查看原文
其他

中国土地制度源自香港,但是香港却是劏房密布

紫竹张先生 紫竹张先生 2018-09-03


上世纪80年代,大陆改革开放后引入香港的土地拍卖制度,解决了土地无法流转的问题。从那一时刻起,内地和香港的土地制度如出一辙,大陆和香港在土地方面不是“二制”,而是“一制”。

为什么选择学习香港而不是美欧等国,因为香港的土地状态非常特殊,自香港割让给英国之后,香港的土地就属于英国皇家所有,是英皇的财产。而英皇不卖地,只批租,香港太远,土地出租的权利就由港英政府行使,所以香港的所有土地,都称之为官地,除了一座教堂被授予了永久产权,其余全是租借,没有任何人有私有产权,换句话说,香港也可以说是土地公有制度。

香港本属中国一部分,97年也要回归大陆,土地公有制的基础上还能建立起资本主义的市场化,这么好的制度,大陆不学香港学谁的。所以,大陆的土地拍卖转让制度几乎是原封不动的照抄香港,直接拿来就用。


1香港密布的劏房


香港的房市有一个巨大的特色,那就是劏(tang)房密布,劏,本义是宰杀、剖开。劏房的意思就是把房屋剖开,分割成多个独门独卫的小房间,这种隔断房,其实就是北京的群租房。下图,是一个150平的三室一厅被隔断为18个独门独卫的单间,这就是劏字的含义。这些劏房的发明,是为了给那些没钱整租的香港中下层居民解决居住问题而用的。

这些劏房,最小仅1平米,最大也不过10平米,下图是香港一个不足5平米的劏房,居住了4口人,在这区区5平米内,他们要完成睡觉、写作业、休息,以及做饭等诸多功能。。。

你以为把三室一厅劏成18套单间就是香港人的极致了吗?并不是,这些狭小的劏房,每个单间的月租金依然高达8000港币以上,依然有部分香港穷人负担不起。当横向空间已经被开发利用到极致的时候,香港人瞄向了纵向空间,开始进行纵向隔断。

具体做法,就是在原有劏房的基础上,把一间劏房,隔断出6个床位,每间高度不超过半米,长度不超过2米,形如棺材,香港人称之为棺材房。

这样的棺材房,只需要2000港元一个就可以住进去,在香港公屋的申请轮候时间长达4.7年的今天,解决了相当一部分香港穷人的居住问题。


2为什么香港的房租这么贵


很多人看到这里,觉得香港的房租真的是吓死人,这种垃圾隔断屋都能租8000,怎么不去抢,在香港买一套房出租真是要发财。但是实际上香港的房租回报率并不多,甚至可以说相当的低。

那么我们来看一下,全球几个主要城市的房租回报率,可以看出,香港的房租投资回报率仅为2.24%,全球倒数,仅仅略高于北上广。

为什么香港的房租在如此变态的情况下,出租回报率还这么低,那是因为香港的房价实在是太高了,香港的房价目前为世界第一高,碾压欧美。2016年6月,全球最贵单价记录在香港成交,山顶歌赋山道豪宅以205万人民币/平米成交。2018年6月,香港“天铸”楼盘的一个车位以600万港元成交。

你觉得上海顶级豪宅20万一平米贵吗?你觉得深圳60万一个车位贵吗?香港在你后面直接再加一个0,为什么香港的房价如此夸张,除了收入高之外,土地严重供应不足是一个重大的原因。香港人不是造不起房子,而是买不起地,所以香港人的居住面积异常狭小,你看到的所谓港台巨星买的所谓“豪宅”,很多才90平米而已。

那么香港为什么土地供应不足,是不是香港太小了,人口太多了,土地都开发殆尽了呢?不是的,香港的空余土地还非常非常的多。

图中我们可以看到,香港的住宅占地面积,占据香港土地面积的6.9%,而被保护起来草地和湿地,也就是所谓的郊野公园,占地面积为66.5%,这些土地拿出1/10,香港的人均住宅面积立刻就可以暴增一倍。

既然香港有如此之多的土地,为什么不愿意拿出来盖住宅呢,因为香港政府严控土地的供应数量,旨在“少批多得”。香港政府常常规划拍卖一块土地,因为开发商出价“不理想”而收回,来日重新拍卖。

香港政府这么玩,不怕民众强烈抗议吗?结果恰恰相反,香港民众不仅支持政府这么做,而且反对一切扩大土地供应面积的行为。1997年,香港新任特首董建华提出八万五公屋计划,每年兴建的公营和私营的房屋单位不少于八万五千个,宣布十年内要让香港七成的家庭都买得起房。

