如何才能买到一块好地？这位业内人士说出了实情！

REINZ （新西兰房地产研究所）6月报告显示新西兰房价中位数同比去年上涨了28%，有5个地区的中位数创下了历史新高。

REINZ的CEO表示：“房价上涨继续超出预期。这表明市场拒绝降温，市场将在未来几个月保持强劲。”

房市持续火热了一年半有余，也让许多“小白”跃跃欲试，想要入行。不过，摆在他们面前的第一道“难关”，便是地块购置。

作为建筑业的“老手”，三目建筑工程有限公司（3EYES Homes Ltd）创始人、Director李爽对于这一点，有很多心得。

本期《三目看地产》，李爽将和大家分享地块购置中的“内幕”和“实情”。

李爽说，一般来说，地块分成生地、熟地两种。

所谓熟地，代表大地分割以后，大家拿到手的、大开发商已经分割好的地，所有设备、Title都是已经到位的，属于成型的地块，一般情况下不会有什么太多的问题，这对于刚刚进入建筑圈的开发商是一个最好的选择。

大家觉得生地开发会有很多潜在的威胁或者风险，但其实熟地一样会有同样的问题。问题只是说，后者发生风险的几率比较小一些。比如，Design panel的问题依然需要大家多留个心眼。

生地方面，问题就比较多了，也是开发商最难掌控的一个开发项目。

李爽说，生地的风险比较大，但也间接说明其利润空间比较大，大家是处于公平、对等的环境下进行竞争的。

生地涉及的专业知识比较多，复杂程度比较高，所以需要请到业内专业的、权威的、有经验的Consultant、Planner和Engineer进行帮助，最终更好地分割生地。

“我建议大家已经在前期铺垫的过程当中，就要考虑到一些细节，找到一些专业人士帮助你去完成分割的项目。”

三目便是一家能够提供上述繁杂服务的公司：

“我们会出具分析报告，评估地块性质和条件，帮助进行后续的分割、开发操作，联络到相应的资源和人脉，并最终给出提案、报价。”

所有的人我们都可以帮你去Set up，找到这些人，对整个项目进行设计和安排，在RC、BC结束后，我们还会协助很关键的一步，也就是EPA（Engineering Plan Approval），对公共管道、公共服务等流程进行统筹。

李爽介绍，整个过程大概可以在6到8个月左右的时间内完成，此后便进入到施工环节。

当然，新手入行，中途出岔子，可谓是常有的事情。

“不少人会中间找到我们，这样的事情常常发生。”李爽说，每年的项目，至少有10%左右的客户是中途遇到困难，找三目来解决的，“这说明新手会遇到很多坑，解决起来也比较棘手”。

举例而言，三目此前便处理过开发过程中，遇到地役权（Easement）问题的地块，开发商陷入了规划不能实现，分割地块目标不能达成的窘境。

“在这个过程中我们帮助进行了调整，完成了客户的意愿，结果是好的，也让土地的效益最大化了。”

李爽表示，生地转为熟地的过程，重点还是在有序安排，从前期的可行性分析，到地块隐患和潜在问题，再到开发建议和规划，整个节奏都要合理推进。

其中涉及到的许多细节，包括阳光角、区位属性等等，都要系统探讨。

李爽“私心”推荐的，是“拐角地”。

之所以推荐这种地块，是因为其设计起来更简单一些。

当然，购入了熟地后，也并不意味着万事大吉。

李爽直言，有一些特殊的区域，会存在绿色环保的要求，也就是不同的Green star评级。这些要求所带来的问题，是相应的成本增加，甚至可能达到5%~15%的大幅增长。

如果遇到这种情况，就需要考虑投资回报率是否能达到预期的问题。此外，开发商想要开发的地块，也可能遇到地质本身的问题。

“我们遇到过开发项目发现地表上有污染土，这就可能是功课没有做好，或者出现了一些违背意愿的事情。”李爽说。

“不过，这种情况很少发生，但也有机会发生，所以我希望大家也要有一个意识，并不是所有的熟地就是没有问题的，也要考虑很多的因素。”