二期终于来了| 中环大宁红盘，保利.静安天悦单价10W+
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2022年9月18日，上海第五批次入市名单公布：
本次入市共计32个商品住房项目，共约100.1万㎡，合计9093套。
其中静安区涉及两个项目，分别是“静安天悦”和“天汇世纪玺”，定价分别为10.5W/㎡和13.5W/㎡。
本次保利静安天悦项目发售房源为二期，一期已于8月25日上市，全部338套房源在当日全部售罄。
·PART / 01
保利静安天悦，项目位于静安区彭江路366弄，在板块划分上属于闸北区静安区“大宁板块”，靠近汶水路，距离“上海马戏城”比较近。
因为靠近“金茂府”，周边又有新开的大宁久光中心，商业配置不错齐全。
再加上4w/平米的一二手房价格倒挂差价，导致静安天悦成为了近期楼市关注度比较高的“网红楼盘”。
·PART / 02
静安天悦所属的大宁板块，位于原闸北区的彭浦区域，现静安区的北路，包括共和新路以东、汶水路以南、粤秀路以西、中环路以北的区域。
讲个笑话，虽然在“老上海人”的眼里，闸北彭浦不算静安大宁。但房价上，大宁板块已经被市场广泛接受，房价基本稳定在10W左右，还是非常硬气的。
▲ 开发商介绍
“静安天悦”的开发商是央企保利。在当前暴雷事件层出不穷的市场乱象下，央企开发商的项目确实让人安心不少。
▲ 开盘详细
小区类别：普通住宅
建筑类别：板楼
产权：70年
楼盘地址：彭江路366弄
开盘时间：2022年8月25日首推，二期未定
占地面积：71000㎡，容积率2.86
二期均价：参考一期均价，那二期不出意外也是10.5W/㎡的价格。
建面：107㎡-245㎡
总价：1123.5W-2572.5W之间（小区严格实施一户一价）
静安天悦，从2021年9月29日开始动工，到2022年8月25日开启一期发售，全部338套房源在当日即售罄，一期积分为83.2分；
二期将推建面为106-244㎡三房-四房，共计344套房源，入市均价依旧为10.5万元/㎡，入围比为2。
考虑到二期和一期推出房源数目大致相同，应该也会触发积分，积分参考第一期为83.2分。
·PART / 03
地铁交通方面，“静安天悦”依靠地铁一号线往来出行，小区离地铁一号线（上海马戏城）直线距离720米，走路几分钟就能到。
小区出大门是彭江路，可左转上南北高架，也能走平型关路上汶水路中环高架，出入市区或者机场，高铁站都是方便的。
到市区徐家汇，开车耗时40分钟，14KM路程。
到人民广场，开车耗时25分钟，6.5KM路程。
（注：南北高架每逢早晚高峰是比较堵的）
坐地铁实际会更方便，地铁一号线从马戏城到徐家汇，可以直达不用换乘，耗时40分钟左右。
▲ 教育资源
闸北实验小学和大宁国际小学都是静安区一梯队小学；
从小区出发，到闸北实验小学实际3.8KM，到大宁国际小学2.3KM，早晚接送10来分钟。
风华中学也是静安区第一梯队的中学，不过位置稍远一点，从小区到学校开车15分钟。
▲ 商业中心
静安天悦离上海马戏城约700米的距离，步行可达。
今年刚开业的大宁久光中心，就在马戏城旁边，整体商业能级很高，能满足日常所有的消费购物需求。
大宁商业广场，大宁音乐广场，珠江创意中心，中环广场，协信星光广场，围绕在小区周围，距离不超过3KM。
（注：小区到上海大学也很近，800米的路程，走路几分钟的事）
▲ 医疗资源
在大宁国际商业广场的背后，就是同济大学附属口腔医院，2.3KM的路程，10分钟能到，它是一家知名的三甲专科医院。
紧挨着它旁边的，就是上海市第十人民医院，在上海同样是久负盛誉的，一样是一家三甲级别的综合医院。
·PART / 04
A、245㎡（四室三厅三卫）
245㎡的大户型做到了四室三厅三卫，整体的房间布局紧凑；
进门处有玄关的设计，让入户动线有了层次；
南向五面宽，每个房间的布局大小都合适，大方厅，7M的飘窗阳台，面积大。
B、107㎡（三室两厅两卫）
B户型107㎡，分为三种，但整体房型构造大同小异；
主卧带独卫，书房带飘窗，整体略显得局促；
客厅小面宽大进深，影响采光和视线；
不过卧室区结构墙体少，适合后期改造。
▲ 大宁周边房价对比
在大宁板块，将“静安天悦”和同板块新房先做下对比。和融创静安映，仁恒静安世纪这些去年上市已售罄的新房，从预售价格来看，差异不大；
而板块内品质相较静安天悦逊色的两个项目，价格分别为市北华庭的8.8W和源祥邸珑庭的8.7W；
“静安天悦”毗邻大宁金茂府，也是大宁板块定价最高的一个楼盘，目前市场的二手房挂牌均价已经来到了14W（报价）；
上下的浮动空间在13W-17W不等，当然这仅是房东的单方面报价，目前实际成交价格基本稳定在11W左右；
至于第五批次的新房名单，在静安区与天悦一起上市的还有一处“天汇世纪玺”；
天汇世纪玺位于不夜城，属于市区，定价也更贵，预售均价在13.5W/㎡。
静安天悦10W左右的价格，明面上和金茂府二手挂牌价格之间，最少就有4W的差距。可能这也是这个楼盘之所以火爆的原因。
当然，从二手房交易市场的实际成交来看，价格差距没有那么巨大，但还是有一定的价格区间的。
总结，静安天悦可以闭眼购买，对于达到积分要求的小伙伴们可以考虑冲一波。
（注:一期认购时，需要交付112万元的认购金，同时需要提供存款证明，其中一套需要169万元，二套需要563万元。
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