这些城市的房子可能是最危险的资产，九张图让你看清楚！
一线城市限购，新区限购，二线城市限购政策陆续出台，一大堆钱突然没了去向，手握五百万买不了房的人还真不在少数，猫哥仅对北京市场因限购被抑制的购房资金规模做了下估算，至少超过5000亿。股市不敢投，国外投不了，基金理财产品玩不转，转来转去，大把的钱还是瞄准了房地产，既然一二线城市越来越严苛，很多人把目光转向三四线城市。
进入2017年，多数三四线城市地产销售火爆，很多投资者寄望于这些城市复制一二线的城市化经验，从房地产投资中获取暴利。这是不是一个可投资的方向？这个问题，猫哥在后台收到了大量的问询，今天来说说我们的看法。
猫哥一直认为房地产市场是个个性化、区域性的市场，但依靠一些基本的常识可以构建起对这个问题的分析体系，我们用下面这九张图来作答：
核心指标：人口在增加还是在减少？
这个标准比较简单，房子不论是用来住的、租的还是炒的，都需要一定的人口基数作保证，如果一个城市能吸引源源不断的外来者，始终处于一个人口数量净流入的状态，而供给侧不放水瞎搞，像种树一样盖房，房地产的价值是可以保证的，如果相反，房价就容易横盘或者变成鬼城。
从全世界的经验来看，大家都愿意往大都市跑。美国100多年的城市化孕育出几个超级大都市，人口集中的趋势十分明显。
日本也一样，任志强去考据了东京是怎么变成超级城市的，他这么说，“东京当初1200万人口的时候下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是，大阪人就都到东京来了，然后东京慢慢就成了3750万人口的超级城市。”
京沪大家更熟悉一些，“逃离北上广”最后又变成了“逃回北上广”。根据第六次全国人口普查数据测算各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数），你会发现，北京和上海的人口迁入率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁入率普遍较高。
还有另一个例证，这几年都说东北振兴，一万多亿投下去，猫哥看起来还是任重道远，为什么呢？东北人都在往外跑，而且客观地说，有迁徙能力的往往是经济条件、个人能力比较不错的，所谓“东三省三亚市”，那真是买出来的。人走了，光有钱不行。
这个结果延伸到房地产，就是东北的房价比较“稳健”。
做个计算：
如果你2007年在京沪买套房，差不多相当于买入了一个年化收益率超过20%的理财产品，一跑十年，稳赢巴菲特；如果你同期在东北买套房，相当于做了个银行存款，年化收益率3.5%左右，跑不过通胀。如果算绝对增值，能差几百、上千万。
决定人口流动的有一个最主要的引力指标就是收入，猫哥觉得用“居民可支配收入”这个概念说更准确，它是指我们可用于最终消费支出和储蓄的总和，包括工资性收入、经营性净收入、转移性净收入和财产性净收入。2016年，统计局的结果是这样的：
一二线城市显然有更大的赚钱机会，个税的角度也印证了这一点，2015年上海、北京居民个人所得税均已突破千亿元大关，深圳、广州也分别突破500亿和300亿。杭州是二线城市中的个税缴纳大户，规模突破200亿，而大部分的二线城市个税纳税规模停留在40-160亿左右，三线城市则普遍在20亿左右：
能够带来更多收入机会的原因，是一二线城市聚集着更多的有竞争能力的公司。500强企业的数量分布可以作为一个参考：在中国大陆的98家世界500强企业中，总部在一线城市的企业为75家，占比76%，三四线城市仅有9家，占比不到10%：
上市公司的数量和分布也有代表性：从数量上来看，三四线城市拥有的上市公司占总数量的2%。从上市公司资产规模上来看，一线城市每家上市公司平均资产约为1700亿元，而三四线城市每家上市公司平均资产仅为76亿元，约是一线城市的5%：
经济发展的硬指标之外，还有多个配套资源型指标会对人口、工商业的聚集产生影响，最主要的有三个：教育资源、医疗资源、交通资源。这些是考虑购房时重要的参考和影响未来估值的主要因素，在这些指标上，三四线城市和一二线城市的差距无需赘言，来看下这三个表：
医疗资源越来越重要，在医生数量上，一线城市平均拥有医生数量约5万人，而三四线城市平均只有约0.75万人，这只是数量方面的差距，不考虑专业技能方面；一线城市平均拥有约8万张床位，而三四线城市平均只有约1.6万张床位，随着老龄化社会到来，三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中：
教育资源的不均衡一直被诟病，如果说在义务教育阶段，教育资源的数量质量差别没那么巨大，在高等教育方面的差距是显而易见的，仅就高校数量而言，一线城市平均拥有62所，而三四线城市平均只有4所，不到前者的1/10：
虽然各个一二线城市采取各种限购限贷措施促使资金往三四五线城市转移，以期完成去库存的历史使命，而且这些城市近期的销售数据确实亮眼，
但是如果是为了投资，猫哥建议还是谨慎点好，从决定房价的基本因素上，我们看不出未来能够放量上涨的趋势：
❶人不会无缘无故的向这些城市聚集，那些有更强竞争力的公司不会轻易搬迁，而教育资源、医疗资源的重新均衡匹配，这事听着就挺不靠谱。
❷市场本身不会把更多更好的资源配置到这些三四线城市，如果有新政出台，那另当别论，趋势参考近期的河北某地。
❶如果自住，该买哪儿买哪儿；
❷如果投资，建议非专业人士远离三四线城市，很可能去了别人的库存，套牢了自己的资金。如果参考过去十年东三省新宅价格年化不到3.5%的收益，那还比不上现在的余额宝。投资渠道很多，且行且珍惜。
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还有个问题要补充，很多朋友问一二三四五六线城市是怎么区分的啊？这还真没标准答案，一般会参考人口、面积、经济总量、重要性等等指标作划分，而且版本众多，如果你乐意，你也可以建立一个标准，给这些城市分分等级。
我们提供一个参考，猫哥认为还是比较公允的，这个就是《第一财经周刊》旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”所作的划分，他们用160个品牌、14家互联网公司和数据机构的城市大数据，为338个中国地级以上城市重新分级，评出15个“新一线”城市、30个二线城市、70个三线城市、90个四线城市和129个五线城市。
来，看看你所在的城市到底是几线吧！
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