上海巨鹿路More than Eat项目，小畅曾在此前详细介绍过，这次RQ商业观察室带来了操刀该项目的团队——比褐商业的深度访谈，一并分享给大家。
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采访 | RQ
在我刚入行时，行业里开始兴起“复合空间”，其中一家，是在靠近静安寺商圈的巨鹿路，一家专注于“餐饮集合”的商业空间——More Than Eat。在今年上半年，比褐团队在彻底抛开More Than Eat之后，将目光放在最近炙手可热的成都，在“宇宙中心”太古里商圈开出了新一代商业空间产品——MEET&EAT，同样在当地获得了很大的关注。在开业当日，我恰好在成都出差，与创始团队碰头并相约在上海再次相聚。于是，一个月后，我们来到了比褐正在筹备的第三个项目——TBC比邻古北（比褐邻里中心)，参观了这座正在改造当中，却已充满想象的创新空间。本期内容为我与比褐创始人陈杰克对话的部分整理，将近两个小时的访谈里，我们聊了过往经历的项目，聊了即将于年底在上海古北地区开业的新项目，也聊了比褐对社区商业运营的感触。
每个商业产品，从规划到落地，都多多少少会经历不同程度的挑战和波折，More Than Eat就是这样的产品。今天我们看到的More Than Eat，就是一个主打美食与社交的商业集合空间，商户多为来自不同菜系的商户，而在一开始拿到项目时，团队是希望做成带有零售及其他业态的多元化生活方式集合空间，奈何因为一些限制，最后只能专注做餐饮。△ More Than Eat 巨鹿路路口 图据网络
而在之前，团队其实参与的是JULU758的整体改造，当初也是误打误撞做的集合空间。“一开始被定下这个先决问题，对团队来说是个蛮大的挑战。”陈杰克说，“其实餐饮是一件很复杂的事情，而我们团队里面没有任何人做过餐厅，也没有厨师，就算做过餐厅也不是厨师，但餐厅最重要的还是‘好吃’，其他点缀都只是辅助。”比褐团队成员皆为商业地产人出身，有丰富的商业操盘者经验。思来想去，团队还是决定还是回归空间，创造的是一个氛围，“我们是要的是一个空间和服务，我们能提供一个好的舒适空间，把来到这里的人都能服务好。”于是，便有了More Than Eat的产品雏形，而且，这个空间一定是“集合式”的。放到今天来看，More Than Eat 在当时推出，绝对属于一次实体商业里的模式创新，而“复合式集合空间”在2016年时，也几乎是在行业内闻所未闻。但‘集合’这个概念并不新鲜。十多年前，人广来福士有一个NOVO，它开创了一种潮流品牌集合店的先河，像运动100，也算是集合店，不过它更像是百货；再看餐饮，也是有先例的，就是大食代。但陈杰克认为，属于这个时代的集合空间，不能只是强调“业态”本身，“空间附加值”需要被放大：“现代年轻人，不论是去一个新地方还是常去一个地方，它原动力一定是认为这里舒服，这是空间要解决的；所以，从这个角度，我们需要创造一个更舒服的地方，让人从早到晚都待得住。”舒服，待得住，这两点平实的考量，却能辅助让人们愿意来，愿意常来，愿意久待。于是，在More Than Eat空间内，我们看到了一些十分重要的空间设计与布局，一是沿街面被打开，飘窗两边都设有座位；二是在室内放置长桌，它类似Social Table的作用，打破人和人之间的阻隔。而这些公共区域都被放在了空间里动线最好的位置，这是为了让顾客在此获得最好的权利和体验。△ More Than Eat 被打开的沿街面，长桌附近年轻人当做开阔的“临时工位”如此对空间设计的考量，还有背后团队思维模式的转变。要知道，传统意识形态下的商业运营，位置最好的地方，一定是留给主力店的，这样才是利益最大化。而比褐在做这样的决定时，也同样需要征得入驻商家的意见。好在，大部分来More Than Eat开店的商家，都赞同这样的理念，并选择在这家“有开面、阳光、空气、年轻人”的地方开店——其实这些也是价值，是把对的人留在这里，产生更多消费的价值。
