【独家·深度】地产债研究之重庆篇：谁是重庆房价的风向标？

摘要

■ 重庆的“山城”和“江城”特点非常突出，因而无法采取简单的“由内而外”环状发展结构，而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式，随着两江新区日臻成熟，“商圈模式”在2017年后再度被强化。受制于“四山分东西、两江分南北”的特殊地理环境约束，重庆无法采取简单的“由内而外”的环状发展结构，而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式。“两江新区”是重庆少有的“地域广大、地形平整、地势平坦”的区域，因而能够成为过去10年突破“渝中母城”向外拓展的重要发展方向。随着“两江新区”日臻成熟，重庆发展再次面临“两江四山”的地理环境限制，近几年“一路向北”的单极发展模式有所淡化，“多中心、多组团”的“商圈模式”再度被强化。

■ “分散购房”和“就近购房”是重庆楼市的典型特点，交通是购房的重要考虑因素。地理上的分割性造就了重庆浓郁的“商圈文化”和“朋友圈文化”，再加上山隔水阻造成的交通拥堵，使得重庆人不愿跨区购房，九龙坡、大渡口和沙坪坝等老城区项目主要被片区内原住民购买。

■ 除2017-2018Q3去库存时期之外，重庆房价整体涨速较慢。政府调控政策和重庆楼市特质是制约重庆房价过快上涨的主要原因。（1）2017年之前，政府通过不断收储的方式加大土地供应。2017年之后，政府加强土地调控，通过减少“特大地块”出让并对出让地块限定开工日期和交房日期等方式防止开发商“囤地炒地”。（2）当前，政府对新开盘项目实行“备案价”制度，并制定了严格的“涨价条件”和“涨幅限制”。（3）地理上“分散购房”而非“集中购房”在较大程度上制约了核心区房价上涨，进而抑制了主城非核心区房价的上涨速度。（4）环境较好的主城非核心区成为改善型购房的重要选择，刚需与改善混搭而非改善扎堆核心区也在较大程度上影响了主城核心区和主城非核心区的房价涨速。（5）过去10年，两江新区一直是重庆房价的风向标，但两江新区恰好也是政府土地储备最多与供地最集中的片区。（6）主城九区虽为重庆的“核心”，但主城区人口占重庆全市人口的比例远大于武汉和南京等“单核”城市占全省的人口比例，这意味着重庆新增人口主要依赖务工人员回流，“单核虹吸效应”相对较弱。（7）此外，大体量的公租房也对缓解核心区购房压力发挥了一定作用。

■ 重庆楼市仍以刚需为主，刚需向改善切换较慢，投资客户较少。虽然老龄化趋势比较严重，但当前重庆楼市仍以刚需为主，这可能与重庆房价有关。（1）相比武汉和成都等城市，重庆房价不算太高，年轻人借助家庭支持具有购买80-90平方米刚需型三房的能力。（2）重庆房价上涨较慢，拥有2套房以上的投资客户相对较少，持有多套房的投资客户享受到的房价上涨红利有限，因而对110平方米以上或总价180万元以上大户型的需求偏弱。从全市场看，60-70%仍属刚需，改善20%左右，投资占比10%左右，主要集中在中央公园南部片区、观音桥商圈周边项目、渝中区江景房、西永板块等。

■ 向后看，重庆楼市从刚需向改善的切换速度正在加快，重庆房价仍有上涨空间，“两江新区”仍是未来几年重庆房价的引领者。

（1）供地的区域约束与供地的思路变化都将加速重庆楼市从刚需向改善切换，重庆房价仍有上涨空间。2018年之前，“两江新区”的巨量土地供给是平抑重庆房价的重要力量，但随着长期“一路向北”，两江新区未来可供土地趋于下降。同时，2018年后重庆政府提出了“减量、增绿、留白、整容”的规划发展思路，主要表现为大幅压降出让土地的容积率。可供土地减少，地块容积率下降，未来重庆核心区“洋房化”与“大平层化”的趋势越发明显。核心区加速从刚需向改善切换将迫使刚需购房逐渐向主城非核心区和郊区“外溢”，重庆楼市的“阶梯型”格局正在加速形成。相应地，在从“多心多组”走向“一心多组”的过程中，未来重庆房价料将仍有继续上涨的空间。同时，核心区大面积地块减少将迫使新建公租房向城郊转移，从而减缓公租房对核心区房价的制约。然而，在此过程中，考虑到政府对房价的调控等因素，短期内重庆房价的涨势可能比较温和。

（2）未来几年，“两江新区”作为重庆房价引领者的地位料难撼动。“一路向北”的发展战略奠定了两江新区作为重庆房价引领者的地位。2017年后，虽然政府强化了平衡发展的思路，但考虑到其他板块的地理空间限制和两江新区日臻成熟的事实，“照母山-礼嘉-悦来-中央公园”大片区在未来几年料将仍是重庆房价的重要风向标。

