临近年关，复盘一下楼市，发现2023年比2022年还不景气。政策出台了不少，但市场一直反反复复，房子就是卖不出去，很多地方的胆子越来越“大”了，降价促销，以价换量，纷纷不在话下。最近，江苏苏州住建局回复网友咨询时，明确提到新房销售不得高于备案价，低于备案价的，则不受限制。深圳虽然要求房价不得低于备案价的85%，但架不住开发商路子野，竟然搞出了0.5成首付。01
开始擦边
尽管高层不断表态，但暖意尚未传递到楼市的最底层，多地市场仍在下探。最近，网上流传出一张苏州市相城区回复网友咨询问题的图片，信息回复的承办单位为相城区住建局——“目前，苏州市商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”12月7日，苏州高新区住建局回应了这则传闻，工程人员称，“楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。”
开发商降价促销，并不是什么稀奇事，苏州这次只不过是把这事搬到台面上。即使是在深圳这样严控备案价的一线城市，照样有开发商以价抢量，甚至不惜打“擦边球”。位于深圳龙华区的住宅项目富基·云珑府，最近被曝出“0.5成首付，剩余2.5成由开发商垫付”的活动——据了解，该活动购房者可以先付0.5成首付，然后再与开发商签订另一份协议，把剩余的2.5成首付分散到后续月供中。按照0.5成的首付比例，有些小户型的首付甚至不到50万。不过，这样的操作属于“阴阳合同”，开发商当然不能承认——12月7日晚间，富基·云珑府在其微信公众号发布声明，否认“0.5成首付”的促销活动。然而，坊间传闻并非空穴来风，据财联社报道，该项目给出两种促销方式，一种是总房款按备案价的7.7折计算，首付正常最低3成；另一种是按照房屋备案价原价计算，首付3成中，购房者只需支付0.5成。
富基·云珑府之所以火速否认，大概率是因为被罚怕了……事实上，这已经不是这家开发商第一次擦边了，今年9月，富基·云珑府曾推出“买一套送一套“的营销噱头，即购房者购入一套项目房源，可选择该开发商在东莞黄江开发的另一住宅项目富基·云山湖的新房首付一套。只可惜，开发商的想法还没实施，就紧急被深圳官方约谈，顺带着罚了一笔钱。其他项目的开发商虽然没有这么野，但降价促销已是常态——同样是在深圳地区，位于龙华的众福红山印，开盘就促销，折后均价7.7万/㎡；位于龙岗的龙岗新霖荟璟，开盘打九折，另外赠送5年的物业费和停车费；位于坪山的蔚蓝左岸花园，官宣最低85折。02
各走各的
据不完全统计，今年1月至11月，全国有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策基本放开。以北京为例，随着“认房不认贷”政策的松绑，楼市需求开始逐步得到释放，近几个月的二手房成交量处于上升态势。市住建委网签数据显示，11月北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%。但市场依旧处于买方市场，卖家选择以价换量，11月，北京二手住宅价格环比下降0.48%，同比下降0.47%。此外，卖家还会额外承担一部分交易费用，例如经济适用房这类政策性房源的“转商费用”，此前几乎都是由买家承担，现在则是由卖家负责。而在深圳，继9月取消“认房又认贷”政策后，11月深圳再发新政，调整普宅认定标准，同时将二套房的首付比例从原先的70%下调至40%。据深圳中协统计，11月深圳二手房录得4305套，环比增长率15.8%；与去年同期相比，同比增长率为61.7%。尽管深圳二手房成交量尚未达到5000套的荣枯线，但楼市回暖信号已经初现端倪。然而，与楼市回暖讯号不符的，是卖方市场依旧不乐观。数据显示，截止2023年12月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，深圳共挂牌出售房源179997套（存重复房源，后同），对比11月1日统计的1750001套挂牌房源，环比增加4996套，增长率为2.9%。与此同时，深圳业主仍在降低自己的预期价位，二手房报价持续下滑。据中原地产研究院最新监测数据，12月统计的有效片区共有85个，其中共有61个片区挂盘均价出现下滑，3个片区均价不变，21个片区挂盘均价上涨，房价下滑片区占比总量的71.7%。与上个月相比，挂盘均价下滑的片区多了4个。03
结语
值得注意的是，现在的买卖双方已经陷入“信息茧房”。这跟楼市的长期低迷有关，大部分人对房价丧失了信心，从而对楼市产生负面情绪和不信任。在这样的情况下，老百姓接收到的信息几乎都与房价下降有关，悲观情绪持续蔓延。这样的情况，估计要持续到明年三四月份，一来是市场需要时间来反应，政策落地生效也需要时间，包括现在的二手房挂牌量也需要时间来消化，等到下一个“小阳春”到来，就能够看到楼市的真章了。但是楼市是否能复苏，还得看明年的经济能不能起来，老百姓有没有勇气把口袋里的钱掏出来。
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