2023年1月1日晚间，恒大集团董事局主席许家印在公司内部发出了一封《致全体恒大人的一封家书》。许家印总结了恒大集团2022年全年的表现，称2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套；恒驰汽车三年磨一剑，实现了恒驰5的量产和交付；恒大物业尽心尽力服务超千万业主；海花岛稳步运营，累计接待游客760万人次。许家印在信中表示，“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年。我坚信，只要全体恒大人齐心协力、永不放弃，努力拼搏、苦干实干，一步一个脚印扎实做好全面正常施工、恢复销售、恢复经营等各方面工作，我们一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务、化解风险，一定能开启涅槃重生的新篇章。”努力偿还债务化解风险在信中，许家印感谢恒大员工的负重前行。其表示，“这些来之不易的成果，凝聚着每一位恒大人的心血汗水。这一年，大家团结一心、负重前行，不畏艰难、全力以赴，没日没夜地忘我付出，承受了巨大的身心压力，克服了千万个难题，实现了一个个不可能。这一切我都看在眼里，也一一记在心上。你们辛苦了!”展望2023年，许家印在信中表示，“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年。我坚信，只要全体恒大人齐心协力、永不放弃，努力拼搏、苦干实干，一步一个脚印扎实做好全面正常施工、恢复销售、恢复经营等各方面工作，我们一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务、化解风险，一定能开启涅槃重生的新篇章。”实际上，对于恒大而言，保交楼是许家印近期主抓的重点工作。2022年12月2日晚，恒大集团就保交楼工作再次召开专题会议，许家印在会上重点总结了今年以来的复工复产保交楼情况，并要求确保完成全年保交楼任务。许家印表示:“今年1至11月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。这个月还剩29天，时间紧、任务重，恒大全体员工要坚定不移地履行我们的主体责任，永不放弃地努力拼搏，确保完成全年交楼任务。”在恒大汽车方面，“恒驰5”的量产在元旦前也已披露。2022年12月30日晚间，恒大汽车（00708.HK）公告称，公司的“恒驰5”正在量产，已经向客户交付324辆。恒大汽车称，为了节省成本，集团正进行一系列的减省成本措施，包括减少整体员工数目，安排部分员工停工休息、部分员工减薪等。集团将继续以最大力度为“恒驰5”量产创造有利条件。不过，在公告中，恒大汽车还表示，附属公司接到468万欧元偿债书。恒大汽车表示，公司现正就法定要求偿债书寻求专业意见，并将采取一切有效措施保障公司及股东的利益，公司将适时作出有关法定要求偿债书的进一步公告。许家印提到的海花岛，是指海南省恒大海花岛，在2022年1月曾陷入“拆楼风波”。2022年11月8日，海南省儋州市自然资源和规划局发布了关于《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》的批前公示，陷入“拆楼风波”的海花岛2-14-1地块39栋楼，将改变商品属性，调整后，已建未售楼栋全部由住宅调整为旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地混合经营。过去一年恒大频频筹钱除了“竭尽全力做好复工复产保交楼”外，2022年，恒大资产处置的消息也变得更为频繁。曾经许家印坚定表示的“绝不贱卖资产”，在现金流困境面前终究也不得不为之。自去年下半年以来，恒大及许家印个人没少低价出售土地和股权资产。公开资料显示，从2021年7月1日至2021年11月16日，许家印已经拿出70亿现金支持恒大渡危机，其中包括他的个人抵押股票、卖出或抵押的别墅、艺术品、私人飞机等。2022年11月6日，中国恒大发布公告，位于香港元朗的和生围项目，已被资产接管人以6.37亿美元出售。2019年7月，恒大曾以47.5亿港元从恒基手中购入该项目，补完后续的地价后的总购买成本已超过89亿港元。恒大表示，此次出售所得款项将用于偿还中国恒大于该项目的财务义务，预计该项目将录得约7.7亿美元的亏损。而后，恒大位于深圳湾的超级总部的土地又被摆上了货架。11月28日，中国恒大发布公告称，深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价75.43亿元竞得该地块。而此前，2017年12月，恒大以55.52亿元拿下该地块时，计划将其建成为恒大超级总部，甚至还规划了一栋500米的高楼。超1.2万亩土地被政府收回

2022年百强房企排行榜发布！千亿房企仅20家！刚刚，中指院发布2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜。报告显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。过去几年，全国房地产市场规模高位盘整，伴随着房地产供给端政策的持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，2022年市场下行期更加明显，不同房企类型销售均不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。130家房企破百亿，千亿房企20家2022年以来，房地产政策不断优化，但政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，企业销售回款受阻。根据中指研究院监测显示，2022年销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。表：2021年、2022年部分房企销售目标及完成情况随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于去年的93.4%。具体榜单如下：2022年中国房企销售业绩排行榜2022年中国房企权益销售业绩TOP1002022年中国房企百亿企业排行榜（来源：中指研究院）最新披露！2022年楼市销售额或达14万亿2022年，房地产行业极为不易。业内预计，全国新建商品房成交规模连续5年达到17亿平方米以上之后，2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。这一年，郑州打响二线城市救市第一枪、杭州等39城放松限购、济南等111城放松限贷……楼市新政接踵而至；11月份，“金融16条”、再融资重启等政策出台，助力房地产行业迎来黎明。作为经济支柱产业，房地产行业的韧性犹在。“市场本身压力比较大的情况下，我们需要树立信心。”在万科近日召开的临时股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，政策面向好的力度、广度全面超出了预期，对行业未来发展注入活力，微光在逐步变成曙光。逾300城超千条新政，稳销售提信心在“房住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城施策”空间逐渐打开，核心在于稳市场预期、实现行业软着陆，而不是一味刺激市场非理性回暖。自郑州打响二线城市救市“第一枪”开始，各地相关政策陆续出台。回顾2022年，据克而瑞统计，39城放松限购，宁波、佛山更是全面取消限购；80多个城市首套房最低首付比例已经降至两成；57城执行认房不认贷，促进置换需求入市；7城放松限价，西安明确取消二手房指导价发布机制；170城财税刺激托市，包括减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求等；243城放松公积金贷款……另据中指研究院监测数据显示，2022年以来，全国已有超300省市（县）出台楼市新政超千条，优化频次达近年峰值。“今年以来，多地将房地产调控政策与人才、人口、租赁等政策相结合，如多孩家庭住房扶持、‘一人购房全家帮’的公积金购房、租赁破限购、支持集中购房等政策。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，目前这些创新型政策在二、三线城市普及后，已向热点城市延伸。此外，需求端政策优化调整还包括放宽新房摇号、鼓励棚改房票安置等，供应端举措包括放松预售取证、放松预售资金监管、放松土拍条件、支持房企融资等。更重要的是，近期召开的中央经济工作会议强调“保交楼、保民生、保稳定”，既是对民生的呵护，也是保市场主体，稳预期，缓解置业者担忧情绪，进而带动企业端投资扩表。“重点城市调控政策有进一步放宽空间，如调整认房又认贷、放宽限购、降低首付比例等。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，预计2023年的房地产市场仍将以稳为主，宽松性政策效应逐步发酵，市场将会从底部缓慢回升。这期间，仍需有效防范化解优质头部房企风险，降低行业整体负债水平，要做到这一点，金融服务必须跟上。“三箭齐发”稳融资，加速风险出清即将过去的2022年，理财产品违约、债务展期、交换要约等流动性风险事件仍时有发生，房地产行业整体偿债压力不减，百强房企中有约40家发生债务违约，监管层多次提及，有效防范化解房地产领域风险。如此背景下，房地产融资政策渐进式松绑，从年初明确并购贷不再计入“三道红线”到8月份中债增增信支持房企发债，9月份，监管指示银行新增6000亿元房地产融资，直至10月份允许部分涉房企业A股融资，调整广度与力度不断加大加深。“上半年，公司现金流主要来自销售回款、资产变现获得的少量现金以及其他渠道等，融资占比极低。”某房企融资部门人士向《证券日报》记者表示，下半年，得益于政策支持，行业整体融资环境有所改善，但受制于金融机构的审慎策略以及企业自身资产抵押增信等难题，靠拓宽融资渠道充盈现金流仍不易。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%；预计2022年全年非银融资约达9000亿元，同比下降50%。随之而改变的是房企融资结构。“信用债占非银融资半壁江山，同比提升22.5个百分点；ABS融资占比达三成以上，同比提升8.5个百分点。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，海外债以及信托融资占比大幅下降，其中海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点。“境内债成为今年房企非银融资‘顶梁柱’。”关荣雪称。同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,前期房企在多元化融资渠道发力，如ABS、绿色债、保租房以及产业园REITs等，但以优质房企、央企国企以及城投公司为主，民营房企在境内外融资皆较为艰难。好在2022年末的政策暖意令行业振奋。分水岭出现在11月份，支持房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前“优质项目”转换至“项目与企业并存”，这被业内看作是房企穿过至暗，迎来黎明的重要转折点。11月11日，央行、银保监会出台“金融16条”；11月28日证监会发布“新5条”支持房地产股权融资；12月21日，证监会再发文，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。这期间，在实操层面，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”。截至目前，60余家银行向房企授信总额度超过4.8万亿元；8家民营房企储架式注册发行债券1210亿元；超32家上市房企披露股权融资意向或计划，华夏幸福等出险房企亦在其列。时隔多年重启股权融资及借壳上市，多类型房企及上下游相关企业均有望受益。多位分析师及房企相关人士皆向《证券日报》记者表达了相似看法，“一方面有利于降低行业整体负债水平及融资成本，改善现金流；另一方面，出险房企可借此进一步实现‘保交楼’及债务重组目标，未出险房企可缓解偿债压力，优质房企则迎来收购扩表机会。”展望后市，预计会有更多房企进行业务重组、资产换仓，加快行业风险出清。此外，随着销售企稳，有望为企业带来第二次成长机遇，行业集中度将进一步提升，形成新的竞争格局。大开发时代结束，向新发展模式转型在将稳地产列入“防范化解重大经济金融任务”之际，面对现时的行业巨变以及未来行业出清后重新建立的行业竞争格局，房企掌舵人亦需重新谋篇布局，勉力前行。“行业难关已过，曙光已现。未来确实会有一些挑战和压力。”万科总裁祝九胜在上述临时股东大会上表示，中长期来看，万科有三件事要长期坚持：第一，要稳健经营；第二，一定要保持开发业务在第一阵营；第三，要真正实现从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重，坚决坚定完成转型。“对美的置业来讲，我们不是第一次感受到刺骨寒意，行业出清是一个必经过程，同时蕴藏机会。”美的置业管理层人士向《证券日报》记者表示，未来，公司调整发展战略，不再单一追求规模，降低负债，放慢速度，逐步提升利润水平，要以开发链业务为主轴，持续推动房地产相关多元化业务，深化面向未来的房地产科技能力，即智能化和装配式建筑，保持持续而稳定的增长动能。稳健型房企制定新发展目标的背后，预示着房地产行业需加快向新发展模式平稳过渡。“大开发时代已经落幕，‘千亿房企’已从高峰时刻的42家跌至如今的不足20家，靠‘高负债、高杠杆、高周转’的‘旧三高’模式扩规模时代已经结束，探索新发展模式是前行必经之路，比如可以考虑加码布局长租房、保障房、城市更新以及绿色科技等领域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，更重要的是，中国拥有全球最大的居住服务业市场，规模超过30万亿元，相关企业可围绕这一领域布局，走多元化发展道路。“今年几乎没有拿地，但投决会依然开得很频繁，因为投拓条线的人在忙着上马代建项目。”某房企管理层向《证券日报》记者表示，这是公司未来需大力拓展的重要业务线之一。“代建市场需求端正在滋生新诉求，比如城投公司、资产管理公司旗下项目需要代建企业接手，其市场规模巨大。”肖云祥称，随着存量时代来临以及行业进入专业化发展时代，房企业务战略重心正逐步从重资产运营向轻资产运营转移，资产管理、物业服务等是探索新发展模式的重点领域。在刘水看来，新发展模式涉及租赁，物业管理、商业管理、代建等轻资产方向，以及城市更新盘活存量市场，另外，仓储物流及产业园区REITs、不动产私募投资基金等也是重要新领域。值得一提的是，资本正在助力房地产行业迈向新发展时期，比如建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的REITs市场，已经初步取得成效。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，首单生物医药产业园REITs已于12月27日上市，首单民企仓储物流公募REITs已获批……在业内看来，丰富REITs底层资产，有利于构建“租购并举”的住房发展新模式。走过2022年，行业迎来真正的拐点，展望2023年，可以期许的是，出险房企将继续有序出清，企业经营有望逐渐回归正轨，并加速向新模式转型，筑牢房地产行业未来健康发展的根基。（来源：证券日报、澎湃新闻）-

2022年，考验着每一位房企掌舵者的管理智慧。这一年，多名已沉寂多年的房企创始人重新拿回权力权杖，全面掌舵公司；昔日声名显著的地产大佬逐渐“闭麦”，忙着奔走于投资人与一线公司间，起到稳定军心的作用；部分地产老板则选择激流勇退，放手予职业经理人，等待新生力量交出答卷。无论进或退、成与败，他们的选择均决定一家企业的方向与走势，并深刻改变房地产行业的发展轨迹。中国房地产报称，在行业规模退回5年前、房企遭遇缩表出清生死之战的2022年，这些地产大佬挣扎求存与奋力一搏，为市场描绘出比过往更加深刻的定格画像。01杨国强：树立信心有所作为与同行们一样，融资收紧、销售下滑、评级下调等挑战碧桂园也都一一经历，难能可贵的是，该公司至今仍保持着良好还款记录，成为民营房企的一道信用防线。在2022年12月2日举行的碧桂园月度管理会议上，碧桂园董事局主席杨国强表示，地产的曙光已经显现，短时间内企业如何挺过“寒冬”？关键是要脚踏实地做好正确的事。这也是杨国强在今年多次强调的，“‘馅饼’不会从天上掉下来，努力才能冲出困境”“不能等、不能靠、不能要”

本周推荐安信证券首席经济学家高善文在安信证券2023年度投资策略会的演讲！他认为：2022年中国房地产市场经历的应该不是一次泡沫的破灭，至少它不是一次典型的泡沫的破灭。实际上的话我们倾向于认为房地产市场2022年的房地产市场经受了两个因素的打击，而不是一个泡沫的破灭。一个因素的话就是持续的疫情形成了疤痕效应，疤痕效应使得住户不敢买房，同时还在一定程度上去减持房地产市场的持有，在需求端造成了压力。另外一方面，在2016年以后，房地产行业逐步开始流行所谓的高周转模式，高周转模式作为一种商业模式，具有巨大的内在脆弱性。高中的模式对于本质上是一种高杠杆模式，对于连续的融资，对于顺畅的融资，对债务工具的依赖非常的强烈。作者：高善文

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刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表致辞新华社北京12月15日电

临近年末，多地放宽限购消息接连而来。佛山全面解除限购，厦门放开岛外限购，南京主城区限购区域再放宽，武汉在房交会期间限时解除二环外限购……据不完全统计，近段时间以来，至少有7个热点城市在购房政策方面有放松的导向。多个重点核心城市放宽限购，更有万亿级GDP的佛山全面解除，不可谓不是楼市里的大节奏。多数业内观点认为，新一轮需求端的政策优化或拉开序幕。南京：再度放松限购政策12月13日，有市场消息称，南京市限购区（建邺区、秦淮区、玄武区、鼓楼区）内有2套房产的家庭，可在江心洲、秦淮区南部新城、玄武区红山新城、鼓楼区幕府创新城四地范围内购买第3套房。可新增购房名额的人群包括：家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭，可在南京限购四区内购买第三套房；工作地点在限购四区内的南京户籍家庭，可在限购区再购一套二手住房；南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才，亦可在上述四区新增一个购房名额。“近日南京不少房产中介向购房者传递了这一消息，可能是担心被叫停，该措施并未正式发布，我们现在了解下来的情况是，目前部分南京户籍人群可以操作，非南京户籍难度较大。”南京一家房产机构人士说。南京多位业内人士向记者表示，已有购房者开出购房证明。南京一位资深业内人士发给记者一份购房资格书截图，这份抬头显示为南京市产业集聚区购房资格的截图，时间标注为2022年12月8日，“特别提示”的第4项显示，该证明仅限于购买产业集聚区（建邺区江心洲生态科技岛、秦淮区南部新城、玄武区红山新城、鼓楼区幕府创新城）商品住房和二手房。对于南京四区部分人群可购三套房，南京市住房保障和房产局相关人士向记者回应，并未传达过该通知。南京市房地产市场交易中心工作人员也向记者表示，暂未收到相关书面或口头通知，不过其进一步介绍，具体情况可向各辖区交易大厅进行查验。“我们未得到政策改变的明确通知。每户情况各不相同，是否能开出购房证明，向办事窗口提交相关审核资料后便可得知结果。”上述交易中心工作人员补充道。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉在接受记者采访时指出，从政策及市场走势来看，激活改善型需求是各地政策调整的一个重要方面，南京限购四区部分人群可购三套房，意在激发此类需求活力。“南京11月新房成交略有好转，但楼市仍在低谷徘徊，交易量有所提升，市场才能够真正企稳。改善型需求对于稳定市场交易，将起到很重要的支撑作用。”张辉补充道。据克而瑞数据，南京11月新建商品住宅成交面积51万平方米，环比增长44%，同比下降21%；1-11月新建商品住宅成交面积670万平方米，同比下降34%。传出限购区政策做出调整前一周，南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成，利率4.9%。南京多家房产机构人士告诉记者，部分银行已开始执行。在此之前，南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。今年4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。6月13日，南京再次松绑限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。佛山：打响大城市全面放开限购第一枪再来看看近段时间赚足了眼球的佛山楼市新政。佛山之所以受到广泛关注，在于它是第一个全面放开的特大城市。12月9日，佛山市住建局正式发文：自2022年12月10日起，在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策，但须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。至此，佛山全域解除限购，限售取代限购。事实上，这是佛山在今年第二次调整限购政策。也是时隔7年，佛山再次全面退出限购。佛山的放开，直接刺激销售的效果暂且不明，但在政策尺度上的示范意义绝对不低。毕竟，全域解除限购并未“一日游”。武汉：部分放松楼市限购但相较于佛山全域解除限购，武汉的政策有时间上的限制。此前，网传武汉将调整限购政策，限购范围缩小至二环内，其他区域不再限购。非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐6个月个税和社保。后经媒体证实，该调整仅限于第39届武汉房交会期间，即12月8日至31日，有效期22天。据《证券时报》12月8日消息，工行、农行等多家武汉支行的相关工作人员均表示，昨晚接到通知称二环外不再限购。其中，工行武汉某支行的工作人员称，通知明确了住房限购范围是二环以内区域，限购区域首套房和二套房首付比例和利率执行标准不变，这意味着二环外解除限购了。值得一提的是，武汉今年出台了不少楼市扶持政策，包括部分区域取消限购、放开二孩及以上家庭限购等。武汉四大远城区全部解除限购，四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。同日，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发布消息称，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。此外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。厦门：缩小限购范围厦门，也在逐渐地缩小限购范围。自12月5日起，厦门市岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。岛内限购政策不变。郑州：适度调整住房限购政策12月11日，郑州商品房团购会在郑州海马公园营销中心开幕。开幕式上，郑州市住房保障和房地产管理局介绍了政府支持房地产市场平稳健康发展的相关政策：适度调整住房限购政策，进一步满足居民合理住房需求，促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。支持团购在售商品住房。支持新兴产业单位、科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房（一年内竣工交付），在首付比例、契税补贴、公积金贷款等方面均有不同程度的利好，同时鼓励房地产开发企业给予更多优惠。落实购房税收优惠政策。对符合条件的，按照规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房后在1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。执行“认贷不认房”政策。对已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。有一套住房贷款未结清，再次申请贷款购买商品住房的，执行二套房贷款政策。加大住房公积金支持。提高公积金贷款最高限额，优化贷款条件，提升服务效率。支持开展公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合贷款业务。实行“1+8”郑州都市圈公积金互认业务，实现都市圈内公积金贷款互认互贷。据了解，2022年1-11月，郑州商品住宅销售面积420万平方米，同比下降52%，下半年以来市场量价齐跌的现象更加明显，商品住宅成交规模连续5个月环比回落，11月，商品住宅销售面积为12.66平方米，达年内单月最低值，同比降幅近八成。成都：第三次优化限购政策11月，成都年内第三次优化楼市限购，政策涉及重划限购区域、取消购房资格顺位等。创新之处主要体现在将中心区和热点新区统一为一个限购区域，从而释放市区内和热点区域跨区域购房的需求。此外，西安限购政策的变化落脚于调整限购范围和缩短非本地户籍家庭社保年限。据西安市住建局11月发布的相关通知，从市外迁入西安且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户后即可在住房限购区域购买首套二手住房，取消了此前“须在购房前落户满1年”的要求。放宽限购政策

