为什么劝你不要买真如
这个夏天可能是真如人民盼了很多年的高光时刻了，拿地13年的李超人终于是祭出了高尚领域这块宝
相较而言，去年拿地的中海可谓是火速，仅一年时间就准备开卖，让每个楼市老司机都两眼汪汪：真如真的开始，这次是真的
可是，真如真的还有机会吗？
上次去普陀应该是宝华城市之星开盘的时候，上次去真如的时间已经不可考了，这次实地看看，既有出乎意料，又有意料之中，当然，态度已经写在题目里了：不建议买在真如
为什么不建议？听我慢慢说
如果你身边有年纪比较大的上海人，你可以问他对普陀的印象，不出意料的答案就是：老、破、大，对真如的印象大概就是剩个李超人了
真如在上海楼市里消失了太久了，久到很多人都记不得
在地王频出的16-17年，没有普陀，更没有真如
以前说起真如副中心，其实就是在说高尚领域，反过来说就是：李超人建设的就是真如副中心
现在说真如要加上中海臻如府了，商业+住宅的超大地块，能跟高尚领域平分秋色
先说高尚领域
这次李超人开盘的速度可谓是极速，就像是突然想起来自家还有这么一个项目，或者是中海拿地让高尚领域有了危机感，开盘动作干净利落，丝毫没有捂盘时的拖泥带水~
港式公寓（筒子楼）、港式销售（全中介渠道）是高尚领域最大的特点
这户型和楼层结构在上海新盘里也是独此一家了
买东面就只有早上（的阳光），买西面就只剩下午（的西晒），买到南边的小伙伴不缺阳光，但是缺流动空气（南北不通透）
高尚这一套如果放在16年，大家捏着鼻子也就接受了，但是现在行不通了，大家越来越慎重的用钱投票，对任性开发商的包容也越来越少了
高尚领域的开盘优惠和账期在近几年的上海楼市算是非常用力了，可惜的是在这三重赢的助力下，高尚领域开盘去化依然很差（湖畔天下也还在卖）
堪比前滩的开盘盛景，最后还是一地鸡毛
地段 地段 地段
06年李超人拿地的时候，真如副中心算的上是白金地段了吧，当时以22亿的底价拿下（楼板价3000+元/㎡），13年过去，真如这个地段已经被李超人自己拖垮了，掉级了，现在是铜锌合金地段了~
再来说说中海臻如府
你看这块地，它又大又便宜~
去年真如一次性出让三个地块着实是大手笔
真如E03-03地块规划为办公、商场用途，地上建筑面积超过29万㎡，将建设高达230米的地标建筑
最终94亿被中海拿下，住宅部分楼板价仅为5-5.2万/㎡，为什么说“仅”呢？
这里不得不提央玺了，这个大家耳熟能详的16年顾村地王，当时的拿地楼面价就有5.3万/㎡
3年前在外环旁的地块楼面价就到5.3万/㎡了，而18年内环旁的地块楼面价5.2万/㎡就真的只能用“仅”来形容了
更让人心疼的是：央玺一期只能卖6.2万/㎡，而中海臻如府预计售价9万/㎡~
中海和中环联手开发
售楼处和示范区正在施工，看这工程进度大概要7月底开放了
作为竞品楼盘，臻如府的广告语一点也不含蓄，直接命中高尚领域的七寸上
板楼牛批~
臻如府-户型图
人比人该死，货比货该扔
看完高尚领域的户型后再看臻如府的户型就觉得这户型真完美，但是跳出真如，看看其他新盘的户型，臻如府的户型就显得战斗力不足了
全部都是北边的进户门，浪费面积大、南北不通透，买真如的同志们真是命苦啊，好不容易两个新盘，还偏科~
当然，跟下面要说的问题比起来，户型什么的都不重要
在项目附近拍照，你很难拍到一张没有高压线的照片，上面这张照片里就有6根高压线架
被高压线包围的臻如府
离项目最近的高压线仅30米
之前说过，中海住宅部分的楼板价“仅”有5.2万/㎡，而高尚领域的楼板价是几乎可以忽略不计的3000+/㎡了