在董特首大量新建房源和推出新土地的打击下,恰逢亚洲金融风暴,香港房价暴跌,腰斩之后再腰斩,房价跌了7成以上。

香港房价跌了这么多,香港人应该对董特首感恩戴德吧,终于买得起房了。不是的,部分香港中产因为炒房破产跳楼了,然后在2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行,抗议香港房价下跌,要求港府救市,董建华滚蛋。2005年,董建华黯然离任,香港在继任特首的带领下,房价开启了一路飞涨的模式,到今天已经翻了五倍。

香港已经购买房产的那部分人,利益和政府严重捆绑,简直是同生共死,香港房价不能跌也不敢跌,所以香港政府只能来大幅度减少土地供应来维护房价。


3中国房地产的未来


香港不敢让房价跌,只能让房价涨,所以故意压缩土地供应面积,导致大量的香港人无房可住。但是为什么香港政府放任劏房和棺材房的存在,而北京政府在到处拆除隔断群租房呢。

因为相对北京而言,香港要封闭的多,在房价和房租如此离谱的时代,如果没有劏房的存在,很多香港人就要流落街头,他们无处可去,这是严重威胁社会稳定和安全的。但是北京就不一样了,很多人的老家并不在北京,拆除群租房之后,他们可以选择回老家,或者去上海、深圳等地打工,不至于流落街头形成社会问题。

但是如果你把整个中国大陆看成一个整体的话,一旦全中国大规模的拆除隔断房群租房,底层民众就会无处可去。北京拆除没事不代表全国拆除都没事,就好像香港九龙区域拆几个街道的劏房,并不会影响全香港的租房市场一样。

中国地大物博,土地非常多,但是这里要灌输一个观念,只有用来当住宅的土地,才会对房价产生影响,而且还要再度缩小限定为,能产生工作机会的城市周围用来建造住宅的土地,才会对房价产生影响。其余的地,不管再多,都和你没啥关系,例如新疆无人区的地,给你一百亩,你愿意去那住吗?

所以,当你把范围缩小到一二线城市周围的住宅用地总量的时候你会发现,中国的地并不多,就是一个大号的香港岛。北京就是香港北边的几个街区,深圳就是香港南边的几个街区而已,北京和深圳之间的空白土地,就是香港这几个街区之间空置的绿地,这个布局简直是无比的相似。

一模一样的土地制度,必然会诞生一模一样的土地结果,这个结果会因为大陆和香港的社会现状不同而产生细微区别,但是并不会有太大的差距。

所以我们可以很明确的预测到,如果中国的房价出现腰斩再腰斩这种事,不仅不会引来万民欢腾,反而极有可能引发大规模的上街游行抗议,尤其是那些掏空六个钱包付了首付的人,会疯了一样的冲击社会秩序。

所以,中国在房价出现下跌苗头的时候,政府会很显著的减少土地供应面积来稳定房价,房价可以不涨,但是不能大跌。

而实际上,大城市的聚集效应是经济运行规律的本质,人口会天然的被有优质工作岗位的城市吸引,而人口的流入会进一步的增强这些城市的吸引力,所以大城市会越来越大,最后抽空中小城市的血液。

一二线城市吸引人口流入的能力是天然的,城市聚集是经济且有效率的,发展中国家不可能自断经济效率来强行学习发达国家的小城市体系,就光那个每个小城市都建设完备基建的投资耗费都是无法承受的。

故强行驱赶人口离开大城市治标不治本,人口短暂离开后,依然会慢慢的回来,尤其是在民工进城的第二代甚至第三代,他们的后代已经忘记了自己原始故乡之后,这些人会把大城市当成他们的故乡。

香港人口有很大一部分,是大陆的后裔,港人回大陆,不仅不会被排斥,反而会被当地政府夹道欢迎,至于购房居住那更是毫无问题。那么你看香港房价这么高,这些人有想过回到大陆居住降低房价压力吗?一二线城市的打工者的后代也是同理,他们在一个城市生活数十年之后,他们的工作、亲戚朋友、关系网全在这个城市,所以宁可住劏房,也不会再回到自己的原始故乡了。

香港的今天,大概率就是中国的明天。

觉得此文的分析有道理,
对你有所帮助,
请随手转发。

长按下方图片,识别二维码,即可关注我

近期精彩文章回顾(回复“目录”关键词可查看更多)

华为员工都这么穷,怪不得拼多多能火 房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱 |  为什么碧桂园的质量那么差 | 清醒点,放弃全面开征房产税的幻想 | 央行和财政部隔空掐架,我支持央妈

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存