来源：兴业证券

据新华社报道，中央政治局12月6日召开会议，分析研究2023年经济工作。一般而言，每年4、7、10、12月召开的政治局会议（10月不一定召开），都会研究经济工作。在12月政治局会议结束几天后，中央经济工作会议就会召开，政治局会议的一些定调也会延续到经济工作会议中，12月政治局会议被视为中央经济工作会议的“前奏”。据梳理，本次会议主要有以下重大信号：1.会议召开时间较早从过往看，12月政治局会议在12月6日-13日之间召开，今年12月6日召开，和去年一样相对较早。如果政治局会议召开得早，那么中央经济工作会议召开的时间也相对靠前，有利于更好地部署2023年的经济工作。2.稳增长为重，明年经济增速目标预计在5%或以上会议提出，明年要突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。从表述看，对稳增长的诉求有所增加。近期，多位官方智囊也表达了对经济增速目标的预期，2023年的增速目标预计在5%或以上，这既和当前的潜在增速相符，也符合中长期的发展目标。据梳理，“量的合理增长”提出于2019年，和“质的稳步提高”对应出现的——2019年年底的中央经济工作会提出，要积极进取，坚持问题导向、目标导向、结果导向，在深化供给侧结构性改革上持续用力，确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升。而到了2021年底的中央经济工作会议，“质的稳步提升”排在前面（推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长），这次“质的稳步提升”变成了“质的有效提升”，继续排在前面，对经济增长质的要求更迫切。3.明年着重扩大内需，消费有望恢复今年下半年以来，受到疫情冲击、外部环境变化等多重因素影响，需求不足成为经济运行中的突出矛盾：外需高位回落甚至一度转负，消费疲弱、近期增速也转负（10月份，社会消费品零售总额40271亿元，同比下降0.5%），投资靠基建投资勉力支撑。此外会议指出，要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用。考虑到明年海外经济衰退等因素，外需继续放缓是大势所趋。内需在疫情防控优化背景下，消费增速预计会有好转，但基建投资继续保持高增长的难度加大。4.财政政策加力提效，明年赤字率预计为3%或以上会议指出，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高质量发展的合力。其中，积极的财政政策要加力提效。2018年底的中央经济工作会议对财政政策的定调也是“加力提效”，2019年赤字率由上年的2.6%上涨到当年的2.8%，专项债由上年的1.35万亿增加至2.15万亿。考虑到今年1.6万亿一次性上缴因素不再、预算稳定调节基金的消耗等，明年一般公共预算收支更多需要赤字去平衡，赤字率达到3%甚至更高水平的概率较大（今年赤字率为2.8%）。因为地方政府债务率达到警戒线，专项债额度大幅扩张的可能性不大，预计保持在3.65万亿左右。11月份，监管部门已向地方下达了2023年提前批专项债额度，随同下达的还有提前批一般债额度。发行使用方面，监管部门要求，提前批额度明年1月份启动发行，争取明年上半年将债券资金使用完毕。5.结构性货币政策继续发挥作用，总量宽松也有可能会议指出，稳健的货币政策要精准有力。精准意味着结构性货币政策继续发挥作用、支持特定领域，有力意味着货币政策要真正作用于实体经济并见到实效。央行行长易纲12月2日在泰国中央银行与国际清算银行联合主办的“全球变局下的中央银行”研讨会上表示，中国当前通胀率约2%，这尤其得益于粮食的丰收和能源价格的稳定。中国天然气和石油价格与国际水平基本一致，煤炭价格保持平稳，大力发展可再生清洁能源，这对中国电价保持基本稳定发挥了重要作用。预计明年中国的通胀仍将保持在温和区间。通胀在温和区间意味着明年国内物价不会对货币政策构成掣肘，再叠加美联储加息节奏放缓，明年货币政策总量宽松操作仍有一定空间。会议表示，要更好统筹疫情防控和经济社会发展，更好统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心。会议再次强调了“两个毫不动摇”，提出“激发全社会干事创业活力”。需要注意的是，“让干部敢为、地方敢闯、企业敢干、群众敢首创”是新提法。6.没提房地产对比今年4月和7月的政治局会议，都会用大段阐述房地产，如今已经不再提“房住不炒”了。2022年三次与经济相关的政治局会议中关于房地产的表述过去十多年，我们不停对房地产政策进行调整，松松紧紧。但这一次，全文未提房地产。大胆预测一下，从明年开始，像过去十几年房地产市场松松紧紧不停的政策变化将会大大减少。除了保民生的范畴之外，商品房市场将回归到正常的市场，主要由市场来调节，现有的限购、限价政策也可能应松尽松。所以说，本次作为定调明年经济工作的会议，不提房地产，可能是一个重大转折点。稳增长：房地产是关键点对此，中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，随着疫情防控措施的逐步优化，各方对层层加码和过度防控的担忧会逐步缓解，市场预期有望大为改善。从韩国和我国台湾省等经验看，在重新开放初始阶段，经济增长可能会有一个季度左右短暂放缓，但度过这一阶段后，经济运行将回归正常轨道。在部署明年经济工作时，会议还提出，要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用；大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。中央财经领导小组办公室原副主任杨伟民表示，包括明年在内的未来5年，非常重要、非常艰巨的任务就是促进经济增长重回合理区间，因此政策措施要聚焦到影响增长的关键点上，当前影响经济增长的关键点分别是居民消费、房地产和平台经济。他表示，目前房地产行业出现整体性下滑，房地产增加值已连续5个季度负增长。房地产业增加值占GDP的比重为6.8%，其他行业很难填补房地产负增长带来的增长缺口。考虑到我国有3亿左右人口处于在城镇就业居住、但未落户的流动状态，居民住宅还是有需求的。“房地产是我国最大的内需，既包括购房需求（刚需和改善性需求），也包括3亿新市民的住房租赁需求，还包括存量住房居家和社区服务等需求，以及房屋装饰装修、设施更新替代、老旧小区加装电梯、水电管气路更新补缺等。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在过去各类会议上房地产合理住房消费需求的提及频率较高，此次中央政治局会议更强调总基调，预计接下来的中央经济工作会议对于住房消费需求会有各类新的提法，且一些细分的刺激住房消费的重磅政策也会密集出台。全文如下：中共中央政治局召开会议分析研究2023年经济工作研究部署党风廉政建设和反腐败工作中共中央总书记习近平主持会议中共中央政治局12月6日召开会议，分析研究2023年经济工作；听取中央纪委国家监委工作汇报，研究部署2023年党风廉政建设和反腐败工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议认为，今年是党和国家历史上极为重要的一年。面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民迎难而上，加大宏观调控力度，发展质量稳步提升，科技创新成果丰硕，改革开放全面深化，就业物价基本平稳，粮食安全、能源安全和人民生活得到有效保障，保持了经济社会大局稳定。成功举办北京冬奥会、冬残奥会。胜利召开党的二十大，全面建设社会主义现代化国家新征程迈出坚实步伐。会议强调，明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。做好明年经济工作，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，扎实推进中国式现代化，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，更好统筹疫情防控和经济社会发展，更好统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。会议指出，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高质量发展的合力。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，产业政策要发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强，社会政策要兜牢民生底线。要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用。要加快建设现代化产业体系，提升产业链供应链韧性和安全水平。要切实落实“两个毫不动摇”，增强我国社会主义现代化建设动力和活力。要推进高水平对外开放，更大力度吸引和利用外资。要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线。会议强调，要加强党对经济工作的全面领导，全面学习、把握、落实党的二十大精神，完善党中央重大决策部署落实机制。要坚持真抓实干，激发全社会干事创业活力，让干部敢为、地方敢闯、企业敢干、群众敢首创。要统筹做好重要民生商品保供稳价和煤电油气运保障供应，关心困难群众生产生活，保障农民工工资发放，抓紧抓实安全生产和防灾减灾工作，维护社会和谐稳定。会议指出，全面从严治党十年磨一剑，反腐败斗争取得压倒性胜利并全面巩固，但还远未到大功告成的时候。要时刻保持解决大党独有难题的清醒和坚定，时刻保持永远在路上的坚韧和执着，进一步增强坚定不移全面从严治党的政治定力，把严的基调、严的措施、严的氛围长期坚持下去，把新时代党的伟大自我革命进行到底。纪检监察机关要始终坚守党的初心使命，忠实履行党章和宪法赋予的职责，坚决贯彻党的自我革命战略部署和全面从严治党战略方针，持之以恒正风肃纪反腐，推动完善党和国家监督体系，锻造纪检监察铁军，深入推进纪检监察工作高质量发展，为实现新时代新征程党的使命任务提供坚强保障。会议强调，要牢牢把握全面贯彻落实党的二十大精神这条主线，以强有力政治监督维护党中央权威和集中统一领导，及时发现、着力解决“七个有之”问题。要持之以恒加固中央八项规定堤坝，对享乐奢靡之风露头就打，对顶风违纪行为从严查处，坚决防反弹回潮、防隐形变异、防疲劳厌战，重点纠治形式主义、官僚主义，紧盯工作中层层加码、麻痹松懈、任性用权、不担当不作为等问题，科学精准靶向整治。要把纪律建设摆在更加突出位置，把严的要求贯彻到党规制定、党纪教育、执纪监督全过程，既让铁纪“长牙”、发威，又让干部醒悟、知止。要以彻底自我革命精神打好反腐败斗争攻坚战持久战，把党的十八大以来不收敛不收手、胆大妄为者作为重中之重，深挖细查、严惩不贷，重点查处政治问题和经济问题交织的腐败案件，深化整治权力集中、资金密集、资源富集领域的腐败，坚决惩治群众身边的“蝇贪”，进一步铲除腐败滋生土壤。要完善党和国家监督体系，更好发挥政治巡视利剑作用，增强对“一把手”和领导班子监督实效。此前，习近平总书记主持召开中央政治局常委会会议，听取中央纪委国家监委工作情况和二十届中央纪律检查委员会第二次全体会议准备情况汇报。会议同意明年1月9日至11日召开二十届中央纪律检查委员会第二次全体会议。会议还研究了其他事项。本文来源：新华社、央视新闻客户端、21财闻汇、中国房地产报、微信公众号说财猫-

12月5日，碧桂园（02007.HK）发布未经审核运营数据，11月，该公司实现权益销售额260.1亿元，权益销售面积为322万平方米。今年前11个月，碧桂园实现销售额3354.4亿元，同比下降37.35%；实现权益销售面积4168.3万平方米。在12月2日举行的碧桂园集团月度管理会议上，碧桂园董事局主席杨国强表示，“国家的发展、经济的稳定、人民的就业，需要地产的稳定发展。”杨国强同时表示，“地产的曙光已经显现，短时间内企业如何挺过‘寒冬’？关键是要脚踏实地做好正确的事。”杨国强在会议上强调，新形势下要积极努力想办法提升市场占有率。他提出要用发展的眼光看待问题：“以前做不到的，今天有可能做到。今天做不到的，以后也有可能做到。”碧桂园总裁莫斌在会上表示，现在的政策支持是空前的。“要树立地方政府、合作伙伴、外部金融机构对我们的信心。大家都有信心了，才能找到共同的平衡点去解决问题。”碧桂园披露，“2022年前三季度，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省份267个城市910个区（县）累计合同交付约45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米。根据国家统计局数据，碧桂园前三季度累计交付面积约占全国18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交付5套房屋，其中就有1套是碧桂园的。”对于近期备受关注的房企融资问题，11月30日澎湃新闻曾独家报道，碧桂园（02007.HK）计划发行2022年度第二期中期票据，发行金额约为10亿元，由中债增进公司全额担保。12月2日，碧桂园披露，自11月24日以来，碧桂园已经与工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行、中信银行、广发银行、浦发银行、光大银行、顺德农商银行、珠海华润银行等10家银行签署战略合作协议。初步统计，碧桂园共获得逾3000亿元意向性综合授信支持。重大利好：超80家房企，获银行逾3万亿授信金融16条”正式发布后，“第一支箭”加速落地，多家银行陆续加入支持房企融资队列。近日，除国有银行、股份制银行外，河南、广西、广州、佛山、东莞、惠州、珠海等地的城商行、农商行开始为本土民营房企提供意向性授信。据记者不完全统计，截至12月5日，超80家房企获得银行意向性融资支持，从已披露的数据来看，授信总额已超过3万亿元。“这说明各地银行在积极落实金融16条的政策内容，体现了银行授信方面支持力度在持续扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。“银企之间合作深化是对‘金融16条’及11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的进一步落实。预计后续还有更多银行跟进，行业资金压力将有所改善，有助于房企投资意愿的提升。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱称。截至12月2日，广东（不含深圳）已有23家商业银行机构与62家广东房企签订战略合作协议并提供一揽子金融服务，总授信7621亿元，其中民营房企超七成。预计年内广东全省（不含深圳）将有超过31家银行共为房地产提供授信意向超9331亿元。其中，佛山本土银行南海农商银行，与佛山本地10家民营房地产企业签约，战略授信额度达200亿元，签约房企有能兴集团、广东恒福集团、东建集团、宏宇集团和海逸地产等；东莞银行、东莞农村商业银行将为东莞市新世纪房地产开发公司等8家本地房企提供意向授信420亿元。河南中原银行于12月2日举行银企战略合作签约仪式，分别与普罗集团、美盛集团、正弘集团、绿都地产等河南省内4家重点房地产企业签署战略合作协议，拟三年内提供意向性融资总额400亿元。11月29日，广西北部湾银行宣布与5家广西本土优质民营房地产企业签署“总对总”战略合作协议，分别为广西荣和企业集团、桂林彰泰实业集团、广西洋浦地产集团、广西宝塔投资集团以及广西金源置业集团，意向合作授信金额超150亿元。与此同时，国有大行各地分行也在为当地房企提供意向性融资支持。其中，中国银行湖北省分行与武汉地产集团、武汉联投置业、武汉万科、武汉中海、华润华中、华中绿城等六家房企签署《战略合作协议》，提供意向性授信金额合计超400亿元；工商银行重庆市分行、农业银行重庆市分行均与重庆本土房地产企业签订了银企战略合作协议，包括重庆华宇集团等房企。“股份制商业银行以及地方银行在信贷投放和区域性房企挂钩更明显，授信的内容主要在个人购房、房地产开发业务以及保交楼等业务，这有助于促进地方房企更加聚焦主营业务，扎实推进日常经营稳健推进。”严跃进称。11月以来，多项支持房地产企业融资政策陆续落地，形成支持房企融资“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成。“房企融资三支箭政策可以防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，其次可以化解房企风险，加快并购重组，加快房地产风险出清，还能有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水称。“第三支箭”落地：房企定增名单12月5日，珠海华发实业股份有限公司公告，将进行非公开发行股票。华发股份表示，拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过35名特定对象，非公开发行不超过6.35亿股A股股票，募集资金总额（含发行费用）不超过60亿元。其中，华发集团承诺参与认购金额不超过人民币30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。这批资金将用于：郑州华发峰景花园项目，项目总投资约35.65亿元，拟募集资金投资9亿元；南京燕子矶G82项目，项目总投资约48.56亿元，拟募集资金投资13.5亿元；湛江华发新城市南（北）花园项目，项目总投资约150亿元，拟募集资金投资7.5亿元；绍兴金融活力城项目，项目总投资约190.94亿元，拟募集资金投资15亿元；补充流动资金15亿元。据悉，华发股份于2022年12月5日召开了第十届董事局第二十三次会议，以8票赞成、0票反对、0票弃权审议通过了相关议案。同时，华发股份表示，将就本次非公开发行股票摊薄即期回报，采取填补措施。包括加快募集资金投资项目的实施进度，提高资金使用效率；保证募集资金合理合法使用；严格执行现金分红政策，给予投资者合理回报等。华发股份提示，本次发行尚需经过公司股东大会审议批准并经中国证监会核准后方可实施，能否取得上述批准或核准，以及最终取得批准或核准的时间存在不确定性。早前11月28日晚间，证监会公布调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为支持房地产行业流动性的“第三支箭”。政策出台后，已有格力地产、招商蛇口、金科地产、外高桥集团等企业开展相关股票发行工作。部门房企名单如下：12月1日，陆家嘴（600663.SH）发布公告，公司拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。12月1日，天地源（600665.SH）发布公告，经公司管理层讨论，为满足公司业务发展需要，加大权益补充力度，优化资本结构及财务状况，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。华夏幸福（600340.SH）发布公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。万科A（000002.SZ）发布《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的公告》，该提案提请公司股东大会批准，授权董事会根据市场情况和公司需要，在A股及H股发行不超过各自20%的新增股份。11月30日，建发股份（600153.SH）在召开的2022年第三季度业绩说明会上，建发股份副总经理、董事会秘书江桂芝表示，证监会最新政策恢复了涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，公司正在积极研究相关政策。12月5日，金科股份(000656.SZ)发布公告称，拟筹划非公开发行股票，用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。12月5日晚间，福星股份(000926.SZ)发布2022年度非公开发行A股股票预案，本次非公开发行股票募集资金总额不超过13.41亿元，在扣除发行费用后，拟全部用于“红桥城K6住宅项目”、“红桥城K15项目”及“补充流动资金项目”。四大行出手：化解房企海外债监管机构要求四大行为房企提供带担保离岸贷款背景下，房企海外债务引发关注。财联社记者根据中指院提供的数据计算，目前房企存量债务规模达2.67万亿元，其中海外债券余额达1.23万亿元。具体到各大房企的海外债务数据，海外债券余额较高的房企为恒大、碧桂园、富力、佳兆业、中海、融创、禹洲、万科、世茂、旭辉、合景泰富等。上述房企的海外债券余额分别为1042亿元、771.19亿元、615.03亿元、576.52亿元、535.42亿元、441.53亿元、389.62亿元、346.13亿元、337.01亿元、330.47亿元、309.48亿元。到期债务方面，2023年1-11月，房企海外债券到期规模为3541.98亿元，2023年海外债券偿债高峰分别集中在1月、4月、10月，到期规模分别为568亿元、556亿元、435亿元。其中，2023年海外偿债规模较高的房企分别为恒大、中海、佳兆业、融创、富力、万科、禹洲、花样年、正荣，偿债规模分别为408.33亿元、196.78亿元、187.57亿元、141.70亿元、140.09亿元、115.74亿元、127.26亿元、109.95亿元、103.62亿元。值得一提的是，由于部分房企海外债已出现实质性违约，目前包括恒大、佳兆业、融创、禹洲、花样年等房企，正与境外债权人洽谈债务重组，一旦债务重组方案获得投资人同意，到期债务将相应会延后。不过，目前除富力已对现有所有海外债券进行了展期外，其余房企债务重组仍未取得实质性进展。据路透12月2日报道，中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。对此，一位Top5房企人士向财联社记者证实，该消息属实，目前已有大行与其进行了沟通。在房企存较大海外债偿债压力下，有银行业分析人士对财联社记者表示，鉴于房地产市场低迷，房地产离岸市场信用环境明显收缩，通过银行向房企提供带担保的离岸贷款，有助于缓解房企现金流压力，提振市场信心，改善房企离岸市场信用环境。据中指研究院监测，2022年11月房地产企业非银融资总额为465.0亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%。受疫情、政策调整等因素影响，11月市场观望情绪较大，房企融资规模再度下滑，仅高于2月水平。从融资结构来看，11月信用债规模占比48.7%，海外债占比0%，信托占比8.9%，ABS融资占比42.4%。据悉，目前银行在“总对总”向优质房企提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资已是多元化服务的重要方向，其中就包括为房企提供离岸贷款。而金融机构为房企提供离岸贷款，主要通过“内保外贷”形式，即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。不过，从目前银行对房企支持情况来看，获得银行授信的房企，仍为未出现流动性问题的房企。换而言之，已出险房企需要通过境外债务重组方式，减缓海外债券偿付压力。来源：澎湃新闻、财联社、观点网、上市房企公告等-

随着疫情拐点到来，人们越来越关注经济、房地产如何重启？本周每周地产评论推荐6大经济学家呼吁：关于放开经济活动的建议！其中特别提到：优化地产调控政策，促进地产市场软着陆。因城施策，松绑之前偏紧的房地产限购限贷，支持刚性和改善性住房需求。打通稳楼市的最后一米，支持民营房企三好生的合理融资需求，降低房企的信用风险，促使地产市场回归常态。关于放开经济活动的建议！文

12月2日，关于恒大集团许家印的传言满天飞。但是当天下午，许家印在高管群发布的一则关于加强复工复产的语音消息，让谣言不攻自破。许家印在高管群发布语音消息：加强复工复产据证券时报，今日关于恒大集团、许家印的传闻引发关注，恒大内部人士予以否认。该人士并表示，12月2日上午有恒大员工向许家印汇报了相关工作，且13时左右，许家印在恒大相关高管群还发布了一条关于加强复工复产的语音消息。图源：网络恒大集团召开保交楼专题会议，许家印出席并讲话(附图)2022年12月2日，恒大集团于今日晚间7时召开保交楼专题会议，董事会主席许家印出席并讲话。截至目前，恒大集团各项重点工作正在稳步有序推进中。12月2日晚7时，恒大集团召开保交楼工作专题会议，许家印在会上重点总结了今年以来的复工复产保交楼情况，并要求确保完成全年保交楼任务。许家印表示:“今年1至11月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。这个月还剩29天，时间紧、任务重，恒大全体员工要坚定不移地履行我们的主体责任，永不放弃地努力拼搏，确保完成全年交楼任务。”2022年11月28日，中国恒大行政总裁、执行董事肖恩在接受媒体采访时表示，集团和各业务板块将全力保障“保交楼”等重点工作稳步有序推进，倾力维持新能源汽车、物业服务等板块的生产运营，尽力探索对集团核心资产的高效处置和有效盘活。肖恩同时指出，集团与中国恒大及其顾问团队也将继续就境外债务重组方案的细节，紧锣密鼓地与境外债权人进行深入、细致的磋商。值得注意的是，恒大内部人士：汽车集团解散不实，许家印正常安排相关工作！12月2日，市场传闻，恒大汽车集团总部将解散。对此，多位内部人士向第一财经证实，该消息不实。2日午间，恒大董事局主席许家印还在公司内部安排相关工作。此前，有关他的系列传闻不攻而破。日前，恒大财富公告称，将自本月起对2021年12月31日发布的兑付方案进行调整，将现行每人每月兑付8000元调整为每人每月兑付2000元。与此同时，深圳公共资源交易中心公布的信息显示，11月26日，恒大深圳湾超级总部地块成功转让，由深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价约75.4亿元竞得。恒大自债务爆雷以来备受各方关注，但种种迹象显示，该公司资产处置的步伐在加快，同时，公司工作重点依然在保交付。许家印“虚惊一场”，而恒大身上的担子并不轻，近期恒大财富每月兑付额调降，恒大汽车也出现交付缓慢的情况。恒大的偿债压力依然不轻。在理财产品方面，11月30日，恒大财富公告称，将自本月起对2021年12月31日发布的兑付方案进行调整，将现行每人每月兑付8000元调整为每人每月兑付2000元。-

近日，深圳金融管理部门会同深圳市政府，组织辖内全国性商业银行、房地产企业、信托公司、担保公司召开房地产金融工作座谈暨政银企对接会，加强政策解读和宣传，通报深圳房地产金融工作进展情况，部署落实落细“金融16条”政策，多措并举做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作。23家主要银行、2家信托公司、10家房地产企业以及2家担保公司参加会议。数据显示，截至2022年10月末，深圳房地产开发贷款大幅增长，开发贷余额7,368.71亿元，同比增长24.76%。住房租赁贷款大幅增长，截至2022年10月末，深圳住房租赁贷款余额487亿元，同比上升86.1%，其中保障性租赁住房贷款余额为74亿元，同比上升223.6%。会议部署，在深金融机构要进一步提高政治站位，强化责任担当，靠前站位、主动作为，加大金融支持房地产市场发展工作力度，按照党中央、国务院决策部署，按照人民银行、银保监会工作要求，落实落细金融支持房地产市场一揽子政策措施，进一步加大银企对接力度，积极发放保交楼贷款，做好优质民营房企发债融资服务，继续加大房地产信贷投放，做好贷款合理展期，加大住房租赁金融支持力度，为房企提供多元化融资服务，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。会议要求，有关部门要快速梳理银企两张问题清单，着力解决堵点难点问题，强化政银企对接，积极发挥“几家抬”合力，加快推动政策落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。来源：每日经济新闻-

11月16日，最新商品住宅数据揭晓。国家统计局发布2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。10月深圳新房价格下降0.7%二手下降0.2%10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同。其中北京和上海分别上涨0.4%、0.3%，广州和深圳分别下降0.3%、0.7%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。其中北京上涨0.1%，上海、广州和深圳分别下降0.4%、0.7%、0.2%。自参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象，

11月30日，恒大财富公告，自本月起对2021年12月31日发布的兑付方案进行调整，将现行每人每月兑付8000元调整为每人每月兑付2000元。此前，恒大财富曾于2021年9月13日、12月31日和2022年3月19日分别发布兑付相关公告。图片来源：恒大财富官网据接近恒大财富的知情人士透露，目前来看，调整兑付方案意味着恒大财富在资产处置方面正面临很大困难。自2021年9月以来，公司在相关部门的督促下协调筹集相关资源用于兑付，并在其官网陆续发布了与兑付相关的公告。本次公告的内容，或许是公司根据自身所投资项目的资金回笼实际情况不理想作出的调整。上述知情人士续称，按照相关法律法规，恒大财富是兑付的责任主体和兑付方案的起草主体，公司应该建立畅通有效的沟通渠道，负责任地与投资者进行充分沟通协商，尽一切可能维护投资者合法权益。目前来看，恒大财富仍在维持兑付，假设其无法继续按承诺兑付，投资者可循法律途径维护自身合法权益。据了解，目前相关风险化解工作正在稳步有序推进。上述知情人士建议，监管部门长期呼吁金融消费者理性投资，消费者在购买各种理财产品前要警惕各类投资陷阱，牢记承诺刚性兑付的理财产品是违法违规的等投资理财常识。同时，也要警惕各类利用消费者急于解困、急于挽回损失等心理特点的“回款”诈骗等，谨防再次遭受不必要的损失。来源：21世纪经济报道-

