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中国房价会跌回十年前吗?

编者按自2021年起,中国的房地产市场出现了一系列重大的变革与调整。在供给侧,一系列房地产巨头接连资金链断裂,甚至“爆雷”无法交房;在需求侧,三线及以下城市首当其冲,房价出现腰斩,到2023年这波浪潮甚至波及一线城市,一度导致“断贷潮”“提前还贷潮”。似乎,中国房地产长达二十年的大周期就此终结。房地产对于中国经济的重要性无需多言。房地产市场链条长、幅射广,有观点认为地产行业巅峰时曾占据了三成左右的国民经济总量。同时,从变化与短期的眼光看,房地产市场的稳定,对我国金融体系以及居民部门资产价值的稳定也都有重要意义。综上,各界对于房地产市场的关注度极高,目前集中的疑问包括:本轮房地产价格究竟下跌了多少?这次危机是技术性的还是永久性的?中国是否会就此走上90年代日本的老路?宏观调控层面中国还有多少牌可打?因此,本文将通过回答三个问题,即——房价跌了多少、何时才能止跌、如何缓解危机——来对上述困惑进行阐释,并对地产行业的现状及未来加以论述。文/管清友、许博男01房价跌了多少?——通过不同口径数据度量本轮房地产价格跌幅目前中国房价数据不准确、底数不清楚,犹如黑箱。这是由两个原因造成的:一是难以建立统一的房屋定价体系,中国房地产市场纷繁复杂,不仅包含新房市场与二手房市场,甚至包含部分不合法交易的、由宅基地衍生而来的可交易性住房市场,难以建立一个独立的、反应迅速的定价机构或一套统一的定价体系,现行的定价方式纷繁复杂、投机性极强,因此定价结果也并不可靠;二是抽样调研的口径过多,不同抽样结果会产生差异极大甚至相反的数据,国家统计局会定期披露新房、二手房交易价格指数,各大中介机构也会披露自己平台上的房屋成交数据,同时还有一些商业机构自行采样调研相关情况,但这些采样的样本各不相同,很难形成统一度量。如果仅考虑总量,即中国全部房产的平均水平,2022年被普遍视为房价顶点。为方便后文将中国房地产市场与其他国家比较,采用OECD(经合组织)发布的各国房价指数为研究依据。可以看出,中国本轮房价的上涨基本始于2015年,而终于2022年。(1)一线城市房价韧性相对略强但也明显下跌;新房与二手房之间有明显价差第一组可以关注的数据来自国家统计局。国家统计局编制住宅销售价格指数(HPI)的数据主要来源于70个城市房地产管理部门的网签数据,以及房地产经纪机构的上报信息。统计局会根据不同住宅类型和大小进行分类,并运用链式拉氏公式计算出各城市房价环比和同比价格指数。此外,统计局还会确定权数,即某类住宅销售面积在总销售面积中的比重,以确保数据的准确性,最终发布[1]。该数据源自官方,参考意义较强,能够作为一个可靠的观测基准。从时间上看,国家统计局取样的70个大中城市的新房始跌于2022年3月、二手房始跌于2022年6月。其实近二十年来,统计局口径下的房价指数同比变化并未出现过较长一段时间的连续下跌,首次出现连续下跌正是在2022年。从新房角度看,70个大中城市新建住宅价格指数首次转负出现在2022年6月,同比-1.29%;而二手房由于交易定价更为活跃,房价指数首次同比转负出现在2022年3月,同比-0.9%。从品类上看,各类住宅(刚需、刚改、豪宅)普跌,二手房跌幅大于新房,我们猜测是开发商调价机制较慢导致的。从房屋品类上看,一方面,我们认为统计局口径下90平米以下、90到144平米、144平米以上这三个类别的住宅市场可以分别对应刚需、刚需改善和豪宅市场,这三大市场出现了几乎同频、同度的跌幅,和我们印象中的“一线城市豪宅抗跌”有些出入。对此,我们结合猜测与调研认为,可能是由于豪宅流动性较低、不常成交,跌幅没法显化导致的。另一方面,我们发现二手房的跌幅明显早于且大于新房,可能是因为开发商的调价响应机制比较慢,导致一、二手出现价格差。同时我们判断,如果市场没有明显回暖,开发商也必须要尽快做出响应。从城市上看,一线城市韧性整体较强,二三线城市的跌幅明显大于一线城市。从城市口径看,二、三线城市跌幅明显早于、大于一线城市,比如今年2月三线城市二手房同比跌幅达到了5.1%,这甚至是在跌幅已经持续一年的基础上实现的;而一线城市下跌主要起始于去年下半年,但今年2月的同比跌幅也达到了6.3%。(2)4个一线城市基本跌回2016-2018年水平第二个可以关注的指标是中原指数。中原指数是由中原地产所编制的二手房成交指数,优点在于高频、真实,数据精确到具体城市。其中四个一线城市北京、上海、深圳、广州的高频数据反映出了很多中观信息。4大一线城市的房价高点基本都在2021年到2023年之间。中原房价指数是将2004年5月的北上广深房价设为基点100来定价的。从2004年5月至今的中原二手房价指数看,北京、上海、广州、深圳四大一线城市中,房价高点分别出现在2023年5月(北京)、2021年7月(上海)、2023年6月(广州),以及2022年5月(深圳)。从涨幅来看,四大城市中深圳(约13倍)>北京(约10倍)
4月17日 下午 6:01
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时代的一瞬间,对普通个体而言,可能就是几代人的命运