（3）“重庆向西”在时间上存在不确定性，重庆完全进入“二环时代”尚需时日。“科学城”的规划尚不明晰，再加上地形地貌等限制，“重庆向西”在时间上存在不确定性。受制于地理上的限制，重庆东部、西部和南部都很难具备类似“两江新区”的规模优势，“内环+”料将仍是主要发展思路，重庆完全进入“二环”时代尚需时日。

■ 风险提示：楼市调控超预期、政府规划超预期、样本数据偏误等。

正文

1重庆城市概况

重庆是我国四大直辖市之一，也是推动国家重大区域战略融合发展的七大城市群的重要核心城市。重庆地处长江上游，是西部地区少有的具有水、陆、空综合交通优势的城市，面积8.24万平方公里，辖26区8县4自治县[1]，山地占全市面积的76%，长江横贯全境，有“山城”和“江城”之称。1997年，为配合三峡百万移民安置，中央批准设立重庆直辖市。2018年，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》将成渝城市群作为推动国家重大区域战略融合发展的七大城市群之一，强调以重庆、成都为中心，引领成渝城市群发展。《成渝城市群发展规划》将重庆定位为长江上游经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心、航运中心等。

2017上半年以前，重庆GDP增速维持在10%以上，常年领先于全国，2018年受汽车景气度下滑等影响，经济增速有所减缓。2019年以来，重庆经济扭转颓势，前3季度GDP累计增速6.3%，高于全国0.1个百分点。

2015年以前，二产和三产是重庆经济的“双支柱”，2015年后三产越来越成为重庆经济增长的引擎。2015年以前，重庆二产和三产几乎平分秋色，2015年后三产异军突起，成为支撑重庆经济的主要力量。2018年重庆三大产业增加值比重为7%、41%、52%，汽车和电子制造是重庆工业的支柱，金融业、批发零售业、房地产业和仓储业是重庆第三产业的主要贡献力量。

重庆制造业中处支柱地位的是汽车和电子制造，分别占规模以上工业企业产值的22%、20%，汽车产量占全国的10%、微型计算机产量占全国的22%。其中汽车制造业分布于两江新区、涪陵、江津、合川等区域，两江新区最为集中，区内有长安集团、长安福特、北京现代、力帆集团、上汽通用五菱等企业。电子制造业分布于经开区、两江新区、高新区、潼南、永川、璧山等区域，其中经开区内有VIVO、百立丰等企业，高新区的西永微电园有惠普、富士康等企业，两江新区有京东方、奥特斯等企业。

重庆常住人口超三千万，近三成分布于主城九区，主城区人口集聚效应较强。2018年重庆常住人口3102万，主城九区、一小时经济圈（不含主城）常住人口875、1108万，占全市常住人口的28%、37%。重庆主城区人口集聚效应明显强于一般的省会城市，如成都、武汉、长沙常住人口占全省的比重分别为20%、19%、12%。

外出人口回流是重庆新增人口的主要来源，高校毕业生有望成为未来重庆人口的重要“补给站”。重庆是劳务输出大市，户籍人口常年高于常住人口。2013年，重庆户籍人口与常住人口之差接近390万，占该年户籍人口的12%，属于名副其实的“人口输出大市”。近年来，随着沿海经济减速和内地经济兴起，重庆开始出现明显的“人口回流”现象。2017年，重庆户籍人口与常住人口之差缩小到315万，占该年户籍人口比例也大幅下行至9%左右。随着重庆经济与沿海经济的差距进一步缩小，重庆人口回流的趋势料将仍会延续，外出人口回流成为重庆未来新增人口的重要来源。同时，重庆教育资源丰富，全市有普通高等学校65所，包括重庆大学、西南大学、重庆邮电大学等26所本科院校。根据重庆市教委披露的数据，2018年重庆共有高校毕业生22万人，其中64.7%的毕业生选择留在重庆就业，与生源地为重庆的毕业生比例64.8%基本持平。虽然高校毕业生当前还未能给重庆带来显著人口流入，但随着重庆经济发展和汽车、电子、金融、批零、仓储等产业兴起，高校毕业生有望成为未来重庆人口的重要“补给站”。

人口年龄结构上，重庆老龄化问题比较严重。全市65岁以上人口占比逐年上升，2018年达到14.1%，相比2014年提升1.9个百分点，比全国高2.2个百分点，重庆是我国人口老龄化比较严重的地区之一。

近年，重庆人均可支配收入保持较快增长。2018年，重庆城镇居民人均可支配收入34889元，同增8.4%，2019年前三季度增速进一步提高至8.6%，高于全国0.7个百分点。