导读：时隔四年，涉房企业再融资关闭的大门被打开。11月28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资的“第三支箭”。11月29日，地产股开盘几乎全线上涨，多只个股开盘即封涨停，这无疑呼应了前一日证监会表示将调整优化房地产领域股权融资的重磅政策。据《每日经济新闻》记者统计，截至发稿，A股房地产板块上涨3.13%，房地产服务板块上涨3.65%；建筑材料板块上涨1.11%；H股房地产管理和开发板块上涨2.51%，建筑与工程上涨0.42%。其中，A股方面，信达地产、中交地产、南国置业、城建发展、中国武夷等10只个股开盘即涨停；H股方面，三巽集团涨100%，天誉置业上涨22.22%，亿达中国上涨22.03%。“三箭齐发”支持房企融资11月28日晚间，证监会宣布调整优化涉房企业五项股权融资措施，即日起施行。五项措施中，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资是“重头戏”——允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。“此举标志着‘第三支箭’正式落地。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资“第三支箭”落地，表明“三箭齐发”支持房企融资。“金融侧的稳中求进，是保障经济建设稳定发展，有效防范和化解房地产市场风险的重要举措。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，“房企的‘第二支箭’在本月已密集落地，但单靠债权融资对房地产行业来说依然难言可快速渡过难关，因此‘第三支箭’的推进将加速，对房企意义重大。通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题，给行业以关键的‘喘息’机会，积蓄能量穿越困境。”“重组上市工作重启，是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资明确了对房企重组上市落实宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产，对目前问题企业和优质房企都是好消息。”严跃进认为，问题企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，优质房企则有收购或控制此类企业的机会。对于恢复上市房企和涉房上市公司再融资，严跃进解释称，再融资属于上市公司IPO后的新的融资方式，其有别于目前类似交易商协会推出的“第二支箭”的模式。房企获得非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的尴尬。张波也指出，从具体执行层面来看，允许上市房企的非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要涉及到项目的开工建设，并可用于债务偿还，这一做法对缓解房企的债务压力将非常直接。不动产私募投资基金备案细则将出台在私募股权投资基金方面，证监会指出，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。同日，中国证券报从接近监管人士处获悉，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。植信投资研究院资深研究员马泓认为，积极发挥私募股权基金的作用，开展不动产私募投资基金试点，这可能表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。将加快化解、有效防范房地产风险一个月内，三箭齐发。有业内人士认为，“第一支箭”与“第二支箭”的主要作用，是驰援那些“相对健康的房企”。而现在证监会射出的“第三支箭”，不仅是驰援那些“相对健康的房企”，更是触及到了那些已经病入膏肓的房企。在当前房地产行业的语境里，“救”的同义词也可以是“处置”。因为“第三支箭”射出后，房地产行业的纾困路线图终于清晰：对于还没出险的房企：尽快让他们恢复正常；对于出险但尚未病入膏肓的房企：给他们基本救援，能否自救看造化；对于已经病入膏肓的房企：可以考虑进行股权重组，让强壮的企业把他们吸收掉。刘水也认为，该政策这将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。同时，政策提出调整完善房地产企业境外市场上市政策。恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资，恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。刘水认为，这表明监管部门支持H股上市房企再融资，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。此外，在亚太房地产研究院院长谢逸枫看来，目前债务违约房企获得的融资数量和金额较少，未来能否起死回生，首先还是要靠自救造血，其次是金融输血，最后是等销售复苏生血。据其统计，截至目前获得发债的房企里，债务违约的民营房企仅占7家，分别为旭辉控股、新城控股、中南、金科、宝龙、世茂、绿城。获得发债的债务违约央国企有2家，分别为中交、绿地，“规模、金额有限”。“目前政策化解民营房企债务危机的作用不明显，显然是政策无法托底全部债务，这也意味着，化解民营房企债务危机要靠自己。未来随着规模、范围、名单的扩大，或对缓解、化解民营房企债务危机有帮助。”谢逸枫称。“第三支箭”还点明，建筑企业也将得到支持，支持房地产上下游企业整合。政策表示，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合，这将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。地产股估值或重估

本周每周地产评论推荐任泽平博士和冯仑老师将以“房地产和新经济”为主题，进行直播分享。房地产进入“后开发时期”。“未来房子还能不能买？”面对任泽平的提问，冯仑表示：“房价波动会减少，甚至是稳中有降，未来可能还会有消费税。所以在这种情况下，不做投资博弈，甚至奢侈性消费。现在可以不买，不过‘刚需’和‘刚改’是可以买房的。”一个是房地产“前浪”，一个是如今的“网红经济学家”。冯仑见证了中国房地产的“黄金20年”，从海南淘金，到与潘石屹、易小迪等人君子结义，创办万通、后成立御风。2014年退出江湖后写书、做访谈，现在被称为“地产哲学家”。向他提问的任泽平曾任恒大集团首席经济学家，现任东吴证券首席经济学家，曾以“5000点不是梦”精准预测牛市一炮而红。后来又提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”等多个预测性观点。11月16日两人以“房地产和新经济”为主题进行了一场云端对话，就中国未来的房地产经济发表了各自看法。冯仑表示，房地产的市场拐点已经到来，进入“后开发时期”，未来可能90%的房地产商会消失。对于房地产的“拐点”，任泽平认为普涨的时代已经结束了，不过高能级的集聚城市房价还可以再创新高。11月15日，国家统计局发布了2022年1~10月份全国房地产相关统计数据。其中，开发投资下降8.8%；1~10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。不过在两人眼中，目前的房地产“寒冬”只是表象，未来的转型变化方向才更重要。中国的房地产市场现在处于什么阶段？未来的房产开发商会怎样？为什么有的房产企业能够“长青”？以下为对话主要内容，有删减：市场拐点早已出现任泽平：房地产的拐点来了吗？什么时候会来？冯仑：有两个拐点，一种叫市场拐点，一种叫政策拐点。大家都理解我们所说的政策拐点，包括这次的“金融16条”一出，市场反应很积极。但是我们必须要讲的是另外一个拐点，市场拐点，而且市场拐点其实5年前就出现了。行业的拐点和人口、城市化以及居住的制度安排有关。另外人口的年龄结构、金融政策、汇率税率等等这一系列都导致了市场拐点。从1999年开始，商品住宅带动了住宅公司来开发房地产，5年前国内人均GDP就超过了8000美金，已经接近1万美金。市场拐点的基本要素就是人均GDP过8000美金、城镇化率过60%。另外一个就是基础设施的建设，大规模基础设施完成，城市的空间结构布局、交通、机场、医院、学校，这些一定格基本上都是存量了，增量的变动就会减少。按照国际可比较的来说，住宅已经接近于饱和状态。所谓饱和就是人均面积超过40平米，达到了基本满足住的需求。我们自有的住宅的比例、产权房的比例在全世界也是非常高的。所以这些指标实际上都给我们一个强烈的判断，成为在业内和行业人士看来，市场拐点的到来。也就是说房地产进入到一个“后开发时期”。在开发阶段，以住宅为核心的产品，主要竞争的是规模、成本、速度，所以大家看到大量盖、大量卖，房地产公司生意特别好。但是后开发时期就进入到住宅要减速减价减量，然后非住宅的房地产开始增加。房地产行业的竞争开始转向到运营和资产管理。任泽平：我原来建立过一个房地产的分析框架，我想从这个框架来讲。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，或者叫金融政策也行。为什么最近大家看到港股地产公司暴涨，有的地产公司一天涨50%~70%，一个星期涨了两倍三倍，和短期金融有关。只要金融政策一宽松，房地产马上反弹。但是刚才冯老师也说“大拐点”出现了，大的拐点是什么？是人口的拐点。中国买房的主力人群和世界其他国家都一样，20~50岁是买房主力人群，这就是人口红利，对应中国人口红利是1962年~1976年出生的这一代人。从1998年房改开始，是房地产进入“黄金20年”。因为1962年~1976年出生的这一拨人正好赶上三十岁左右，结婚生子要买房。2001年加入WTO时，1962年出生的当时是四十来岁，1976年出生的当时是二三十岁，这就是中国最大的婴儿潮。现在中国主力劳动人群是40~60岁，主力人群该有房子的都有了。刚才冯老师给我们讲了，现在人均住房面积超过40平，这在发达国家来看都已经不小了。第二个就是套户比。我们人均套户比是1.09，就是一户家庭平均1.09套，我们50%以上的城市都过剩了。今年，14亿人是中国的拐点，这就是刚才冯老师讲的，大拐点的出现。在短期金融刺激下，局部地区、局部市场能反弹。但是不会像以前一样一刺激普遍反弹，普涨的时代已经结束了。未来中国人口减少的城市、人口流出的城市的房地产没有机会。就长期看，中国还有20%的城市，包括都市圈、城市群、高能级的集聚城市，这些城市人口是流入的，这些城市是硬通货类，未来的房价还可以再创新高。90%的地产商会消失任泽平：您对现在的年轻人或者想买房的人，有什么建议？冯仑：换手率，不要的时候容易卖出去。如果周边的医院、学校，周边配套不好，这房不要的时候，你想转手就卖不出去。换手率一定是未来买房的一个参考，得有人接盘。换手率取决于什么？一是周边配套，二是资产品质，比如谁开发的，品质保证换手率高。以前我们大概有将近7万家住宅公司，未来可能90%的都消失了。地产商减少这是全世界的规律，住宅这个行业，人均GDP过8000美金之后都会减少，这是正常的。以前我在万通，我们做的就是住宅为主，但现在我们做的是非住宅为主，所以住宅公司总体上两类能存在，一类就是规模巨大的住宅公司，能够产业化、高品质、智能化，而且不断升级，针对不同人群做出细分的一些好产品，这样的公司是可以存在的，没问题。还有一些公司可能是区域性的龙头加细分市场的领先者。比如只做单身公寓，或者女性单身公寓、男性单身公寓、青年周转的房子，这是细分市场。所以区域龙头加细分的领先公司，这两类公司能活下来。三是服务品质，未来的服务是住宅公司的一个竞争力。你买了个住宅，但它给你提供的服务范围在不断扩大，同时又有独特细致、更专业的长期服务。例如日本最大的住宅公司现在不是传统开发商了，现在是电器公司，比如松下房屋。松下做家电有100年了，松下房屋为什么值得买呢？他提供终身服务，每20年强制性换一次家电，对吧。任泽平：免费的吗？冯仑：对。这样吸引很多客户长期买了他的产品和服务。另外丰田汽车也是日本最大的住宅公司之一，丰田房屋现在做了个新城，在富士山脚下1200亩地，叫做未来城市的一个模板。丰田房屋认为移动的空间是汽车，固定的空间叫房子，空间加轮子变成汽车。他们做到家电之间、人之间的连接，一个未来城市的互联互通服务。人连接房屋的所有设备，然后楼和楼的连接、楼和物联网、建筑和道路的连接。道路和城市，人和汽车的连接，一切都连起来，这种类似的服务越来越多。所以以后建筑行业只做了个壳而已，剩下都是家电企业、汽车企业在做。所以如果未来的房子，是华为和小米做的都不奇怪，那是可以买的。因为他可能给你服务，一直提供智能化的服务升级，软件配置包括一些硬件，小米现在就围绕着智能家居做了越来越多的产品，类似于松下房屋了。所以说第三个要考虑的就是服务有没有竞争性。企业成就自己，还是自己成就企业？任泽平：为什么像万科这样的公司长盛不衰？你二十年前就写过文章，学习万科好榜样，今天还跟一个朋友在讲，回过头来看还得学习万科，它的核心基因是什么？冯仑：跟你讲一个比较有趣的事，王石已经退休5年了。在退休之前，王石去爬山，到国外读书十几年，也都没影响。所以可见王石在万科最初的十几年，把一个企业最基本的应该做的事做得非常好。比如说公司治理。王石坚守的价值观，职业经理文化、自觉接受监督、严格自律、事业导向、使命驱动，这些说出来似乎是个大道理。但最怕的就是能把大道理当真的人，王石真把它当真。当真以后，短期很难看出来。但王石退休了5年，公司却做成500强，在公司和不在公司一样的好，个人没有任何是非麻烦。其他的公司可能短期内超过万科的销售额规模，但是往往创始人、老板不注重在公司治理上下功夫。任泽平：非常的自律、底线比较高，然后规范的去运作，订立制度，与现代化的公司管理有很大的关系。冯仑：曾经有人说，很多规模大的民营企业出现状况，老板两三次连账都算不清楚。但央企同为一把手，央企负责人却连账都算不清。而且央企的体系制度，保证了企业不会成为满足老板欲望的存在。民营企业尤其是具有较大规模的民营企业，整个公司服务于老板，而且老板经常将公司视为满足自己野心的手段。任泽平：万科的企业制度和文化保障了企业的正常运行。冯仑：是的，王石在国外留学五六年、退休了五六年，但企业也还是一直稳定成长。就像我所说，万科好比一辆好汽车，谁都可以驾驶，而不是说王石是一个“车老板”，他走了再来一个人就没办法驭马驾车前进了。很多老板都有这样的抉择，到底是企业成就自己还是自己成就企业，很多人到最后都选择让企业成就自己，而王石却并非如此。任泽平：企业的掌舵人权力过大而没有体系制度的约束，就必然导致企业发展顺利的时候一马平川，但是一旦环境变为逆境就很容易受挫，而且我总结起来，家电、建筑、房地产和新经济企业虽然他们的业务不尽相同但是底层逻辑却是一致的。冯仑：企业发展，如果很依赖个人经验作为公司战略决策的主导，进而到具体工作脱离体系，那遇到失败基本上责任就在老板。一个企业是否“一言堂”，决策是否脱离了体系，也就很大程度上决定了这个企业最终的成败。任泽平：我思考了一下，发现人在顺境之中反而容易犯错，很多人都是顺境中刚愎自用，听不进他人意见，比如房地产行业在蓬勃发展时期，常有人说错话、办错事和因为杠杆加得过多最后导致企业崩盘。但是当深陷逆境，反而是日日反思，身居低谷而不犯错。总结起来就是，成体系的制度可以约束老板在顺境时的心态膨胀，比如魏征之于李世民，本质也就是“制衡”，如果没有体系制度的制衡，顺境中过度增加杠杆，企业的状态就是“进攻能力过强而防御力过弱”，一旦遭遇突发状况，企业便难以为继。所以体系制度的约束不让老板“顺境登高峰”，也避免了老板权力过大导致“逆境跌低谷”，让企业始终平稳发展。冯论：一般来说，企业发展中常见的错误有两种：一是决策不切合实际，脱离了体系“制衡”，那企业就会偏离轨道，脱离市场和客户的需求，这是主观认识和客观情况分离导致的；二是主观意识和客观原因的“相对错误”，其决策是正确的，但是环境却由于某些原因诸如战争等等，导致了原本正确的决策变得不再正确。其实人生也是如此，身居制度以内，谨慎有余，但是因为外因骤变，让本来很正确的决策变成错误的。再拿“新东方”举例子，它就是因为外部环境改变，而遭遇逆境，但是它还有纠错的机制。脱离外部环境导致的逆境，方法也是两种：一是脱离僵局；二是纠错。好的公司治理并不是单一的脱离僵局，而是应该能及时适应外界的变化。老板“一言堂”的特征是脱离僵局，但却没有及时的纠错机制。而纠错也分为两种：一是终点纠错；二是路途纠错。比方说恒大，恒大就是典型的终点纠错，我一路走到黑，一直到这条路走不通了，我才开始纠错止损，这样的机制不容易陷入僵局，但是却容易让企业陷入生死危机。而万科就是路途纠错，发现问题及时止损，虽然这样的机制可能会在会议中出现僵局，但是却保证了企业不容易陷入危机。其实就实际出发，去分析企业管理的得失我们说也是很有趣的。任泽平：是啊，的确应该通过分析管理体系来实现企业的高质量发展。潘石屹与前老板任泽平：您觉得潘石屹是个怎样的人，以及对SOHO的看法是什么？冯仑：我觉得，他是我们早期一起合作的人里面不可或缺的CFO，在和我们初期合作的时候去管财务，然后后来创业，我认为他是一个非常好的企业家和创业者。他的SOHO今天来看，在若干年前做了一个特别正确的决定。他没有做住宅，他一直是做住宅和办公的边缘产品叫SOHO，后来其实就在做写字楼。实际上也是如此，他比较早的转到了我们所谓的“后开发时代”，去做高租金回报和高品质出租率的模型。而且他的职业化、专业化的管理也做的很好，这个是经过了市场的考验。任泽平：很聪明的人。冯仑：第一，运用资产管理和资产运营的模型来带动房地产开发，这样独特的模式。这个模式在国外并不稀奇，很多有规模的老牌地产大公司都在做。但是能在中国住宅市场这么火爆、这么大规模高速增长的时候冷静的转头，而且从第一天起就没有做住宅，这个是他聪明的一个点。第二，他做的所有的地方都选择在一线城市最好的位置，这是他眼光的独到之处，也因为如此，他自然就在北京上海最好的位置，做了最好的产品。第三，就是他的资本架构、公司治理，我认为他的职业化管理也做的很好。而且我肯定这家公司，不是我说好就好，而是有市场的标准在考验，总有人来买就说明它好。虽然没卖成，但还是始终有人愿意出价，就像一个姑娘离两三次婚还不愁嫁，那肯定说明她有独特的优势，所以我说今天的地产公司有哪个门口老排队有人买，很少见。有没有人买，其实这是一个企业是否相对健康，或者是否有价值的标志，所以我对这家公司比对我们自己的公司要更认可。任泽平：您再给我们谈谈他的其他优势。冯仑：有两个特点我觉得比万通还要好，首先潘石屹特别爱学习，自学能力也强，在海南他自学完会计就可以授课，而且是很早就会用计算机编程的。第二，潘石屹做事很简洁，可以化繁为简，他很善于把公司目标简化为“目标点”：只要将经营目标聚焦于点上，就容易解决问题。任泽平：您的前老板牟其中是中国的前首富，您是号称“地产界思想家”和“地产界教父”，他是号称“中国商业最早的启蒙者”。因为这个人我们不认识，只有您跟他在下海的第一站共事过，您可以给我们讲讲应当学习他哪些地方的闪光点，以及为什么他后来人生出现了一些波折。冯仑：其实我在《野蛮生长》里有一章专门讲过，就是每个人的闪光点都是有条件的，你看牟其中在1993年左右开始发展，到了1995年、1996年就停止了对吧。因为1993年才有的公司法，所以他大部分经商时间中都是没有公司法的，也就是“个体户”。所以在个体经济时代他做到了无人企及的高度，以一人之力完成了跟中苏的易货贸易，换了四架TU-154客机，这就是奇迹，而且是无人能及的奇迹。但是进入到公司时代，他个人的强大不足以带动公司的转型，所以没来得及等到转型完成就遇到了挫折。我觉得他闪光的特征在那个时代就是顶尖了，但是等到了互联网时代，“个体户”就基本下场了，然后到了这个时代涌现了很多做房地产的人。所以他的独特性值得我们去看去研究。不止如此，他还是很能学习的人，我记得他五十还是六十岁生日的时候，我还送给他一套《资治通鉴》，原因就是他特别能学习，而且能理解很高深和前沿的东西，而且比年轻人学的还快。这就是我觉得的企业家应当具备的素质：乐观、有希望、有期待、有追求、有梦想还能学习。任泽平：也是一位奇才冯仑：是的，对我们这些早期创业者有很大启发。（内容来源：中国企业家杂志）-

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国有六大行已合计向17家房企提供意向性授信额度超1.2万亿财联社11月24日电，自昨日以来，国有大行密集为房地产企业达成银企合作协议并提供授信。财联社记者根据公开信息统计，截至今日晚间，工行（12家）、农行（5家）、中行（3家）、建行（8家）、交行（2家）、邮储（5家）六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。（财联社记者

今夜，重磅利好消息接连发布。23日晚，新闻联播报道，李克强主持召开国务院常务会议，部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效，巩固经济回稳向上基础。会议指出，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。23日晚，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（下称通知），通知中包括16条细则。通知提出，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。支持个人住房贷款合理需求。支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。同时，大型银行对于房企的支持也进入实操阶段，密集和大型房企签约给予高额授信额度，其中仅万科就获得了交行、中行各1000亿元的意向性综合授信额度。国常会：适时适度运用降准等工具保持流动性合理充裕23日，国务院常务会议释放出利好消息。据新闻联播消息，李克强主持召开国务院常务会议，部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效，巩固经济回稳向上基础。会议决定向地方派出督导工作组，促前期已出台政策措施切实落地。会议指出，加大金融支持实体经济力度。引导银行对普惠小微存量贷款适度让利，继续做好交通物流金融服务，加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。会议指出，稳定和扩大消费。支持平台经济持续健康发展，保障电商、快递网络畅通。落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。据中信证券最新研报，其认为当下经济仍低于潜在增长水平，短期通胀压力不大，货币政策需要对实际经济保持支持并缓解资金过于紧张的局面，降准仍有必要。降准对股市债市都有什么影响？光大证券研究所制作了一张表格，一目了然。图片可以点击后放大。来源：光大证券研究所广发证券最新研报也表示，接下来降准降息仍可期，时间窗口可能在12月或明年初。除了通过结构性货币政策工具补充流动性缺口，在10月经济数据边际放缓的背景下，后续降准降息仍然是可选项。关注11月金融数据和经济数据走向，受局部疫情拖累，如11月金融数据和经济数据延续10月的情况，降准降息预期可能再度明显升温。今年4月15日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。近两年存款准备金率变动情况11月21日，在2022年金融街论坛年会上，人民银行行长易纲提到，2018年以来，我们累计实施了降准13次，平均法定存款准备金率从15%降到了大约8%，共释放了长期流动性约10.8万亿元，人民银行资产负债表规模基本稳定在38万亿元到40万亿元之间，而我国广义货币M2余额则从2017年末的近170万亿元增加到现在的260多万亿元，货币政策对实体经济支持力度是比较稳固的。稳定房地产开发贷款投放对国有、民营等房企一视同仁央行、银保监会23日发布的通知提出，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。通知提到，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。通知提到，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。通知中还提到，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。此外，通知提出，做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。银行密集与房企签约给予授信额度交行、中行各“支持”万科1000亿金融支持房地产暖风频吹，国有大行们纷纷行动，密集与多家房企达成银企战略合作协议。11月23日下午，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。农行表示，近几年，该银行银行牢牢坚持“房住不炒”总体定位，紧紧围绕“稳房价、稳地价、稳预期”目标，积极支持房地产企业正常融资需求，保持房地产融资平稳运行，有力支持了普通商品住房、租赁住房、共有产权住房、城市更新改造、老旧小区改造等业务发展。11月23日，交通银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。与此同时，交通银行与美的置业控股签署全面战略合作协议。根据协议，交行将为美的置业提供人民币200亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等。除了农行和交行，11月23日，万科集团还与中国银行签署《战略合作协议》，进一步深化银企合作。根据协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位合作。（文章内容和数据仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）来源：每日经济新闻综合自央行微信、央视新闻联播、澎湃新闻等-

2022年前三季度深圳10+1区GDP排名NO.1：南山区5847.43亿元，同比增长3.4%NO.2：福田区3904.73亿元，同比增长2.8%NO.3：龙岗区3297.55亿元，同比增长2.5%NO.4：宝安区3279亿元，同比增长3%NO.5：罗湖区2010.31亿元，同比增长2.8%NO.6：龙华区1985.92亿元，同比增长3.6%NO.7：光明区990.35亿元，同比增长6.4%NO.8：坪山区720.16亿元，同比增长13.3%NO.9：盐田区555.85亿元，同比增长5.4%NO.10：大鹏新区273.6972亿元，同比增长4.2%NO.11：深汕特别合作区60.11

民营房企融资环境或迎来本质转变。11月21日，在2022金融街论坛年会上，三大金融部门针对房地产再次表态。证监会主席易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。央行行长易纲明确，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围内。与此同时，国家外汇管理局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，这些政策较好地发挥了逆周期调节的作用，同时将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。同日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调，保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。11月以来，楼市利好政策频出：11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容

