中证 REITs 指数期间上扬 1.83%，上涨 和下跌天数相当，整体行情走势较平缓。2023.2.21-2023.5.25，REITs 市场开始一跌不振阶段。在此期间，中证 REITs 指数大幅下 探 12.42%，下跌交易日占全部交易日比例为 76.56%，期间虽有超跌反弹的行情出现，但持续 时间不长，64 个交易日中上涨天数仅 15 日，整体市场情绪惨淡。
2023.5.26-2023.7.5，REITs 市场加速下跌，区间涨跌幅为-13.13%。中证 REITs 指数在前 8 个交易日连续下跌，其中以 6 月 5 日跌幅最大，单日达到-3.19%。虽然随后 2 天有所反弹， 但终不敌下行趋势，2023.6.9 至 2023.7.5 中证 REIT 指数又开启探底态势。
2023.7.6-2023.7.18，中证 REITs 指数迎来企稳回升，9 个交易日累计涨幅达到 10.82%， 2023.7.7、2023.7.17 和 2023.7.18 三个单日的涨幅更是超过 2%。2023.7.19-2023.9.20，近 2 个月以来 REITs 市场整体维持窄幅震荡，日涨跌幅波动不大。
1.2. 资金面
从资金面来看，由于 REITs 本身流动盘较小，因此成交量和成交额整体不大。REITs 市场 经历 7 月的反弹后，近 2 月交易活跃度有所下降。截至 2023.9.20，全市场单日成交量为 0.51 亿份，单日成交额为 2.24 亿元，相较前期的市场情绪明显冷却。观察资金面历史走势，2023 年以来，市场成交量单日最低为 0.33 亿份，成交额单日最低为 1.61 亿元，成交金额基本在 3 亿元左右的中枢波动，目前正处于低位，市场交易情绪有待回升。
1.3. 估值面
我们采用 P/FFO 方法对 REITs 当前的估值水平进行大致观察，可以发现多数 REITs 标的 的估值已经下降至历史低位，呈现出明显性价比。具体来看，所有 REITs 中，估值位于成立以 来 40%分位以下的标的数量达到 24 只，占比为 88.89%，部分标的甚至处在历史的绝对估值低 点。在后续宏观系统性风险不大的情况下，结合低估值性价比，REITs 或具备较好的投资价值。
1.4. 事件及政策面
产品端 资产类型加速上新。2023 年 6 月 7 日，广东省发展和改革委员会发布的《广东省基础设 施 REITs 试点申报辅导手册》，提及广州地铁 3 号线参与 REITs，并且项目已取得行政主管部 门出具的无异议函，轨交 REITs 上市在望；2023 年 7 月 13 日，百联股份发布公告称拟将上海又一城购物中心项目申报发行公募 REITs，同时华润置地、天虹股份等公司也正积极筹备商场 类 REITs 的上市；2023 年 8 月 4 日，浙江新农都实业有限公司发布基础设施 REITs 前期调研 机构招标公告，拟申报农贸市场公募 REITs 项目，虽然在 2023 年 8 月 7 日即发布了项目终止 公告，但也说明越来越多类型的基础设施资产正在尝试发行 REITs 这一融资途径。
文琳编辑
免责声明：转载内容仅供读者参考，观点仅代表作者本人，不构成投资意见，也不代表本平台立场。若文章涉及版权问题，敬请原作者添加 wenlin-swl 微信联系删除。
为便于研究人员查找相关行业研究报告，特将2018年以来各期文章汇总。欢迎点击下面红色字体查阅！
《文琳资讯》
提供每日最新财经资讯，判断经济形势，做有价值的传播者。欢迎关注
今日导读：点击下面链接可查阅