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最高人民法院

法院不宜直接依据不动产转让合同确认物权归受让人所有

👉作者：唐青林 李舒  （北京两高重大疑难案件律师团队） 

【阅读提示】

受让人能否直接依据转让合同诉请确认不动产物权、动产物权？最高法院认为，应对动产物权和不动产物权做区分处理，对已经交付的动产可以确认物权；而对于不动产，不能依据债权合同直接确认权属。

【裁判要旨】

在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求，法院应当视动产与不动产予以区别对待。对于已经交付的动产，可以确认其权属。对于申请人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向申请人办理登记过户。

【案情简介】

一、2002年5月8日，羽田制造所（日本公司）与弘丰公司签订《转让合同》A，约定：羽田制造所决定购买龙王塘办事处的土地使用权、房屋及其附属设施；羽田制造所以弘丰公司名义签订转让合同，弘丰公司的权利义务均由羽田制造所实际承担；羽田制造所在大连注册成立独资企业后弘丰公司应协助办理土地使用证和房屋所有权证过户手续。同日，龙王塘办事处与弘丰公司签订《转让合同》B，约定龙王塘办事处将土地使用权、房屋及其附属设施转让给弘丰公司。上述两份合同签订时三方当事人均在场。

二、2008年，羽田制造所独资设立大连羽田公司，取得《企业法人营业执照》。羽田制造所和龙王塘办事处分别向大连羽田公司发出函件，确认由大连羽田公司继续履行《转让合同》B，并享有相应的权利义务。

三、大连羽田公司根据《转让合同》A要求弘丰公司协助办理过户登记手续，但遭到拒绝，大连羽田公司遂向大连中院起诉，请求：确认案涉土地使用权、房屋及其附属设施归属大连羽田公司；判令弘丰公司协助将土地使用权和房屋所有权办理过户到大连羽田公司名下。大连中院判决：除地下物所有权之外，其他物的物权归属大连羽田公司；弘丰公司协助大连羽田公司将不动产物权证书办到大连羽田公司名下。

四、弘丰公司不服，向辽宁高院上诉。辽宁高院认为，案涉资产的真正受让人是弘丰公司而非羽田制造所，改判驳回大连羽田公司的诉讼请求。

五、大连羽田公司不服，向最高法院申请再审。最高法院改判：确认案涉附属设施设备的所有权属于大连羽田公司；弘丰公司将案涉土地使用权和房屋所有权过户给大连羽田公司。

【裁判要点】

最高法院未支持大连羽田公司请求确认不动产物权的原因在于：

第一，除合同另有约定外，动产所有权自交付时转移。本案龙王塘办事处在《转让合同》B签署后，已经将案涉全部资产交付大连羽田公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《转让合同》B并未对案涉附属设施设备的动产所有权转移作出明确约定，因此，应当适用上述法律的规定，案涉附属设施设备的所有权自交付时起归属大连羽田公司。

第二，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续。故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权，缺乏法律依据，最高法院不予支持。最高法院认为，一审判决直接确认大连羽田公司享有涉案不动产物权有所不当。

【实务经验总结】

一、除法律另有规定或合同另有约定外，动产物权自交付时转移，故动产受让人可以依据转让合同及其已占有动产的事实诉请确认其享有动产物权。

二、因不动产物权经依法登记，发生效力，故不动产受让人无权直接依据转让合同诉请确认其享有不动产物权，受让人与转让人之间仅存在债权债务关系。

【相关法律规定】

《合同法》

第一百三十三条  标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《物权法》

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【法院判决】 

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

大连羽田公司根据《转让合同》B的约定，请求确认涉案国有土地使用权和地上建筑物等不动产及附属设施设备动产的所有权。根据已经查明的事实，龙王塘办事处在《转让合同》B签署后，已经将涉案全部资产交付大连羽田公司。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《转让合同》B并未对涉案附属设施设备动产所有权的转移作出明确约定，因此，应当适用上述法律的规定，涉案附属设施设备动产的所有权自交付时起归属大连羽田公司。一审判决对涉案附属设施设备动产所有权的确认是正确的，应予维持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决直接确认大连羽田公司享有涉案不动产物权有所不当。