本周每周地产评论推荐11月21日，中国人民银行行长易纲在2022年金融街论坛年会上发表讲话。他提到：房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。易纲最新讲话：房地产业对经济健康发展具有重要意义11月21日，中国人民银行行长易纲在2022年金融街论坛年会上发表讲话。易纲指出，当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。他还表示，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，央行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。“最近我们扩大了支持民企发债的‘第二支箭’，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内”，他说。同日，在2022金融街论坛年会开幕式暨全体大会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在主旨发言中回应了“金融支持房地产市场平稳健康发展”这一市场热点。潘功胜谈到，金融部门出台了多项金融支持政策，配合房地产市场主管部门和各地政府，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持力度，保护住房消费者合法权益，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。“上述政策较好地发挥了逆周期调节的作用，产生了积极的市场效果。潘功胜表示，“我们将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。”易纲讲话全文如下：尊敬的尹力书记、殷勇市长，格奥尔基耶娃总裁、卡斯滕斯总裁，女士们，先生们，各位来宾，大家好！首先，衷心祝贺金融街建设和发展30周年取得的巨大成绩！30年来，在党中央、国务院领导下，在北京市委市政府大力支持下，金融街坚持践行中国特色金融发展之路，为服务国家经济建设和社会发展大局发挥了重要作用。今天，借此机会，我想就货币政策相关问题，与大家分享一些看法和思考。第一，我国货币政策对宏观经济的支持是比较有力的。受疫情、外部冲击等超预期因素影响，今年以来我国经济面临一些挑战和下行压力，稳健的货币政策及时加大了实施力度。按照党中央、国务院部署，我们综合运用多种货币政策工具，降准0.25个百分点，引导贷款市场报价利率（LPR）下降，降低实体经济综合融资成本。我国广义货币M2、社会融资规模和人民币贷款均保持了较快增长。从经济运行效果看，我国宏观政策力度把握是比较合适的。既有力支持了宏观经济大局的稳定，又在全球高通货膨胀背景下保持了物价形势的基本稳定，还兼顾了内外均衡。三季度我国GDP同比增长3.9%，10月份我国消费物价指数（CPI）同比上涨2.1%，过去5年我国CPI年均涨幅保持在2%左右；今年以来人民币对美元有所贬值，但贬值幅度小于其他主要货币，保持了人民币币值和购买力的基本稳定。第二，在加大对实体经济支持力度的同时，近年来人民银行资产负债表规模保持了相对稳定。截至今年9月末，人民银行资产负债表总规模为40万亿元左右，过去5年的平均增长率为2.6%，保持了相对稳定。近几年我们通过降准来满足货币信贷增长对中长期流动性的需求。我们知道，商业银行吸收公众存款，需要按一定比例上缴央行，降准时央行下调这一比例要求，使一部分法定存款准备金变成了超额存款准备金以便于商业银行动用，这样同样的央行资产负债表就可以支持更多的货币信贷增长，也就是说降准使货币乘数提高了。2018年以来，我们累计实施了降准13次，平均法定存款准备金率从15%降到了大约8%，共释放了长期流动性约10.8万亿元，人民银行资产负债表规模基本稳定在38万亿元到40万亿元之间，而我国广义货币M2余额则从2017年末的近170万亿元增加到现在的260多万亿元，货币政策对实体经济支持力度是比较稳固的。过去一段时期，较高的存款准备金率为我国币值稳定和防通货膨胀作出了重要贡献。降准操作也可以理解成把过去通过提高准备金率“冻结”的流动性给释放出来。本世纪初的十几年时间，在积累外汇储备的过程中，央行资产负债表因外汇占款而扩张，同时我们通过上调法定存款准备金率等开展对冲操作，将外汇占款投放的多余流动性“冻结”起来。就资产负债表规模而言，当时人民银行资产负债表规模明显超过了几个主要发达经济体的中央银行。而近几年，我们是综合运用降准以及公开市场业务操作和结构性货币政策工具等方式来主动投放和调节流动性，这与过去外汇占款被动投放相比发生了很大变化，货币政策的自主性明显增强。第三，我国货币政策还有一个特点是总量与结构相结合。稳健货币政策不仅有总量上的支持，也有结构上的特色。我们聚焦供给侧结构性的堵点、难点，发挥结构性货币政策作用，持续加强对“三农”、小微企业、民营企业等领域的金融服务，推动普惠金融“量增、面扩、价降”。截至今年9月末，普惠小微贷款余额达到了23万亿元；授信户数近5400万户，是2017年末的4倍；今年9月份新发放的普惠小微贷款加权平均利率为4.7%，较2017年同期下降了1.8个百分点。结构性工具又可以分为长期性工具和阶段性工具两种。支农支小再贷款和再贴现是长期性工具，目前余额是2.5万亿元。近年来，我们创设了科技创新、交通物流、设备更新改造等专项再贷款支持工具，这些都是阶段性工具，目前余额约3万亿元，这些工具有明确的实施期限或退出安排，在达到预期目标后可以有序退出，实现“有进有退”。最后，我再谈一谈结构性货币政策在房地产市场和绿色金融这两方面的作用。房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。我们还推出了碳减排支持工具助力绿色发展。这项工具坚持市场化原则，支持金融机构向清洁能源、节能减排、碳减排技术这三个重点领域的企业提供贷款。除了资金支持外，碳减排支持工具还要求金融机构计算和披露贷款所带动的碳减排量，这对于引导绿色理念，推动碳核算和信息披露具有积极意义。截至今年9月末，碳减排支持工具累计使用2400多亿元，支持碳减排贷款超过4000亿元，带动减少碳排放8000多万吨。近期，我们还将两家外资银行纳入了碳减排支持工具的支持范围。下一步，人民银行将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大精神，建设现代中央银行制度，实施好稳健的货币政策，服务实体经济，防控金融风险，深化金融改革。继续支持金融街建设和发展，支持金融街进一步发挥国家金融管理中心的作用，为中国式现代化贡献力量！预祝本届金融街论坛取得圆满成功。谢谢大家！据央行官网，2022年11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。人民银行党委委员、副行长潘功胜，银保监会党委委员、副主席肖远企出席会议并讲话。-

上周末，住建局公示了4个项目获批预售证明细，分别是前海【天健悦湾府】和【颐城瑧湾悦家园】，宝安【未来之光家园】和盐田【安居云畔】，其中【安居云畔】项目是定向销售的安居型商品房，其他3个项目备案预售的都是住宅和商业产品，现在都已开启意向登记。【天健悦湾府】备案626套住宅、74套商业，住宅建面约113㎡、164㎡，均价约9.65万/㎡，开盘时间11月30日。【颐城瑧湾悦家园】备案321套住宅、49套商业，住宅建面约108-170㎡，均价约10.6万/㎡，开盘时间11月27日。【未来之光家园】备案416套住宅、26套商业，住宅建面约73-98㎡，均价约8.6万/㎡，开盘时间11月27日。天健悦湾府开

本周每周地产评论推荐：中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清，中国人民银行党委副书记、行长易纲在《党的二十大报告辅导读本》的署名文章观点，他们不约而同都提到了“自救安排”！郭树清认为，落实机构及其主要股东、实际控制人和最终受益人的主体责任，全面做实资本工具吸收损失机制。自救失败的问题机构必须依法重整或破产关闭。易纲认为，“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式。这给房地产也传达出了鲜明的信号！这与地产号在2022-09-05发布的观点相似，仅供参考：房企应放弃幻想！今年没有大水漫灌，寒气逼人，必须自救【每周地产评论】郭树清、易纲重磅发声！信息量巨大日前，《党的二十大报告辅导读本》上刊登了中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清，中国人民银行党委副书记、行长易纲的署名文章。这些文章涉及加强和完善现代金融监管、建设现代中央银行制度等方面的内容，信息量巨大。郭树清：八方面着手加强和完善现代金融监管中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《党的二十大报告辅导读本》中发表题为《加强和完善现代金融监管》的署名文章。郭树清表示，站在新的历史起点，金融监管改革任务非常艰巨。他从八方面阐述了加强和完善现代金融监管的重点举措。党的二十大报告指出，要加强和完善现代金融监管，强化金融稳定保障体系，依法将各类金融活动全部纳入监管，守住不发生系统性风险底线。必须按照党中央决策部署，深化金融体制改革，推进金融安全网建设，持续强化金融风险防控能力。郭树清在文中阐释了现代金融监管的基本内涵，包括宏观审慎管理、微观审慎监管、保护消费权益、打击金融犯罪、维护市场稳定、处置问题机构。其中，在处置问题机构方面，郭树清指出，及早把“烂苹果”捡出去，对于建设稳健高效的风险处置体系至关重要。一是“生前遗嘱”。金融机构必须制定并定期修订翔实可行的恢复和处置计划，确保出现问题得到有序处置。二是“自救安排”。落实机构及其主要股东、实际控制人和最终受益人的主体责任，全面做实资本工具吸收损失机制。自救失败的问题机构必须依法重整或破产关闭。三是“注入基金”。必要时运用存款保险等行业保障基金和金融稳定保障基金，防止挤提、退保事件和单体风险引发系统性区域性风险。四是“及时止损”。为最大限度维护人民群众根本利益，必须以成本最小为原则，让经营失败金融企业退出市场。五是“应急准备”。坚持底线思维、极限思维，制定处置系统性危机的预案。六是“快速启动”。有些金融机构风险的爆发具有突然性，形势恶化如同火警，启动处置机制必须有特殊授权安排。具体到加强和完善现代金融监管的重点举措上，郭树清表示，一是强化党对金融工作的集中统一领导，二是深化金融供给侧结构性改革，三是健全“风险为本”的审慎监管框架，四是加强金融机构公司治理和内部控制，五是营造严厉打击金融犯罪的法治环境，六是切实维护好金融消费者的合法权益，七是完善金融安全网和风险处置长效机制，八是加快金融监管数字化智能化转型。在深化金融供给侧结构性改革方面，郭树清强调，全面强化金融服务实体经济能力，坚决遏制脱实向虚。管好货币总闸门，防止宏观杠杆率持续快速攀升。健全资本市场功能，提高直接融资比重。完善金融支持创新体系，加大对先进制造业、战略性新兴产业的中长期资金支持。健全普惠金融体系，改进小微企业和“三农”金融供给，提升新市民金融服务水平，巩固拓展金融扶贫成果。督促中小银行深耕本地，严格规范跨区域经营。深化保险保障功能，加快发展健康保险，规范发展第三支柱养老保险，健全国家巨灾保险体系。稳妥推进金融业高水平开放，服务构建“双循环”新发展格局。易纲：中央银行要管好货币总闸门《党的二十大报告辅导读本》上刊登了中国人民银行党委副书记、行长易纲题为《建设现代中央银行制度》的署名文章。易纲在文章中表示，建设现代中央银行制度，要围绕党的二十大确立的金融改革发展稳定任务，做好四项工作。一是完善货币政策体系，维护币值稳定和经济增长；二是深化金融体制改革，提升金融服务实体经济能力；三是落实金融机构及股东的主体责任，提升金融机构的稳健性；四是加强和完善现代金融监管，强化金融稳定保障体系，守住不发生系统性金融风险底线。在完善货币政策体系，维护币值稳定和经济增长方面，易纲表示，高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源，中央银行要管好货币总闸门。2008年国际金融危机爆发以来，特别是新冠肺炎疫情发生以来，在党中央的坚强领导下，我国保持住了政策定力，是少数实施正常货币政策的主要经济体之一。易纲称，“我们没有实施量化宽松、负利率等非常规货币政策，利率水平在全世界居中，在主要发展中国家中较低，人民币汇率也在合理均衡水平上保持了基本稳定，物价走势整体可控，有力促进了我国经济的稳定增长。”易纲强调，正常的货币政策是指主要通过利率的调整可以有效调节货币政策的情况。与其相对应的是在零利率或负利率情况下的非常规货币政策。正常的货币政策，不仅有利于促进居民储蓄和收入合理增长，也有利于提高人民币资产的全球竞争力，利用好国内国际两个市场、两种资源。未来，我国经济潜在增速有望维持在合理区间，有条件尽量长时间保持正常的货币政策，保持正的利率，保持正常的、斜率向上的收益率曲线形态。在落实金融机构及股东的主体责任，提升金融机构的稳健性方面，易纲认为，“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式。他进一步表示，当前，我国社会主义市场经济体制已经全面确立，金融机构及股东作为市场主体，应当承担自主经营、自负盈亏、“自救”风险的主体责任。金融机构要建立市场化资本补充机制，按照监管规则计提拨备，加大不良资产处置力度，塑造金融机构健康的资产负债表。健全激励约束机制，尊重金融机构自主经营权，减少对金融机构经营活动的行政干预。推动资不抵债的机构有序市场化退出，通过股权清零、大额债权打折承担损失。易纲表示，“自救”能力来源于市场经济下机构的股东出资和可持续经营产生的收益，“自救”的动力和自觉性来源于有效的监管。金融机构的稳健性是建立在预算硬约束基础上的，市场主体以自己的资本充足率为约束，股东负有主体责任，在出现坏账时，用拨备、核销、补资本的方式满足监管要求，保持自身的稳健性。此外，在加强和完善现代金融监管，强化金融稳定保障体系，守住不发生系统性金融风险底线方面，易纲提出，实行中央银行独立的财务预算管理制度。“财政的钱”与“央行的钱”存在本质区别。财政部门收入源于税收，支出主要是提供公共产品和公共服务。中央银行拥有法定发钞权，开展货币政策操作，实现维护币值稳定和促进经济增长的根本目标，在此过程中附带产生收益或者亏损。易纲认为，如果允许财政直接向央行透支，靠印票子满足财政支出需求，最终将引发恶性通胀，财政也不可持续并产生债务危机。要根据中国人民银行法有关规定，实行中央银行独立的财务预算管理制度，对人民银行承担金融稳定和改革成本应当年计提拨备，按程序尽快核销，并充实中央银行的准备金和资本，实现央行资产负债表的健康可持续，进而保障人民银行依法履职，实现币值稳定和金融稳定，并以此促进充分就业和经济增长。（来源：中国证券报）-

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第二支箭、金融16条、放宽预售资金监管……房地产行业接连迎来三项重磅政策利好。据悉，这也是自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，政策力度最大、措施最为具体的一次救市。受访人士认为，目前房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有望慢慢企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。楼市金融16条11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（以下简称“254号文”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。“254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。不少分析指出，16条具体措施力度空前，政策通过房企债务展期和支持再融资，修复房企信用环境，这不仅有利于缓解房企的资金压力，也有利于银行、信托等金融机构资产质量的稳定。受此影响，14日除地产板块股债大涨外，银行股也迎来普涨。有从事房地产金融业务的资深银行人士向记者透露，《通知》的制定已酝酿数月，此前监管部门还找银行开过座谈会征求过意见。目前其所供职的银行内部还在传达文件过程中，预计会指定一个部门负责牵头抓紧落实政策。受访人士还认为，目前房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有望慢慢企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提条件，给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4词提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”；鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”。央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。第二支箭的信号文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。一位头部房企IR人士解释，“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比，已经体现出了多个不同点：一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。房企人士认为，“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。三部门联手放宽预售资金监管11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。《通知》共涉及12条措施，包括对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。“此次政策是第二支箭、金融16条后的第三项重磅政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策是预售资金监管方面的明显放松，对于房企盘活预售资金和改善流动性具有积极作用。在银行保函置换资金方面，《通知》明确，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。“这说明预售资金监管更加灵活，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制，留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付，剩余资金不足，出函银行应立即垫付。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。严跃进表示，根据项目竣工和房屋销售款之间的关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度。在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。严跃进认为，这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务，有助于更好化解房企债务风险。《通知》指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。一个重大调整房地产贷款集中度实施近两年，近期再迎来重大调整。据21世纪经济报道获悉，近日金融部门下发金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关通知，提出对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，监管部门可根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。早在今年2月，央行、银保监会曾发布通知提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。“房地产贷款集中度事实上已经不适应当前的宏观经济环境，调整符合预期。”有业内分析人士向记者表示，延长房地产贷款集中度过渡期安排，可为银行尤其是部分大行和股份行支持房贷投放提供空间，并同时提醒称，延长并非“取消”，表明放松更多是阶段性的。21世纪经济报道记者多方了解到，在金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关通知下发后，11月14日多家银行举行内部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度。一是针对银行内部“白名单”房企，根据住宅类项目资金运转状况与销售前景积极提供信贷支持；二是完善尽职免责制度，鼓励银行信贷部门员工深入了解房地产企业的资金需求，在落实风控要求的情况下提供开发贷、过桥贷款等多种方式金融服务；三是加大房地产企业并购的贷款或发债融资支持，促使房地产企业通过兼并整合，有效解决部分企业资金链问题。“目前，我们投行部的多个房地产项目并购贷款业务已经加快审批流程，可能比原先预期提前数周落地。”一家股份制银行华东地区信贷部门人士向记者透露。此外，银行信贷部门人士已与白名单内的部分房地产企业开展密切沟通，了解他们旗下住宅项目的具体资金需求与资金周转状况，开始着手设计过桥贷款等多元化金融服务，解决他们的燃眉之急。在他看来，目前银行加大房地产金融支持，还需具体项目具体磋商，先通过扶持一批优质房地产开发项目完工销售，助力相关房地产公司逐步实现经营利润与恢复稳健发展，再通过支持房产企业并购重组“做大做强”，促进整个行业更好发展。助力建立新住房制度最新文件还提出，鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。并提出，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。事实上，今年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》已经明确，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。“今年以来，住房租赁领域的金融创新取得重大突破。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公开上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建设银行300亿住房租赁基金已正式落地，探索通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。监管部门曾表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。本文来源：经济观察报、21世纪经济报道、澎湃新闻、证券时报、财联社-

为缓解房企流动性压力，金融管理部门频频出手，最新举措事关预售监管资金！11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。《通知》指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。业内人士称，这将支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。商业银行合理确定保函期限确保与项目建设周期相匹配《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。在保函的额度和期限方面，银保监会、住建部、人民银行有关部门负责人介绍，《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。谈及如何使用保函，上述负责人介绍，房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。这类银行不得开展保函置换预售监管资金业务《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。垫付资金应足额计提拨备、真实分类上述负责人表示，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。《通知》还要求，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。预售监管资金不得用于新增其他投资对于房企应履行的责任，上述负责人称，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。附全文：中国银保监会办公厅

近日，一份来自央行、银保监会内部的重磅红头文件流出。该份文件内容，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。其中，在保持房地产融资平稳有序方面，通知特别提出，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。以下是部分文件部分内容：一、保持房地产融资平稳有序(一)稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。(二)支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。(三)稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。(四)支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。(五)保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券(六)保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。二、积极做好“保交楼”金融服务(七)支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。(八)鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款，对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。三、积极配合做好受困房地产企业风险处置(九)做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。(十)积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。四、依法保障住房金融消费者合法权益(十一)鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。(十二)切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。五、阶段性调整部分金融管理政策(十三)延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。(十四)阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。六、加大住房租赁金融支持力度(十五)优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率造用保障性租赁贷款相关政策。(十六)拓宽住房租债市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。附上文件原文：部分信息来源：财联社-

深圳拟允许符合条件的非商品性质房地产，按规定补缴地价后进入市场，现正向社会公开征求意见。11月10日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）》（以下简称《转让办法》），公开征求意见。且将在2022年12月12日下午15:00-17:30就《转让办法》举行听证会。《转让办法》的制定，旨在落实国家土地要素优化配置和盘活存量资产政策、规范非商品性质房地产管理、促进存量土地资源流转再利用的需要，加快推进供给侧结构性改革，提高土地利用效率，推动深圳产业转型升级和制造业高质量发展。《转让办法》所称非商品性质房地产是指通过协议方式供应且土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法。《转让办法》提出：●工业、新型产业、仓储、物流用途房地产：非商品性质厂房、研发用房、仓储（堆场）、物流建筑等房地产建成满10年后，可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让。受让对象应符合我市工业楼宇转让和工业区块线管理的有关规定，并取得产业主管部门同意意见。●商业用途房地产：非商品性质的商业、办公、旅馆业建筑、商务公寓、游乐设施等房地产，可按规定补缴地价后进入市场进行转让，其中游乐设施、旅馆业建筑、肉菜市场、会议中心等房地产限整体转让。●公共设施用途房地产：非商品性质的公共管理与服务设施、交通设施、公用设施等用途的房地产中，营利性的房地产可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让；非营利性的房地产原则上不得转让，特殊情形确需转让的，应由行业主管部门按程序报经有批准权的人民政府审批同意后按规定办理。涉及国有企业之间资产调拨的，可在符合相关规定并取得国有资产主管部门批准文件后，直接办理不动产登记手续。非营利性质的认定应由行业主管部门会同民政部门进行认定。●产权归政府的房地产：产权归政府或政府部门的非商品性质房地产原则上不得转让，但因政府盘活存量资产需要调拨、划转、出售等转让房地产情形的，相关行政主管部门应按规定提出申请，由财政部门审核并报经有批准权的人民政府批准后出具同意转让的批复文件。深圳市非商品性质房地产转让办法（征求意见稿）第一条【目的及宗旨】为加快推进供给侧结构性改革，进一步盘活存量资产，提高土地利用效率，促进产业转型升级，规范我市非商品性质房地产转让管理，根据有关法律、法规、规章和我市有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条【适用范围】本办法所称非商品性质房地产是指通过协议方式供应且土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法。第三条【部门职责】市规划和自然资源主管部门负责非商品性质房地产转让的统筹管理、指导和监管工作。市规划和自然资源主管部门派出机构负责具体办理非商品性质房地产转让涉及的地价计收、国有建设用地使用权出让合同补充协议签订等工作。市不动产登记机构负责办理非商品性质房地产转让的不动产登记工作。相关行业主管部门在职能范围内协助开展非商品性质房地产转让有关工作。第四条【不得转让情形】除法律法规或市政府批准的其他情形外，非商品性质的土地未建成前土地使用权不得转让。第五条【工业、新型产业、仓储、物流用途房地产】非商品性质厂房、研发用房、仓储（堆场）、物流建筑等房地产建成满10年后，可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让。受让对象应符合我市工业楼宇转让和工业区块线管理的有关规定，并取得产业主管部门同意意见。第六条【商业用途房地产】非商品性质的商业、办公、旅馆业建筑、商务公寓、游乐设施等房地产，可按规定补缴地价后进入市场进行转让，其中游乐设施、旅馆业建筑、肉菜市场、会议中心等房地产限整体转让。第七条【公共设施用途房地产】非商品性质的公共管理与服务设施、交通设施、公用设施等用途的房地产中，营利性的房地产可按规定补缴地价后进入市场，限整体转让；非营利性的房地产原则上不得转让，特殊情形确需转让的，应由行业主管部门按程序报经有批准权的人民政府审批同意后按规定办理。涉及国有企业之间资产调拨的，可在符合相关规定并取得国有资产主管部门批准文件后，直接办理不动产登记手续。非营利性质的认定应由行业主管部门会同民政部门进行认定。第八条【产权归政府的房地产】产权归政府或政府部门的非商品性质房地产原则上不得转让，但因政府盘活存量资产需要调拨、划转、出售等转让房地产情形的，相关行政主管部门应按规定提出申请，由财政部门审核并报经有批准权的人民政府批准后出具同意转让的批复文件。第九条【申报REITs情形】因发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）需要转让非商品性质房地产的，由市发展改革部门会同相关部门提出意见后报请市政府批准并核发批复。转让后的土地利用、产权限制等条件维持不变。第十条【强制变更情形】非商品性质的房地产经人民法院裁定、仲裁委员会裁决或市政府批准需协助办理首次登记或转移登记的，已办理不动产登记的，由当事人持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或市政府批准文件等向不动产登记机构申请办理转移登记，转让后的土地利用、产权限制等条件维持不变。未办理不动产登记的，由当事人持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或市政府批准文件等向不动产登记机构申请办理首次登记，土地利用、产权限制等条件维持不变。第十一条【办理程序】非商品性质房地产转让按我市相关规定需补缴地价的，应当在补缴地价后，签订国有建设用地使用权出让合同补充协议，办理不动产登记。按照本办法第八、九条规定，在土地利用、产权限制等条件维持不变的条件下，可由转让双方持政府或政府有关部门的批准文件直接向不动产登记机构申请办理不动产登记。第十二条【不动产登记】不动产登记部门在办理不动产登记时，出让合同约定为非商品性质或限自用的，不动产登记簿和不动产登记证书中统一备注产权限制条件为不得转让。按本办法限整体转让的房地产中，申请补缴地价进入市场前已办理分证登记但未办理转移登记的，按分证登记面积及未分割登记面积限整体转让；已办理分证登记且已办理转移登记的，该部分可以按分证登记的基本单元进行转让。第十三条【名词解释】本办法所称“建成”是指依法取得整宗地的规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。本办法所称土地的用途根据《深圳市城市规划标准和准则》城市用地分类确定，所称房地产的用途根据《深圳市城市规划标准和准则》建筑与设施用途分类确定。第十四条【政策衔接】原土地使用权出让合同约定“非商品房（性质或用途）”的房地产，但出让时已全额缴纳了市场地价且土地使用权出让合同中无其他限制转让条款的工业用地不适用本办法。本办法实施以前，在同一宗地上部分房地产已按我市有关规定办理过非商品性质房地产转商品性质手续的，该宗地上其余房地产仍可办理转商品性质手续，涉及补缴地价的，按我市现行地价规定执行。通过划拨方式供应或认定为划拨性质的房地产申请转为有偿使用的，应按国家房地产管理有关规定进行管理。国有企业改制过程中涉及非商品性质房地产处置的，应按国企改制有关规定进行管理。拆迁安置用房以及只租不售的创新型产业用房，应按我市拆迁安置用房和创新型产业用房有关规定进行管理。位于我市高新技术产业园区范围内的房地产，应按我市高新技术园区管理条例进行管理。第十五条【生效时间】本办法自2022年**月**日起施行，有效期5年。来源：读创财经综合-