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2022年5月20日
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全球城市房价真实排行榜:中国几乎全球最高?

由此可见,中国内地一线城市京沪深房价位居前十,在全球处于领先地位,比肩纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市,但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比,仍存在一定的差距,京沪深中心城区房价约为香港的一半。
2020年10月4日
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【招聘】如是金融研究院招募金融产品研究员/社群运营

招聘如是金融研究院是由多家知名上市公司、金融机构、互联网平台共同支持成立的独立第三方金融研究服务平台。研究院践行“研究创造价值,认知推动进步”的使命,致力于为个人、企业及地方政府提供精品金融研究服务,让每个人享受金融研究的价值。在个人金融知识服务板块,如是金融研究院致力于打造面向新中产的第三方财富顾问平台,为新中产群体提供独立而专业的金融知识服务,帮助用户看清金融大势,把握投资机会,规避投资风险,引领新中产财富成长。为此,我们于近期先后推出了《如是会:私塾式经济金融学习社群》、《财富指北训练营:新中产必备的金融产品投资社群》、《首席看首席:A股投资训练营》等会员制金融知识服务产品,主题覆盖宏观趋势、资产配置、金融产品、A股市场等关乎新中产财富增值的核心问题,海外投资、城市投资等相关产品也即将开发上线。作为知识新零售的重要尝试,我们为每个知识服务产品成立了独立的研究工作室,采用合伙制与研究团队共同分享产品收益。与此同时,我们本着对产品品质的追求,在传统报告及音频课程的基础上,增加了线下活动、社群答疑、线上直播、视频课程等服务内容,以求为广大新中产投资者创造一个独立、专业、亲切的互动式金融知识服务社群。对于市场,这是一次略显危险的另类尝试,但对于我们,这是一次乐在其中的理想之旅。如果你和我们志同道合,欢迎一起加入我们的知识创业团队,与我们共同研发或营销有价值的知识产品。让我们一起以研究的名义,让更多的人享受金融的价值。我们期待这样的你金融产品研究员岗位职责:负责金融市场上的主流产品研究与评价。收集、整理、分析相关的政策与市场动态,包括但不限于股票、基金、黄金等。岗位要求:1、财经、金融类专业毕业,硕士及以上学历;2、有金融机构或大型财经媒体实习及工作经验优先;3、具有较强的文字表达能力,擅长用通俗的市场化语言表达专业观点;4、公开发表过财经评论或研究报告者优先;5、热爱研究与文字工作。社群运营岗位职责:1、负责搭建和运营社群,关注用户裂变式增长,提高品牌影响力、关注度及购买率转化,打造有粘性的高质量社群;2、负责制定社群运营规划,设计社群拉新促活留存、社群变现、用户增长方案;3、负责社群的活动策划及执行管理,跟踪分析运营数据,及时发现问题并落实改进意见;4、协助研究团队开展市场调研,捕捉用户知识需求,分析用户习惯和反馈建议,配合打磨和优化产品,提升产品的用户体验。岗位要求:1、熟悉互联网社群产品运营,有一定的洞察力和见解;2、本科及以上学历,有扎实的金融基础和市场经验,能够与研究团队高效配合;3、学习创新能力强,责任心强,具有良好的沟通能力和团队合作意识;4、熟悉小鹅通、今日头条、抖音、微博等知识产品生态;5、从事过互联网社群产品运营相关工作,有金融知识产品运营经验者优先。投递方式有意者请将pdf版简历投递至hr@rushifinance.com或添加管理员微信rushifinance(备注金融产品研究员/社群运营应聘)邮件及简历命名格式姓名-应聘岗位-主要工作经历-院校-毕业年份//////////会员制金融知识服务产品《如是会:私塾式经济金融学习社群》《财富指北训练营:新中产必备的金融产品投资社群》《首席看首席:A股投资训练营》
2019年10月13日
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财富风险指北专题:信托违约机构及产品全梳理

