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刘强东成了第一个吃螃蟹的人

The following article is from 见闻地产 Author 周智宇、曹安浔

作者 | 周智宇、曹安浔

经过“毕业潮”、高管降薪之后,电商巨头京东日益意识到降本并不治本,未来要更多靠经营能力吃饭。

最近两个月,本已放权徐雷、逐渐退居二线的京东创始人刘强东突然活跃起来,密集现身内部会,痛批部分高管拿PPT欺骗自己等,种种发言都在指向对京东组织效率和集团战略失焦的不满。

京东集团总裁徐雷在第三季度财报电话会议上坦言,整个集团还有太多的效率可以提升,明后年会将更多的精力用在“增效”上。

京东REITs,正是京东提高经营效率的重要方式之一。

12月26日,上交所官网显示,嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“京东REITs”)已获证监会批准。

这将是第三只上市的仓储物流公募REITs,也是国内第一只民企REITs。刘强东也成了一众民营企业家中,第一个吃到REITs螃蟹的人。

值得一提的是,京东REITs从受理到获批,用时不到一个月,展现出政策对不动产玩家,尤其是民企的支持。

申报材料显示,为顺利获批,京东拿出了自己的优质资产作为底层资产。

即重庆、武汉和廊坊3处物流园区,合计建筑面积35.1万平方米。它们不仅是中国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储,还是全国或地区性物流中心,截至2022年6月底,三处物流园出租率均达到100%满租状态,比此前中金普洛斯REITs的94.6%还要高上一些。

京东REITs三大物流园的收入水平也很可观。近三年年均经营性净现金流为正,预计2022年、2023年的净现金流年化分派率分别为4.17%、4.29%。

而这三个物流园仅是京东众多仓储物流园的小部分。三季报显示,截至2022年9月底,京东物流运营的仓库数量超1500个,总面积超3000万方。

京东方面也承诺,自REITs项目设立起五年内,尽合理的商业努力,实现REITs项目下基础设施项目的京东集团体系外租户占比超过40%。

这意味着京东接下来可以继续将手里的物流园通过REITs方式上市,减少自有资金投入,盘活沉淀存量资产,进而提升经营效率。

市场对于物流园这样收入比较稳定的REITs也很认可。同花顺iFinD数据显示,截至12月26日,中金普洛斯REITs与红土盐田港REITs上市不过一年多,已分别上涨了28.95%、24.63%,较同期沪深300的表现要好上很多。

证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上表示,到今年11月底,已上市22只基础设施REITs,募集资金超过750亿元,总市值约830亿元,整体较首发上涨约20%。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域,带动的新项目总投资额超过4200亿元。

而京东REITs作为首个民企REITs获批,也会进一步提升民企参与REITs的动力。

尤其是像万科、招商蛇口、华润等开发商,平安不动产、光大安石等机构旗下有不少物流产业园,他们都摩拳擦掌等待将手里资产释放出来,提高资金利用效率,并迎来自己的价值重估。

李超透露,未来将进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,推动试点拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

万科总裁祝九胜在12月16日指出,最近监管层对REITs的表态对不动产玩家来说是个利好,相当于90年代中期按揭政策的出台。

祝九胜透露,万纬物流的REITs准备是最充分的,目前就等着发改委的批复,万科在物流、商业、长租公寓等业务上也都有项目符合REITs的标准。华润置地CFO郭世清也曾表示,如果政策放开,华润置地会把一些合适的资产放到公募REITs市场里去。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪则认为,REITs市场扩容不仅将有效改善房企资产负债表,还会持续增厚企业利润水平,让房企把经营重心放在专业不动产业态的运营改造和效率提升上来。

这不仅是简单地存量资产盘活出表,而是一个持续的过程,将打开不动产玩家新的投融资空间,促进资金良性循环。

一个靠着经营不动产,靠手艺吃饭的新周期正在来临。

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