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2022年11月9日，深圳住建局官网发布连续发布两则通知称，经深圳市住房保障署及宝安区住房和建设局、龙岗区住房和建设局、龙华区住房和建设局、光明区住房和建设局批准，安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场共六个项目（以下简称“本批次住房”）将面向符合条件的人才配售。据悉，这是深圳首批面向人才配售住房启动配售，面向人才配售住房配售方式也首次曝光：本批次配售住房共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套，分别为安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场。网上申请认购时间为：2022年11月10日9:00至2022年11月19日24:00。申请条件：认购本批次住房，应当符合以下条件：（一）申请人具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或者属于符合深圳市产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或者属于经深圳市人力资源和社会保障局认定的领军人才（含国家级领军人才、地方级领军人才、后备级人才）；（二）申请人、共同申请人均具有深圳市户籍，但申请人配偶为现役军人的，可以不受深圳市户籍条件的限制；（三）申请人参加深圳市社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险）累计缴费3年以上；（四）申请人、共同申请人在深圳市未购买过准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、限价商品房、安居型商品房等政策性住房，未享受过深圳市高层次人才购房补贴或者奖励补贴政策；（五）申请人、共同申请人在深圳市未拥有任何形式自有住房（含住房建设用地）且在本通告发布之日前5年内未在深圳市转让过或者因离婚分割过自有住房。申请人应当以家庭为单位提出本批次住房申请，申请人的配偶、未满18周岁(判定时点为本通告发布之日)的子女应当列为共同申请人，申请人年满18周岁的子女不能列为共同申请人。未满18周岁的子女列为共同申请人的，不影响其成年后单独组成家庭或者达到规定年龄后以单身居民身份申请深圳市住房保障。单身居民提出认购申请时，应当在本通告发布之日年满35周岁。投靠子女取得深圳市户籍的居民，只能作为共同申请人。房源安排：本批次住房项目共6个，4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套。（一）单身居民、2至3人家庭可根据自身意愿申请本批次住房两房户型。（二）领军人才、4人及以上家庭可根据自身意愿申请本批次住房两房户型或三房户型。家庭人口数按照符合条件的申请人、共同申请人的总人数予以确定。本批次住房实行集中统一认购、选房。认购申请家庭可在线提交同一选房队列中单个或多个项目的认购意向；选房时，只能在其认购意向的一个项目中选择一套房源。六大项目价格（按建筑面积计算，毛坯价格）交房时间：安居君兰湾府，位于深圳市大鹏新区葵涌街道坝核公路西北侧，配售均价为20520元/平方米,预计交付时间为2023年12月30日。安居鸿栖台,位于深圳市宝安区西乡街道富华社区尖岗山大道与卧龙五路交汇处，

本周每周地产评推荐11月4日，刘鹤在人民日报发表《把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来》文章指出，推动供给侧结构性改革是实现高质量发展的治本之策。其中两处提到房地产：一、在“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来的历史逻辑和时代背景”中“推动供给侧结构性改革是实现高质量发展的治本之策”提到：2018年，党中央进一步提出深化供给侧结构性改革的“巩固、增强、提升、畅通”八字方针，要求更多采取改革办法，运用市场化、法治化手段，着力增强微观主体活力，提升产业链水平，推动金融和实体经济、房地产和实体经济等深层次关系调整优化。二、在“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来的主要任务”中“着力推进城乡融合和区域协调发展”提到：要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。地产号认为，刘鹤此文讲清楚了此轮房地产调控的来龙去脉。值得注意的是，二十大报告也提及房地产，强调：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”——这就是中国住房未来的新制度！刘鹤：把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来来源：人民日报

房企现金流的来源一般有两个，一个是融资，另一个就是销售回款。进入11月，多个房企分别召开了集团会议，要发起最后两个月的冲刺，目的很明确，就是多卖房、快回款。另一方面，据媒体统计，2021年下半年至2022年上半年，约有21家房企对旗下债券进行过展期或交换要约行为；截至11月2日，有过展期行为的房企已经扩围至35家。持续扩大的展期队伍，也说明当前房地产行业债务问题依旧凸出。展期房企增至35家根据上海票据交易所信息显示，目前房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。相比违约，能主动寻求展期并成功展期似乎是当下房企应对债务压力的较好选择。根据中国房地产报记者不完全统计，从去年下半年至今，提出债券展期的房企数量不断增加，截至11月2日，已有35家房企对旗下债券计划展期或展期成功。这些房企中，有的曾是房企销售排行榜上位列前十的企业，有的曾是被誉为行业“黑马”的千亿房企，有的则是为了实现地产“淘金梦”而搬迁总部奔赴上海、奔赴港交所上市的后起之秀……但如今，这些亮眼的标签在债务重压下黯然失色。从企业性质来看，展期的房企大多数是民营房企，但也有个别具有国资背景的企业，例如绿地控股。10月31日，绿地控股发布公告称，拟对2022年~2024年到期的这9只美元债就展期事项发起同意征求。绿地控股希望能征求投资者同意，将该公司2023年6月到期6.65%的一只美元债展期一年，其余债券展期两年，展期期间票息不变。而在此之前，绿地控股已经偿还4只美元债，合计总金额36.9亿美元。绿地控股财务部总经理吴正奎在投资者电话会中透露，国资委及国有股东，过往对绿地控股有过多次的支持，但公司首先要承担起企业的主体责任，必须通过市场化的方式来解决债务问题。截至目前，房企对旗下债券的展期行为基本都能获得债权人通过，但也有少数房企美元债展期失败，例如上坤地产。11月1日，上坤地产公告表示，由于延期兑付申请未获通过，其发行的2023年到期、利率13.5%优先票据出现交叉违约，目前公司股票已经停牌。从房企展期情况来看，不少房企展期期限均为一年。一位出险房企内部人士表示，之前大家都以为市场的疲软是短期的，所以想以时间换空间，但是从当前形势来看，市场的持续疲弱超出了很多人的预期，一年时间可能并不足以让房企改善流动性紧张的局面。核心在于经营端改善房企债务无法兑付源于流动性资金紧张。而房企现金流的来源一般有两个，一个是融资，另一个就是销售回款。从去年下半年以来，房企融资基本被堵住。从机构数据来看，今年前三季度，房企融资规模同比下降超50%，尤其是民营房企几乎丧失了发债资格。虽然少数几家被列为示范房企的民营房企在与中债信用增进公司的合作下成功发行中票，但规模对于房企而言是“杯水车薪”。11月1日，有消息称，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债信用增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。据公开统计，这已经是第三次召开关于民营房企发债融资相关的座谈会，相比此前，最近一次座谈会参会民营房企有所增加。不过据一位参会房企副总裁表示，目前仍未得到有关民营房企融资好转的信号或消息。另一位参会房企联席总裁则表示，这一年来，大多数时候是雷声连续，雨点就几滴，期望不大，能有最好。且其表示，目前情况下，对房企而言，“等靠要”没有出路，最保险的还是要基于自身的经营端进行改善。目前，房企销售整体复苏力度较弱。从中指院发布的前10月TOP100房企销售额同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点，降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均没有超过2个百分点。虽然房企整体销售恢复乏力，但个别民营房企销售端在逐步回暖。以中梁控股为例，其9月和10月连续两个月销售环比提升幅度在30%~50%，回款与销售比实现了95%以上。万科打响年终抢收“第一枪”因此，不少房企也开启了年末冲刺，头部房企也不例外。据公开报道显示，万科在10月最后一天召开了一次内部会议，郁亮、张海核心管理层以及万科各区区首均参与其中。会上，万科对最后两个月的销售冲刺做了部署，其将在全国一大批城市加大各类销售渠道的合作力度，如贝壳线下带客，安居客的线上导流等。其中，万科布局的27个城市、3个城市中选择安居客进行线上合作。在市场持续疲弱的情况下，一向希望培养自身渠道能力的万科也开始向各类渠道发力，抢收最后两月。据知情人士介绍，万科具体要求是这样部署的：今年最后两个月，万科将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度，如贝壳的线下带客，安居客的线上导流，各区域要调动自有渠道和合作渠道全力攻坚。在当前严峻的市场环境下，召开年终冲刺会议的房企有很多，万科不是唯一一家。克而瑞研究中心指出，房企资金链愈加紧绷，销售回款近乎成为大多数房企不多的资金“氧气”，年终业绩冲刺势必将加大营销力度，分销提佣、折扣力度加码或是优先项。据界面新闻了解，近期万科七大区域54城联合启动了“双十一购房节”活动，但每个城市营销举措不同，其中广州推出的优惠包括部分项目成交最高送10年物业费、3年免月供、限时一口价房源等。有万科相关人士对界面新闻表示，相比去年，一些营销举措的力度还是有明显加大，但很多优惠是针对特定项目或者特定房源。今年下半年来，不少城市的楼盘已经出现了明显的降价促销现象，折扣等营销举措对销售的推动并不明显，房企现在普遍面临找不到客户的问题。正如万科总裁祝九胜在8月底的业绩会上所言：“以前我们不太担心有没有客户，客户到访以后接待好、连接好、服务好就好了，而现在是目标客户到底在哪，怎么样让他们来访变成很重要的工作。”在地产行业发展很长一段时间，“上渠道”成为各大房企营销制胜的利器，虽简单粗暴，却见效快。但近些年来渠道费用占比高昂，加上地产项目毛利率越来越低，包括万科在内不少房企开始自建渠道，希望摆脱渠道的“绑架”。然而，在当前的市场环境下客户越来越难找，房企又面临空前的销售压力，在自建渠道还未成熟的背景下，第三方渠道分销又重新成为各家倚重的砝码，因此万科如今也从整个集团层面开始推动和各营销渠道的合作。找到客户是当前首要工作找到客户是当前的首要工作，除了更重视渠道分销的力量外，万科今年在内部还启动了“龙骑兵行动”。具体有四个方面的动作，一是提升佣金结算的速度，二是调整销售激励的政策，三是整合自身销售力量，四是进行销售能力的短期培训和提升。祝九胜透露，为了让客户来访，万科在准备工作上做得比以前更充分，能力上也有积累，这种能力是线上线下相互结合的方式，集团也成立了移动互联网的销售公司，在这方面不断积累能力。此外，祝九胜表示，要改变过去为房子去找客户的销售思路，应该是为客户去找房子，客户有什么诉求，万科就用什么样的产品方案、哪个项目去满足他。在今年6月的股东大会上，郁亮就曾讲述自己走访万科全国项目时看到的案例，惠州公司售楼员跑到深圳城中村拓客、珠海员工一年几乎都在北方卖房。郁亮称，这些案例说明“无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不能去找到客户”。包括郁亮在内的万科集团管理人员，今年都开始下沉到一线去督战，每个项目的销售情况都要受到总部的严格管控。张海曾透露，万科开发经营本部如今每个月在售项目都要晒成绩、排座次，以天为单位对认购签约和回款进行监测和分析。销售复盘成为万科如今的重要工作。祝九胜称，万科每天每周每月及时的进行销售复盘，今天、过往哪些事做对了，哪些事没做对，背后原因是什么，不断进行经验分享和能力的积蓄和积累。此外，下沉到一线的管理层也开始去做企拓工作了。有万科人士对界面新闻透露，万科今年对企业拓展这块比较重视，通过与企业的合作找到更多的客户，促成企业员工购房。在一个艰难的市场上，对好学生而言也是艰难的挑战，对销售能力有了更高的要求。着力解决营销难题，也是万科现在必须面对的现实问题。万科最新发的销售数据显示，1-10月累计实现合同销售金额约为3467.7亿元，同比下降33.45%。虽然优于行业平均降幅，但在销售排名上万科已经退居碧桂园和保利发展之后，排在第三位。销售端面临压力，也影响着万科的现金流。万科近期发布的三季度报告现实，其三季度经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%；受此影响，万科全年经营性现金流净额已由正转负，从今年上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比下降442.36%。据克而瑞排行榜统计，在过去10个月的全口径销售排名中，碧桂园、万科、保利发展都拿过销冠，其中保利发展拿了5次，碧桂园拿了4次，万科仅有1次。有业内人士指出，保利发展今年之所以能在月度销售上屡次领先，重要原因在于其央企身份更让购房者信任，同时在多区域打折促销力度也不小。接下来的两个月，对于包括万科在内的大多数房企而言，都将是在营销措施上拼力度、甚至是在价格上进行折扣比拼的关键时刻。本文来源：中国房地产报、界面新闻、攸克地产-

11月2日，中国人民银行网站发布了行长易纲当天上午在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上的访谈实录。怎么看待中国经济形势？如何看待人民币汇率走势？中国房地产的发展前景如何？……在这场访谈中，易纲回答了香港金融管理局总裁余伟文提出的七方面问题。其中，易纲行长对房地产进行重要表态，具体内容为：房地产行业关联很多上下游行业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。这个表态传递了重要信号，说明楼市政策面依然向好。关于房地产，易纲行长用“积极支持房地产行业健康发展、支持刚性和改善性住房需求、房地产销售和贷款投放已有边际改善、地产市场能保持平稳健康发展”等表述。可以看出，目前管理层对楼市仍然是支持多于打压，希望楼市进一步回暖，为经济稳增长做贡献。金九银十之后，楼市接下来可能会继续“松绑”，放松限购、限售、限贷，刚需购房加杠杆方面会增加灵活空间。房地产行业关联很多上下游行业2021年房地产增加值占全部GDP的6.78%，加上建筑业则占了13.79%，综合看，房地产对GDP的直接贡献仅次于制造业，是中国第二大行业。据统计，房地产行业从业人员至少有1263.5万人，直接靠房地产业务生存的建筑业人员大约4000万，再加上房地产行业对财政的直接贡献，全国共计有约7000万就业人口“吃房地产饭”。从金融角度看，个人房贷和开发商贷款占总体贷款比重至少在40%左右。正因如此，房地产行业一旦增速放缓、房企流动性危机爆发、叠加疫情影响，对整个上下游的破坏性影响将非常之广。比如建筑工程类企业属于劳动密集型产业，涉及员工数量众多，一旦项目停工，民生就业问题就会凸显。正因如此，房地产调控的“三稳目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，会坚持不变。10万亿级的行业，除了房地产之外，这样庞大的行业没有几个。因此，房地产市场保持平稳健康发展，既是目的，也是手段，对经济和民生的重要性不言而喻。谈经济形势：中国经济潜在增长率将保持在合理区间对于中国经济形势，易纲表示，中国经济尽管面临一些挑战和下行压力，但总体延续恢复发展态势。他指出，中国三季度GDP同比增长3.9%，增速较二季度上升了3.5个百分点，充分显示出中国经济的韧性。就业形势稳定，9月份调查失业率5.5%。得益于粮食丰收、煤炭和电力供应稳定，通胀保持在较低水平，9月CPI同比增长2.8%，PPI同比增长0.9%。“中国经济的潜在增长率将保持在合理区间。”易纲说，中国拥有超大规模市场，城镇化率仍有较大提升空间，中等收入阶层消费需求稳步增长。中国拥有世界上最大的工程师和技工队伍，已建成门类齐全的现代工业体系和高质量的基础设施网络。中国科技创新蓬勃发展，供给侧结构性改革不断深化，将持续增强经济增长动能。谈货币政策：坚持实施稳健的货币政策今年以来，面对百年变局和世纪疫情相互叠加的复杂环境，人民银行进一步加强和完善了货币政策调控。在本次访谈中，易纲指出，中国坚持实施稳健的货币政策，加大对实体经济的支持力度。易纲说，今年以来，人民银行保持流动性合理充裕，推动降低社会融资成本。9月末，广义货币M2同比增长超过12%，社会融资规模和人民币贷款余额同比增速分别在10.5%和11%左右。目前，市场利率稳中有降，金融市场资源配置效率较高。同时，人民银行通过结构性货币政策工具，加大对普惠小微、乡村振兴、绿色发展等重点领域和薄弱环节的支持力度。人民银行还致力于支持设备更新改造和基础设施投资，四季度效果会有所显现。值得注意的是，日前，易纲在十三届全国人大常委会第三十七次会议上作的国务院关于金融工作情况的报告提出，今后一段时期，我国有条件尽量长时间保持正常的货币政策，维护币值稳定。总量上，保持流动性合理充裕，加大对实体经济的信贷支持力度，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配。谈人民币汇率：人民币币值和购买力将保持稳定9月份以来，人民币汇率受到美国加码货币政策调整等因素影响，在美元升值背景下，SDR篮子里其他储备货币对美元都大幅度贬值。但人民币贬值相对较小，在SDR篮子里，人民币除了对美元贬值以外，对非美元货币都是升值。对于人民币汇率走势，易纲表示，人民银行实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。今年以来，得益于中国经济长期向好的基本面，以及人民银行近年来坚持实施常态化货币政策，人民币对一篮子货币相对稳定，对美元有所贬值，但对其他主要货币有所升值。易纲表示，未来，人民银行将坚持市场在汇率形成中的决定性作用。人民币汇率将继续在合理均衡水平上保持基本稳定，人民币币值和购买力将保持稳定。银保监会近日召开的党委（扩大）会议同样强调，人民币长期走强的趋势不会改变，我国持续的国际收支顺差和巨额的对外投资净资产，为人民币汇率稳定提供了强有力保障。谈制度型开放：进一步完善准入前国民待遇加负面清单管理制度党的二十大报告提出，稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放。对于金融业如何实现“制度型开放”，易纲在本次访谈中提出，人民银行将持续推进改革开放，稳步扩大金融领域规则、规制、管理、标准等制度型开放，积极参与国际金融合作与治理。“我们将进一步完善准入前国民待遇加负面清单的管理制度，着力营造市场化、法治化、国际化一流营商环境，加强产权尤其是知识产权保护，提升金融市场投资信心。”易纲说。易纲还谈及香港国际金融中心建设。他表示，香港现在是未来仍将是重要的国际金融中心，是连接内地和国际市场的重要桥梁。这些年，香港经济和金融体系显示了强大的韧性。香港与内地在金融市场联通、“一带一路”投融资、金融科技和绿色金融等领域拥有巨大合作潜力。人民银行将全力支持香港的发展，支持香港建设和保持充满活力的营商环境，进一步加强国际金融中心建设。谈房地产市场：相信能保持平稳健康发展房地产行业的发展备受社会各界关注，易纲指出，房地产行业关联很多上下游行业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。他表示，人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。国务院关于金融工作情况的报告也提到，下一步，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。来源：中国人民银行官网、证券时报、中国经济网、刘晓博说楼市-

为全面贯彻党的二十大精神，深入学习习近平总书记在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上的重要讲话要求，落实《中共中央

本周每周地产评论推荐央行行长易纲最新在全国人大作的《国务院关于金融工作情况的报告》。《报告》中在两处提及房地产：在2022年金融工作主要进展及成效中提到：三是妥善化解房地产金融风险。推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。在下一步工作考虑中提到：保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。央行行长易纲：《国务院关于金融工作情况的报告》中国人大网10月29日公布《国务院关于金融工作情况的报告》（以下简称报告）。《报告》主要分为两部分：第一部分是2022年金融工作主要进展及成效，包括五个方面：（一）货币政策执行情况。（二）金融业运行和监督管理工作情况。（三）金融支持实体经济情况。（四）金融体系改革和对外开放情况。（五）防范化解金融风险隐患情况。第二部分是下一步工作考虑，也包括五个方面：（一）继续实施稳健的货币政策。（二）全面加强和完善金融监管。（三）进一步加大金融支持实体经济力度。（四）不断深化金融改革和对外开放。（五）积极稳妥防范化解金融风险。“适时全面实行股票发行注册制”就在《报告》第二部分“下一步工作考虑”的第“（四）不断深化金融改革和对外开放”中。原文如下：“坚持“建制度、不干预、零容忍”方针，加强资本市场基础制度建设，适时全面实行股票发行注册制，进一步提高上市公司质量，壮大各类中长期投资力量，强化投资者保护。”《报告》全文如下：国务院关于金融工作情况的报告——2022年10月28日在十三届全国人民代表大会常务委员会第三十七次会议上中国人民银行行长

