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下一个深圳!这个连涨五年的城市,终于开始跌了!

葫芦娃 大碗楼市 2021-10-29



2021年9月2日,杭州壹号院最后82套330㎡大平层,摇号选房结束了。

82名准业主,喜提可能是目前杭州的住宅天花板,以及隐匿在天花板之下的倒挂2000万套利空间。

此前两周,杭州刚刚经历了一轮今年最大的红盘潮——

73张预售证,1.87万套新房,超9.3万人次摇号,平均中签率不足20%,2521套房源中签率不足10%……

这是杭州楼市的奇迹,亦是中国楼市的奇迹。

亚运会还没来,杭州人民似乎已经提前喜提了亚运的洋洋喜气。

只是不知这些中签的幸运儿们,能否预料到——

一周之后的今天,杭州楼市的形势会如此急转直下。

这一轮的红盘潮,可能是杭州楼市本轮周期的末日挽歌。



目前为止,杭州是唯一一个仍未出台“二手房指导价”的打新热点城市。

神奇的是——

杭州虽未出台指导价,但二手房却惨的像“它已经来了”。

下面这张图,是杭州二手房的成交量变化图——



在这张图上,我们能明显看出来一个趋势——

成交量,在以肉眼可见的速度,断崖式下跌。

4月份,是一道分界线。

4月份之前,月均成交在1万套以上。4月份之后,成交量每月缩水1000套。

短短6个月,成交量从11000套跌到5600套,直接腰斩。

有人说,7-8月是传统淡季,历年都是如此。

扯淡!凉了就是凉了!

去年的夏季,还是1万套以上的成交。今年的夏季,已经跌到了5000套。

年初时,今年的成交量还是去年的2倍。年中时,今年的成交量仅是去年的一半。

宏观数据之下,是更惨淡的微观市场。

6月份,申花板块的绿城建发沁园交付了。

首开时,新房均价49500元/㎡。交付时,二手挂牌10万/㎡。

短短三年,翻倍了。

于是,有人想抛盘出货。

问题出现了——

挂牌3个月,却没有一套成交。

挂牌价最低的房源,两个月降价四次,一共降价140万。

哪怕降了140万,15天内只有3次带看。至于其他没降价的房源,30天内0带看。

类似这样的情况,在申花板块还有首开金茂府、养云静舍。

首开金茂府,最早一套的成交记录是在1年前。

养云静舍,交付后的7个月,只成交了14套。

当年辛辛苦苦打新,现在哭笑不得变现。房价确实也涨了,但却卖不出去。

笑容挂在脸上,泪滴在心里,涨幅锁在纸面上。



之前,我曾反复提到一句话——

一切价格变化的先兆,都是成交量的变化。

连续三个月的成交量上涨,大概率能造就一轮涨价浪潮。

连续三个月的成交量下跌,大概率也能把牛市拖入谷底。

自4月份开始,杭州二手房成交量一路下跌。跌了5个月,跌到了腰斩。

终于!终于!终于!

让连涨5年的杭州,出现了下跌的趋势。

城西文教板块,开始跌了。

杭州学区神盘文鼎苑,两个月跌了30%。

嗯,就是那个成立“家长纠察队”,每天在小区里巡逻,抓小孩回家学习,不要拉低学区价值,影响房价的——文鼎苑。

跌落神坛了!

89㎡房源,从1050万跌到了720万。134㎡房源,从1580万跌到了1000万。

河滨之城,三个月跌了25%。

6月份,89㎡的最高成交价能突破800万。现如今,成交价已经跌破600万。

不到三个月跌了200万。

成交单价,从9.1万/㎡跌到6.4万/㎡。

滨江板块,开始跌了。

东方郡、明月江南、望江南等代表楼盘,整体下跌10%-15%。

东方郡87㎡房源,从最高点的630万,跌到560万;明月江南89㎡房源,从最高点的720万,跌到650万;望江南89㎡良方,从最高点的650万,跌到580万,跌了10%

“杭州楼市信仰、亚运主场”的奥体板块,也开始跌了。

奥体三兄弟,两个都在回调。

创世纪139㎡四房,最高点是“1280万,不谈价”。现在个别房源,“1200万,送车位”。

时代奥城139㎡四房,最高点能干到1320万。现如今,1270万也能谈谈了。

除了房价的回调,更重要的是信心的回调——

4月份时,创世纪的挂牌量只有10套,业主普遍惜售。现在的创世纪挂牌量,干到了70多套。

东至城东板块,西至未来科技城板块,全在回调。

未来科技城的西溪公馆,最早挂牌价全在6万以上,如今全跌到5.5万上下。

城东板块的杨柳郡,95㎡三房最高能干到580万,现在已经跌到了535万。

请注意,重点来了——

以上所有板块的二手房下跌,都是从两三个月前开始的。

持续两三个月的回调,也依旧没挡住成交量以每月递减1000套的趋势,再次下跌。

这说明了一个残酷的现实——

跌,仅仅是开始!

10%、15%、20%的回调,仅仅是下跌周期的开始!



对于现在的杭州楼市来说,比进入下跌周期更可怕的是什么?

信心的崩塌。

早在两个月以前,我就曾多次预警过杭州的二手房风险。

彼时的杭州楼市,是什么样子?

写满了焦虑!