文/如是金融研究院新中产财富风险研究中心本报告通过56家“违约”信托机构大点名,200+“违约”信托产品全梳理,来勾勒出信托违约全景、信托违约类型细分、违约项目详解,希望我们的金融研究对你有所价值。以下为免费试读内容,如需获取报告原文,请点击下方二维码或文末阅读原文。摘要
2019年4月26日
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财富风险指北专题:千亿平台盈泰财富云风险全解析

文/如是金融研究院新中产财富风险研究中心盈泰财富云,一个听上去很有互联网色彩的财富公司,也是少数以自营产品为主的大平台。创始人梁越是业内知名公司恒天财富的原创始人,短短几年时间就把恒天财富发展成为业内排行第二的财富管理公司,又在五年时间就将平台打造成规模超过1200亿的大平台。但是现在,盈泰财富旗下私募基金管理人恒宇天泽有超过170亿的契约型私募基金陷入了兑付危机,涉及到了近万名投资者。当然这并不是头一次,之前盈泰财富云就因踩雷乐视网、卷入中弘纠纷等而出现流动性危机,可能也不是最后一次,因为不止是恒宇天泽,盈泰财富云旗下其他私募的风险也正在逐渐暴露中,多个项目出现逾期。盈泰财富云究竟是一家怎样的公司?风险产品的追偿情况如何?盈泰财富云会不会破产?本文将对盈泰财富云进行全面的分析,具体包括以下七个部分。业务简介:五大业务板块,连接人与财富产品情况:直营产品为主,占比超过95%团队背景:创始人销售出身,风格偏激进股东结构:股权高度集中,高管占比70%“爆雷”产品:大面积爆雷, 仅有个别幸免衍生风险:理财师会被追责,一般都要退佣后续展望:公司破产风险有多大?业务简介:五大业务板块,连接人与财富盈泰财富云定位为财富管理业的“京东”,专注于“互联网+”财富管理,借助B2B2C模式,服务资产管理机构、财富管理机构和高净值人群,连接人与财富。盈泰财富云集团旗下有五个板块,分别是资产管理、财富管理、互联网、健康生态、金融教育。其中资产管理和财富管理板块主要是基金的管理和发行;互联网主要是“私募云”和“私享云”两个APP,主要用于产品销售,私募云的用户主要是财富管理从业人员,私享云则是直接面向高净值客户;健康生态和金融教育主要是为高净值客户、理财师提供的附加服务。图表1盈泰财富云集团业务*数据来源:盈泰财富云官网,如是金融研究院整个集团有两个重要的组成部分,第一部分是四个由梁越控股,高管、其他知名公司参股的公司,分别是北京恒宇天泽基金销售有限公司、北京西创投资管理有限公司、北京天和盈泰投资管理有限公司、北京盈泰财富云电子商务有限公司。(下文所提盈泰财富云均为集团概念,而非单个公司)第二个部分是疑似由高管或关联方控股的博信盈泰、君心盈泰、中海盈泰、华腾资本、富立财富、富立天瑞华商六家私募基金管理人。图表2盈泰财富云体系组成*数据来源:公开资料整理,如是金融研究院从业务的角度来看,其中恒宇天泽既是私募基金管理人,也是独立基金销售牌照持有的主体,是整个体系中的核心。西创投资、天和盈泰、博信盈泰、君心盈泰、中海盈泰、华腾资本、富立财富、富立天瑞华商八家均为私募基金管理人,管理平台出售的自营产品。盈泰财富云则是整个集团的品牌,对外的业务平台是私享云这一对客户的销售APP,对理财师的私募云APP、“星云”系统以及“云台”系统。产品情况:直营产品为主,占比超过95%盈泰财富云发售的产品有自营和代销两种,又分为“名山”(债权),“大川”(股权)两个系列,具体来看,涵盖私募证券、私募股权和私募债权的契约型基金。主要销售的是自营或关联方产品,根据指北君统计,平台共240只产品,如图所示,其中有224只是确定为自己管理的产品,有3只为疑似关联方发行管理的基金,共占比95%,其余仅有13只为外部管理人发行的产品。图表3盈泰财富云关联方发行产品概况
2019年4月24日
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《华尔街日报》图解中美贸易:A Trade Leviathan