平方米；三房及以上建筑面积标准约为85

10月26日，中国政府网发布《国务院办公厅关于印发第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案的通知》。要点速览：1、依法盘活用好5000多亿元专项债地方结存限额，与政策性开发性金融工具相结合，支持重点项目建设；2、抓紧研究支持制造业企业、职业院校等设备更新改造的政策，金融机构对此要增加中长期贷款投放；3、落实好阶段性减征部分乘用车购置税、延续免征新能源汽车购置税、放宽二手车迁入限制等政策；4、给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求；有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展；5、结合实际出台针对性支持其他消费领域的举措。支持重点项目建设方案指出，依法盘活用好5000多亿元专项债地方结存限额，与政策性开发性金融工具相结合，支持重点项目建设。在具体措施上，指导政策性开发性银行用好用足政策性开发性金融工具额度和8000亿元新增信贷额度，优先支持专项债券项目建设。今年下半年，中国农业发展银行、国家开发银行、中国进出口银行先后成立基础设施基金，并于近期公布了总计6000多亿元资金投放情况。财达证券首席经济学家宣宇表示，作为补充项目资本金、助力扩投资稳增长的阶段性举措，政策性开发性金融工具具有典型的财政货币政策联动效应，用好用足政策性开发性金融工具，对于有效引导和改善市场预期、抓紧形成精准有效投资、加快释放稳经济一揽子政策效能具有重要意义。引导商业银行扩大中长期贷款投放方案提出，抓紧研究支持制造业企业、职业院校等设备更新改造的政策，金融机构对此要增加中长期贷款投放。在具体举措上，继续深化利率市场化改革，发挥存款利率市场化调整机制作用，释放贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革效能，促进降低企业融资和个人消费信贷成本。督促21家全国性银行完善内部考核、尽职免责和激励机制，引导商业银行扩大中长期贷款投放，为设备更新改造等配足融资。人民银行于9月28日宣布设立设备更新改造专项再贷款，额度为2000亿元以上，利率1.75%，期限1年，可展期2次，每次展期期限1年。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，人民银行通过降准、降低政策利率、增设再贷款政策工具、建立存款利率市场化调整机制等降低金融机构负债成本，引导金融机构加大中长期贷款投放，从金融服务实体经济以及经济高质量发展的需要看，金融机构后续还需要扩大中长期贷款投放。延续免征新能源汽车购置税方案提出，落实好阶段性减征部分乘用车购置税、延续免征新能源汽车购置税、放宽二手车迁入限制等政策。在具体举措上，延续实施新能源汽车免征车辆购置税政策，组织开展新能源汽车下乡和汽车“品牌向上”系列活动，支持新能源汽车产业发展，促进汽车消费。财政部、工信部、税务总局日前发布《关于延续新能源汽车免征车辆购置税政策的公告》，对购置日期在2023年1月1日至2023年12月31日期间的新能源汽车，免征车辆购置税。中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉认为，近年来，在新能源汽车国家补贴力度降低的背景下，免征购置税政策对促进消费市场购买新能源汽车起到重要的推动作用。而免征购置税政策延长一年，为市场提供了缓冲期，有利于推动新能源汽车消费市场稳定发展。内容如下：一、依靠改革开放释放经济增长潜力（一）继续把培育壮大市场主体作为深化“放管服”改革的重要着力点，坚持“两个毫不动摇”，对各类所有制企业一视同仁，依法平等保护各类市场主体产权和合法权益、给予同等政策支持。（市场监管总局、国家发展改革委、工业和信息化部、司法部、财政部、商务部、国务院国资委、国家知识产权局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.落实好《促进个体工商户发展条例》，抓紧制定完善配套措施，切实解决个体工商户在经营场所、用工、融资、社保等方面面临的突出困难和问题，维护个体工商户合法权益，稳定个体工商户发展预期。（市场监管总局牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.深入开展制止滥用行政权力排除、限制竞争执法专项行动，进一步健全公平竞争审查制度，建立健全市场竞争状况监测评估和预警机制，更大力度破除地方保护、市场分割，切实维护公平竞争市场秩序。（市场监管总局牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）3.持续清理招投标领域针对不同所有制企业、外地企业设置的各类隐性门槛和不合理限制，畅通招标投标异议、投诉渠道，严厉打击围标串标、排斥潜在投标人等违法违规行为。（国家发展改革委牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（二）加快推进纳入国家“十四五”规划以及省级规划的重点项目，运用“放管服”改革的办法，打通堵点卡点，继续采取集中办公、并联办理等方式，提高审批效率，强化要素保障，推动项目尽快落地。同时，进一步压实地方政府和相关业主单位的责任，加强监督。（国家发展改革委牵头，自然资源部、生态环境部、住房和城乡建设部、交通运输部、水利部、审计署等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.依托推进有效投资重要项目协调机制，加强部门协同，高效保障重要项目尽快落地，更好发挥有效投资对经济恢复发展的关键性作用。（国家发展改革委牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.落实好重要项目用地、规划、环评、施工许可、水土保持等方面审批改革举措，对正在办理手续的项目用海用岛审批实行即接即办，优化水利工程项目招标投标程序，推动项目及时开工，尽快形成实物工作量。（自然资源部、生态环境部、住房和城乡建设部、水利部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（三）依法盘活用好5000多亿元专项债地方结存限额，与政策性开发性金融工具相结合，支持重点项目建设。在专项债资金和政策性开发性金融工具使用过程中，注重创新机制，发挥对社会资本的撬动作用。引导商业银行扩大中长期贷款投放，为重点项目建设配足融资。（财政部、国家发展改革委、人民银行、银保监会等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：指导政策性开发性银行用好用足政策性开发性金融工具额度和8000亿元新增信贷额度，优先支持专项债券项目建设。鼓励商业银行信贷资金等通过银团贷款、政府和社会资本合作（PPP）等方式，按照市场化原则加大对重要项目建设的中长期资金支持力度。（财政部、人民银行、银保监会等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（四）抓紧研究支持制造业企业、职业院校等设备更新改造的政策，金融机构对此要增加中长期贷款投放。完善对银行的考核办法，银行要完善内部考评和尽职免责规定，形成激励机制。持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本。（人民银行、银保监会、国家发展改革委、财政部、教育部、工业和信息化部、人力资源和社会保障部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：继续深化利率市场化改革，发挥存款利率市场化调整机制作用，释放贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革效能，促进降低企业融资和个人消费信贷成本。督促21家全国性银行完善内部考核、尽职免责和激励机制，引导商业银行扩大中长期贷款投放，为设备更新改造等配足融资。（人民银行、银保监会负责）（五）落实好阶段性减征部分乘用车购置税、延续免征新能源汽车购置税、放宽二手车迁入限制等政策。给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。同时，结合实际出台针对性支持其他消费领域的举措。（财政部、国税总局、工业和信息化部、公安部、生态环境部、住房和城乡建设部、商务部、人民银行、银保监会等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.延续实施新能源汽车免征车辆购置税政策，组织开展新能源汽车下乡和汽车“品牌向上”系列活动，支持新能源汽车产业发展，促进汽车消费。（财政部、工业和信息化部、国税总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.实施好促进绿色智能家电消费政策，积极开展家电以旧换新和家电下乡。办好国际消费季、家电消费季、中华美食荟、老字号嘉年华等活动。加快培育建设国际消费中心城市，尽快扩大城市一刻钟便民生活圈试点，促进消费持续恢复。（商务部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（六）支持企业到国际市场打拼，在公平竞争中实现互利共赢。加强对出口大户、中小外贸企业服务，帮助解决生产、融资、用工、物流等问题。加大对跨境电商、海外仓等外贸新业态支持力度，线上线下相结合搭建境内外展会平台，支持企业稳订单拓市场。（商务部、工业和信息化部、人力资源和社会保障部、交通运输部、人民银行、银保监会、中国贸促会等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前再增设一批跨境电子商务综合试验区，加快出台更多支持海外仓发展的政策措施。鼓励贸促机构、会展企业以“境内线上对口谈、境外线下商品展”方式举办境外自办展会，帮助外贸企业拓市场、拿订单。（商务部牵头，中国贸促会等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）2.鼓励金融机构积极创新贸易金融产品，提升贸易融资服务水平。支持金融机构按照市场化原则，为海外仓企业和项目提供定制化的信贷产品及出口信保等金融产品和服务。（人民银行、银保监会牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（七）继续深化通关便利化改革，推进通关业务全流程网上办理，提升港口集疏运水平，畅通外贸产业链供应链。（海关总署、交通运输部、商务部、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前，依托国际贸易“单一窗口”平台，加强部门间信息共享和业务联动，开展进口关税配额联网核查及相应货物无纸化通关试点。在有条件的港口推进进口货物“船边直提”和出口货物“抵港直装”。（海关总署牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.加快推动大宗货物和集装箱中长距离运输“公转铁”、“公转水”等多式联运改革，推进铁路专用线建设，降低综合货运成本。2022年11月底前，开展不少于100个多式联运示范工程建设。（交通运输部、国家发展改革委、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）（八）保障外资企业国民待遇，确保外资企业同等享受助企惠企、政府采购等政策，推动一批制造业领域标志性外资项目落地，增强外资在华长期发展的信心。（国家发展改革委、商务部、工业和信息化部、财政部、中国贸促会等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前制定出台关于以制造业为重点促进外资扩增量稳存量提质量的政策文件，进一步优化外商投资环境，高标准落实外资企业准入后国民待遇，保障外资企业依法依规平等享受相关支持政策。（国家发展改革委、商务部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.更好发挥服务外资企业工作专班作用，完善问题受理、协同办理、结果反馈等流程，有效解决外资企业面临的实际困难问题。（中国贸促会牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）二、提升面向市场主体和人民群众的政务服务效能（九）继续行简政之道，放出活力、放出创造力。落实和完善行政许可事项清单制度，坚决防止清单之外违法实施行政许可，2022年底前省、市、县级要编制完成本级行政许可事项清单和办事指南，加快实现同一事项在不同地区和不同层级同标准、无差别办理。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前，省、市、县级人民政府按照统一的清单编制要求，编制并公布本级行政许可事项清单，明确事项名称、主管部门、实施机关、设定和实施依据等基本要素。（国务院办公厅牵头，各地区按职责分工负责）2.2022年底前，对行政许可事项制定实施规范，明确许可条件、申请材料、审批程序等内容，持续推进行政许可标准化、规范化、便利化。强化监督问责，坚决防止清单之外违法实施行政许可。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十）不断强化政府部门监管责任，管出公平、管出质量。依法严厉打击制售假冒伪劣、侵犯知识产权等违法行为，完善监管规则，创新适应行业特点的监管方法，推行跨部门综合监管，进一步提升监管效能。（国务院办公厅、市场监管总局、国家知识产权局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前制定出台关于深入推进跨部门综合监管的指导意见，对涉及多个部门、管理难度大、风险隐患突出的监管事项，加快建立健全职责清晰、规则统一、信息互通、协同高效的跨部门综合监管制度，切实增强监管合力，提高政府监管效能。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.针对企业和群众反映强烈、侵权假冒多发的重点领域，进一步加大执法力度，严厉打击商标侵权、假冒专利等违法行为，对重大典型案件开展督查督办，持续营造创新发展的良好环境。（市场监管总局、国家知识产权局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十一）严格规范公正文明执法，深入落实行政处罚法，坚持过罚相当、宽严相济，明确行政处罚裁量权基准，切实解决一些地方在行政执法过程中存在的简单粗暴、畸轻畸重等问题，决不能搞选择性执法、“一刀切”执法、逐利执法。严肃查处吃拿卡要、牟取私利等违法违规行为。（司法部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步规范行政裁量权基准制定和管理工作的意见》（国办发〔2022〕27号），进一步推动各地区各部门分别制定本地区本领域行政裁量权基准，指导督促各地区尽快建立行政裁量权基准动态调整机制，将行政裁量权基准制定和管理工作纳入法治政府建设考评指标体系，规范行政执法，避免执法畸轻畸重。（司法部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.严格规范行政罚款行为，抓紧清理调整一批违反法定权限设定、过罚不当等不合理罚款事项，进一步规范罚款设定和实施，防止以罚增收、以罚代管、逐利执法等行为。（司法部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十二）按照构建全国统一大市场的要求，全面清理市场准入隐性壁垒，推动各地区、各部门清理废除妨碍公平竞争的规定和做法。（国家发展改革委、市场监管总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.落实好《市场准入负面清单（2022年版）》，抓紧推动清单事项全部实现网上办理，建立健全违背市场准入负面清单案例归集和通报制度，进一步畅通市场主体对隐性壁垒的投诉渠道，健全处理回应机制。（国家发展改革委、商务部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.加快出台细化落实市场主体登记管理条例的配套政策文件，编制登记注册业务规范和审查标准，在全国推开经营范围规范化登记，完善企业名称争议处理机制。（市场监管总局牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十三）加强政务数据共享，推进企业开办注销、不动产登记、招工用工等常办事项由多环节办理变为集中办理，扩大企业电子营业执照等应用。（国务院办公厅、自然资源部、人力资源和社会保障部、市场监管总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前实现企业开办、涉企不动产登记、员工录用、企业简易注销等“一件事一次办”，进一步提升市场主体获得感。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.加快国家政务大数据平台建设，依托政务数据共享协调机制，不断完善政务数据共享标准规范，提升政务数据共享平台支撑能力，促进更多政务数据依法有序共享、合理有效利用，更好满足企业和群众办事需求。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）3.加快建设全国统一、实时更新、权威可靠的企业电子证照库，并与全国一体化政务服务平台电子证照共享服务系统互联互通，推动电子营业执照和企业电子印章跨地区跨部门互信互认，有序拓展电子营业执照在市场准入、纳税、金融、招投标等领域的应用，为市场主体生产经营提供便利。（国务院办公厅、市场监管总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十四）再推出一批便民服务措施，解决好与人民群众日常生活密切相关的“关键小事”。（国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.延长允许货车在城市道路上通行的时间，放宽通行吨位限制，推动取消皮卡车进城限制，对新能源配送货车扩大通行范围、延长通行时间，进一步便利货车在城市道路通行。（公安部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.加快开展“互联网+考试服务”，建立中国教育考试网统一用户中心，丰富和完善移动端功能，实行考试信息主动推送，进一步提升考试成绩查询和证书申领便利度。（教育部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十五）进一步扩大营商环境创新试点范围，支持有条件的地方先行先试，以点带面促进全国营商环境不断改善。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：密切跟踪营商环境创新试点工作推进情况，及时总结推广实践证明行之有效、市场主体欢迎的改革举措，适时研究扩大试点地区范围，推动全国营商环境持续改善。（国务院办公厅牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十六）落实好失业保险保障扩围政策，进一步畅通申领渠道，提高便利度，继续对不符合领取失业保险金条件的失业人员发放失业补助金，确保应发尽发。加强动态监测，及时发现需要纳入低保的对象，该扩围的扩围，做到应保尽保。及时启动价格补贴联动机制并足额发放补贴。加强和创新社会救助，打破户籍地、居住地申请限制，群众在哪里遇到急难就由哪里直接实施临时救助。加强各类保障和救助资金监管，严查优亲厚友、骗取套取等行为，确保资金真正用到困难群众身上，兜牢基本民生底线。（民政部、人力资源和社会保障部、国家发展改革委、财政部、退役军人部、国家统计局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.2022年底前制定出台关于进一步做好最低生活保障等社会救助兜底保障工作的政策文件，指导督促地方及时将符合条件的困难群众纳入社会救助范围，优化非本地户籍人员救助申请程序，全面推行由急难发生地直接实施临时救助，切实兜住、兜准、兜好困难群众基本生活底线。（民政部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.深入推进线上申领失业保险待遇，简化申领手续、优化申领服务，推动失业保险金和失业补助金应发尽发、应保尽保。（人力资源和社会保障部、财政部及各地区按职责分工负责）3.指导督促各地于2023年3月前阶段性调整价格补贴联动机制，进一步扩大保障范围，降低启动条件，加大对困难群众物价补贴力度，并及时足额发放补贴。（国家发展改革委、民政部、财政部、人力资源和社会保障部、退役军人部、国家统计局及各地区按职责分工负责）三、着力推动已出台政策落地见效（十七）用“放管服”改革办法加快释放政策效能，推动各项助企纾困政策第一时间落到市场主体，简化办理程序，尽可能做到直达快享、“免申即享”。各级政府包括财政供养单位都要真正过紧日子，盘活存量资金和资产，省级政府要加大财力下沉力度，集中更多资金落实惠企利民政策，支持基层保基本民生支出、保工资发放。严厉整治乱收费乱罚款乱摊派等行为。（财政部、国家发展改革委、工业和信息化部、司法部、国税总局、市场监管总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.落实好阶段性缓缴社会保险费政策，进一步优化经办服务流程，健全部门协作机制，实现企业“即申即享”。优化增值税留抵退税办理流程，在实现信息系统自动推送退税提醒、提取数据、预填报表的基础上，进一步完善退税提醒服务，促进留抵退税政策在线直达快享。（人力资源和社会保障部、国家发展改革委、财政部、国税总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.2022年底前，在交通物流、水电气暖、金融、地方财经、行业协会商会和中介机构等重点领域，集中开展涉企违规收费专项整治行动，切实减轻市场主体负担。（国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（十八）加大稳就业政策实施力度。着力拓展市场化社会化就业主渠道，落实好各项援企稳岗政策，让各类市场主体在吸纳就业上继续当好“主角”。对200多万未落实就业去向的应届大学毕业生，要做好政策衔接和不断线就业服务，扎实开展支持就业创业行动，对自主创业者落实好担保贷款、租金减免等政策。稳住本地和外来务工人员就业岗位，在重点项目建设中扩大以工代赈实施规模，帮助农民工就近就业增收。支持平台经济健康持续发展，发挥其吸纳就业等作用。同时，坚决消除就业歧视和不合理限制，营造公平就业环境。（人力资源和社会保障部、教育部、国家发展改革委、中央网信办、住房和城乡建设部、农业农村部、人民银行、市场监管总局、银保监会等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）具体举措：1.持续组织开展线上线下校园招聘活动，实施离校未就业高校毕业生服务攻坚行动，为未就业毕业生提供职业指导、岗位推荐、职业培训和就业见习机会，确保2022年底前离校未就业毕业生帮扶就业率达90%以上。深入推进企业吸纳就业社会保险补贴“直补快办”，扩大补贴对象范围，支持企业更多吸纳重点群体就业。（教育部、人力资源和社会保障部、财政部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.推进新就业形态就业人员职业伤害保障试点。针对新冠肺炎康复者遭遇就业歧视问题，加大监察执法力度，发现一起严肃处理一起，切实维护劳动者平等就业权益。（人力资源和社会保障部、财政部、国家卫生健康委、国税总局、国家医保局等相关部门和单位及各地区按职责分工负责）（十九）保障好粮食、能源安全稳定供应，确保全年粮食产量保持在1.3万亿斤以上。围绕保饮水保秋粮继续抓实抗旱减灾工作。强化农资供应等服务保障，把农资补贴迅速发到实际种粮农民手中，进一步保护他们的种粮积极性。稳定生猪产能，防范生猪生产和猪肉价格出现大的波动。（农业农村部、水利部、应急部、国家发展改革委、财政部、商务部、国家粮食和储备局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：1.及时启动或调整国家防汛抗旱总指挥部抗旱应急响应，加大对旱区的抗旱资金、物资装备支持力度，督促旱区加快蓄引提调等抗旱应急工程建设。加强预报、预警、预演、预案“四预”措施，及时发布干旱预警。依据晚稻等秋粮作物需水情况，适时开展抗旱保供水联合调度，为灌区补充水源。（应急部、水利部、财政部、农业农村部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）2.压实生猪产能分级调控责任，督促产能过度下降的省份及时增养能繁母猪，重点排查并纠正以用地、环保等名义关停合法运营养殖场的行为，确保全国能繁母猪存栏量稳定在4100万头以上。加强政府猪肉储备调节，切实做好猪肉市场保供稳价工作。（农业农村部、国家发展改革委、财政部、自然资源部、生态环境部、商务部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（二十）加强煤电油气运调节，严格落实煤炭稳价保供责任，科学做好跨省跨区电力调度，确保重点地区、民生和工业用电。国有发电企业担起责任，应开尽开、稳发满发。（国家发展改革委、国务院国资委、国家能源局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：在确保安全生产和生态安全的前提下，加快煤矿核增产能相关手续办理，推动已核准煤炭项目加快开工建设。督促中央煤炭企业加快释放先进煤炭产能，带头执行电煤中长期合同。（国家发展改革委、自然资源部、生态环境部、应急部、国务院国资委、国家能源局、国家矿山安监局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）（二十一）持续推进物流保通保畅，进一步畅通“主动脉”和“微循环”，稳定产业链供应链，保障全行业、全链条稳产达产，稳定市场预期。（交通运输部、工业和信息化部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责）具体举措：密切关注全国高速公路收费站和服务区关闭关停情况，及时协调解决相关问题。指导各地认真落实优先过闸、优先引航、优先锚泊、优先靠离泊等“四优先”措施，保障今冬明春煤炭、液化天然气（LNG）等重点物资水路运输。（交通运输部牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）各地区、各部门要对照上述任务分工，结合自身职责，细化实化相关任务措施，明确时间表，落实责任单位和责任人，强化协同配合，切实抓好各项改革任务落地，最大限度利企便民，更好服务经济社会发展大局。国务院办公厅要加强业务指导和督促协调，支持地方探索创新，及时总结推广经验做法，推动改革取得更大实效。各地区、各部门的贯彻落实情况，年底前书面报国务院。来源：中国政府网、央视财经、中国证券报-

据香港破产管理署网站，A股上市公司阳光城集团旗下境外主体阳光城嘉世国际近日已被香港法院颁布清盘令，为内地房企近年来在香港首例。去年下半年以来，恒大、新力、大发、花样年、祥生控股、福晟国际、天誉置业等多家房企的境外主体都曾收到“清盘呈请”，但未进入法院审批和执行阶段，因此尚未被发布清盘令。其中，恒大的清盘呈请备受外界关注，其聆讯时间已经延期至今年11月28日。据悉，嘉世国际作为阳光城在香港的境外发债主体，目前仍有超过十亿美元的境外债务存续，如未来继续执行清盘，也将影响阳光城未来融资能力。目前，阳光城并未对此事置评，仅表示仍在与债权人积极协商处理。阳光城接首张房企“清盘令”超800万美元逾期香港破产管理署网站在强制性清盘个案纪录中显示，针对阳光城嘉世国际的清盘令在10月17日颁布。案件第一次聆讯日期是9月14日，押后聆讯日期10月17日，清盘令于聆讯日当天颁布，临时清盘人为破产管理署署长。来源：香港特别行政区破产管理署上述清盘源于阳光城境外债务逾期。今年7月26日，阳光城公告称，嘉世国际接到香港高等法院通知，东方金融控股（香港）有限公司（简称“东方金控”）就嘉世国际未偿还其债券本息853.74万美元向香港高等法院正式提交关于嘉世国际的清盘呈请，嘉世国际极力反对清盘呈请，并组织相关中介机构进行应对。此前，阳光城曾计划将嘉世国际所发行部分境外债券发起要约交换及同意征求，但东方金控未同意上述方案。据了解，嘉世国际为阳光城全资子公司，截止2021年，嘉世国际净资产、净利润未达到阳光城最近一期经审计净资产、净利润10%。阳光城认为，上述事项预计对公司总体经营的影响有限，并表示，“若被香港高等法院发出清盘指令，如法院指定管理人接管嘉世国际，嘉世国际将不再纳入公司合并报表范围。该事项预计不会对公司的生产经营产生直接影响，不会对公司治理等产生重要影响，不会导致公司实际控制权发生变更。”但实际影响并不像上述公告内容所描述的“平淡”。来源：中指研究院数据据中指研究院数据显示，阳光城通过控股股东福建阳光集团有限公司、子公司嘉世国际及自身共有11只美元债存续，余额约28.48亿美元；其中嘉世国际作为主体发行的有5只美元债存续，余额约14.67亿美元，以人民币换算约107.22亿元，其美元债额度占到总余额的一半。若拒不执行后果严重阳光城违约债务或将逼近400亿据香港破产管理署条例，法院发布清盘令后，会任命临时清盘人，临时清盘人将接管该公司，处置可变现资产，如在扣除所有费用和开支后公司的产业仍有剩余资金，清盘人会把该笔款项摊派给其申索已获接纳的债权人。当公司的全部资产已变现、有关调查亦已完成，以及摊还债务后，清盘人将提交“免除清盘人职务证明书”，并于提交日期起计两年届满时，解散该公司。香港《公司(清盘及杂项条文)条例》对多项不配合清盘人的违法行为制定了处罚规定，最高可判处5年监禁及对应罚款，包括将公司以信贷取得而尚未付款的任何财产作产权处置；拒不交纳所有财产、簿册及文据，拒不透露其公司资料；隐瞒或欺诈地移走公司财产等。此外，相关法规还规定，任何人参与经营公司的业务，意图欺诈债权人，最高可判处无限额的罚款及监禁五年。值得注意的是，自2021年11月开始，受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加多轮疫情影响，阳光城现金流吃紧，并被曝出理财产品逾期。截至目前，阳光城逾期债务约为397.22亿元，逼近400亿关口。针对目前债务违约状况，福建阳光集团表示，公司正在全力推动资产处置以筹集资金。由于公司债务违约，目前存在较多涉诉案件，导致部分资产处于被金融机构冻结，保全状态，公司管理层正在积极应对并洽谈和解方案，相关事项仍存在较大不确定性。同时，公司将在地方政府和金融监管机构的大力支持、积极协调下，制定短中长期综合债务化解方案，积极解决当前问题。不过阳光城与世茂、融创、绿地、中南建设、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、广州富力和恒大集团都是12家被救助房企。8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》。对于这场纾困合作，阳光城相关人士表示，公司刚刚与华融接触上，目前还没有具体合作内容。但如果阳光城被清盘，对双方合作产生何种影响也未可知。阳光城拒绝“躺平”积极偿债、谈判事实上，为了解决债务危机，阳光城确实“豁”出去了。而其最主要的动作便是通过处置内部股权资产来获得更多的现金流。为了还债，2021年阳光城摆上货架的就有包括兴业银行股份、正心谷旗舰基金等股权，转让包括佛山陈村、浙江永康、四川宜宾等20余项优质资产。在这一年里，阳光城一共偿债超450亿元。除此之外，阳光城还与各类债权人沟通协商，推动债务展期。截至2021年底，已累计完成公开债券展期金额76亿元。阳光城2021年年报数据显示，公司新增土地储备578.67万平米，权益地价213.90亿元，分别较上一年度下降48.10%与46.79%。尤其2021年第三季度以来，阳光城已经拿地缓慢。阳光城总部大楼（来源：阳光城官微）然而，即便如此，阳光城仍然压力不小。截至今年4月底，阳光城仍有已到期未支付的债务(包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等)本金合计金额301.91亿元。其中经征信查询，列入不良类贷款余额0.37亿元；公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.09亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计81.67亿元。而对比8月底，债务规模增加至357.66亿元。此前，还曾有媒体报道康鹏科技购买5000万元的“五矿信托--璟川汇金1号集合资金信托计划”，当年确认亏损4848.75万元，截至最新披露也仅收回78.75万元。而这个信托计划的融资正主就是阳光城。对于该信托，阳光城彼时确认，因流动性问题无法按期履行共同付款义务，随即向受托人提交书面展期申请，但在受托人于2022年2月17日召开的受益人大会上，阳光城集团提交的展期方案被拒绝。说到底，不是阳光城不够努力，而是投资者信心薄弱。针对公司现阶段面临的困难，阳光城也在2022年半年报中指出：“公司阶段性流动性风险及债务逾期的情况制约了公司在资本市场的再融资纾困动作，同时反向掣肘了公司部分项目融资及项目销售回款，对公司业务的正常开展产生了一定影响。”对于阳光城来说，一切遭遇到的有关资金流动和债务风险的问题，最好的解决办法仍是自救。一方面，阳光城仍在打资产处置的主意，同时与金融机构和债券发行人友好协商，希望能够降低债务风险；另一方面，阳光城在积极地开展销售、保交房活动来盘活资金。据观点新媒体了解，2022年1-9月，阳光城完成了90批次房产交付，累计交付5万余套住宅。10月以来，阳光城已经开始了第四季度的房产销售计划，也正如前文中提到的127亿元的债务谈判，似乎也都是积极的正向的努力。来源：第一财经、观点新媒体、债市观察、不良资产头条-

