史上最大物企IPO要来了

近两年的后几个月不知道是什么神仙月份，物管圈总会发生一些意想不到的大事件。

去年是融创服务、华润万象生活和恒大物业等接连登场，今年是恒大卖物业、万达商管IPO和万物云掀盖头，且都是物业股下行阶段。

11月5日晚间，万众瞩目的万科终于表露了心迹：

拟分拆万物云赴港上市。

在勿爷看来，万物云IPO计划是意料之中也是意料之外。意料之中是市场早有预期，万物云肯定会上市；意料之外是万物云貌似比预期的来得更早一些。

想起郁亮之前所说，账上有钱，连续12年现金流为正，万物云要以城市服务商的角色上市，万物云是科技公司，而不是物业公司……

而目测万物云，物业板块收入占据半壁江山，城市服务板块的万物云城也才完成40%，收入占比低，也不足以扛起城市服务的大旗……

所以，勿爷心生疑惑：一直求稳的万科为什么突然踩了下油门？

内心盘算了一下，勿爷觉得万科分拆上市的逻辑、影响大抵有以下几个。

01

万科也扛不住了

2021年下半年，很多地产人，媒体人都没想到，上半年看着还好好的房地产行业，下半年行情却急转直下，美元债违约、理财产品爆雷，加上销售大幅下滑，市场一片哀嚎，房企貌似进入了黑铁时代。

就连超然在外的老大哥万科三季报数据也不理想，虽然营收仍然正增长，但增收不增利。

继半年报净利润下滑11.68%后，三季报更是下降了23.3%，连续12年为正的现金流同比大幅下滑96.35%。

按照三季报算，离年底还有三个月时间，大环境不乐观，翻盘的概率小之又小。以这样的趋势来看，或许2021年万科的现金流就要变成负增长。

在这样的背景下，和之前很多房企分拆物业板块上市一样，或许是为缓解流动性，万科终于把吃瓜群众牵挂的万物云上市日程提上了董事会。

记得去年万物云更名之后，朱保全就声称，万科不差钱，不会着急让物业上市，不过可能2021年才会缺钱，没想到一语成谶。

02

大局为重

在很多场合，郁亮都一再表示，上市不着急，还没准备好，万物云要以城市服务商的角色去上市。

据中报数据，万物云城市服务商的比重仅占5.44%，个头太小，撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分，万物云至多有点城市服务商的内味，离城市服务商还差不少。

但眼下万科的处境不是多么好，如上提到的业绩下滑，增收不增利，股票市值还跌破了净资产。万科需要一个好消息来提振市场士气，而可能唯一能改变局面便是万物云上市。

据媒体估算，万物云上市可能估值在2000亿上方，而万科A股最新市值是2071亿，几乎追平。万物云如若上市，能一定程度上缓解万科现金流危机，提振万科股价和地产股股价，以及对下行的物业股也有一定积极意义。

这里插一句，如果万物云能尽早上市，或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现，这对火烧眉毛的阳光城来说是个好消息。

所以，勿爷猜测，城市服务商什么的不重要，大局为重，利益多多，先上车再说。

03

单独上市还是整体上市

除了以城市服务商的角色上市外，万物云还定位是科技公司。

早在年初1月份，江湖曾传闻万科将打包物业和科技业务一同上市，但后来再无进展，不了了之。所以万物云到底会以何种方式上市，也一直是市场焦点。

科技、空间、成长是万物云三大组成部分，如果定位科技公司，勿爷曾猜测万物云可能会在科创板上市，但证监会禁止了房地类企业在科创板上市，让万物云不得不打消意图，那么只能去港交所。

既然去港交所，那么随之而来的问题是，这三大部分是整体上市还是单独上市？

想起上个月朱保全在万科交流会上对城市服务浓墨重彩，勿爷猜测，大概率还是以城市服务商的角色去上市，至于带不带科技、成长板块一起玩耍，或许答案都在招股书里。

04

物管圈格局将变

现在的物管圈，恒大物业掉队后，上市物企中是碧桂园服务一家独大，其次是华润万象生活，再后面是融创服务、雅生活等。

算上已经递表的万达商管，可以想象得到，未来的物管圈，将是两个万字牌物企和碧桂园服务的三国杀，再算上众多中小物企，物管江湖开启战国时代。

如此，地产圈碧恒万融都将聚齐，地产圈的战火终将在物管圈烧起来。

最后一个问题是，万物云都将上市了，一直对标万物云的龙湖智慧服务是不是也快了？

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