真的是不得不佩服超人的手段~
有趣的是：在高尚领域开盘的时候，臻如府曾经发过一个问卷调查
信息点：
1.起始价格是9.5万；
2.真如是四个城市副中心里的倒数第一；
3.真如的规划成型还需要很久
真如地铁站附近现状
从11号线地铁站出来就是高尚领域，城市界面一览无遗
低调的真如-上海副中心默默写在这里
真如目前的商业配套
高尚领域旁边就是星光耀广场
商场的调性还不错，就是体量太小，拍照的时间是下午5点半，商场里客流稀少
沿着铜川路走10分钟，就是弘基购物中心
一进商场就是浓浓的火锅味道，人不多
人是真的比较少的，后文里有下午六点半的地铁站照片，按照目前的情况，能不能支撑的起真如副中心的商业规划还是个不小的问题，人口导入是比较迫在眉睫的~
地铁规划
4条地铁环绕，放眼上海也是少有的高配了，尤其是14/15号线，可以预见的交通便利，无论是臻如府还是高尚领域都是正经八百的地地地地铁盘！
下午6点半的11号线真如站
楼盘总结
高尚领域最为曾经真如的明珠如今人老珠黄，本来可以与真如城市副中心相互成就，到如今成了真如一块难堪的印记
臻如府的速度说明了真如建设的决心，这次真如是真的着急了。
而真如最头疼的高压线问题变成了臻如府的缺点
最后说说价格：臻如府如果为了真如的发展，开盘价应该低于8.5万/㎡，最低价下探到7万，才有竞争力可言
板块总结
之前说过，真如这次是真着急了，但是真如还是迟到了，而且是严重迟到！
闭上眼睛回想下，普陀、真如在上海楼市里消失多久了
很久很久了，久到模糊
前几年的地王潮里没有它，这两年的开盘潮里没有它，就连楼盘维权里都没有它，存在感几乎没有，这就像明星喜欢刷存在感一样，好坏无所谓，但是不能被遗忘，这个道理真如显然不懂~
从上海整体上讲，上海规划的四个城市副中心除了真如以外都已经接近成熟了，由于真如迟缓而空缺出来的城市副中心位置已经被大宁默默占住
其实大宁的发展也就是近十年的事，大宁金茂府+静安府两个楼盘架着大宁硬生生的升了一个台阶，板块和楼盘相互成就彼此，金茂府每次开盘，静安府每次开盘，大宁都被高高举起，靠商业和人口支撑大宁不下落，而高尚领域这次举起真如却是重重的落下，担子交到中海手里，臻如府能举起真如吗？
同为城市副中心的徐家汇、江湾-五角场、花木-龙阳路已经站稳9万-12万单价是事实，这是发展了十几年的结果，要配得上这个价格，真如还需要一个十年~
另一个因素就是板块位置了，真如距离内环太近，内环的虹吸让真如很难自立门户
从普陀区域来讲，真如都算不上区域中心，南面的长风，中部的真北，西北的桃浦，都比真如领先太多~
最后说的就是板块价格了，9万的单价是真如目前的状况所支撑不了的，超前的规划导致真如价格超涨，可以预见的是在规划和人口没有完全落地之前，真如的天花板就会一直在~
去真如的那天下了一场不小的阵雨，在屋檐下避雨的时候，打电话跟一位在普陀生活了30多年的朋友聊了一会
（简略）
Q：你对真如的印象是怎样的？
A：没什么印象，前些年好像李嘉诚在那边要盖房子来着
Q：你觉得真如的新盘单价多少？
A：没概念，记得前两年光新路上有个新盘要10万/㎡，真是疯了
Q：单价9万/㎡，总价800万左右，你会买真如吗？
A：不会
Q：单价9万/㎡，总价800万左右，你会买普陀吗？
A：不会
一路随手拍~
--完--
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