刚刚，央行、外汇局、银保监会、证监会重磅发声了。其中：1、央行+外汇局：加强部门协作

10月16日，习近平在中国共产党第二十次全国代表大会上作报告。新华社记者

二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。分析师认为，继十九大之后，二十大报告再次强调“房住不炒”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业政策定位。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在十九大报告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次二十大报告则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来五年“租购并举”的住房制度建设有望全面提速。现在来看，二者还没有并举，“购”重、“租”轻的局面仍然存在。二十大以后，上下行政管理的痛点将打通，住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性全面凸显，加上各地积极争抢人口，租购并举的新制度将获得极大的进展。01一个直接表述二十大报告一个直接表述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这次对楼市的直接表述中，房住不炒依旧被提出。这意味着，尽管今年以来，从中央到地方，各种托底楼市的措施频出，但中央对待房地产的宗旨没有改变。不允许炒作。托底只是希望房地产回归正常，而不是过热，一旦过热，仍会收紧调控政策。这一点，可以从苏州全面取消核心区限购后，立刻被收回的举动中一目了然。今年以来，包括诸多核心城市在内，托市乐此不彼，其中有不少中心城市放开了限购，包括福州、南昌、沈阳等城市，其次东莞、佛山只保留了一丁点核心区域的限购，厦门只保留了岛内限购，岛外已经放开。南京、苏州此前一度放开了外围区限购。在对中心区放松的操作中，南京显得更为精明，将社保要求降低至6个月，但允许一次性补缴。这样既保留了限购之名，但做到了放开之实。但苏州在9月14日发布新规，放开了全市范围内的限购，非户籍人口购房不再有社保和纳税限制。苏州虽然城市级别不高，不是副省级城市，只是个普通地级市。但是苏州是经济与人口上的巨人，GDP超2万亿，常住人口超1千万，是正宗的“双万”城市，在坊间还有中国最牛地级市的头衔加身，同时还是中国工业实力三巨头之一（另外两个是上海、深圳）。这种城市居然全面放开了包括核心区在内的限购，影响非常大，所以第二天就被要求删文了。当时本号就对此做过分析，苏州此举触碰了“房住不炒”的总基调。在这个总基调之下、小编预测是：1、一线城市，不允许放开任何区域的限购。2、强二线城市，比如苏州、青岛、武汉、南京等这些城市，允许放开非核心区域，核心区域的限购必须保留，但限购的社保时间可以缩短至6个月。南京、合肥、青岛、苏州、济南、天津、东莞的社保要求都降到了6个月。3、强二线城市以下，可以全部放开限购。02两个间接表述之实体经济再看另外两个间接表述。第一，建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。第二，中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。这两段话可以放在一起分析。之所以说这两段话是对楼市的间接表述，通过这两段话的表述，可以看出，制造业和中国式现代化被提到了新高度，相比之下，房地产就得让位，或者重要性会逐渐下降。第一段话，是在打造现代化产业体系中，将实体经济放在了重中之重。环顾全球，没有一个国家是依靠房地产走上强国之路。十八世纪欧洲的工业革命，推动了欧洲多个国家走上了现代化强国之路，并拥有了对外殖民的力量。所以，保持制造业比重基本稳定，被写进中国“十四五”规划中。在这种背景下，今年以来有重庆、广东、安徽、福建、浙江、湖南、四川、广西、内蒙古、上海、江苏、山东、湖北13个省市自治区，发布了稳定工业增长的措施。03解读二十大报告：未来五年房地产行业将如何发展？中国指数研究院：接下来房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上早在2016年底，中央经济工作会议就首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被写进十九大报告，过去几年，尽管房地产行业经历了震荡起伏，中央支持各地因城施策优化楼市调控政策，“房住不炒”始终是政策坚守底线。此次二十大报告再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位，接下来房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上。同时，也要看到，在实现全体人民住有所居的过程中，“增进民生福祉，提高人民生活品质”将成为政策发力点，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：未来五年“租购并举”的住房制度建设会全面提速新时期住房工作的顶层思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租购并举”，前者统揽住房工作全局，是全国上下开展行业和市场管理，创新管理模式和长效机制，推进新住房体系和制度建设的顶层指导；后者是我国进一步推进住房制度改革，探索房地产发展新模式，推进住房高质量发展的顶层设计。现在来看，租购二者还没有并举，“购”重、“租”轻的局面仍然存在，也存在很多的问题和经验。比如，房价上涨预期及其实现，不利于培育长租；租赁经营相比商品房开发销售的盈利性较低；租赁在土地及房屋来源、融资来源上的缺陷；各地对租赁的供给及管理上还不够重视，政策执行效果还待提高；租赁权益，特别是在子女教育、社区认同感等方面，与买房相比差距较大；长租公寓在资本运作上的乱象等。而且，各地在重视程度上，也亟待提高。去年下半年以来，国家在控制房价上涨、推进保租房筹集建设、降低新市民落户门槛、租赁可以落集体户等方面都迈出实质性的步伐。在相关主体合力推进下，未来五年租购并举的住房制度建设会全面提速。二十大以后，全面提升治理效能，全面加强住房的民生导向，由此，上下行政管理的痛点将打通，住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性全面凸显，加上各地积极争抢人口，租购并举的新制度将获得极大的进展。易居研究院智库中心研究总监严跃进：“租购并举”将会有创新内容推出在十九大报告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次二十大报告则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。如此对比，可以看出，在保民生的基础上，提品质将成为重要的内容。换而言之，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。随着房地产短期市场的稳定和矛盾的化解，十九大以来提及的“租购并举”工作会提速，同时也会有一些创新的内容和思路。比如，今年一些城市允许房东把个人房源纳入到保障性租赁住房供应体系，同时获得了购房的新资格，这就是把租购两个市场充分融会贯通、盘活存量激活增量的好做法和好模式。各地在促进租赁市场和购房市场的活跃度方面，会有一系列新改革和新举措。这也是相关地方政府、房企、市民等需要积极关注的内容，进而以高质量的模式，立足当下放眼长期，真正推进中国房地产业健康平稳发展。当前的住房制度改革，会在过去五年供给侧结构性改革的角度上继续拓展，尤其是在分配层面会有重大创新。以住房租赁市场的改革来说，最近两年是深入贯彻落实“十四五”改革精神、加大房源供给的关键年。随着房源供给数量的增加，如何确保分配领域的更到位更科学，尤其是保障新市民、大学生、三孩家庭等群体的居住需求？这是改革必须回答的问题。同时在解决居住的过程中，如何提振品质和提高幸福感，这是“二十大”以后要重点研究和推进的工作。植信投资研究院：新型城镇化将推动区域性住房需求提升报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这意味着国内房地产市场已经从建立市场配置和政府保障相结合的住房制度往更多依靠市场化合理资源配置的方向转变。未来住房政策将从供需两侧发力，更好地满足刚性和改善性住房需求，合理有效增加住房供给，让全体人民住有所居。报告还提出，要促进区域协调发展，深入实施新型城镇化战略。当前以城市群为主体构建的城镇格局已经基本构建完成，未来新型城镇化的发展将提升城市群和都市圈承载能力。重点城市群与核心城市已进入都市圈建设时代，流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。未来人口流动将呈现三个重要趋势：一，人口持续向东部沿海重点省份集聚；二，一线城市都市圈人口增速提升；三，中西部地区省会城市虹吸效应较为明显。由此，新型城镇化将推动区域性住房需求提升。来源：城市财经（作者子非鱼）、界面新闻、中指研究院等。-

据中国人民银行官网17日消息，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中标利率均持平，分别为2.75%、2.0%，期限分别为1年、7天。Wind数据显示，今日有5000亿MLF和210亿元逆回购到期。10月16日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有行发布了关于支持服务实体经济的公告。据统计，上述六大国有行前三季度新增贷款余额9.53万亿元，同比增长超过30%