根据《转让合同》A的全部内容和具体文义，弘丰公司应在羽田制造所注册成立独资企业大连羽田公司后，立即无条件协助将涉案土地使用证和房屋所有权证过户至大连羽田公司名下。现大连羽田公司已经设立，其要求弘丰公司协助办理过户手续，有相关合同依据，弘丰公司应当依约履行。因此，一审判决支持大连羽田公司关于弘丰公司办理过户手续的第三项诉讼请求是正确的。二审判决驳回大连羽田公司的全部诉讼请求确有错误，应予纠正。

【案件来源】

大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案，[最高人民法院(2011)民提字第29号]，载于《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)。

【延伸阅读】

实践中仍有少数案例的裁判观点认为可依据不动产买卖合同确认物权归属，但不是主流观点。具体案例如下：

一、认定可依据不动产转让合同诉请确认物权归属的案例（案例1）

案例1：叶红梅与齐佳佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[随州市中级人民法院（2016）鄂13民终220号] 认为，关于诉争房屋物权归属问题。本院经审理认为，诉争房屋物权虽因继承、赠与而登记于齐佳佳名下，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，人民法院对于不动产物权的确定，并非绝对以不动产登记为准，而是应当依据审理查明的真实权利状态作出判决。叶红梅作为房屋买卖合同的买受人，有权要求法院依照买卖合同确定其对诉争房屋享有物权，叶红梅买受房屋在先，齐佳佳继承、受赠房屋在后，且叶红梅支付约定的购房款后实际占有使用房屋多年，而齐海东、张丰菊、齐佳佳均未对其提出诉讼，合同的主要义务已履行完毕，故原审法院确定诉争房屋的物权归叶红梅所有，符合案件事实和法律规定，并无不当。”

二、认定不能依据不动产转让合同诉请确认物权归属的案例（案例3-案例6）

案例2：岳阳市新天地置业发展有限公司与湖南华菱置业有限公司其他合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2013)民一终字第209号] 认为，“退一步讲，即便双方约定在岳阳新天地支付相应款项后，华菱置业应将案涉土地使用权过户到其名下，双方亦仅为债权债务关系，作为债权人的岳阳新天地，仅能请求华菱置业履行相应合同义务，而不能直接请求确认该土地使用权归其享有，亦不能依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定主张因合法建造当然取得其上建筑物的所有权。”

案例3：陈太宏与王杭州,深圳招商房地产有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书[深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1642号] 认为，“我国物权法已确立了物权登记制度，根据物权登记公示原则，避免权利冲突，实际权利人也应通过办理物权转移登记的方式取得物权。而本案中，一方面，深圳市规划和国土资源委员会备案的分户汇总表中显示蛇口兴龙大厦1栋6B房产预售权利人为深圳华丝企业股份有限公司，并非王杭州，陈太宏与王杭州仅是房屋买卖合同关系，其请求直接确认物权，在法律上缺乏依据；另一方面，陈太宏支付房款的证据不充分，在事实上依据不足。”

案例4：朱伟与由东举房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1753号] 认为，“关于上诉人主张确认物权的请求，本院认为，本案中，上诉人朱伟基于其与被上诉人由东举的《房地产认购合同》主张对诉争房产的所有权，该房地产认购合同书性质上属房屋买卖合同，而房屋买卖合同当事人之间形成的是债权债务关系，并非物权确认关系，上诉人作为房产买受人可以要求出卖人履行合同义务，而不能根据房屋买卖合同直接主张确认物权之效力。因此，原审对上诉人确认涉案诉争房产归其所有的请求不予支持正确。”

案例5：吉林市西江汽车配件有限公司与于文斌、吉林市鑫安房地产开发有限公司、王萍、徐恩池、吉林市建新房地产开发有限责任公司、张域房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[吉林市中级人民法院（2017）吉02民终495号] 认为，“于文斌与鑫安房地产之间签订的售房协议虽合法有效，但于文斌未办理该房屋的所有权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外’之规定，未经登记，不发生物权效力。于文斌要求确认物权的主张也不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条‘因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力’、第二十九条‘因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力’、第三十条‘因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力’规定的情形。故于文斌要求确认对争议房屋享有物权的主张，不符合法律规定，不予支持，其可依售房协议向鑫安房地产主张合同权利。”

（本文责任编辑：张德荣）

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