欧洲房地产市场处于警戒状态，葡萄牙是否能例外

葡新报 里斯本讯 / 记者 Tatiana

瑞典的房地产市场曾经是欧洲最具活力的市场之一，但现在正成为欧洲经济的一大隐忧。自去年下半年以来，瑞典房地产价格不断下跌，作为该国最大房东之一的房地产公司的资产状况日益恶化，并开始争分夺秒地偿还明年必须偿还的债务。监管机构和经济学家担心，在多个国家房价和销售额一齐下跌的情况下，瑞典市场的危机会蔓延到欧洲其他国家。

瑞典房地产市场目前的情况主要是在利率上升的背景下出现的。在过去的几十年里，租赁住房供应量少、购房税收优惠以及利率处于历史低位等因素导致瑞典的购房需求激增，2009年至2021年期间，瑞典的房价持续上涨，在此期间的累计涨幅接近70%。

2022年，情况开始发生变化，通货膨胀率急剧上升，导致货币政策突然发生急剧变化，进而导致利率大幅上升，这种情况一直持续至今。货币政策的转变意味着信贷变得更加昂贵，使新购房者更难进入市场，也使已经拥有住房的人贷款更加昂贵。

就瑞典而言，由于浮动利率的普遍存在，这种情况产生了特别的影响：根据欧盟统计局2022年的最新数据，近三分之二的瑞典人拥有自己的住房，但只有13.8%的人口在没有任何相关信贷的情况下居住在自己的房屋中，而60%以上的住房贷款家庭采用浮动利率--在当前利率上升的背景下，浮动利率受到影响，导致信贷成本增加。

此后，瑞典房地产市场逐月下滑：自2022年第二季度房价达到历史峰值以来，直至今年第一季度，瑞典房价已下跌超过15%。在商业用房领域，情况也好不到哪里去，数据显示，空置写字楼的比例高于大流行病之前。

今年5月，作为瑞典最大业主之一的SBB房地产公司宣布打算推迟支付股息，但却在今年第二季度报告亏损近10亿欧元，这加剧了市场的恐慌。

就在上个月，SBB首席执行官莱夫-辛内斯（Leiv Synnes）告诉路透社，他认为不需要国家援助来拯救这家公司。但瑞典机构房东的问题远不止于SBB：根据彭博社最近的计算，在瑞典租赁市场运营的所有主要公司（即像SBB一样是业主的公司）明年需要偿还的债务总额超过100亿欧元。

其结果几乎是立竿见影的：一方面，这些公司的评级被评级机构下调至垃圾级，这一现象使它们在市场上寻求融资变得更加困难，进一步加剧了明年到期的还款问题；另一方面，这些公司可能被迫出售其投资组合中的房屋，据推测可能会打折出售，这将有助于加速房价的下跌。这实际上是一个恶性循环。

瑞典是一个预兆

对瑞典的担忧主要是由于该国可能会对欧洲其他国家的房地产市场产生蔓延效应，正如最新统计数据清楚显示的那样，近几个月欧洲房地产市场已经进入了周期性逆转。

今年第一季度，在向欧盟统计局（Eurostat）提供数据的30个国家中，有6个国家的房价下跌：除瑞典外，丹麦、德国（跌幅均超过6%）、卢森堡、荷兰和芬兰的房价与去年相比也有所下跌。与此同时，根据欧盟统计局的数据，2022年的整体市场放缓已经十分明显：丹麦的房屋销售量下降了30%以上，芬兰和荷兰分别下降了16%和15%，卢森堡的下降幅度最大，但并非唯一。

然而，为了预测可能出现的新问题，我们不仅要关注销售和价格的变化，还要关注各国的信贷结构。根据欧盟统计局提供的数据，在欧盟，近70%的人口拥有自己的住房，40%以上的人甚至住在自己的房子里，没有任何相关的住房贷款。最重要的是，不同国家的情况各不相同。

如果说在东欧国家，绝大多数人都住在自己的房子里，而且没有相关贷款（例如，在罗马尼亚，2022年底有近94%的人口处于这种情况，而在保加利亚，这一比例超过82%），那么北欧国家的情况则恰恰相反：在丹麦，只有12%的人口处于这种情况，而在挪威，这一比例上升到19%（2019年数据），在芬兰则上升到 30%。