焦虑到骗子已经不用动脑,只需要轻声说出“我有房”,就能以更名房的拙劣骗局,变相集资四五千万,勾结地下钱庄放贷。

骗子年年杀猪,杭州楼市年年有猪。

焦虑到摇号打新的购房群里,互相举报。本地派举报外地人,老人票举报大学生,没入围的举报入围的,入围的又举报中签的。

摇号打新,内卷成生存游戏。

焦虑到任何事情,都能成为房价上涨的理由。河滨之城,突发了一场大火。大火扑灭后,业主把挂牌价狠狠涨了2万/平。只因为,它经受住了血与火的考验。

玉皇大帝放个屁,都能让杭州业主把房价挂高2万。

焦虑到别的城市全靠舔着客户卖的商业大平层,在杭州都能舔狗脱缰,个顶个卖的飞起。10万/平的住宅买不到,就干到14万/平的公寓解解馋。

杭州业主已经不挑食了,找不到备胎就把千斤顶换上当轮子用。

这样的情绪,显然是有问题的。

它最大的问题就是——

一旦雪崩来临,那就是全面的信心垮塌。

当初舔的你有多爽,未来咬的你就有多狠。

两个月前,杭州的各个购房群里转发着各种类似下面这样的截图——

创世纪成交价再创新高,挂牌价上涨1万/平……

这两天,同样的购房群里,风向全变了,全是这样的截图——

急售、打折、降价140万、成交额外奖励中介5万元……

信心的崩塌,开始了。

上半年有多焦虑,下半年就有多恐惧。

有人说,这些截图都是假的,都是PS的。

截图的真假重要么?

不重要!

重要的是——

它们如病毒一般席卷着杭州,钻入每一个人的内心里。

正如张麻子在街头斩了黄四郎的替身,台下的百姓不会在意黄四郎的真假。

掉下的人头是假的,击溃的信仰是真的。



当信仰被击溃时会发生什么?

抛!不顾一切的抛!

砸盘式的踩踏。

我需要提醒的是——

杭州抛货和砸盘的残酷性,可能要远超其他城市。

为什么?

首先,这是一个连续涨了近5年的城市。

2016-2021,杭州几乎没熄火。

如果非要较真,可能也只熄火了半个2019年。

一个连续涨了近5年的市场,鬼知道这里面钻了多少投资客。

就好像此前的深圳,市场热的时候都说自己是刚需。

现在凉了,全特么在抛货。

然后,这还是一个刚刚启动限售,且是部分限售的城市。

今年1月份,杭州方才磨磨叽叽的启动了限售,而且只针对中签率不足10%的红盘限售。

4年摇号打新,卖了30万套以上的新房,限售的只有约1.5万套。

在这个过程中,房价还一直嗷嗷涨。大量的人,300万进场,涨到了600万。

一旦出现信心垮塌和房价下跌,这部分人会怎么做?

抛盘!

在没有限售制约的情况下,无底线的抛盘!

别的城市,因为限售,哪怕市场凉了,想抛也不能抛,譬如深圳。

但是杭州,因为大量房源不限售,一旦转凉,大概率会出现比其他城市更惨烈的抛盘和砸盘。

反正我也赚够了,反正也不限售。

最后,政策的威力还未真正显现。

杭州的二手房指导价,至今还未出台。

一个上涨5年的城市,一个普遍翻番的城市,一个严重倒挂的城市,一旦出台二手房指导价,一旦二手房指导价与新房价格一致……将会出现什么情况?

杭州将大概率成为现在的深圳/上海——

二手房首付比例,将直接被提高到7成,甚至是8成!

现在首付3成,成交量都已经腰斩了。

如果提高到7成起步,成交量将被屠杀成何等惨烈模样?

单月成交量2000套?1000套?甚至是更低?

现如今的杭州楼市,可以称之为“风险最大”的城市之一。

前有大量投机客埋伏,等待抛盘。

后有可能出台的二手房指导价,掩杀成交量。

中间是不断下跌的房价、不断坠落的预期和不再坚挺的信心。

大量房源,又没有限售的制约。早就赚够的朋友们,一旦情况不对,撒丫子就跑。

未来的杭州,可能会比今天的深圳更加惨烈。



对于这样的市场,我必须再次提醒大家——

1、打新,要做好接受平庸收益的准备。

如今的杭州二手房价格体系,已不具备任何参考意义。

回调,已经成为必然。

一个连续上涨5年,埋伏了大量投资客,还不限售的城市,一旦出现降价和抛盘,二手房的底是多少,我不知道。

看起来倒挂一两万的所谓红盘,真正到手的收益又有多少,我也不知道。

可能不会赔,但也不会有多赚。

现在的倒挂一万,二手房一降价,再算上资金成本,可能不过就是一场梦。

至于倒挂三四千、四五千的所谓粉盘,短线投资价值基本可以归零,甚至为负。

深圳,就是活生生的例子。

2、请全面放弃二手房。

对,是全面放弃。

我对于目前杭州的二手房价格体系,持既不乐观态度。

包括看起来相对坚挺的奥体。

再牛批的城市,再牛批的板块,再牛批的信仰,都架不住连续半年以上的成交量下跌。

请记住一句话——

再牛,你能牛过深圳?

3、可以出货了,虽然你已经错过了最好的时机。

其实,杭州最好的出货时机,是在今年年初。早在年初,我也提醒过大家。

但是,很多人都不信。

现在已经不是最好的时机,但是如果愿意让利一部分,相对热门的板块比市场价低个10%,也可以出。

差不多得了,赚多少是够,能出就出吧。

当然,你依旧可以不信。

没关系,爱买买去吧,反正烧的也不是我的钱。

最后,希望这篇文章能帮助到一些仍在杭州楼市里浮沉,仍抱有暴击幻想的朋友,也恳请诸位把此文转发给你身边的朋友们,并告诉他们——

别焦虑,只是刚开始!

接下来,请迎接可能是下一个“深圳式惨烈楼市样本”的诞生!









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