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物管股反弹,陈卓林火速套现

徐酒眠 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 徐酒眠‍‍‍

“昔日雄风啊,岂可一朝散尽?”这是粤剧名段《狄青闯三关》中的一段唱词,颇得陈卓林的青睐。

2017年冬天,陈卓林发表自己的粤剧专辑《心曲雅韵》时,录了两个版本的《狄青闯三关》,一个是和粤剧名家陈韵红合唱,一个是跟妻子陆倩芳和鸣,对于这句词,陈卓林唱得格外动情。

去年以来,凛冽的“寒风”吹向地产行业,陈卓林的这段往事和这句唱词,因为太具有戏剧性和预言性而被许多人不断提及。时至今日,雅居乐仍维持着零违约记录,陈卓林在自救上颇有妙招。而以物业“反哺”地产,是他走出的重要一步棋。

12月9日清晨,雅居乐集团刊发公告称,拟以每股10.18港元的价格,出售其持有的4860万股雅生活服务(03319.HK)H股。

根据公告,出售价格较雅生活在12月8日的收盘价11.06港元/股,折让约7.96%,此次出售的股份占雅生活总股本的3.42%。

出售完成后,雅居乐获得的款项总额及所得款项净额分别约为4.94亿港元、4.9亿港元。而雅居乐在雅生活中的持股比例将从50.86%降至47.44%,仍为第一大股东和实控人。

松绑信贷、扩容债券、恢复上市房企并购重组和股权融资,11 月以来,支持房地产市场融资的政策的 " 三支箭 " 齐发。久旱的房企迎来及时雨,也刺激了物业股。

据乐居财经《物业K线》统计,11月至今,已十余只物业股股价翻倍,其中雅生活的区间涨幅约为149.44%。

“卖股”套现超8亿

近两年来在房企债务危机中物业股份被摆上货架变现的不少即使是已上市的物企也未逃脱“卖身救父”的命运

不过,对于头部物企而言,关联房企大股东通过配售股份和发行债券的方式在资本市场融资。而配售股份的方式又占了大头。比如去年下半年,融创服务、世茂服务等头部物企均进行了配股。

雅生活大股东却很独特,今年以来已经两次叫卖物业股了,合计套现约8.37亿港元。

根据公告,此次交易的卖方为雅居乐的间接全资附属公司——中山雅生活企业管理服务有限公司(简称“中山雅生活”)。而4860万股股份的出售方式,为大宗交易。

中山雅生活与汇丰银行、中信里昂证券、BNPP及中金公司签订大宗交易协议,前者委托后者为管理人。而买方预计将独立于雅居乐及其关联方。

在此之前,8月19日,雅居乐曾公告,中山雅生活委托汇丰银行及中信里昂证券作为管理人,以每股7.01港元的价格,拟出售其持有的4900万股雅生活H股。彼时的每股出售价,较前一日收盘价折让16.05%。


根据当时的公告,4900万股占雅生活于公告之日已发行股本的3.45%,所得款项总额估计为约3.43亿港元。而紧随交易完成后,雅居乐在雅生活的持股占比由54.31%下降至50.86%。

这两次卖股物业,雅居乐均在公告中表示,所得资金将全部用于加强集团的资产负债表及财务流动资金,推动集团的持续健康发展,增强集团的短期偿债能力。

并强调,完成后,其财务状况将进一步改善,为未来的发展提供更坚实的基础;同时,“本集团的健康发展也将支持雅生活项目管线向前发展,有助于提升雅生活的长期竞争优势。”

“被错杀”的雅生活

在房企自救运动中,物业被用各种形式摆上货架置换现金,以反哺关联地产。

而这个过程中,有不少地产失去了物业的控股权。比如蓝光发展之于蓝光嘉宝服务、金科股份之于金科服务,以及禹洲集团、中南集团、中梁控股等旗下物业。

而雅居乐数度以雅生活置换救济金,却始终较为谨慎,并不愿放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉。

此次公告刊出当日,雅居乐股价高走,报收3.11港元/股,市盈率(TTM)2.81倍,总市值约总市值130.99亿港元。雅生活收涨0.36%,报11.10港元/股,市盈率(TTM)5.58倍,总市值157.62亿港元。

在诸多投资者看来,雅生活目前是被严重低估的。

在过去的11月份,希瓦私募创始人梁宏多次加仓雅生活。公开资料显示,11月21日、30日,,股东梁宏分别增持雅生活服务 27.05 万股、811.525 万股,分别涉资239.44 万港元、 7356.15 万港元。

最后一次增持后,梁宏在雅生活的持股数目为 8717.95 万股,最新持股比例为 6.14%。

此外,希瓦资产 也在11 月 30 日于二级市场买入雅生活 576.25 万股,每股均价为 9.06 港元,合计买入金额为 5222.67 万港元。

在梁宏看来,雅生活是属于严重超跌、严重低估范畴的物业股,为“有些极度错杀、极度低估的股票,它反弹的时候可能有 100、200、300 的空间”。

除了梁宏以外,一个名为“自由小兵”的微信公众号,也在11月份发布数篇推文称,其买入了雅生活,为其第一持仓股;并表示,非常看好雅生活未来涨势。

超八成规模来自第三方

雅生活自身的基本面确实算得上优秀。

据乐居财经《物业K线》统计,2022上半年,在已发布中报的58家上市物企中,其营收与在管面积都仅次于碧桂园服务;与此同时,其独立性较强,超8成规模来第三方。

数据显示,2022上半年,雅生活实现营业收入约76.2亿元,同比增长22.0%;录得毛利为20.5亿元,同比增长9.5%;股东应占净利润10.6亿元。

报告期内,房地产行业整体下行,项目交付受到影响,雅生活灵活调整拓展策略,聚焦受周期影响较小的非住宅及住宅存量项目,同时围绕既定战略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加长期合作伙伴企业客户黏性。

根据其2022年中报披露,截至2022年6月30日,雅生活在管面积达5.29亿平方米,期内增长3968万平方米。其中,来自第三方项目的在管面积约为4.41亿平方米,占总在管面积的比重超过83.4%,余下16.4%则来自雅居乐和绿地集团的交付。

据乐居财经《物业K线》统计,同期,在34家披露关联方面积情况的上市物企中,有6家关联方面积比例低于20%,而比雅生活更低的有3家,分别是合景悠活(11.80%)、银城生活服务(10.20%)和卓越商企服务(5.80%)。

报告期内,雅生活在第三方市场拓展新增合约面积超过3500万平方米,合约面积达7.06亿平方米,期内增长4341万平方米。

近些年,雅生活第三方规模占比持续提升。时间线拉长,2018年-2021年,其第三方在管面积占比分别为61.7%、73.3%、80.3%、82.4%。第三方增拓已成为其规模的主要来源。

值得一提的是,今年上半年,雅生活未进行重大收并购。截至2022年6月30日,其手中现金约为39.97亿元。在同期58家披露中报的上市物企中,位列第五位。




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