中国城市最能赚钱的10个超级地段
The following article is from 城市战争 Author 孙不熟
文 / 孙不熟 小鱼
如何观察一个城市的高质量发展水平，写字楼租金水平、创税收入是非常重要的衡量指标。
一方面，相比房价，写字楼租金的泡沫要小得多，更能反映出一座城市真实的经济发展水平。
例如，很多城市的房价奇高，但找遍整座城市，都找不到几栋高档写字楼，即使有，空置率和租金数据也很难看。还有一些城市，房价虽然不高，但高档写字楼的基数大、租金高。
这两类城市，哪一种才是榜样？不言而喻。
另一方面，创税收入则直接反映一栋写字楼、一个商务区的经济社会贡献能力。
在北上广深的CBD，往往一栋写字楼的税收贡献就能超过10亿元，超过内陆一个普通县城，而它的占地面积很可能只有两三万平方米。
根据中国社科院《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告No6（2020）》，陆家嘴金融城纳税过亿的楼宇数量达到102栋，纳税过10亿元的楼宇达到30座。
广州天河CBD有71栋纳税过亿、17栋纳税过十亿。北京CBD则有46栋纳税过亿、9栋纳税过十亿，其中一栋楼的最高纳税额达到57亿元，而上海国金中心前年纳税也突破了50亿元。
如此狭小的土地，却能创造出如此高的产出，也难怪各大城市对楼宇经济疯狂追逐。
那么，谁是中国主要城市中最能赚钱的超级地段？带着这个问题，我们最近研读了仲量联行的一份研究报告。
近日，仲量联行统计了全球86个重点城市的100个办公楼市场，发布了2020年全球《优质办公楼租金追踪指数报告》，租金数据将税费、物管费加在一起。通过报告，可以了解到全球最贵办公楼租金排名、以及中国内地城市最贵办公楼租金排名。
这个数据跟以往不同，以往数据一般是统计城市写字楼平均租金，而这次是统计城市写字楼最贵租金。
01
中国（内地）城市最贵办公楼租金排名
先看中国（内地）10个主要城市最贵写字楼租金情况，报告在每个城市只选取了一个最贵地段，然后进行排名：
以上，便是中国（内地）十大城市发展水平最高、赚钱能力最强的10个「超级地段」。
北上深广最贵的写字楼地段，分别位于北京金融街799元，上海陆家嘴492元，深圳福田372元，广州珠江新城279元，这些数据分别是每个城市的写字楼租金天花板，单位均为平方米/月。
从写字楼最高租金来看，四大一线城市CBD之间存在显著差距，北京金融街平均租金比上海陆家嘴高出342元，可以单独列为一档。陆家嘴平均租金比深圳福田高92元，可以单独列为第二档。
深圳福田平均租金比广州珠江新城高30元，二者可以列为第三档。赚钱能力仅次于北上广深CBD的是杭州武林商务区、南京新街口商务区。
如果从全市写字楼的租金数据来看，排名又是怎样的呢？以下是主要城市2020年四季度甲级办公楼租金情况：
数据来自：仲量联行，仅供参考
从全市租金来看，北京仍然遥遥领先于上海、深圳、广州。北京产业发展水平之高，令所有其他城市仰望。
有人可能会问，深圳房价全国第一，为何写字楼租金反而不算很高？一个重要的原因深圳政府对写字楼供求关系的强势干预，深圳写字楼的空置率长期保持在20%以上，在一线城市中最高，足见深圳写字楼的供应量之大。
然而，写字楼的供应巨大，也在相当程度上压缩了深圳住宅用地的供应量，这才导致深圳房价奇高、写字楼租金低廉的现象。
去年到深圳考察写字楼时我就发现，寸土寸金的深圳湾，居然存在大量租金只有100多块的写字楼。一问才知，这些写字楼很多都是政府参与建设的，所以租金控制得很低。
02
全球城市最贵办公楼租金排名
中国最能赚钱的这些超级地段（顶级商务区），如果放到全球，会是怎样的排名？下面是仲量联行统计的2020年全球最贵办公楼租金排行TOP20。
图源：仲量联行
将上面租金换算成人民币，中国香港中环办公楼租金大约为1390元/平方米/月，成为全球办公楼租金的天花板，当然这一租金水平相较于前几年还是下跌了。
全球租金前20强当中，中国城市占了7席，分别是香港中环、北京金融街、北京CBD、上海浦东、北京中关村、香港港岛东、上海浦西。
除了香港、北京、上海的优质办公楼租金进入全球前列，深圳排到全球第27名，广州排到全球48名、杭州排到51名，中国台北也在前50名之内。
此外，南京、青岛可排到全球前80名，与英国曼彻斯特、美国西雅图、亚特兰大等城市租金水平相当。武汉、成都、重庆可排进全球100强，最贵办公楼租金接近美国休斯敦、新西兰奥克兰。
03
小结
总的来说，全球租金最贵的写字楼分别位于中国香港中环、美国纽约中城、中国北京金融街，英国伦敦西区，它们的共性就是：发达的金融产业。
在北京，主要有5大商务办公区域，分别是CBD（国贸）、中关村、金融街、第三使馆区、望京，其中高楼最多的是CBD，金融街高楼较少，论硬件设施，最好的当属CBD，奇怪的是，空置率最高的竟然也是CBD，而中关村、金融街的空置率最低，在3%左右。
从就业人群来看，金融街80%都是金融从业者；CBD从事金融人群占40%；中关村码农占50%，金融从业者占20%；第三使馆区从事金融人群20%；望京从事金融人群占10%。而5个区2020年二季度平均月租金，金融街663元、CBD379元、中关村369元、第三使馆区330元、望京244元，由此可见，在北京商务区金融从业者越多，写字楼租金呈现越高的趋势。
上海陆家嘴也是汇聚了最多的金融企业，成为上海最贵的写字楼区域。
值得一说的是，全球20个最贵的商务区，硅谷和北京中关村也赫然在列，说明科技聚落的租金承受力可与金融中心区域媲美。
这说明，当今全球，利润最高的行业，当属金融与科技。同时，金融中心区、科技创新区也是全球赚钱能力最强的两类超级地段。
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