2016年,中国7大港口吞吐量位居世界前十,分别是上海、深圳、宁波舟山、香港、广州、青岛、天津。最新的数据显示,2017年,中国仍然有7大港口吞吐量位居世界前十,有10个港口吞吐量位居世界前二十。2
2019年1月12日
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美国经济学家:中国在贸易战中不会让步的七点理由

意在知识产权?OK,美国和其他国家在这个问题上有一些不满是事实。但是当这些企业愿意以技术换市场的时候,这种不满就逐渐消失了。更何况向中国进行产业转移并不是特朗普想干的事。■
2018年8月5日
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管清友:投资的逻辑

在英文里,财富和命运是同一个单词:Fortune。显然,过去人们总认为财富是命中注定的东西,我们根本无力改变。而现在,情况完全不一样了。伴随着中国经济的巨变,我们已经进入一个财富巨变的时代。
2018年3月28日
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管清友:泛文娱产业发展的五个要素

谢谢主办方的邀请,对电影行业来说,我确实是外行,但我觉得就像刚才区长所说的,如果像我这样的外行越来越多地加入到电影行业里,中国的电影行业就有希望了。
2017年12月24日
自由知乎 自由微博
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管清友:将防风险进行到底—深度解读2017中央经济工作会议

2014五个重点:努力保持经济稳定增长、积极发现培育新增长点、加快转变农业发展方式、优化经济发展空间格局、加强保障和改善民生工作(14年增长逼近7,是稳增长压力最大的时候,所以把稳增长放在第一位)
2017年12月20日
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【民生宏观固收·海外重磅】追踪全球投资者主流预期

大宗商品:石油供需趋于紧俏,油价会再平衡;黄金看法分化;工业金属看法乐观。亚洲部分地区、欧洲个别地区房地产或房地产基金有投资价值。风险提示:特朗普政策超预期、欧洲政治危机、新兴市场政治危机。前言:
2017年4月19日
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基建需投入多少才能支撑6.5%的GDP增速?(民生宏观专题研究)

结合经济基本面分析,假设房地产(5%)、制造业(3%)和其他投资(7%)增速的前提下,
2016年10月28日
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人民币,不要为我哭泣(宏观研究猿讲故事第2集)

但是大家可能会有疑问,如果按照第一个故事,这两年中国经济增速虽然在下滑,但相比美国还是快很多,人民币不应该贬值压力这么大,为什么会出现这种现象呢?这就是我们要讲的第三个故事。
2015年12月28日