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离婚诉讼期间夫妻一方擅自出卖共有房屋,法院如何处理?

👉作者：唐青林 李舒 张烨  (北京律师)

裁判要旨

离婚诉讼期间一方擅自出售共有房产，买卖合同因无法继续履行被法院判决解除的，如该房款在离婚时未作为夫妻共同财产予以分割，则另一方无需就返还房款、赔偿损失承担连带责任。

案情简介

一、刘某与陈某原系夫妻关系，2011年，陈某提起离婚诉讼，法院于2015年1月5日作出判决，判令刘某与陈某离婚，认定涉案房屋系夫妻共同财产，归陈某所有。

二、2011年1月29日，刘某与陈露签订房屋买卖合同，约定刘某将涉案房屋出卖给陈露，成交价526万元。合同签订后陈露向刘某实际支付购房款155万元，涉案房屋尚未过户，由陈露居住使用至今。

三、2015年3月，陈某以返还原物纠纷为由诉至法院，要求陈露腾退涉案房屋。法院判决支持其诉讼请求。

四、2015年6月，陈露诉至北京市朝阳区法院，要求解除陈露与刘某签订的买卖合同，刘某及陈某连带返还购房款并支付房屋增值损失。法院一审判决刘某返还陈露购房款155万元并赔偿房屋差价损失138.09万元。

五、刘某不服一审判决，上诉至北京市三中院，以房屋买卖交易发生在夫妻关系存续期间、涉案房款属于夫妻共同财产为由，要求陈某承担连带责任。

六、北京市三中院经审理认为，根据离婚纠纷的生效判决，法院并未对涉案房屋的售房款进行分割，因此，不能认定该款项属于夫妻共同财产，陈某无需对返还房款承担连带责任，最终判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

离婚诉讼期间一方擅自出售共有房产，如该房款在离婚时未作为夫妻共同财产予以分割，则另一方无需就返还房款、赔偿损失承担连带责任。

本案中，刘某在离婚诉讼期间隐瞒房屋系夫妻共有的事实将房屋出卖给陈露，后法院在分割财产时将该房产判归妻子陈某，导致房屋买卖合同履行不能最终被判解除，刘某理应返还购房款并赔偿陈某因此遭受的损失。

本案争议焦点在于陈某是否应与刘某承担连带责任。首先，就返还全部购房款而言，因法院在离婚判决中仅将涉案房屋判归陈某所有，并未就该笔购房款进行分割，且刘倞也无证据证明陈某对售房一事知情，因此，不能认定该笔购房款为夫妻共同财产，陈某对该部分不承担连带责任。其次，就赔偿房屋差价损失而言，因该损失是违约损失，而陈某并非合同相对方，因此其对此部分也无需承担连带责任。

综上，法院最终没有支持陈露及刘某要求陈静承担连带赔偿责任的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、作为买房人来说，房屋出售人有配偶时，需要特别注意房屋是否属于夫妻共同财产。在签订合同时应当要求夫妻双方共同签字，或者征得另一方的同意并留下书面证明，以免房屋买卖合同因无权处分被判解除。

2、买受人主张夫妻双方就返还购房款承担连带责任的，应当证明购房款用于夫妻共同生活。房屋交易发生在离婚诉讼期间的，应当证明该部分购房款通过某种方式被夫妻双方分割，否则不能要求另一方就此部分款项承担连带责任。

3、房屋差价损失属于因一方违约造成的违约损失，对于此部分损失买受人不能要求不属于合同相对方的夫妻一方承担连带赔偿责任。

相关法律规定

《合同法》

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）的补充规定》

第二十四条第一款  债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。

法院判决

原审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因为涉案房屋在刘某及陈某的离婚判决中判归陈某所有，陈露与刘某间签订的房屋买卖合同因而无法继续履行，陈露要求解除，陈某亦同意。所以就陈露要求解除合同的诉讼请求，法院予以准许。刘某陈述称陈某就涉案合同知情并同意，陈某予以否认，刘某未进一步举证，法院就刘某的陈述不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因为刘某的原因导致合同无法履行，现陈露要求刘某返还购房款、支付增值损失、承担房屋装修损失具有事实和法律依据。陈露要求陈某连带返还购房款，根据庭审调查可知陈露和刘某的房屋买卖合同关系发生在刘某及陈某离婚诉讼期间，陈露无证据证明刘某所收到的购房款用于刘某及陈某的夫妻共同生活，该部分购房款通过某种方式被陈某所分割，所以陈露要求陈某连带返还购房款无事实和法律依据，法院不予准许。就房屋增值损失，因该损失是违约损失，陈某不是合同相对方，陈露无权要求陈某就增值损失承担连带赔偿责任。

北京市三中院二审认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据查明事实，刘某在向陈露出售涉诉房屋时，存在对其隐瞒房屋共有人陈某并不知情的情形；陈露在签订合同时已尽审慎审查义务，不存在过错，为善意相对人；在涉案房屋买卖合同履行过程中，陈某作为刘某的配偶表示涉案房屋系其二人的夫妻共同财产，不同意出卖涉案房屋；其后涉案房屋经法院生效判决归陈某所有，陈某作为房屋所有权人明确表示不同意出售涉诉房屋。本院认为，综合上述事实，刘某在未经陈某同意的情形下擅自处分共有房屋，侵犯了陈某的共有权利，构成无权处分。虽然刘某主张该售房行为征得了陈某的同意，但出售涉案房屋时正值刘某与陈某离婚诉讼期间，刘某并未提交充分证据证明陈某对此事知情并同意，原审法院未予采信，处理正确。现涉案房屋已经法院生效判决归陈某所有，陈某作为房屋所有权人明确表示不同意出售，故陈露与刘某之间的房屋买卖合同因而无法继续履行，原审法院根据本案实际情况解除双方所签合同处理正确，各方均不持异议，本院予以确认。

合同解除的法律后果表现为终止履行或者恢复原状，如有损失的还可要求相对人赔偿损失。本案中，刘某作为房屋出售方向买受方陈露隐瞒共有权人陈某的真实意愿，最终导致涉案房屋无法办理过户手续而不得不解除合同，刘某应对此承担相应的违约责任。原审法院基于公平原则，结合双方合同约定及刘某的违约情节判令刘某返还全部售房款及陈露垫付的供暖费、物业费、车位费等，处理正确，应予维持。就刘某上诉主张该购房款的取得时间在夫妻婚姻存续期间，离婚诉讼中已经作为夫妻共同财产进行分割的主张，本院认为，根据双方离婚纠纷的生效判决，涉及到的共同存款分割问题，仅对刘某名下存款80.13元进行了处理，并未体现出对涉案房屋售房款155万元的分割情况，因此，对于刘某的上述主张，本院不予采信。

案件来源

陈露等与陈某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院（2016）京03民终9038号]

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