史上最大物企IPO要来了
近两年的后几个月不知道是什么神仙月份,物管圈总会发生一些意想不到的大事件。
去年是融创服务、华润万象生活和恒大物业等接连登场,今年是恒大卖物业、万达商管IPO和万物云掀盖头,且都是物业股下行阶段。
11月5日晚间,万众瞩目的万科终于表露了心迹:
拟分拆万物云赴港上市。
在勿爷看来,万物云IPO计划是意料之中也是意料之外。意料之中是市场早有预期,万物云肯定会上市;意料之外是万物云貌似比预期的来得更早一些。
想起郁亮之前所说,账上有钱,连续12年现金流为正,万物云要以城市服务商的角色上市,万物云是科技公司,而不是物业公司……
而目测万物云,物业板块收入占据半壁江山,城市服务板块的万物云城也才完成40%,收入占比低,也不足以扛起城市服务的大旗……
所以,勿爷心生疑惑:一直求稳的万科为什么突然踩了下油门?
内心盘算了一下,勿爷觉得万科分拆上市的逻辑、影响大抵有以下几个。
01
万科也扛不住了
2021年下半年,很多地产人,媒体人都没想到,上半年看着还好好的房地产行业,下半年行情却急转直下,美元债违约、理财产品爆雷,加上销售大幅下滑,市场一片哀嚎,房企貌似进入了黑铁时代。
就连超然在外的老大哥万科三季报数据也不理想,虽然营收仍然正增长,但增收不增利。
继半年报净利润下滑11.68%后,三季报更是下降了23.3%,连续12年为正的现金流同比大幅下滑96.35%。
按照三季报算,离年底还有三个月时间,大环境不乐观,翻盘的概率小之又小。以这样的趋势来看,或许2021年万科的现金流就要变成负增长。
在这样的背景下,和之前很多房企分拆物业板块上市一样,或许是为缓解流动性,万科终于把吃瓜群众牵挂的万物云上市日程提上了董事会。
记得去年万物云更名之后,朱保全就声称,万科不差钱,不会着急让物业上市,不过可能2021年才会缺钱,没想到一语成谶。
02
大局为重
在很多场合,郁亮都一再表示,上市不着急,还没准备好,万物云要以城市服务商的角色去上市。
据中报数据,万物云城市服务商的比重仅占5.44%,个头太小,撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分,万物云至多有点城市服务商的内味,离城市服务商还差不少。
但眼下万科的处境不是多么好,如上提到的业绩下滑,增收不增利,股票市值还跌破了净资产。万科需要一个好消息来提振市场士气,而可能唯一能改变局面便是万物云上市。
据媒体估算,万物云上市可能估值在2000亿上方,而万科A股最新市值是2071亿,几乎追平。万物云如若上市,能一定程度上缓解万科现金流危机,提振万科股价和地产股股价,以及对下行的物业股也有一定积极意义。
这里插一句,如果万物云能尽早上市,或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现,这对火烧眉毛的阳光城来说是个好消息。
所以,勿爷猜测,城市服务商什么的不重要,大局为重,利益多多,先上车再说。
03
单独上市还是整体上市
除了以城市服务商的角色上市外,万物云还定位是科技公司。
早在年初1月份,江湖曾传闻万科将打包物业和科技业务一同上市,但后来再无进展,不了了之。所以万物云到底会以何种方式上市,也一直是市场焦点。
科技、空间、成长是万物云三大组成部分,如果定位科技公司,勿爷曾猜测万物云可能会在科创板上市,但证监会禁止了房地类企业在科创板上市,让万物云不得不打消意图,那么只能去港交所。
既然去港交所,那么随之而来的问题是,这三大部分是整体上市还是单独上市?
想起上个月朱保全在万科交流会上对城市服务浓墨重彩,勿爷猜测,大概率还是以城市服务商的角色去上市,至于带不带科技、成长板块一起玩耍,或许答案都在招股书里。
04
物管圈格局将变
现在的物管圈,恒大物业掉队后,上市物企中是碧桂园服务一家独大,其次是华润万象生活,再后面是融创服务、雅生活等。
算上已经递表的万达商管,可以想象得到,未来的物管圈,将是两个万字牌物企和碧桂园服务的三国杀,再算上众多中小物企,物管江湖开启战国时代。
如此,地产圈碧恒万融都将聚齐,地产圈的战火终将在物管圈烧起来。
最后一个问题是,万物云都将上市了,一直对标万物云的龙湖智慧服务是不是也快了?
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