大水直喷龙王庙，中海汇德里同区德比
中海与普陀
最近越来越多粉丝在问普陀内环的新盘——中海汇德里，它正在等待预售证中，不久就要入市
在普陀，中海这是第三个盘了。中海地产2009年进入普陀，70.06亿拿下地王项目地处普陀中环长风板块；2012年5月推出中海紫御豪庭精装大平层，光开盘日就收入达12亿；同年10月加推二期，2012年总销售额突破50亿
所以，中海紫御豪庭是中海进入普陀的第一战，也是一场大胜，夺得当时长风第一豪宅的地位
2013年4月，中海紫御世家卖出年度首套过亿豪宅，也是普陀区第一套过亿豪宅，688㎡的独立别墅，单价15.3万/㎡，成交价1.05亿；再到同年9月21日，项目三期开盘，2小时22亿认购额
然而，后面走了段市场弯路，之后加推的精装大平层价格却在5-5.5万/㎡，这价格和同期附近大宁地块拍地的楼面价差不多了，推出的还是和12年一期同样的340㎡大平层项目，当时可是大家抢着买的，加推却低价
中海地产不差钱，香港红筹房地产上市公司背景，素来以财务状况稳定闻名。所以中海不是为了资金需求低价加推，那是什么原因呢？现在看来，应该是当时有关部门开始对新盘做价格指导了
2018年10月，中海地产在中环附近93.99亿再次拿下普陀真如红旗村地王板块，欲建100万㎡综合体，借着真如的副中心规划和自身的中环天地规划做足了噱头，正是目前在售的中海臻如府
然而今天探访的中海汇德里，为中海地产2019年2月在普陀内环内拿下的地块。这样，中海在普陀区内形成了自家人打自家人的德比格局
真如.臻如府之前提到过太多次了，现在观点依旧没变，副中心来的太晚太晚，追不上啦，往期文章回顾请点击：①独家踩盘 | 中海臻如府样板间开放，千万+简装了解下~；②真如700万两房但终归还是在内环外，中海臻如府二期开启认筹；③这场游戏，真如终归是来晚了，但无论如何，臻如府对同真如板块的高尚领域有绝对的产品优势
先带大家去瞧一瞧，今天主讲的中海普陀内环新盘——中海汇德里，老规矩，先上视频（短短的视频，画质受压制了）
（原创视频，盗用必究）
中海汇德里这块地，中山北社区C060201单元A16-02地块，占地30603㎡中等体量，容积率2.5，2019年2月1日被中海以397900万元0溢价拿下，楼面价为5.2万/㎡
2019年2月拿地，下半年便开放了售楼处，开发节奏较快。据工作人员告知，到现在至少已经有1000+的意向客户了，当然，老司机都知道所谓意向客户的水分。
不过，汇德里项目总户数只有589户，第一期约300+户数入市，剩余二期预计将在今年下半年加推，位置又在环球港附近，所以汇德里应该不愁卖
项目正在建设中，但是现场是找不到售楼处的
开发商把售楼处放在500m开外的环球港的写字楼里--品鉴中心
这是颇为取巧的做法，能够借势环球港的人气和高档办公楼的逼格
地铁3/4号线金沙江路站2号口正对着普陀区的核心商业环球港
疫情期间，登记、随申码一样不能少，和大厅里中海的礼仪小姐打个招呼，电梯直达18楼
售楼处前厅十分酷炫，科技感十足，港味的浮夸风满格
穿过前厅，右手边一道暗门打开
实地样板间要4月左右才会开放（在项目内1#楼内），所以只有沙盘可供参观
两张官方效果图
一期开的楼盘为1#、2#、5#、8#、9#、12#共六栋楼
6#、7#、10#、12#四栋楼预计今年下半年二期加推，多了西南角的观景阳台和东西横厅，以苏州河景观作为卖点
3#、4#为自持
上图可以看到正对着的西南的观景阳台，下图镜头拉远可以看到苏州河的发卡弯
沙盘图上看到，项目内的建筑，高低配，中间高层带连廊，四周围着一圈洋房和小高层
上图中左边的几栋楼被限高了，这几栋楼正对着的就是华东政法大学，另外一侧则是要给楼王腾空间
项目体量不算小，但行人出入只有一个门
项目北边的门是常闭的，因为项目北边沿街规划为菜场健身房等配套，下图中你看到的像门一样的缺口，其实是规划为菜场卸货点和垃圾清运口
唯一的行人出入口以及车辆入口在项目西边，目前这儿还封路
私家车出口则在项目南边，目前也封路着
四个方位，北边的马路四车道是大路，而西边大门和南边私家车出口虽然不宽，但是这儿应该算是比较幽静，毕竟是新开出来的规划路
在环球港里售楼处可以直接看到在建的项目工地
工作人员给客户介绍，指向窗外的项目，简单直接
样板间还没开，只能拿户型图过过瘾了，小户型的选择比较多，户型没什么亮点，中规中矩
中海这两个盘小户型居多，也符合了上海楼市最近的风向，各家开发商都出了不少千万级的小户型楼盘。一方面是土地出让方的要求，政策指引多出小户型，另一方面，开发商拿地价格高，要利润必须高单价，要快周转，就要降低总价门槛
相信这个趋势会越来越明显，香港或许是上海楼市未来
注意：地铁13线规划从汇德里地下穿过，其实是从汇德里西南角的红线外区域市政绿地下穿过，下图左下角这块
地铁13号线穿到金沙江路，配合地铁3/4号线是离项目只有500m的三轨交换乘点
小彩蛋：项目马路对面的商铺，有家两条狗看家的店
（7天有效期，速加）
同区德比：自家人打自家人啦
介绍完而汇德里，就要拉来中海臻如府和中海紫御豪庭一起来讨论了
不到3公里外，便是中海在普陀区的另外一个盘——中海臻如府
中海的三个盘都在普陀，但今天主要讨论臻如府和汇德里，两个盘就差了2km，处于不同的板块，一个在内环武宁板块，一个在中环外真如板块
从区位来说，中海臻如府其实该拿来和中环内的中海紫御豪庭比较，而且都是地王板块。但两个楼盘定位不同，根本没什么可比性，就说一点，中海紫御豪庭那么大的体量全是大平层住宅，而中海臻如府只是大块综合体项目中的高端住宅规划，其他更多不想展开比较了，一个走大平层豪宅路线，一个走小户型刚需路线，不比了吧这就......