与这些信贷相关的费用类型加剧了这种情况，这一指标再次使北欧国家面临更大的住房危机风险。根据欧洲抵押贷款联合会 2022年发布的最新调查，挪威和芬兰 90%以上的住房贷款采用浮动利率。葡萄牙以及保加利亚或波兰等一些东欧国家的浮动利率抵押贷款比例也是如此。相比之下，法国或比利时等国的这一比例低于10%，而德国或荷兰则低于20%。

此外，还必须考虑到家庭债务额、其与可支配收入的关系以及相关财产的估价。根据联合会的数据，在瑞典、挪威、丹麦和荷兰等国，住房贷款额与家庭可支配收入之间的比率超过了100%。

与此同时，一些市场的高估已不再是一种风险，而是一种必然。近年来，房价的快速增长导致一些欧元区国家的估值捉襟见肘，市场动态已经超过了房屋的内在价值。欧洲中央银行在其最新的金融稳定报告中指出，在一些欧元区国家，2022年第四季度住宅市场估值过高的估计值超过了10%，从而提高了价格回调的风险。

最后，必须关注商业地产领域，正如欧洲中央银行在同一份报告中提到的那样，受宏观经济环境影响，商业地产的跌幅更大，加剧了大流行病期间出现的结构脆弱性。

正是在这种情况下，欧洲中央银行或国际货币基金组织（IMF）等咨询机构和实体认识到了住房危机风险的存在。"欧洲央行在同一份报告中说，风险继续指向不利的发展，特别是在债务水平高和房地产可能被高估的国家。

欧洲央行在同一份报告中称，房地产市场的崩溃可能仍在地平线上。如果发生，也将是不均衡的。欧洲房地产市场彼此差异太大，欧洲不可能经历2007年美国那样的危机。

在葡萄牙，市场也不能幸免于货币政策的影响，事实上，尽管价格持续上涨，但销售数量已经大幅下降。在第一季度，房屋销售数量与去年同期相比下降了20%以上，导致交易总额下降了15%以上。

葡萄牙的例外

葡萄牙仍然是欧洲的主要例外之一，其房价继续快速上涨，远高于欧洲平均水平。

根据国家统计局（INE）的数据，今年第一季度，葡萄牙的房价指数与去年同期相比上涨了8.7%。这一变化率与上一季度相比有所放缓，但同时也是欧洲最显著的变化之一，在这一季度中，整个欧盟的房价指数平均变化率为0.8%，欧元区为0.4%。

与此同时，尽管认识到了现有的风险，但房地产中介本身一直对该行业保持着信心。新推出的住宅项目需求旺盛，许多单位已被预订或售出。房地产咨询公司 JLL 在其最新的今年第一季度市场分析报告中说，虽然通货膨胀和利率上升构成了潜在的挑战，但低失业率和可观的储蓄水平促成了房地产市场的稳定。

除此之外，外国投资者对葡萄牙的需求仍在不断增长，这也在很大程度上推动了房价的上涨。根据国家统计局（INE）的最新数据，今年第一季度，在国外拥有纳税居住地的买家占葡萄牙同期售出房屋总数的7.2%，高于2022年的5.9%和2021年的4.2%。

但同样在葡萄牙，市场也不能免受货币政策的影响，事实上，尽管房价持续上涨，但销售数量已经大幅下降。根据国家统计局的数据，第一季度的房屋销售量与去年同期相比下降了 20% 以上，导致交易总额下降了15%以上，下降的主要原因是全国市场的萎缩。

现在，葡萄牙也开始发出警告。国际货币基金组织（IMF）在其最新的葡萄牙经济报告中指出，在最不利的情况下，即通胀持续和随之而来的加息延长，近一半的葡萄牙贷款家庭将处于财务脆弱的境地，面临不得不减少基本消费或无法偿还贷款的风险。

正如葡萄牙银行（BdP）已经承认的那样，这种情况将不可避免地对银行系统的稳健性产生影响，该银行在其金融稳定报告中指出，住宅房地产市场降温，对价格和房地产抵押贷款的抵押品价值产生影响"，是国家银行系统稳定的主要风险之一。

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