居民收入分化比较明显，高收入群体主要集中于一小时经济圈以内。从主城9区来看，收入水平最高的是渝中、江北、渝北、九龙坡四区，2018年城镇人均可支配收入均在3.9万以上，最低的是大渡口和北碚；从非主城区来看，紧邻主城区西侧的原江津地区“江八县”（江津、永川、合川、璧山、荣昌、大足、潼南、铜梁），东侧的长寿、涪陵等人均收入较高，而距主城较远的巫山、巫溪、云阳、奉节等收入相对较低。

2015年以前，重庆房地产投资增速长期高于全国，2016年后受前期库存积压和政府“去库存”政策影响，重庆房地产投资增速开始低于全国。2009-2015年，重庆房地产投资虽然存在周期性波动，但始终高于全国房地产投资增速4个百分点左右，这主要受到重庆大量供地的影响。随着库存积压，2017年重庆开启了“去库存”之路，政府减少供地，房企施工积极性下降，重庆房地产投资持续弱于全国平均水平。

1.6. 重庆城市格局与城市规划

独特的山水地势造就了重庆“多中心组团式发展”的城市格局。重庆地处川东平行岭谷区，华蓥山的多条余脉从北到南嵌入城市，长江和嘉陵江自西向东切割山脉而过，山与江成为城市发展的天然屏障，形成了以解放碑为主中心，杨家坪、沙坪坝、南坪、观音桥为区域中心的传统五大商圈各据一方的城市格局。相比于单中心城市，多中心城市的资源更为分散，各个片区功能齐全、设施完善，各区域人们的居住和就业得以平衡，具有一定的自我生长力。近年来，随着城市发展变迁和人口外溢，重庆的“多中心组团式发展”模式进一步多元化升级，根据2017年重庆市商务委发布的《重庆商圈发展报告》显示，重庆市主城区正大力推进“1+18”的城市核心商圈建设规划[2]，大坪商圈、龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈异军突起。

渝中区是重庆母城，是重庆金融、商贸、文化中心，也是重庆的总部经济基地和都市旅游目的地；江北区是主城核心区之一，也是高端时尚消费区，其中观音桥商圈是西部第一大步行街，同时江北区也是两江新区最成熟的片区之一；渝北区三大功能定位“创新生态圈、智能制造基地、国际航空港”，交通优势突出，拥有江北国际机场和重庆火车北站，紧邻长江上游最大的外贸集装箱枢纽港—寸滩港；九龙坡区重点发展高新技术产业，是西部的军工重镇、工业大区；大渡口区是老工业基地调整改造试点城区；南岸区开放平台聚集，拥有国家级经济技术开发区、自由贸易试验区、中新合作等开放平台；巴南区携手南岸区共同建设“江南新城”，与北部的“两江新区”、西部的“高新区”共同构成重庆主城三大增长极；沙坪坝区名医名校集聚，是重庆教育医疗高地，重庆大学城位于沙坪坝区；北碚区自然和人文旅游资源丰富，是市级教育科研基地。

■ 两江新区

两江新区是重庆下辖的副省级新区、国家级新区，于2010年6月18日挂牌成立，是继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的中国第三个、内陆第一个国家级开发开放新区。两江新区因位于长江以北、嘉陵江以东而得名，辖江北区、渝北区、北碚区3个行政区部分区域，规划总面积1200平方公里、可开发面积550平方公里。

两江新区重点发展汽车、电子、装备制造三大支柱产业，产业布局为“一心四带”。“一心”即以江北嘴为主体的金融商务中心，“四带”即以直属区和悦来、两路为主体的都市功能产业带、以两路寸滩保税区为主体的物流加工产业带、以水土工业开发区和蔡家为主体的高新技术产业带、以鱼复、龙兴工业开发区为主体的先进制造产业带。

两江新区已发展成重庆经济的重要增长极。两江新区招商引资政策优惠，至2017年区内累计引进项目超3000个、协议投资额超1.1万亿，引进154家世界500强企业，代表企业有长安汽车、奥特斯、京东方等。2017年两江新区实现GDP2533亿元，占重庆主城区的33%，占比较2010年提升5个百分点。

■ 科学城

2019年重庆市政府作出打造高新区升级版（即“科学城”）的决策部署。1991年3月，重庆高新区经国务院批准设立，是首批27个国家高新技术产业开发区之一。2019年4月，重庆市委、市政府作出打造重庆高新区发展升级版的重大决策部署，赋予高新区建设重庆科学城的战略定位。重庆科学城规划107平方公里，以“科学+城”模式，依托成型的大学城，以发展智能产业为主导，联动九龙坡、北碚、江津和璧山，形成西部“智能谷”；联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图。区内规划构建“一圈三园”，即大学知识经济圈、高端制造园、高新研发园、科创服务园，规划到2035年成为“人、产、城、景”聚合发展的现代化新城，居住、工作的人口数量超过200万。