聊回汇德里和臻如府，两房算是同期新盘，又是同一品牌，地理位置相差不多，价格也相差不多，所以购房者们现在是前脚看完臻如府便来汇德里看看，两相比较缺摸不出个头绪来，那么就要注意看看下面的分析
地域&规划
很多人去看臻如府很大程度是因为真如，真如真如是这两年购房者们一直挂在嘴边的板块，真如太火了，但热度有点虚
之前详细聊过真如板块，回顾请点击：为什么劝你不要买真如
真如副中心，有着更多的未来发展规划，真如热度也是“红红火火”，规划了城市TOD和商业综合体
中海臻如府是庞大规划的住宅规划，包括10万㎡的精品商业+30万㎡的国际商务+3万㎡的文化设施+22万㎡的地下联动开发空间+20万㎡的高端住宅+20万㎡的城市绿廊
真如的规划是实的，但是真如你还得等：板块配套成熟至少五年，而档次提升在上海市场需要更多时间来酝酿
真如镇1994年被定为上海四大副中心之一，红旗村城改大项目，拆了十几年，现在还在建设初期，是不是太慢了，四大副中心大家起跑线一样，唯独真如，迟迟不起跑，拖到了至今
再反观中海汇德里，汇德里位置那是实打实的真金白银，距离环球港只有500m的距离，内环内
周边配套
交通方面，臻如府拥有7、11号线，还有14、15快开通了，还有规划中的20号线，算算是有5条线；汇德里在内环内的三条线比比，汇德里有3、4、13号线就在旁边，两者旗鼓相当，算市场难得一见的真.轨交盘
臻如府自带足够大的商娱配套，但是和普陀的商业核心环球港比存在差距。
教育...臻如府周边没有优质教育资源，汇德里的也拿不出手，大普陀的教育大家就不比了吧，尴尬笑笑；臻如府周边没有大型综合医疗配套，规划里也没有...，汇德里这儿周边也没有呢，再次尴尬笑笑
户型
真如价格太“顶”了，真如9.5万/㎡对汇德里算的上助攻，好在都是中海自家的盘，肉总归烂在锅里
btw，臻如府的户型，75㎡刚需小两室最为吃香，在面积控制上做的比汇德里要好些，总价控制优秀，这个户型有爆款的潜质
其99㎡的三房和汇德里一模一样
边套：
中间套：
价格
汇德里价格还没出，但考虑到备案价问题，预计两个盘价格不会相差很大，可能只差个大概8k-15k/㎡
若成真，那么会给臻如府带来较大的压力。臻如府体量大，1582套房源。不过，尬尴的或许是隔壁李超人的高尚领域，往往两强相争，第三名却源最受伤。
等汇德里入市，购房者们两相比较看一看盘一盘大概就都跑来金沙江路了，太多购房者逛着逛着从臻如府逛到了汇德里，两个盘一边德比，一边相互引流也是少有的现象
所以你，会选择内环盘汇德里还是等待“未来可期”的臻如府？
北外滩开花
跳出普陀，中海刚拿下了虹口北外滩旁的宅地，在好久没有竞争出现的上海土拍市场，这次地块的申请人却有六位之多：中海、万科、华润、招商、绿城、平安
最后中海以34.3亿第一顺位拿下虹口区嘉兴路街道HK271-01地块
项目位于北外滩规划北侧，地块四至：东至新建路隧道，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉尔路
中海以底价在众多KFS中脱颖而出拿到这块地，官方证明了它的资质，这块宅地住宅中小套比例不得低于70%，将会是主打100㎡中小户型为主的楼盘，而且是0自持，划重点啊！
看官方概念草图，是欲建直接“对口”北外滩的高层豪宅社区了，不是大平层可惜了，购买客户应该是指向了北外滩的人才们了
不说北外滩规划带来的福利，现有周边配套看一看
交通方面距离4号线、10号线海伦路站和12号线国际客运中心站都不足700m，自驾走海伦路、梧州路、海宁路、周家嘴路；项目旁的新建路隧道也直达浦东
周边商娱：紧靠着3A级旅游景区上海音乐谷，往日的上海申新纱厂堆栈、上海工部局宰牲场、天堂大戏院（嘉兴路剧院）、人力车夫互助会旧址
如今的1930鑫鑫创意园、1933老场坊、星梦剧场、三角地艺术院
往西还有四川北路商圈，往南有浦西第一高楼上海白玉兰广场（320m），不过等北外滩造好就不是第一高楼了吧
周边医疗有西边两街之隔的三甲医院上海第一人民医院北院，东边两街之隔的长江医院
周边的教育资源有区重点继光高级中学、虹口区第二中心小学
地块刚出的时候，就有预测这么多优点的一块地会不会出现多KFS竞价，中海拿到这么好一块地，一手好牌不知道到时候会造出什么样的楼了，内环版的臻如府？
既然提到了北外滩，下次去探一探北外滩的“虚实”吧~
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