赋能与孵化——社区商业的正确打开方式
More Than Eat 位于上海市静安区巨鹿路 758 号沿街的首层，曾是花马天堂丝绸之路餐厅，再往前追溯分别为怡甸巨鹿商务园和上海仪电厂，周围1.5 公里步行范围内，大约有 125 万常住人口，消费客群年龄层主要集中在25-45 岁。
该项目于 2017 年 10 月开始改造，2018 年 3 月正式开业，面积约1600㎡。开业初期店，曾入驻过烘焙坊、肉制品、土特产、酒吧、冰淇淋店、花店以及超市等餐饮与零售类业态，为达到业主方对坪效的要求，运营方将零售类业态替换为餐饮业态。目前，项目内汇集了各国美食。
该项目采取了委托管理运营的方式，由二房东上海花马国餐饮管理有限公司进行投资，由比褐商业管理（上海）有限公司负责招商运营管理，双方对经营收益进行分成。
项目总投不到 300 万元，以装修翻新及外立面改造为主，涉及到的审批部门不多，主要为消防、环保、工商等部门，项目更新后产权未发生变化。
项目更新后的综合效益
More Than Eat 的综合效益在其更新改造后有了全面提升，主要表现在社会效益、经济效益和文化效益上。
就社会效益而言，当前的街区较马天堂丝绸之路餐厅时期更具生机与活力，人流量也有了大幅提升，虽然疫情期间遭受了一定的打击，但人流量仍能维持在原来的八成，目前已恢复至疫情前水平。此外，More Than Eat 在一定程度上拉动了就业，不少店铺的经营者来自周边社区。
虽然该项目位于建筑密度较大的市区，但周边提供社交与午间休息娱乐的场所屈指可数，More Than Eat 填补了白领客群对午间就餐以及休闲场所需求的空缺，并拉动了消费。
当前的租金单价与营业额收入均较项目更新前提升了40%，租金单价可达 25-28 元/天·平，相当于新天地的平均租金（2020年下半年中指研究院数据，新天地街区样本平均租金为 24.6 元/平米·天，样本中位数为 26.4 元/平米·天）。
More Than Eat 外立面保留了原始的工业风，彰显了巨鹿路历史风貌区的文化底蕴，具有一定上海历史文化传承的意义，同时又融合了社区机能，吸引了一批年轻人和国际友人，引领了社交活动的潮流，融合了国际文化。
项目更新中遇到的挑战与应对
即使是个小项目，更新与运营过程中也遇到了很多挑战。
首先，该项目的运营方式为委托管理运营，导致项目运营方没有最终的决策权，错失了许多项目进一步提升的机会，在持续主动运营上，也无法按最佳方案举行定期的社区活动与提供社区服务。
整个项目未形成统一的收银系统，存在少量小商户拖欠租金的现象，较难对小商户进行更好的统一监管，在目前正在迭代的产品上，主创团队正在根据商户经营情况进行升级管理。
项目的创新探索
More Than Eat 在运营管理方面做了创新的尝试，主要为小商户进行了赋能与孵化。
More Than Eat 的运营团队对小商户进行了赋能，主要包括以下几个方面：
对于经验不足的商户，运营方还提供现场辅导，包括菜品设计、卫生安全体系、服务标准等；对于经营表现较为优异的商户，则会考虑与其进行股权合作；
此外，运营团队还对一些小商户做了品牌孵化。以 Leach 奶茶为例，该品牌的创业者原为一名 90 后的金融机构从业人员，离职后与两名伙伴一起创业，因有一定的茶叶渠道，便开始涉足奶茶行业。
最初 More Than Eat 通过项目开业初期的集市活动，挖掘出 Leach 这一产品，介于创业者具备专业的产品研发能力，但缺乏对运营、推广、人员招聘以及财务管理的经验，因此比褐团队决定对其进行从品牌命名开始到运营推广、财务管理等一系列的指导与孵化。
当 Leach 孵化到一定阶段，该品牌的创始人将股份从两位合伙人手中收回，由比褐入股，但不持大股，共享收益分成。未来，比褐计划将 Leach 打造成具有复制能力但拓展到其他城市时，又具有当地特色的连锁品牌。
民主参与机制在 JULU758 第一期的更新过程中就已被采用，尤其周边居民的建议以及业主方的建议都融入了更新的规划中，由于More Than Eat 属于 JULU758 的第二期更新项目，因此未重复居民参与讨论及听取居民建议的过程。
由于该项目属于纯市场化运作的项目，未能获得政府层面税收优惠、财政补贴等激励机制的支持。
后记
3. 调动了年轻人的积极性
4. 与小商户共同成长
5. 具有一定的文化融合意义
满足了部分好的社区商业的标准。
关于这个问题，我们还会不断的向市场发问，不断的寻找答案，不断的进行探讨。