■ 经开区

重庆经济技术开发区于1993年经国务院批准设立，是中国西部地区最早设立的国家级经济技术开发区，地处茶园地区，与两江新区、科学城形成三足鼎立之势。经开区以“电子信息产业、现代服务业、高端装备制造”为三大主导产业，拥有VIVO、百立丰、美的集团、长江轴承、通用工业等企业，区内规划建设重庆高铁东站，渝湘高铁、沿江高铁、渝西高铁、渝万高铁、渝贵高铁等线路在此通过。未来经开区将重点建设以茶园为圆心，辐射界石、南彭、鹿角的现代化城市群。

■ 总体规划

人口方面，根据《重庆市人口发展规划（2016-2030）》，到2020年重庆规划全市常住人口3200万人左右、户籍人口3450万人左右；2030年规划全市常住人口3600万人左右，户籍人口3600万人左右；土地方面，根据《重庆市城乡总体规划2007-2020》，城市供地将以紧凑的方式进行布局和发展，规划到2020年主城区城镇建设用地总面积1188平方千米，中心城区（中梁山、铜锣山之间）城镇建设用地总面积561平方千米；城市规划方面，《重庆市城乡总体规划2007-2020》强调继续保持“多中心组团式”的空间发展模式，利用河流、山体、城市绿地等将城市划分为若干组团，实现组团内生产生活大致平衡；交通方面，到2035年规划建成轨道交通“22线1环”布局，2030规划建成“米”字型高铁大通道，2020年规划高速公路区县覆盖率达100%，铁路线网区县覆盖率达到95%。 

■ 区域规划

过去十年，两江新区是“渝中母城”向外拓展的重要发展方向。随着“两江新区”日臻成熟，重庆发展再次面临“两江四山”的地理环境限制，2017年后，政府开始淡化“一路向北”的单极发展模式，对各片区大体采取平衡发展战略。根据《重庆市城市轨道交通第四期第一批建设规划（2019-2024）》环境影响报告书征求意见稿公示》中披露的关于主城区空间规划的信息，未来重庆将构建“四山两江三谷九组团”的城市格局，推进中、东、西三大平行槽谷地带平衡发展。其中，“两江四岸”是城市主轴，按照国际一流滨水岸线打造；“三谷”即推进中、东、西三大槽谷地带发展，其中中部槽谷发展重点为两江新区、西部槽谷发展重点为科学城、东部槽谷发展重点为经开区。“九组团”即在三大槽谷中，形成相对独立、配套完善、职住平衡的空间单元，包括中心组团，北部组团，南部组团，北碚组团，西永组团、陶家组团、南彭组团、茶园组团、龙盛组团。

■ 交通规划

1）内部交通方面，规划形成轨道交通“22线1环”布局，新建多条隧道和桥梁。根据重庆规划和自然资源局发布的《重庆市主城区轨道交通线网规划（2019-2035年）环境影响报告书征求意见稿公示》，重庆规划构建由轨道快线、轨道普线组成轨道网络，在“四纵四横”轨道快线骨架基础上，通过轨道普线串联九大组团，至2035年形成“22线1环”的线网布局，总规模1252公里（不含璧山江津地区线路41公里）。隧道和桥梁方面，西部规划建设的六旗隧道将联通西永和璧山，北部规划建设的蔡家隧道联通蔡家、礼嘉和悦来板块，南部规划建设的鹿角隧道联通南岸学府大道和鹿角；此外，黄桷坪长江大桥、铜罐驿长江大桥、佛耳岩大桥等也将于2020年陆续开建。

2）外部交通方面，规划建设“米”字型高铁大通道。根据《重庆市中长期铁路网规划（2016~2030年）》，重庆将建设至成都、兰州、西安、郑州、武汉、长沙、贵阳、昆明等8个方向、时速250公里及以上的高速铁路通道，形成“米”字形高速铁路网，共10条、2032公里，实现1小时到达成都、贵阳；2小时到达西安、武汉、长沙、昆明、兰州；6小时到达北京、上海、广州。

2重庆房地产政策

重庆的房地产政策在全国独具特色。土地制度上，土地储备和地票制度配合，带来充裕的土地供给；税收制度上，重庆是全国除上海外唯一征收房产税的城市；住房保障制度上，重庆有大体量的公租房项目，对缓解主城购房压力、抑制房价过快上涨发挥了一定作用；房地产调控政策上，重庆是少数“不限购”的二线城市之一。特色的房地产政策造就了重庆特色的房地产市场。

（1）土地供应：土地储备和地票制度配合，形成充裕的土储“蓄水池”

