明年房贷利率会略有下浮，现在几乎是确定了。因为，月度（20日）贷款市场报价利率（LPR）下浮5个基点落地。
具体来说，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，1年期和5年期较上个月报价对称下调5个基点（BP）。房贷基本都是较长时间，也就是对标的5年期LPR。5年期LPR只要降了，特别是未来趋势如果是稳中有降，那么没有其他变量的情况下，房贷利率自然就是整体比现在低。其实，多日前，这已经是板上钉钉的事。原因很简单，11月以来，央行已接连三板斧：11月5日，调降1年期中期借贷便利（MLF）操作利率5个基点至3.25%。
11月15日，开展1年期中期借贷便利（MLF）2000亿元，中标利率为3.25%。
11月18日，开展1800亿元逆回购，下调中标利率5个基点至2.50%。
尽管幅度有限，也更多只是市场化操作。要明白的一点是，除非经济、就业感觉很困难，否则不会轻易降基准利率。在我看来，市场化“降息”，就是当下我国利率政策操作的主要方式。所以杠杆地产的第一个判断是，“降息”周期开启。我们比美国等晚，但是不会迟到。第二个判断是，经济确实有需要。之前我写了，央行的“以我为主”，到底是什么？就是经济。此前经济还行，全世界降息关我什么事。恰好你们都降了，给我外部环境。现在三季度经济数据出来，我发现自己需要。那么，随便你们怎么暗示12月不降息，我自己搞自己的。第三个判断，上半年小阳春到现在又好几个月了，压力大，得给点阳光。很多地方二手房要么挂牌量大增，要么价格稳中有降。从南京到深圳，近期各地都在小幅度、结构性鼓励部分人群买房，不多说，大家都懂。但央行迟迟不表态，这怎么行？杠杆地产一直说，房子要买得好，或者正常，一要购房群体够大，二要房贷给点实惠。央行可以给的就是利率降低一点。虽然目前只有很小幅度。当然，各地的房贷利率是不一样的。比如上海首套房甚至可以比LPR还略低。央行此前只是出了通知，比如首套、二套按揭贷款底线，LPR利率（不）加多少基点。
但是杠杆地产这一个多月，去过和了解过好几个城市，他们首套房无一例外，都是在LPR基础上加好几十个基点，实际几乎都是参照之前基准利率上浮10-15%在执行。也就是说，想要让银行让利，没门。人家银行也真的有苦衷，存款利率大家都在上浮，央行借给银行的中期借贷便利（MLF）也贵，所谓下浮5个基点，也就是下浮了0.05%。这和我们过去，以及美联储降息动辄20-25个基点算个毛线。但只要下浮了一点，对于刚需就是利好。对于提振楼市消费，鼓励部分刚需入市，绝对是有帮助的。毕竟目前观望的太多了。对于刚需是这样，投资者则是另外一个逻辑——下浮5个基点，100万，贷款30年也就少1万来块钱，没啥意义。二套以上，动辄上浮好几十个基点，有些地方实在是比较夸张。除非哪天，明确鼓励大家都入市，再来一轮楼市牛周期。这可能吗？
央行到底是“打左灯”支持实体经济，还是“朝右转”起码也帮楼市就在11月中期借贷便利、公开操作、定向降准，接着一年期和五年期LPR均也下调5个基点（BP）之时，11月19日央行召集多位大行领导开了一个座谈会。希望各大商业银行要继续强化逆周期调节，增强信贷对实体经济的支持力度；要发挥好LPR对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考LPR定价，促进实际贷款利率下行。
一是，近期央行的操作，包括LPR机制下的利率下浮了5个基点，主要目的是希望帮助实体经济。话是说给全国人民听的，是说给企业家们听的，也是说给银行听的。你们主要还是帮助实体企业，而不是主要去帮房企或楼市投资者。所以我说，刚需可以去看房了，投资者还是省省，别想太多。这个理解，杠杆地产认为没问题吧。二是，现在实体经济对资金的需求其实疲弱，融资成本也没怎么明显下行。好像大家伙，还不习惯用这个LPR的利率去贷款给企业。原因很简单，LPR与MLF之差基本没变。为什么？银行从央行借钱的成本摆在那里，各种成本往往是增加，很难降低。所以这次MLF下浮了5个基点，LPR也才实现下浮5个基点。这个时候问题就来了，很多实体企业是缺钱，但是整体上问题主要不是利率。而是拿贷款去干嘛？投资信心和回报的问题。真正关心利率的，杠杆地产一直说，其实更多是房企、购房者。前几天，杠杆游戏分析央行三季度货币政策执行报告时也举例了，目前增幅最高的贷款还是房贷。如下图。
当然，我要说实体经济利率低一点，这是绝对应该的。毕竟LPR是指挥棒，这个低了，其他一切途径的钱才可能更便宜。问题是，如何让LPR被各行各业普遍接受，而不仅仅是房地产狂欢？说实话，这个事我觉得不能都指望央行。还得各部门，以及做很多事来努力。比如很简单一个道理，窗口指导也好，还是给楼市的贷款总供给，以及从上至下的调控政策也罢，接下来是不是都挺楼市？适当放松，那是ok的；如果小阳春还不满足，整个夏日恋曲，那就帮不了实体经济。
真正的底线是就业保证，2020楼市躁起来还是稳定，就看这个我坚持此前看法，这次主要是搞一个小阳春，2020的小阳春。整体和2019年、2018年的小周期变化一样。此前杠杆地产分析了，只要年初经济好于预期，搞到一个开门红，年度压力就会小很多。我喜欢的一名经济学家，这里不方便说名字，因为人家的看法好像还是有点猛。他就说，11月、12月其实就是垃圾时间。整年的经济目标已经基本达成，稍微给点空间，表现可能还会好于预期目标。然后年底时利率开始给力，各地自己也会看着办，财政政策再支持一下。比如专项债，已经开始努力，虽然效果还有待观察。经济数据有基本保障后，实际主要目标是稳定就业，以及产业调结构和升级。一句话，保障就业，并给实业空间。调结构和升级的事，很漫长，任何时候必须保障的是就业。2008年的情况大家还记得，数千万农民工一夜之间回家了。
所以当时要出台四万亿政策稳增长啊！我国今天的经济结构、就业形态和当年发生了很大变化。大部分时候，只要正常运转，就业是有保障的。很多杆友，肯定觉得官方的就业数据，呵呵。杠杆地产当然明白大家的意思，只是你去看，你身边朋友没工作，长期找不到工作的到底多不多？真的没几个，亲身感受是最直白的。大家有个饭碗这年头不是难事。问题反倒是房子、房价，只要房价还行，就现在这个样子，不要再躁动，大部分人买房还是可以的。只要有人买，房价就稳定；只要稳定，就业和房地产带动的各行各业也有保障。“以我为主”，利率给点力。调控先适度放松，看形势有入夏的风险，及时刹车，“房住不炒”继续喊起来。如此，就可以稳定房价，同时给经济一些时间。
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