作者：暴哥
来源：暴财经pro（ID：icaijing123）
这两天，满屏都是提前还房贷和提前还房贷受阻的消息。排不上号的房奴要么指责银行是“吸血鬼”，要么就埋怨自己没有提前准备。一直读暴哥文章的读者应该都知道，早在去年三季度暴哥就在《别存钱了，都去消费吧！》一文中提醒大家：想提前还房贷的，动作一定要迅速，不要犹豫。当然，这是后话，不再多说。今天想说说，为啥突然之间居民就开始“报复性”还房贷。当然，很多大v给出各种解释，比如：银行理财暴雷，投资收益跑不赢房贷
股市下跌，没有更好的投资渠道
未来预期悲观，主动降低个人杠杆
…………
银行理财暴雷主要原因是债券市场剧烈波动引发了银行理财、公募基金等以债券为主要配置的产品净值快速下跌。但是，这波暴雷在2022年年底就已经结束，进入2023年银行理财的净值基本都已经得到修复。2022年A股表现确实惨淡，人均损失8万，堪比当年股灾。但是，A股在元旦前就已经进入反弹阶段，目前上证涨了15%，创业板指都涨20%了，这已经是一个不错的行情。这就更不是理由，普通人对未来感受最悲观的其实是疫情放开之前，那时候才是我们感觉最“迷茫的时候”。随着疫情的放开，元旦小长假尤其是春节爆发的消费力，已经让很多人看到了复苏的希望。民众现在的情绪，要远远好过去年的11月份。因此，如果主要是这些原因，提前还房贷的高潮绝不是现在，而应该是去年年底（当然去年就已经开始有人提前还了，只是没有形成这么大的量和讨论）。真正的原因只有一个：那就是随着楼市救市政策的深入，银行给到新房的贷款利率太低了，简直就是“打骨折”，与存量房贷利率有了很大的差额，让老购房者心有不平。2023年以来，多地银行纷纷下调首套房贷款利率，最低降至3.7%。这已经不是个别城市的现象，而是除一线城市外的普遍现象。
相比之下，前几年拼命抢房的人，不仅房价抢在高点，贷款的成本也是历史高位，首套刚需存量房房贷利率普遍站在6点多，5点多，和如今3.7%的利率存在巨大悬殊。比如同样的一套房，同样的价格，和100万贷款。2020年首套利率6.1%，上浮150多个基点，对比现在的3.7%，下浮几十个基点，每月就要多还1500多块，一年就是1.8万，30年就是54多万没有对比就没有伤害，以前大家房贷利率都很高，也就坦然接受了，毕竟这是自己的选择，也是人性使然。随着新房利率不断下降，越来越多的房奴觉得吃大亏，太不公平，又不能找银行去闹，于是买“贵”了的房奴动了提前还贷的念头。再加上，楼市低迷大家都不买房，又没有好的投资渠道，理财还赔钱，存在银行利率下降，炒股又怕亏...，找不到比房贷收益率更高的投资，自然就提开始“挤还”了。甚至是，哪怕借钱也要把房贷先还了，用低息经营贷款置换较高利息的房贷，开始薅银行的羊毛。低息借银行的钱，还银行高息房贷，这届房奴动起提前还款的小心思来，连银行都害怕，银行不得不关闭提前还房贷的功能。当下，银行真正焦虑的是，大家只还旧，不借新，借新还旧毕竟钱还是可以吃息差的，钱在银行贷不出去，都躺在账上，那都是银行的负债，银行比谁都着急。既要继续降低利率救市，又要不让房奴提前还房贷，其实也不难，在于银行愿不愿意让利，直接对存量房贷利率打折。事实上，2008年我们也出现过存量房贷利率下调的先例，当年多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
目前，民间对存量房地利率打折的呼声较高，期望较大。
但是，暴哥不得不告诉大家一个残酷的现实：这个可能性越来越小。当我们房贷利率结构变成LPR+加点的时候，就意味着这个主动权已经交给了银行。5年期LPR的变化其实就是对存量房贷的变化，到目前为止LPR已经5期未动了，你觉得存量房贷利率打折的可能性有多大？从操作层面看，现存存量房贷规模已经超过40万亿，规模是2008年的十几倍，笔数也超过上亿，且每个购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，银行工作量是巨大的。更别说，房贷是银行所有贷款业务中“美味”的蛋糕，利率降低1个百分点，银行业每年将减少近4000亿元的收入，哪怕是0.5个百分点也是2000亿收入；1个百分点就减少了银行将近20%的利润，你觉得银行愿意松口下调吗？从现实情况看，去年下半年才是楼市最黑暗、最低迷的时候，那时更需要给存量房贷打折。哪怕寒冷如此，银行都不为所动，眼见楼市开始有了复苏的迹象，你觉得银行还觉得有必要下调吗。
所以说，随着时间的推移，存量房贷打折的可能性已经越来越小。当然，还有另外一种可能，那就是经济急转直下，楼市复苏不及预期，甚至更加低迷，必须要在下猛药了。既然存量房贷利率不会下调，巨大的新旧房贷利率差额又会导致提前还贷的人增加，银行利润进一步受损，银行会怎么办？银行可能停止或减缓房贷利率的继续下调，这意味着3.7%，最多至3.5%将会是这轮楼市的最低房贷利率。
到目前为止，国家针对房地产调控的放松，或者说是刺激招数，能使的都已经使完了，除了部分一线城市外，能放开的全部都放开了，再加上银行这波历史最低的房贷利率，基本宣告：本轮楼市救市政策已经见底。从2023年的交易量和成交意愿看，一线城市已经开始回暖，部分准一线和二线有了复苏迹象。
至于三四五线城市，我们就不要讨论未来见不见底的问题了。还是那句话，如果是投资，就不要抱有太高的期望；如果是居住，能早买就早买，毕竟30岁住进新房和40岁住进新房，幸福感那是完全不一样的，这个没法用钱去衡量。回到文章开头话题，我们要不要提前还房贷？暴哥以前的文章《银行急了！提前还房贷，交补偿金》已经说了，这里不啰嗦，直接截图了.
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