■ 土地储备制度

重庆土地储备制度建立于2002年，特色是“超前储备、一步到位、细水长流”。2002年8月22日重庆市政府通过《重庆市国有土地储备整治管理办法》，标志着重庆土地储备制度正式启航。重庆土储制度的最大特色是“超前储备、一步到位、细水长流”，制度建立后市政府上收了大量由企事业单位等控制的土地，2002年前后超前储备了40多万亩土地，并规划未来20年每年开发5%，储备土地中50%是公共服务、公益事业用地，用于公租房建设、大学城建设等，50%用于房地产开发。土地储备制度一方面保障了地方财政收入来源，储备土地经拆迁安置、完成七通一平后由土地中心挂牌，形成地方财政的主要来源（2018年重庆土地出让收入占地方综合财力的32.4%），另一方面政府提前收储的大量土地保障了供地充裕。

■ 地票制度

重庆特色的地票制度形成于2008年，为城市新增建设用地提供空间。2008年11月重庆市政府通过《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》，12月重庆农村土地交易所挂牌，重庆地票制度诞生。地票制度的运作流程是，有闲置宅基地的农民自愿复垦，验收后形成地票，在农村土地交易所通过拍卖等形式交易，房企通过购买地票获得在城市规划区内选定的待开发土地开发的权利。制度主要目的是在“耕地占补平衡”的硬约束下，鼓励农民盘活农村宅基地、为新增城市建设用地腾挪空间。截止2018年6月，重庆农村土地交易所累计交易地票25.9万亩，成交均价稳定在19万元/亩左右。

土地储备制度形成土储“蓄水池”、地票制度为城市新增建设用地腾挪空间，二者配合，保障了重庆充裕的土地供给。从过去十年来看（2008-2018），重庆主城区累计成交住宅用地规划建筑面积2.5亿平，年均2500万方，总量在一二线城市中仅次于武汉，按2018年常住人口算，过去十年人均新增住宅用地建面28平方米，居一二线城市首位。

（2）土地规划：低容、限高、限密度，调减土地开发强度

近年来，重庆通过控制土地容积率度、建筑高度、密度，提升主城区城市规划水平。2018年3月《重庆市城市规划管理技术规定（2018）》正式实行，新规降低了居住用地的容积率上限，如二类居住用地容积率上限由2.5-3.5调整至2.5，并对建筑高度和建筑密度严格限制，容积率1.2-2.0的地块建筑限高60米，容积率1.2以内地块容积率限高20米；同时居住用地建筑密度需在40%以内。

新规执行后容积率2.0以下土地已成供应主流，低容地块北部尤其集中。2019年（截止11月）重庆主城区成交住宅用地平均容积率为1.7、容积率2.0以上占比仅24%，2018年这一占比高达53%。低容地块主要集中在北部，2019年北碚和渝北成交住宅用地平均容积率仅1.3、1.6，容积率2.0以上占比0%、11%。建筑限高情况因片区而异，如两江新区的中央公园板块近期成交住宅用地限高均在36米以内、建筑密度不高于35%；礼嘉近期成交住宅用地最高限高60米，建筑密度不高于35%。

重庆公租房的大规模建设开始于2010年。2010年7月《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》出台标志着公租房建设正式开启。重庆公租房主要位于主城一、二环线之间，容积率较高，在3.5-4.0之间，60平米以下户型占85%以上，单个项目总建面可达100万方以上，如渝北的民心佳园总建面108万方，共有住宅1.8万套；南岸的城南家园总建面达198万方，共有住宅3.2万套。截至19年4月，重庆公租房累计分配50.5万套，惠及140余万人，占重庆主城总人口的16%，这一比例远高于上海（1.4%）、北京（2.1%）等一二线城市。大体量的公租房项目对于缓解主城区购房压力、抑制房价过快上涨发挥了一定作用。

重庆2011年开始试点房产税政策。2011年1月上海和重庆宣布试点房产税，与上海方案主要针对本市居民新购二套及以上住房、非本市居民新购房不同，重庆方案主要针对高档住宅、以及“无户籍无企业无工作”的人员购房。试点区域为主城9区，征税对象为独栋住宅、新购高档住房、“三无人员”新购住房，其中独栋和高档住房税率为0.5%-1.2%，“三无人员”购房税率为0.5%。房产税制度下，对于外地购房（炒房）群体，意味着多出至少0.5%的住房持有成本，再加上5%-6%的资金机会成本，外地投资客至少在房价年涨幅达到5.5%-6.5%的情况下才可获得超额投资收益，房产税一定程度上抑制了投资型需求。

重庆调控政策收紧主要发生在2017-2018年。2016年930调控转向以来，重庆主要经历了三轮政策收紧，1）第一轮为2017年1-5月，力度较轻，主要对外地人新购首套房征收房产税、公积金限贷升级；2）第二轮为2017年9-10月，力度明显加强，其中9月引入2年限售、10月商贷二套首付比例提升至40%；3）第三轮为2018年6月，主要针对外地人购房，对不能提供1年以上个税或社保证明的购房者停贷，同时在契税、土地增值税等税收政策上边际收紧。