中国共产党第二十次全国代表大会10月16日上午在北京人民大会堂开幕。习近平代表第十九届中央委员会向大会作报告。值得注意的是，二十大大报告提及房地产：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。与此相关的还有：促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。推进健康中国建设，把保障人民健康放在优先发展的战略位置，建立生育支持政策体系，实施积极应对人口老龄化国家战略。本周每地产评论推荐：二十大报告全文实录！一图速览二十大报告习近平在中国共产党第二十次全国代表大会上的报告（2022年10月16日）图片来源：新华社以下为报告实录：同志们：现在，我代表第十九届中央委员会向大会作报告。中国共产党第二十次全国代表大会，是在全党全国各族人民迈上全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键时刻召开的一次十分重要的大会。大会的主题是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，全面贯彻新时代中国特色社会主义思想，弘扬伟大建党精神，自信自强、守正创新，踔厉奋发、勇毅前行，为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴而团结奋斗。中国共产党已走过百年奋斗历程。我们党立志于中华民族千秋伟业，致力于人类和平与发展崇高事业，责任无比重大，使命无上光荣。全党同志务必不忘初心、牢记使命，务必谦虚谨慎、艰苦奋斗，务必敢于斗争、善于斗争，坚定历史自信，增强历史主动，谱写新时代中国特色社会主义更加绚丽的华章。一、过去五年的工作和新时代十年的伟大变革十九大以来的五年，是极不寻常、极不平凡的五年。党中央统筹中华民族伟大复兴战略全局和世界百年未有之大变局，就党和国家事业发展作出重大战略部署，团结带领全党全军全国各族人民有效应对严峻复杂的国际形势和接踵而至的巨大风险挑战，以奋发有为的精神把新时代中国特色社会主义不断推向前进。五年来，我们坚持加强党的全面领导和党中央集中统一领导，全力推进全面建成小康社会进程，完整、准确、全面贯彻新发展理念，着力推动高质量发展，主动构建新发展格局，蹄疾步稳推进改革，扎实推进全过程人民民主，全面推进依法治国，积极发展社会主义先进文化，突出保障和改善民生，集中力量实施脱贫攻坚战，大力推进生态文明建设，坚决维护国家安全，防范化解重大风险，保持社会大局稳定，大力度推进国防和军队现代化建设，全方位开展中国特色大国外交，全面推进党的建设新的伟大工程。我们隆重庆祝中国共产党成立一百周年、中华人民共和国成立七十周年，制定第三个历史决议，在全党开展党史学习教育，号召全党学习和践行伟大建党精神。特别是面对突如其来的新冠肺炎疫情，我们坚持人民至上、生命至上，坚持动态清零不动摇，开展抗击疫情人民战争、总体战、阻击战，最大限度保护了人民生命安全和身体健康，统筹疫情防控和经济社会发展取得重大积极成果。面对香港局势动荡变化，我们依照宪法和基本法有效实施对特别行政区的全面管治权，落实“爱国者治港”原则，香港局势实现由乱到治的重大转折。面对“台独”势力分裂活动和外部势力干涉台湾事务的严重挑衅，我们坚决开展反分裂、反干涉重大斗争，展示了我们维护国家主权和领土完整、反对“台独”的坚强决心和强大能力。面对国际局势急剧变化，我们保持战略定力，发扬斗争精神，在斗争中维护国家尊严和核心利益，牢牢掌握了我国发展和安全主动权。五年来，我们党团结带领人民，攻克了许多长期没有解决的难题，办成了许多事关长远的大事要事，推动党和国家事业取得举世瞩目的重大成就。同志们！十八大召开至今已经十年了。十年来，我们经历了对党和人民事业具有重大现实意义和深远历史意义的三件大事：一是迎来中国共产党成立一百周年，二是中国特色社会主义进入新时代，三是完成脱贫攻坚、全面建成小康社会的历史任务，实现第一个百年奋斗目标。这是中国共产党和中国人民团结奋斗赢得的历史性胜利，是彪炳中华民族发展史册的历史性胜利，也是对世界具有深远影响的历史性胜利。十年前，我们面对的形势是，改革开放和社会主义现代化建设取得巨大成就，党的建设新的伟大工程取得显著成效，为我们继续前进奠定了坚实基础、创造了良好条件、提供了重要保障，同时一系列长期积累及新出现的突出矛盾和问题亟待解决。面对这些影响党长期执政、国家长治久安、人民幸福安康的突出矛盾和问题，党中央审时度势、果敢抉择，锐意进取、攻坚克难，团结带领全党全军全国各族人民撸起袖子加油干、风雨无阻向前行，义无反顾进行具有许多新的历史特点的伟大斗争。十年来，我们坚持马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观，全面贯彻新时代中国特色社会主义思想，全面贯彻党的基本路线、基本方略，采取一系列战略性举措，推进一系列变革性实践，实现一系列突破性进展，取得一系列标志性成果，经受住了来自政治、经济、意识形态、自然界等方面的风险挑战考验，党和国家事业取得历史性成就、发生历史性变革，推动我国迈上全面建设社会主义现代化国家新征程。——我们创立了新时代中国特色社会主义思想，明确坚持和发展中国特色社会主义的基本方略，提出一系列治国理政新理念新思想新战略，实现了马克思主义中国化时代化新的飞跃。——我们全面加强党的领导，确保党中央权威和集中统一领导，确保党发挥总揽全局、协调各方的领导核心作用，我们这个拥有九千六百多万名党员的马克思主义政党更加团结统一。——我们经过接续奋斗，实现了小康这个中华民族的千年梦想，打赢了人类历史上规模最大的脱贫攻坚战，历史性地解决了绝对贫困问题，为全球减贫事业作出了重大贡献。——我们对新时代党和国家事业发展作出科学完整的战略部署，提出实现中华民族伟大复兴的中国梦，统揽伟大斗争、伟大工程、伟大事业、伟大梦想，明确“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，确定稳中求进工作总基调，统筹发展和安全，明确我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，并紧紧围绕这个社会主要矛盾推进各项工作，不断丰富和发展人类文明新形态。——我们提出并贯彻新发展理念，着力推进高质量发展，推动构建新发展格局，实施供给侧结构性改革，制定一系列具有全局性意义的区域重大战略，我国经济实力实现历史性跃升，国内生产总值从五十四万亿元增长到一百一十四万亿元，我国经济总量占世界经济的比重达百分之十八点五，提高七点二个百分点，稳居世界第二位；人均国内生产总值从三万九千八百元增加到八万一千元。谷物总产量稳居世界首位，制造业规模、外汇储备稳居世界第一。一些关键核心技术实现突破，战略性新兴产业发展壮大，载人航天、探月探火、深海深地探测、超级计算机、卫星导航、量子信息、核电技术、大飞机制造、生物医药等取得重大成果，进入创新型国家行列。——我们以巨大的政治勇气全面深化改革，许多领域实现历史性变革、系统性重塑、整体性重构，中国特色社会主义制度更加成熟更加定型，国家治理体系和治理能力现代化水平明显提高。——我们实行更加积极主动的开放战略，共建“一带一路”成为深受欢迎的国际公共产品和国际合作平台，我国成为一百四十多个国家和地区的主要贸易伙伴，货物贸易总额居世界第一，吸引外资和对外投资居世界前列，形成更大范围、更宽领域、更深层次对外开放格局。——我们坚持走中国特色社会主义政治发展道路，全面发展全过程人民民主，社会主义民主政治制度化、规范化、程序化全面推进，人民当家作主更为扎实，全面依法治国总体格局基本形成。——我们确立和坚持马克思主义在意识形态领域指导地位的根本制度，社会主义核心价值观广泛传播，中华优秀传统文化得到创造性转化、创新性发展，文化事业日益繁荣，网络生态持续向好，意识形态领域形势发生全局性、根本性转变。——我们深入贯彻以人民为中心的发展思想，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力，建成世界上规模最大的教育体系、社会保障体系、医疗卫生体系，人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，共同富裕取得新成效。——我们坚持绿水青山就是金山银山的理念，坚持山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，生态文明制度体系更加健全，生态环境保护发生历史性、转折性、全局性变化，我们的祖国天更蓝、山更绿、水更清。——我们贯彻总体国家安全观，以坚定的意志品质维护国家主权、安全、发展利益，国家安全得到全面加强，扫黑除恶专项斗争取得阶段性成果，有力应对一系列重大自然灾害，平安中国建设迈向更高水平。——我们确立党在新时代的强军目标，贯彻新时代党的强军思想，贯彻新时代军事战略方针，坚持党对人民军队的绝对领导，统筹加强各方向各领域军事斗争，大刀阔斧深化国防和军队改革，人民军队体制一新、结构一新、格局一新、面貌一新。——我们全面准确推进“一国两制”实践，坚持“一国两制”、“港人治港”、“澳人治澳”、高度自治的方针，推动香港进入由乱到治走向由治及兴的新阶段，香港、澳门保持长期稳定发展良好态势。我们提出新时代解决台湾问题的总体方略，促进两岸交流合作，坚决反对“台独”分裂行径，坚决反对外部势力干涉，牢牢把握两岸关系主导权和主动权。——我们全面推进中国特色大国外交，推动构建人类命运共同体，坚定维护国际公平正义，倡导践行真正的多边主义，旗帜鲜明反对一切霸权主义和强权政治，毫不动摇反对任何单边主义、保护主义、霸凌行径。我们推动构建新型国际关系，积极参与全球治理体系改革和建设，全面开展抗击新冠肺炎疫情国际合作，赢得广泛国际赞誉，我国国际影响力、感召力、塑造力显著提升。——我们深入推进全面从严治党，坚持打铁必须自身硬，提出和落实新时代党的建设总要求，以党的政治建设统领党的建设各项工作。我们以钉钉子精神纠治“四风”，反对特权思想和特权现象，刹住了一些长期没有刹住的歪风，纠治了一些多年未除的顽瘴痼疾。我们开展了史无前例的反腐败斗争，以“得罪千百人、不负十四亿”的使命担当祛疴治乱，“打虎”、“拍蝇”、“猎狐”多管齐下，反腐败斗争取得压倒性胜利并全面巩固，消除了党、国家、军队内部存在的严重隐患。经过不懈努力，党找到了自我革命这一跳出治乱兴衰历史周期率的第二个答案，确保党永远不变质、不变色、不变味。在充分肯定党和国家事业取得举世瞩目成就的同时，必须清醒看到，我们的工作还存在一些不足，面临不少困难和问题。对这些问题，我们已经采取一系列措施加以解决，今后必须加大工作力度。同志们！新时代的伟大成就是党和人民一道拼出来、干出来、奋斗出来的！在这里，我代表中共中央，向全体中国共产党员，向全国各族人民，向各民主党派、各人民团体和各界爱国人士，向香港特别行政区同胞、澳门特别行政区同胞和台湾同胞以及广大侨胞，向关心和支持中国现代化建设的各国朋友，表示衷心的感谢！新时代十年的伟大变革，在党史、新中国史、改革开放史、社会主义发展史、中华民族发展史上具有里程碑意义。走过百年奋斗历程的中国共产党在革命性锻造中更加坚强有力，在坚持和发展中国特色社会主义的历史进程中始终成为坚强领导核心。中国人民的前进动力更加强大、奋斗精神更加昂扬、必胜信念更加坚定，中国共产党和中国人民正信心百倍推进中华民族从站起来、富起来到强起来的伟大飞跃。改革开放和社会主义现代化建设深入推进，实现中华民族伟大复兴进入了不可逆转的历史进程。科学社会主义在二十一世纪的中国焕发出新的蓬勃生机，中国式现代化为人类实现现代化提供了新的选择，中国共产党和中国人民为解决人类面临的共同问题提供更多更好的中国智慧、中国方案、中国力量，为人类和平与发展崇高事业作出新的更大的贡献！图片来源：新华社二、开辟马克思主义中国化时代化新境界马克思主义是我们立党立国、兴党兴国的根本指导思想。实践告诉我们，中国共产党为什么能，中国特色社会主义为什么好，归根到底是马克思主义行，是中国化时代化的马克思主义行。拥有马克思主义科学理论指导是我们党坚定信仰信念、把握历史主动的根本所在。十八大以来，我们党勇于进行理论探索和创新，以全新的视野深化对共产党执政规律、社会主义建设规律、人类社会发展规律的认识，取得重大理论创新成果，集中体现为新时代中国特色社会主义思想。十九大、十九届六中全会提出的“十个明确”、“十四个坚持”、“十三个方面成就”概括了这一思想的主要内容，必须长期坚持并不断丰富发展。中国共产党人深刻认识到，只有把马克思主义基本原理同中国具体实际相结合、同中华优秀传统文化相结合，坚持运用辩证唯物主义和历史唯物主义，才能正确回答时代和实践提出的重大问题，才能始终保持马克思主义的蓬勃生机和旺盛活力。实践没有止境，理论创新也没有止境。不断谱写马克思主义中国化时代化新篇章，是当代中国共产党人的庄严历史责任。继续推进实践基础上的理论创新，首先要把握好新时代中国特色社会主义思想的世界观和方法论，坚持好、运用好贯穿其中的立场观点方法。必须坚持人民至上，坚持自信自立，坚持守正创新，坚持问题导向，坚持系统观念，坚持胸怀天下，站稳人民立场、把握人民愿望、尊重人民创造、集中人民智慧，坚持对马克思主义的坚定信仰、对中国特色社会主义的坚定信念，坚定道路自信、理论自信、制度自信、文化自信，不断提出真正解决问题的新理念新思路新办法，为前瞻性思考、全局性谋划、整体性推进党和国家各项事业提供科学思想方法。三、新时代新征程中国共产党的使命任务从现在起，中国共产党的中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。中国式现代化，是中国共产党领导的社会主义现代化，既有各国现代化的共同特征，更有基于自己国情的中国特色。中国式现代化是人口规模巨大的现代化，是全体人民共同富裕的现代化，是物质文明和精神文明相协调的现代化，是人与自然和谐共生的现代化，是走和平发展道路的现代化。中国式现代化的本质要求是：坚持中国共产党领导，坚持中国特色社会主义，实现高质量发展，发展全过程人民民主，丰富人民精神世界，实现全体人民共同富裕，促进人与自然和谐共生，推动构建人类命运共同体，创造人类文明新形态。全面建成社会主义现代化强国，总的战略安排是分两步走：从二〇二〇年到二〇三五年基本实现社会主义现代化；从二〇三五年到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期。全面建设社会主义现代化国家，是一项伟大而艰巨的事业，前途光明，任重道远。我们必须增强忧患意识，坚持底线思维，做到居安思危、未雨绸缪，准备经受风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验。前进道路上，必须牢牢把握以下重大原则：坚持和加强党的全面领导，坚持中国特色社会主义道路，坚持以人民为中心的发展思想，坚持深化改革开放，坚持发扬斗争精神。要增强全党全国各族人民的志气、骨气、底气，不信邪、不怕鬼、不怕压，知难而进、迎难而上，统筹发展和安全，全力战胜前进道路上各种困难和挑战，依靠顽强斗争打开事业发展新天地。图片来源：新华社四、加快构建新发展格局，着力推动高质量发展高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的第一要务。没有坚实的物质技术基础，就不可能全面建成社会主义现代化强国。必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。我们要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平，加快建设现代化经济体系，着力提高全要素生产率，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。我们要构建高水平社会主义市场经济体制，坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。全面推进乡村振兴，坚持农业农村优先发展，巩固拓展脱贫攻坚成果，加快建设农业强国，扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴，全方位夯实粮食安全根基，牢牢守住十八亿亩耕地红线，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。推进高水平对外开放，稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放，加快建设贸易强国，推动共建“一带一路”高质量发展，维护多元稳定的国际经济格局和经贸关系。五、实施科教兴国战略，强化现代化建设人才支撑教育、科技、人才是全面建设社会主义现代化国家的基础性、战略性支撑。必须坚持科技是第一生产力、人才是第一资源、创新是第一动力，深入实施科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略，开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新优势。我们要坚持教育优先发展、科技自立自强、人才引领驱动，加快建设教育强国、科技强国、人才强国，坚持为党育人、为国育才，全面提高人才自主培养质量，着力造就拔尖创新人才，聚天下英才而用之。我们要办好人民满意的教育，全面贯彻党的教育方针，落实立德树人根本任务，培养德智体美劳全面发展的社会主义建设者和接班人，加快建设高质量教育体系，发展素质教育，促进教育公平。完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，健全新型举国体制，强化国家战略科技力量，提升国家创新体系整体效能，形成具有全球竞争力的开放创新生态。加快实施创新驱动发展战略，加快实现高水平科技自立自强，以国家战略需求为导向，集聚力量进行原创性引领性科技攻关，坚决打赢关键核心技术攻坚战，加快实施一批具有战略性全局性前瞻性的国家重大科技项目，增强自主创新能力。深入实施人才强国战略，坚持尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造，完善人才战略布局，加快建设世界重要人才中心和创新高地，着力形成人才国际竞争的比较优势，把各方面优秀人才集聚到党和人民事业中来。六、发展全过程人民民主，保障人民当家作主我国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家，国家一切权力属于人民。人民民主是社会主义的生命，是全面建设社会主义现代化国家的应有之义。全过程人民民主是社会主义民主政治的本质属性，是最广泛、最真实、最管用的民主。必须坚定不移走中国特色社会主义政治发展道路，坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一，坚持人民主体地位，充分体现人民意志、保障人民权益、激发人民创造活力。我们要健全人民当家作主制度体系，扩大人民有序政治参与，保证人民依法实行民主选举、民主协商、民主决策、民主管理、民主监督，发挥人民群众积极性、主动性、创造性，巩固和发展生动活泼、安定团结的政治局面。我们要加强人民当家作主制度保障，坚持和完善我国根本政治制度、基本政治制度、重要政治制度，拓展民主渠道，丰富民主形式，支持和保证人民通过人民代表大会行使国家权力。深化工会、共青团、妇联等群团组织改革和建设，有效发挥桥梁纽带作用。坚持走中国人权发展道路，推动人权事业全面发展。全面发展协商民主，推进协商民主广泛多层制度化发展，坚持和完善中国共产党领导的多党合作和政治协商制度，完善人民政协民主监督和委员联系界别群众制度机制。积极发展基层民主，健全基层党组织领导的基层群众自治机制，完善基层直接民主制度体系和工作体系。全心全意依靠工人阶级，维护职工合法权益。巩固和发展最广泛的爱国统一战线，完善大统战工作格局，坚持大团结大联合，动员全体中华儿女围绕实现中华民族伟大复兴中国梦一起来想、一起来干。加强同民主党派和无党派人士的团结合作。以铸牢中华民族共同体意识为主线，加强和改进党的民族工作。坚持我国宗教中国化方向，积极引导宗教与社会主义社会相适应。加强和改进侨务工作，形成共同致力民族复兴的强大力量。七、坚持全面依法治国，推进法治中国建设全面依法治国是国家治理的一场深刻革命，关系党执政兴国，关系人民幸福安康，关系党和国家长治久安。必须更好发挥法治固根本、稳预期、利长远的保障作用，在法治轨道上全面建设社会主义现代化国家。我们要坚持走中国特色社会主义法治道路，建设中国特色社会主义法治体系、建设社会主义法治国家，围绕保障和促进社会公平正义，坚持依法治国、依法执政、依法行政共同推进，坚持法治国家、法治政府、法治社会一体建设，全面推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，全面推进国家各方面工作法治化。我们要完善以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系，加强宪法实施和监督，加强重点领域、新兴领域、涉外领域立法，推进科学立法、民主立法、依法立法。扎实推进依法行政，转变政府职能，优化政府职责体系和组织结构，提高行政效率和公信力，全面推进严格规范公正文明执法。严格公正司法，深化司法体制综合配套改革，全面准确落实司法责任制，加快建设公正高效权威的社会主义司法制度，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。加快建设法治社会，弘扬社会主义法治精神，传承中华优秀传统法律文化，引导全体人民做社会主义法治的忠实崇尚者、自觉遵守者、坚定捍卫者，努力使尊法学法守法用法在全社会蔚然成风。八、推进文化自信自强，铸就社会主义文化新辉煌全面建设社会主义现代化国家，必须坚持中国特色社会主义文化发展道路，增强文化自信，围绕举旗帜、聚民心、育新人、兴文化、展形象建设社会主义文化强国，发展面向现代化、面向世界、面向未来的，民族的科学的大众的社会主义文化，激发全民族文化创新创造活力，增强实现中华民族伟大复兴的精神力量。我们要坚持马克思主义在意识形态领域指导地位的根本制度，坚持为人民服务、为社会主义服务，坚持百花齐放、百家争鸣，坚持创造性转化、创新性发展，以社会主义核心价值观为引领，发展社会主义先进文化，弘扬革命文化，传承中华优秀传统文化，满足人民日益增长的精神文化需求，巩固全党全国各族人民团结奋斗的共同思想基础，不断提升国家文化软实力和中华文化影响力。我们要建设具有强大凝聚力和引领力的社会主义意识形态，牢牢掌握党对意识形态工作领导权，全面落实意识形态工作责任制，巩固壮大奋进新时代的主流思想舆论，加强全媒体传播体系建设，推动形成良好网络生态。广泛践行社会主义核心价值观，弘扬以伟大建党精神为源头的中国共产党人精神谱系，深入开展社会主义核心价值观宣传教育，深化爱国主义、集体主义、社会主义教育，着力培养担当民族复兴大任的时代新人。提高全社会文明程度，实施公民道德建设工程，弘扬中华传统美德，加强家庭家教家风建设，推动明大德、守公德、严私德，提高人民道德水准和文明素养，在全社会弘扬劳动精神、奋斗精神、奉献精神、创造精神、勤俭节约精神。繁荣发展文化事业和文化产业，坚持以人民为中心的创作导向，推出更多增强人民精神力量的优秀作品，健全现代公共文化服务体系，实施重大文化产业项目带动战略。促进群众体育和竞技体育全面发展，加快建设体育强国。增强中华文明传播力影响力，坚守中华文化立场，讲好中国故事、传播好中国声音，展现可信、可爱、可敬的中国形象，推动中华文化更好走向世界。九、增进民生福祉，提高人民生活品质江山就是人民，人民就是江山。中国共产党领导人民打江山、守江山，守的是人民的心。治国有常，利民为本。为民造福是立党为公、执政为民的本质要求。必须坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗创造美好生活，不断实现人民对美好生活的向往。我们要实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益，紧紧抓住人民最关心最直接最现实的利益问题，坚持尽力而为、量力而行，深入群众、深入基层，采取更多惠民生、暖民心举措，着力解决好人民群众急难愁盼问题，健全基本公共服务体系，提高公共服务水平，增强均衡性和可及性，扎实推进共同富裕。我们要完善分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得，鼓励勤劳致富，促进机会公平，增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制。实施就业优先战略，强化就业优先政策，健全就业公共服务体系，加强困难群体就业兜底帮扶，消除影响平等就业的不合理限制和就业歧视，使人人都有通过勤奋劳动实现自身发展的机会。健全社会保障体系，健全覆盖全民、统筹城乡、公平统一、安全规范、可持续的多层次社会保障体系，扩大社会保险覆盖面。坚持男女平等基本国策，保障妇女儿童合法权益。促进残疾人事业全面发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。推进健康中国建设，把保障人民健康放在优先发展的战略位置，建立生育支持政策体系，实施积极应对人口老龄化国家战略，促进中医药传承创新发展，健全公共卫生体系，加强重大疫情防控救治体系和应急能力建设，有效遏制重大传染性疾病传播。十、推动绿色发展，促进人与自然和谐共生大自然是人类赖以生存发展的基本条件。尊重自然、顺应自然、保护自然，是全面建设社会主义现代化国家的内在要求。必须牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，站在人与自然和谐共生的高度谋划发展。我们要推进美丽中国建设，坚持山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，统筹产业结构调整、污染治理、生态保护、应对气候变化，协同推进降碳、减污、扩绿、增长，推进生态优先、节约集约、绿色低碳发展。我们要加快发展方式绿色转型，实施全面节约战略，发展绿色低碳产业，倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式。深入推进环境污染防治，持续深入打好蓝天、碧水、净土保卫战，基本消除重污染天气，基本消除城市黑臭水体，加强土壤污染源头防控，提升环境基础设施建设水平，推进城乡人居环境整治。提升生态系统多样性、稳定性、持续性，加快实施重要生态系统保护和修复重大工程，实施生物多样性保护重大工程，推行草原森林河流湖泊湿地休养生息，实施好长江十年禁渔，健全耕地休耕轮作制度，防治外来物种侵害。积极稳妥推进碳达峰碳中和，立足我国能源资源禀赋，坚持先立后破，有计划分步骤实施碳达峰行动，深入推进能源革命，加强煤炭清洁高效利用，加快规划建设新型能源体系，积极参与应对气候变化全球治理。十一、推进国家安全体系和能力现代化，坚决维护国家安全和社会稳定国家安全是民族复兴的根基，社会稳定是国家强盛的前提。必须坚定不移贯彻总体国家安全观，把维护国家安全贯穿党和国家工作各方面全过程，确保国家安全和社会稳定。我们要坚持以人民安全为宗旨、以政治安全为根本、以经济安全为基础、以军事科技文化社会安全为保障、以促进国际安全为依托，统筹外部安全和内部安全、国土安全和国民安全、传统安全和非传统安全、自身安全和共同安全，统筹维护和塑造国家安全，夯实国家安全和社会稳定基层基础，完善参与全球安全治理机制，建设更高水平的平安中国，以新安全格局保障新发展格局。我们要健全国家安全体系，完善高效权威的国家安全领导体制，完善国家安全法治体系、战略体系、政策体系、风险监测预警体系、国家应急管理体系，构建全域联动、立体高效的国家安全防护体系。增强维护国家安全能力，坚定维护国家政权安全、制度安全、意识形态安全，确保粮食、能源资源、重要产业链供应链安全，维护我国公民、法人在海外合法权益，筑牢国家安全人民防线。提高公共安全治理水平，坚持安全第一、预防为主，完善公共安全体系，提高防灾减灾救灾和急难险重突发公共事件处置保障能力，加强个人信息保护。完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能，畅通和规范群众诉求表达、利益协调、权益保障通道，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。十二、实现建军一百年奋斗目标，开创国防和军队现代化新局面如期实现建军一百年奋斗目标，加快把人民军队建成世界一流军队，是全面建设社会主义现代化国家的战略要求。必须贯彻新时代党的强军思想，贯彻新时代军事战略方针，坚持党对人民军队的绝对领导，坚持政治建军、改革强军、科技强军、人才强军、依法治军，加快军事理论现代化、军队组织形态现代化、军事人员现代化、武器装备现代化，提高捍卫国家主权、安全、发展利益战略能力，有效履行新时代人民军队使命任务。全面加强人民军队党的建设，确保枪杆子永远听党指挥。健全贯彻军委主席负责制体制机制。建强人民军队党的组织体系，推进政治整训常态化制度化，持之以恒正风肃纪反腐。我们要全面加强练兵备战，提高人民军队打赢能力，创新军事战略指导，发展人民战争战略战术，打造强大战略威慑力量体系，增加新域新质作战力量比重，深入推进实战化军事训练。全面加强军事治理，巩固拓展国防和军队改革成果，完善军事力量结构编成，体系优化军事政策制度，实施国防科技和武器装备重大工程，建强新型军事人才培养体系，加强依法治军机制建设和战略规划。巩固提高一体化国家战略体系和能力，加强国防科技工业能力建设，加强国防动员和后备力量建设，做好退役军人服务保障工作，巩固发展军政军民团结。十三、坚持和完善“一国两制”，推进祖国统一“一国两制”是中国特色社会主义的伟大创举，是香港、澳门回归后保持长期繁荣稳定的最佳制度安排，必须长期坚持。全面准确、坚定不移贯彻“一国两制”、“港人治港”、“澳人治澳”、高度自治的方针，坚持依法治港治澳，落实中央全面管治权，落实“爱国者治港”、“爱国者治澳”原则，支持香港、澳门发展经济、改善民生、破解经济社会发展中的深层次矛盾和问题，促进香港、澳门长期繁荣稳定，支持香港、澳门更好融入国家发展大局，为实现中华民族伟大复兴更好发挥作用。坚持贯彻新时代党解决台湾问题的总体方略，坚定不移推进祖国统一大业。我们始终尊重、关爱、造福台湾同胞，继续致力于促进两岸经济文化交流合作，推动两岸共同弘扬中华文化，促进两岸同胞心灵契合。解决台湾问题是中国人自己的事，要由中国人来决定。我们坚持以最大诚意、尽最大努力争取和平统一的前景，但决不承诺放弃使用武力，保留采取一切必要措施的选项，这针对的是外部势力干涉和极少数“台独”分裂分子及其分裂活动，绝非针对广大台湾同胞。国家统一、民族复兴的历史车轮滚滚向前，祖国完全统一一定要实现，也一定能够实现！十四、促进世界和平与发展，推动构建人类命运共同体当前，世界之变、时代之变、历史之变正以前所未有的方式展开，人类社会面临前所未有的挑战。世界又一次站在历史的十字路口，何去何从取决于各国人民的抉择。中国始终坚持维护世界和平、促进共同发展的外交政策宗旨，致力于推动构建人类命运共同体。中国坚定奉行独立自主的和平外交政策，始终根据事情本身的是非曲直决定自己的立场和政策，维护国际关系基本准则，维护国际公平正义，坚决反对一切形式的霸权主义和强权政治，反对冷战思维，反对干涉别国内政，反对搞双重标准。中国永远不称霸、永远不搞扩张。中国坚持在和平共处五项原则基础上同各国发展友好合作，推动构建新型国际关系，深化拓展平等、开放、合作的全球伙伴关系，致力于扩大同各国利益的汇合点。秉持真实亲诚理念和正确义利观加强同发展中国家团结合作，维护发展中国家共同利益。中国坚持对外开放的基本国策，坚定奉行互利共赢的开放战略，不断以中国新发展为世界提供新机遇，推动建设开放型世界经济，更好惠及各国人民。中国坚持经济全球化正确方向，共同营造有利于发展的国际环境，共同培育全球发展新动能。中国积极参与全球治理体系改革和建设，坚持真正的多边主义，推进国际关系民主化，推动全球治理朝着更加公正合理的方向发展。中国提出了全球发展倡议、全球安全倡议，愿同国际社会一道努力落实。我们真诚呼吁，世界各国弘扬和平、发展、公平、正义、民主、自由的全人类共同价值，促进各国人民相知相亲，共同应对各种全球性挑战。中国人民愿同世界人民携手开创人类更加美好的未来！十五、坚定不移全面从严治党，深入推进新时代党的建设新的伟大工程全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴，关键在党。我们党作为世界上最大的马克思主义执政党，要始终赢得人民拥护、巩固长期执政地位，必须时刻保持解决大党独有难题的清醒和坚定。全党必须牢记，全面从严治党永远在路上，党的自我革命永远在路上，决不能有松劲歇脚、疲劳厌战的情绪，必须持之以恒推进全面从严治党，深入推进新时代党的建设新的伟大工程，以党的自我革命引领社会革命。我们要落实新时代党的建设总要求，健全全面从严治党体系，全面推进党的自我净化、自我完善、自我革新、自我提高，使我们党坚守初心使命，始终成为中国特色社会主义事业的坚强领导核心。我们要坚持和加强党中央集中统一领导，健全总揽全局、协调各方的党的领导制度体系，完善党中央重大决策部署落实机制，确保全党在政治立场、政治方向、政治原则、政治道路上同党中央保持高度一致，确保党的团结统一。坚持不懈用新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面加强党的思想建设，加强理想信念教育，引导全党牢记党的宗旨，自觉做共产主义远大理想和中国特色社会主义共同理想的坚定信仰者和忠实实践者。完善党的自我革命制度规范体系，坚持制度治党、依规治党，健全党统一领导、全面覆盖、权威高效的监督体系，发挥政治巡视利剑作用，落实全面从严治党政治责任，用好问责利器。建设堪当民族复兴重任的高素质干部队伍，坚持德才兼备、以德为先、五湖四海、任人唯贤，树立选人用人正确导向，选拔忠诚干净担当的高素质专业化干部，选优配强各级领导班子，加强干部斗争精神和斗争本领养成，激励干部敢于担当、积极作为。增强党组织政治功能和组织功能，坚持大抓基层的鲜明导向，把基层党组织建设成为有效实现党的领导的坚强战斗堡垒，激励党员发挥先锋模范作用，保持党员队伍先进性和纯洁性。坚持以严的基调强化正风肃纪，锲而不舍落实中央八项规定精神，持续深化纠治“四风”，重点纠治形式主义、官僚主义，坚决破除特权思想和特权行为。坚决打赢反腐败斗争攻坚战持久战，腐败是危害党的生命力和战斗力的最大毒瘤，反腐败是最彻底的自我革命。只要存在腐败问题产生的土壤和条件，反腐败斗争就一刻不能停，必须永远吹冲锋号，坚持不敢腐、不能腐、不想腐一体推进，以零容忍态度反腐惩恶，决不姑息。同志们！时代呼唤着我们，人民期待着我们，唯有矢志不渝、笃行不怠，方能不负时代、不负人民。全党必须牢记，坚持党的全面领导是坚持和发展中国特色社会主义的必由之路，中国特色社会主义是实现中华民族伟大复兴的必由之路，团结奋斗是中国人民创造历史伟业的必由之路，贯彻新发展理念是新时代我国发展壮大的必由之路，全面从严治党是党永葆生机活力、走好新的赶考之路的必由之路。这是我们在长期实践中得出的至关紧要的规律性认识，必须倍加珍惜、始终坚持，咬定青山不放松，引领和保障中国特色社会主义巍巍巨轮乘风破浪、行稳致远。团结就是力量，团结才能胜利。全面建设社会主义现代化国家，必须充分发挥亿万人民的创造伟力。全党要坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，树牢群众观点，贯彻群众路线，尊重人民首创精神，坚持一切为了人民、一切依靠人民，从群众中来、到群众中去，始终保持同人民群众的血肉联系，始终接受人民批评和监督，始终同人民同呼吸、共命运、心连心，不断巩固全国各族人民大团结，加强海内外中华儿女大团结，形成同心共圆中国梦的强大合力。青年强，则国家强。当代中国青年生逢其时，施展才干的舞台无比广阔，实现梦想的前景无比光明。全党要把青年工作作为战略性工作来抓，用党的科学理论武装青年，用党的初心使命感召青年，做青年朋友的知心人、青年工作的热心人、青年群众的引路人。广大青年要坚定不移听党话、跟党走，怀抱梦想又脚踏实地，敢想敢为又善作善成，立志做有理想、敢担当、能吃苦、肯奋斗的新时代好青年，让青春在全面建设社会主义现代化国家的火热实践中绽放绚丽之花。同志们！党用伟大奋斗创造了百年伟业，也一定能用新的伟大奋斗创造新的伟业。全党全军全国各族人民要紧密团结在党中央周围，牢记空谈误国、实干兴邦，坚定信心、同心同德，埋头苦干、奋勇前进，为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴而团结奋斗！（来源：新华网直播实录）-

面向楼市的维稳政策正在全方位深化。一方面针对购房者，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门于国庆前夕接连释放重磅利好，通过降低购房成本释放市场需求；而另一方面针对市场另一端的开发商，银行也敞开了一定的融资渠道，以减轻企业资金压力。供需两端的支持政策双管齐下，将为满足刚性和改善性需求的释放提供便利，同时也将促进整个楼市尽快回暖。6000亿“大礼包”等待落地据经济观察网获悉，9月底，央行和银保监会两部门要求中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等六家国有银行，加大对房地产融资的支持力度。每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。一位建行广东分行人士透露，相关通知是在国庆节前一周由总行视频会议口头传达的，没有书面文件，各分行支行根据自身情况确定方案。在2022年最后一个季度，每家银行新增1000亿元房地产融资是硬性指标，必须完成，但各行的投放方向、指标安排不尽相同。前述建行广东分行人士透露，其所在分行倾向于将1000亿元拆分，600亿元投放给按揭款，少量用于开发贷。“买房企债券压力很大，万一有的民企爆雷，银行内部还要追责，在必须完成硬性指标前提下，风控是第一位的”。一家头部民营房企融资人士和多家银行确认了千亿红包消息属实，其中，农行倾向于将新增融资派给央国企、头部优质房企；中行有望将这笔千亿融资划出一定额度给未爆雷民企，但需要拼银团贷款，例如，一个项目的开发贷可以由几家银行一起授信一起放款。将新增融资额度向按揭贷倾斜是多家银行的选择，多位房企人士对此评价“诚意不足”，因为按揭的源头是大家要买房，而今年以来，按揭贷款发放已经正常化，审批速度在一周至一个月不等，不像去年第三四季度需要排队等按揭。据经济观察网统计，六大行上半年新增按揭贷和涉房贷款共计6630亿元，若第四季度新增6000亿元房地产融资的硬性指标落地，将接近六大行上半年新增的按揭贷和涉房贷款。一家头部民营房企融资人士表示，无法估量共计6000亿元融资额度的实际效果，最终还得看具体项目。例如，三四线的项目是部分大行批开发贷的“屏蔽区”，相较之下，中行较积极，对民企较友好，其整个国庆假期都在和中行等银行贷款部门对接，希望“多接一点是一点”。目前，各大行都要求根据每个项目的具体情况进行审批，而不是总行、分行等对某家房企批出一个总额度的形式，因此该头部民营房企融资人士认为“有项目的企业会占优势”。各大行之间也在相互观望。前述建行广东分行人士表示，“大家都在等风来”，看谁先走第一步。这里的“第一步”包括：银行内部对哪类房企开出“白名单”，哪些银行给民企做贷款，哪些只给央国企，有没有可能将钱批给爆雷房企。上述头部房企融资人士直言，这笔6000亿元的融资利好，总行、分行、支行层层分发，众多“钱紧”房企嗷嗷待哺，各家能分到多少额度各凭本事，实操起来和正常贷款审核没差别，他认为，“接下来3个月的融资分配，也许能决定未来房企的规模”。前述建行广东分行人士表示，银行对房企的放贷条件目前是一样的，只是以前不上报、不审批，现在积极多了。房地产融资再获利好，对楼市有何影响？若这6000亿元融资额度落地，对现金流承压的开发商来说，无异于久旱逢甘霖。有数据显示，近几年房地产贷款余额增速持续下降，并在2020年之后，低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2％，不及2021年同期增速的一半，仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。另一组数据显示，当下新增的房地产贷款占比创新低，出现骤然紧缩。2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿元，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的大约四分之一。根据9月5日举行的国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，监管部门将突出重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业的支持。其中包括，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。一位业内人士称，上半年六大行对房地产行业的按揭贷款、开发贷款合计也是6000亿元左右，如果下半年新增这6000亿元能够落地，则等于这六家银行下半年注入房地产行业的贷款需要实现倍增，对于提升房地产行业的流动性和促进行业回暖的作用是不言而喻的。对于这次融资的主要流向，他表示，这是市场选择的结果，这笔资金必然会注入信用状况和现金流比较好的地产国企央企。他认为，这6000亿元将会以抵押借款、按揭贷款、开发贷、流贷、购买债券等形式注入楼市，虽然仅仅只是针对六家商业银行而言，但却代表了金融领域政策面对于促进楼市回暖的一个信号。从次事件来看，后期房企的融资渠道确实有借此机会有所拓宽之势。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，很长一段时间里，由于银行过度奉行“雨天收伞，晴天送伞”的策略，造成了房地产的大起大落——在楼市下滑的时候，由于资金链紧张，开发商打折促销，导致房价和地价循环下跌，进而导致抵押物对银行债权保护效果的下降，接着银行收紧融资，进一步收紧开发商的资金状况。为避免系统性风险和整个预期每况愈下的恶性循环，就需要及时纠偏。监管层的及时介入，加大融资力度，确是落实关于支持房地产企业合理的融资需求的举措。他表示，在具体实施中，要把房地产项目跟企业的融资分开，房地产项目公司和企业本身是相互隔离的法人实体，要确保项目封闭运转来确保资金内部循环。此次监管部门指示加大资金投入是有利于房地产融资正向循环的，会对房地产市场产生实质性影响。市场逐渐温和复苏此外，从国庆节的销售数据来看，市场成交情况仍整体偏冷，但市场已出现一定的向好态势。其中一个明显的变化是，在经历连续多月的同比负增长后，部分房企在9月迎来销售回暖。其中，中海地产9月单月合约销售额约228.26亿元，同比上升12.0%，实现其今年以来的首次单月同比回正；招商蛇口（001979）9月单月实现签约销售金额350.48亿元，同比增加50.23%。不仅如此，也有企业实现了单月和累计业绩的双增长。据越秀地产披露的数据显示，其9月单月合同销售金额约为166.81亿元，同比上升约178%；前9月，企业累计合同销售金额约为796.74亿元，同比上升约12%。克而瑞预计，10月房地产市场将止跌企稳。一方面，9月末央行和银保监会持续释放积极信号；另一方面，针对住房的各类纾困政策正持续推出，也使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。此外，受房企“以价换量”惯性影响，未来楼市成交还有一定释放空间。据克而瑞数据显示，多数城市在国庆假期大力促销与政策利好不断的市场背景下，项目的来访量均有不同程度回升。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。但若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。展望四季度，中信建投证券指出，LPR和公积金利率下调、首套住房贷款利率下限放松、保交楼全国性纾困基金启动均将推动居民购房信心和需求回升。同时，央行积极推动金融机构加大对房地产企业合理融资需求的支持，在销售和融资的改善下，房企开发资金来源改善也将向投资传导，房地产投资增速降幅将有望收窄。来源：经济观察报、中国房地产报、财经网-

装焊夹具，所属行业为汽车制来源：中国科学院国家创新与发展战略研克转自公众号：十点公社（ID:

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