乐居财经 邓鑫妮 发自深圳

商管公司刚成立没多久，华侨城房地产便将其估价售出，而这已经不是第一次。

9月14日，上海联合产权交易所公布了深圳华侨城房地产有限公司（简称“华侨城房地产”）的一则信息，其一个多月前成立的深圳市华纯商管管理有限公司（简称“华纯商管”）正在走出售流程。

没有选择将部分股权出售多次引资，而是把所有股权打包全部卖掉，当然，这其中包括所有资产，也包括所有债务。不过转让底价没有公布。

截至8月底，彼时仅成立半个月的华纯商管，旗下已有不少资产，其资产总额超过9000多万，同时身背近300万的负债。

目前，华纯商管的买家尚未浮出，而华侨城房地产旗下的另一商管公司——深圳世纪华锦商业管理有限公司（简称“华锦商管”）也已经出现在预挂牌的名单中。

华锦商管与华纯商管成立的时间都不足两个月，而今又都要被出售，地产与商管划清界限的用意慢慢变得清晰。

脱手两家商管公司，华侨城房地产表现得果断。

8月13日，华侨城房地产成立了华纯商管，持股100%，注册资本100万元，主营业务为商业综合体管理服务、土地使用权租赁、住房租赁、自有房地产经营活动、非居住房地产租赁等。

成立不过半个月，8月底，华侨城房地产开始采购华纯商管的股权价值评估和专项审计服务。或许在此期间，华纯商管也在给自己填充资产。

这笔资产的份额并不轻，据公开信息显示，截至8月31日，华纯商管的资产总额已经来到9668万元，资产负债约为285万元，不过同期的的营业利润和净利润均出现亏损。

华纯商管的出售已经是板上钉钉，比它早成立一个月的华锦商管，如今还是预挂牌状态。

7月20日，华锦商管成立，股权同样掌握在华侨城房地产手中，注册资本100万元，主营商业综合体管理服务、土地使用权租赁、住房租赁、非居住房地产租赁。

几乎是复刻华锦商管的设定，但华纯商管后来居上，已经完成产业腾挪进入出售环节。而华锦商管的营收、资产信息并没有披露，是否带有资产尚未可知。

事实上，华侨城房地产涉足商管领域并不多，在成立两家商管公司前，很少投资带“商业”字眼的公司，旗下仅有一家商业投资公司。而且，其母公司深圳华侨城股份有限公司（简称“华侨城股份”、“华侨城A”，000069.SZ）的商业地产布局走得也不快。

据华侨城股份中报显示，上半年在建工程中，公园景区、商业地产及其他项目累计账面价值约为52.7亿元，较期初增加2.4亿元。

不过，这并不妨碍华侨城股份的增长，尤其是文旅项目，增势表现较强。2021年上半年，其营业收入达到230.14亿元，其中旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%。同期，有息负债总额1380.66亿元，较年初减少33.92亿，“三道红线”保持“绿档”水平。

华侨城物商浮现

虽然直接开发商管项目不多，但华侨城股份在2018年便成立深圳华侨城物业商业发展有限公司（简称“华侨城物商”），为物管和商管铺路。

或许，华侨城物商作为华纯商管的买方也未可知，毕竟前者从关联公司吸收资产也非第一次。

成立三年，华侨城物商吸入4家公司。2018年至今，先后入股侨城汇科技、华侨城物业、侨城里商业和华侨城智能科技。

其中，侨城汇科技和华侨城物业的股权来自华侨城集团，侨城里商业为独自设立，华侨城智能科技收购自第三方。

股权架构显示，华侨城物商由华侨城股份持有100%股份。按此关系来衡量，华侨城物商与华侨城房地产为“兄弟关系”，均由华侨城股份100%控股。

成立之初，华侨城物商就提出了明确的目标：“‘物业+社区商业+互联网’的经营模式，以及拥有‘智能物业服务、特色社区商业管理、便捷社区电商服务’三大业务板块的专业化管理平台。”

“收入来源从单一依靠物业管理费向通过构建智慧社区提供增值服务转变。”1月26日，华侨城股份如此说道。

面对越来越激烈的物管赛道，华侨城股份也在酝酿着物业转型，只是分拆的信息并不多。

据华侨城物商官网显示，华侨城物商包含华侨城物业服务、华侨城资产管理、侨城汇等多家公司。其中，华侨城物业主营物业管理服务，华侨城资产管理致力于资产管理的增值服务，而侨城汇则是基于物业服务的线上信息服务。

截至2019年底，华侨城物业在管建筑面积近1500万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等37个城市。

增值服务方面，截至2019年6月，资产管理公司取得了涵盖社区商业、住宅、写字楼、厂房在内的25万平方米的管理规模。

商管赛道竞速

物企想要讲出好故事，从目前来看，商业是一条竞争者少、毛利率高的路。

近几年，冲击商管赛道的物企并不在少数。前有做纯商业的星盛商业，也有以商业居多的宝龙商业，如今递表的物企中，亦有不少“物业+商业”两手抓。

9月13日，延期9年的瑞安新天地成功递表，从其项目分布上来看，商业项目居多。一个多月前，花样年重推商管进入资本市场的动作蠢蠢欲动；更早之前，中南服务的递表主体隐去“物业”而增加了“商业”二字，其中也有几分借商业东风的意思。

花样年作为最早分拆物企上市的公司，如今调转船头驶向商管，其中意味明显。7月26日，花样年与彩生活发布了一则公告，正考虑将其商业板块的物业管理和营运服务业务拆分去联交所主板单独上市。

分拆商管上市，潘军双管齐下，一方面通过花样年收购商管资产，一方面逐步剥离彩生活商管资产。如今，已经在商业领域押下不少砝码。

企业为何热衷商业赛道？不同于住宅型物业，商业物业的定价更为宽松，企业的盈利空间更大。

据乐居财经研究院统计，2021上半年商管型物企包揽了毛利率榜单前三，分别是星盛商业56.7%、中骏商管49.3%、合景悠活44.2%。商业赛道的其他物企，如华润万象生活、宝龙商业等，毛利率均超过了平均值。

资本的下注，也是物企追逐商业项目的动力。2020年下半年之后，物管股经过几轮调整，估值趋向谨慎。尽管如此，估值排名靠前的仍有不少商业物业。

9月16日，华润万象生活的市盈率排在第一，为51.14。中骏商管、宝龙商业、星盛商业等市盈率分别为29.14、25.97、19.93，超过半数物企。