总体来看，重庆楼市调控政策在二线城市中相对比较温和。1）不限购，外地人购房（未缴满1年社保）仅受不能贷款和需交房产税（税率0.5%）的限制；2）限售2年，新房和二手房取得产权证起限售2年；3）首、二套首付比例30%、40%，其中首套认定要求无房且无商贷和公积金贷款记录。对比其他西部的二线城市如成都、西安，均执行限购政策，非户籍购房需2-5年社保，限售3年，成都二套首付比例达到60%。

3重庆房地产市场发展状况

受制于“四山分东西、两江分南北”的特殊地理环境约束，重庆不像北京、上海和成都等平原城市采取“由内而外”的环状发展结构，而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式。北部“两江新区”是重庆少有的“地域广大、地形平整、地势平坦”的区域，因而能够成为过去十年突破“渝中母城”向外拓展的重要发展方向。近年来，随着“两江新区”日臻成熟，重庆发展再次面临“两江四山”的地理环境限制，“科学城”与“成渝一体化”的提出是重庆新时期寻求新的发展方向的重要尝试。但是，不论从物理空间还是从地形地貌来看，重庆向西的发展难度都会远大于重庆向北。2017年后，政府淡化了“一路向北”的单极发展模式，对各个片区大体采取“平衡式”发展战略。政府发展战略的调整与重庆长期以来的多组团发展模式都会对未来的重庆房地产市场格局产生重要影响。

总体上说，重庆的“多中心化”造成了重庆人不愿跨区购房，“多组团化”发展格局使得重庆房价存在较为明显的商圈内外差异。地理上的“分散购房”而非“集中购房”在一定程度上制约了重庆核心区房价过快上涨，再加上政府通过增加土地供给、新开盘项目严格执行“备案价”制度等方法严控房价过快上涨，重庆楼市在经历了2017-2018Q3去库存快涨之后，2018年4季度至今的房价基本呈现出稳中微降的态势。当前，高层成交占比稳定在75-80%，总价主要集中在90-120万元，180万元基本为高层的天花板，洋房主力户型集中在100-140平方米（套内面积，下同），别墅以功能性改善为主，在售项目基本都有96-98不等的折扣，90平方米以上户型普遍滞销严重，部分项目仍可对“三无人员”办理按揭。从客群看，60-70%仍属刚需，改善20%左右，重庆从刚需到改善切换较慢，投资性客户占比10%左右，主要集中在中央公园南部片区、观音桥商圈周边项目、渝中区江景房、西永板块等。当前，两江新区仍是重庆楼市的成交主力，“照母山-礼嘉-悦来-中央公园”大片区基本成为重庆房价的重要风向标。

分区域来看：

（1）渝中区是重庆的母城，是重庆发展最早、配套最成熟、心理价值最高的“核心区”，同时也是重庆人口最密集、交通最堵、游客最多的“网红”区域。随着重庆不断走向外延式发展，重庆年轻人的“渝中区情结”已显著减轻，“朝天门”、“解放碑”、“洪崖洞”等已成为外地游客的打卡之地，重庆本地人的日常活动基本都在居住地附近的商圈，其他逛街消费也主要集中在观音桥等商圈。因此，除了追求“身份地位”等心理价值外，重庆本地人尤其是重庆年轻人并不特别追求在渝中区购房。目前，渝中区可供开发土地十分有限，房价普遍较高，从在售的来福士、翡翠都会、重庆天地等项目看，户型主要以100-130平方米以上的改善型大平层为主，主要卖点是成熟老区和江景。从购房目的看，真实自住的比例要小于重庆平均水平，部分楼盘120平方米以下户型的投资性客户占到1/3左右，“成熟老城+稀缺江景”是吸引投资客的主要理由。

（2）“两江新区”是继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级新区，位于长江以北，横跨嘉陵江，涵盖江北区、渝北区和北碚区的部分区域，规划总面积1200平方公里，可开发面积550平方公里，按照“一心四带”进行规划。在空间上，两江新区基本遵循“由南向北”的发展路径，当前“观音桥商圈”、“新牌坊商圈”和“江北嘴金融城”已发展成熟，“照母山科技城”初具规模，“礼嘉商务城”与“悦来会展城”正在加紧建设，“保税港新城”与“水土高新城”基本规划完毕。相应地，两江新区以照母山以南的观音桥商圈和新牌坊商圈最为成熟，照母山以北的“照母山商圈”、“大竹林商圈”、“礼嘉商圈”、“悦来商圈”、“中央公园商圈”、“蔡家商圈”和“水土商圈”等尚需时日。虽然“多中心、多组团”的发展模式造成了重庆本地人不愿跨区购房，但凭借长期“一路向北”的发展模式和较为完善的交通商业规划，两江新区是重庆人购房接受度普遍较高的区域，吸引了大量重庆年轻人、新区原住民、老区改善人群、新重庆人和长寿等周边区县人在两江购房自住，两江新区也是最能吸引外地人在渝投资的区域，尤其是照母山以北片区。与“由南向北”相适应，当前照母山片区在售项目已从2016年之前的刚需盘为主转向110-130平方米以上的改善型大平层或洋房为主，大竹林、礼嘉、悦来、中央公园和蔡家主要采取刚需+改善的户型设计，除江景房外，改善户型主要以首改为主，面积集中在90多平方米的三房和100-110平方米左右的四房，刚需户型基本是80平方米左右的三房。受制于礼嘉等片区“限高、限容”的约束，两江新区当前在售项目大量采用洋房设计，为了满足刚需客户和改善客户的不同需求，洋房户型也有明显的80平方米左右和100平方米以上的户型设计差异。从发展较为成熟的江北区看，片区内土地较为稀缺，在售项目较少，房价较高，普遍采用高层设计，沿江项目主打江景大平层，观音桥商圈周边项目出现了重庆罕见的两房户型，主要满足刚需客户和投资需求，投资性客户占20%左右。整体上说，两江新区在售项目仍以刚需为主，其次是首改，片区内在售项目主要以自住为主，投资性客户10%左右，中央公园南部、观音桥商圈周边项目的投资性客户相对多一些，但也在20%左右。在发展前景上，两江新区在短期内仍是重庆楼市最活跃的片区，照母山-礼嘉-悦来-中央公园仍是重庆房价的重要风向标。

（3）九龙坡区是重庆的老区，主要依托成熟的“杨家坪商圈”由北向南发展。长期以来，受制于地形地貌等限制，九龙坡发展比较缓慢，除“杨家坪商圈”周边外，其他板块在重庆人中的“心理价值”不高，再加上重庆人不愿跨区购房的特点，九龙坡在售项目主要被区内人群消化，其他区来九龙坡购房的人群比较有限。当前，九龙坡在售项目可以以中梁山为界划分为东西两大片区，东部片区主要集中在“石坪桥”、“大堰”、“二郎”、“华岩”等板块，主要采用高层+洋房的物业组合，户型以刚需+首改混搭，刚需特征比较明显，房价基本在13000-20000元/平方米，以片区内原住民购房自住为主，投资性客户10%左右；西部片区主要集中在“白市驿”、“陶家”、“西彭”等板块，售价普遍在10000元/平方米以下，基本依靠片区内客户自我消化，较难吸引老城区客户前往购房。九龙坡基本是重庆房价的追随者，“科学城”与重庆西站规划都难以在短期内改变九龙坡的房价追随者地位。

（4）大渡口区是重庆传统的“工业区”，发展较晚且发展较慢。凭借长江深水港的优势，大渡口区长期扮演着重庆“工业重镇”的角色，这对吸引外区人口前来购房构成了较大抗性。2012年后，虽然重钢等重工企业陆续外迁，但在重庆“一路向北”的发展思路下，大渡口整体发展较慢，“工业区”印象、居住环境欠佳、系统性规划欠缺、区域定位模糊等都是阻碍大渡口快速发展的主要原因。大渡口在售项目主要以刚需为主，单价基本在12000-15000元/平方米左右，投资性客户较少。当前，大渡口基本是九龙坡房价的追随者，这种格局在未来3-5年可能仍将难以彻底改变。

（5）沙坪坝区是重庆传统的“教育重镇”，教育购房和发展前景是吸引区外人口的主要理由。老沙区已经发展成熟，“三峡广场”是沙坪坝最成熟的商圈，老城区可供开发土地非常有限，随着“科学城”概念被提出，沙坪坝的发展重心逐渐向“大学城板块”和“西永板块”迁移，这两大板块基本占到了沙坪坝商品房成交面积的80%以上，成为沙坪坝房地产的重要两极。大学城板块相对比较成熟，也在“科学城”与“成渝一体化”中被寄予厚望，但受制于西部山麓的影响，短期内难以与璧山区形成相得益彰的规模效应，再加上向东距离老城区较远且穿越中梁山的隧道相对较长，存在较强的心理分割性，大学城板块主要吸引片区内原住民和璧山等非主城区客户前来购房，“科学城”概念的提出也吸引了部分投资性客户，但总体来说，刚需自住仍是大学城板块的绝对主力，投资型客户占比不高。西永板块是2018年以来重庆楼市的新秀，也是沙坪坝政府借助“科学城”重点打造的板块。但是，从区位来看，西永板块与两江新区的“大竹林-礼嘉-蔡家”片区仅一山一江之隔，随着双碑隧道通车和土主隧道、礼嘉大桥、15号线等规划开工，西永板块在区位上与两江新区可以较好地实现互联互通。因此，虽然西永板块崛起受益于“科学城”概念，但随着两江新区由南向北发展，西永板块与两江新区进行深度融合已是大势所趋。正是由于西永得天独厚的地理位置，再加上片区内地势比较平坦、区域发展具有规模优势，近几年沙坪坝政府力推西永板块也是顺理成章。当前，西永在售项目主要采取洋房+高层的物业组合，售价基本在13000-18000元/平方米，以80平方米左右的刚需三房为主，附以90-110平方米左右的首改三房四房，客群来源相比大学城板块更加复杂，能够吸引一部分主城区外溢客户和投资性客户，但该板块仍以自住为主，投资客户占比不超过20%。西永板块在2017-2018年经历了一波快速跳涨，房价优势不再明显，随着与两江新区加速融合，西永房价与两江房价的联动性将更加紧密。从发展前景看，沙坪坝的大学城-西永片区具备成为未来重庆房价引领者的潜力，但这主要取决于政府对“科学城”的规划定位与投资力度，短期内沙坪坝仍是两江房价的追随者。

（6）南岸区和巴南区同处长江以南，南坪商圈是重庆江南发展相对较早的片区，当前南岸区的弹子石板块、茶园板块和巴南区的李家沱板块、龙洲湾板块、鱼洞-高职板块正在加快发展，但这些板块的“区域化特征”非常明显，向外辐射能力相对较弱。南坪商圈是南岸区发展最成熟的板块，片区内在售项目较少，茶园板块是南岸区政府所在地，也是南岸区近几年重点发展的板块，当前在售项目以刚需+首改混搭，刚需盘主要被原住民和南川、涪陵、丰都等周边区县消化，大平层和110平方米以上洋房等改善户型能够吸引部分老城区客户改善购房，刚需户型对除南岸和巴南外的主城区客户吸引力比较有限。整体上说，茶园板块发展比较迅速，洋房单价最高已接近20000元/平方米，80平方米以下小户型存在10-20%的投资性客户，90平方米以上户型基本是改善自住。弹子石板块处于南岸区“北部一隅”，发展比较缓慢，并非南岸区重点规划发展的片区，但房价普遍超过21000元/平方米，而且出现了重庆罕见的65平方米左右的两房户型。从户型和售价来看，弹子石板块与观音桥商圈附近项目的定位相当，但这两个板块在商业配套上或在重庆人的“心理价值”上都存在较大差异。巴南区在售项目主要集中在李家沱板块、龙洲湾商圈和鱼洞-高职板块，除江景房主要以大平层为主外，其他在售项目基本是刚需+首改混搭，以刚需为主，主要靠本地原住民和周边区县居民消化，投资客户较少。房价前景上，巴南看南岸，南岸看南坪，南坪看两江，巴南和南岸都是重庆房价的追随者。

2017-2018年重庆楼市成交量价齐升，2019年来市场有所降温。2017、2018年重庆楼市景气度较高，销售面积同增30.5%、7.3%，销售均价同增28.4%、16.1%。2019年以来市场降温，1-11月商品房销售面积同降23.0%，销售均价比2018年稳中微降。

从供需结构来看，2017-2018Q2重庆楼市处于“供不应求”状态，批售比维持1以下，2018Q3以来供需关系开始逆转。2017-2018Q2重庆主城区商品住宅批准上市面积维持低位，在销售持续扩张的情况下，批售比基本维持在1以下，市场处于“供不应求”状态；2018Q3后，随着房价上涨，供需关系开始逆转，2018Q4批售比冲高至1.33，此后基本维持在1以上。

从库存来看，重庆楼市2017-2018Q3处于去库存阶段，2018Q4以来库存有所走高。2017-2018Q3年重庆楼市成交放量叠加供应处于低位，商品房可售面积持续走低。2018年四季度后库存回升，截至2019年11月，主城商品房可售面积升至3477万方，与2015年初相当。

2017年以前，在土地储备和地票制度保障下，重庆土地供应处于高位、地价保持稳定。2009-2016年主城年均供应住宅用地建筑面积2730万方，起始楼面价不超过3000元/平方米，其中2016年为2722元/平方米，相比2011年仅微涨2.0%。

2017年之后，可供土地减少叠加政府加强土地调控、压降出让土地容积率，地价进入快速上涨通道。2018年主城供应住宅用地建面同降36.0%，楼面价上涨17.3%至4679元/平；2019年前三季度供应住宅用地建面继续缩减23.3%，楼面价上涨28.1%至5843元/平方米。

两江新区是过去10年政府供地最多的片区，2017年后两江新区供地开始逐年减少。2009-2019年两江新区年均供应住宅用地建面1064万方，占主城供地的平均比重为42.8%。2017年以来，两江新区供地开始逐年减少，2017-2019年供应住宅用地建面分别为930万方、674万方和636万方，同减10.4%、27.6%、5.7%。

相关报告

房地产距离“政策底”还有多远？   2019-12-06

透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响  2019-10-30

地产债深度研究系列一：精选地产债，看什么指标？2019-08-21

如何全面理解当前的房地产政策？2019-07-25