不论在More Than Eat，还是在成都的新店MEET&EAT，比褐所连接的商户伙伴们都有种近乎一致的画像：掌柜气质、年轻活力、洋气，更重要的是好吃不贵这又和上海一直以来的“街区小店”文化十分相近。
“我相信一个城市里面应该都会有这么一群人，分在各个角落里，临近的小店实施自发的形成邻里或者社区，但是其实在中国大部分的城市是缺这样的环境，正好可以让这些人聚在一起的环境是没有的，那我们是不是可以做起这个角色？创造一个相似的商户联合在一起的社区。”上文提到，比褐在起初做空间设计时就已经对商户有了第一层天然筛选：认同空间氛围营造的重要性，价值认同成了商户与比褐走在一起的第一步。接下来，便是协作。按照这个逻辑，比褐更像是开了一个大店，各种店主来这里开小店，前者完成空间氛围色剂，做好顾客导流，商户更专心做好自己的产品，服务好客人。在谈到商户时，陈杰克一直强调的是“突破”，这指的是原来传统商业体系里“房东租客”的关系。如果只是房东收租，空间运营商很难与商户产生共情，站在他们的角度想问题，当然，在传统系统里，这样的角色很难被改变，这恰好是比褐这样的团队可以突破的。联合经营是目前比褐与商户伙伴合作时常用的方式，固定租金的合作模式是很少一部分，而“孵化”是比褐从当下到未来都想努力达到的目标。通过孵化更多有潜力的小团队，在其相对成熟后扶持它向外发展，从而形成一个新的商业生态。这一关系的转变，也体现了比褐商业发展的转变：从房东、到伙伴、到新商业投资者。为了这一目标，团队现在还在跑通对商户的后端服务：包括财务、运营、培训等，尽可能解决商户伙伴的后顾之忧，专心于业务的打磨。“很多小商户是有资金困难的，但团队有潜力，我们在这层关系上，有种天使投资的感觉，让它尽快上正轨，一点点资金的扶持就可以让团队有很强的加速度。”陈杰克说到。这种重视客人的关系、重视与商户伙伴的联合，也在潜移默化地影响团队落实到空间产品的打造上。
从目前已有的两个项目的名字中，我们就能感受到两者的不同：More Than Eat，重点落在“Eat吃”，而MEET&EAT，重点显然落在“MEET”，相遇、遇见，可见团队期望在第二个商业产品中更加突出“人与人之间的社交”，这在和陈杰克的对话中也得到了印证。“选择将MEET&EAT落在成都，我们很珍惜这个机会，它没有一线城市的高压，人和人之间距离更近，同时市政条件没有那么限制，这帮助了我们加速对‘社交落在空间上’的进一步探索。”在MEET&EAT里，我们看见了酒吧业态，这是之前所没有的。酒吧并不好做，需要有氛围，也需要私密，现在我们要把酒吧与公共区域做融合，这是一个挑战。”MEET&EAT在公区上也做了进一步迭代，外部的阶梯座位被放大，突出了社交感，也与成都街巷文化融合。同时，这里也加入一部分零售业态，陈杰克心中的“集合式空间”在这里获得进一步的探索。有意思的是，MEET&EAT的选址，放在了成都太古里商圈，位于远洋太古里的北部，尽管这里此前并没有商业覆盖，但因靠近核心商圈，它日后的客流吸引潜力是无穷的。写到这里，不知道你有没有留意到两个项目的共通性：选址考量。陈杰克和我分享比褐在三个项目选址都会考虑一个逻辑——在市中心旁边的小马路，周边有居民。不论是静安嘉里中心背后的巨鹿路富民路，还是成都太古里背后的天仙桥，都是两个城市中心相当热闹的区域，可以形成“具有消费力的社区商业氛围”，一定程度上保证了商业空间的客流量与客群质量。同样的选址逻辑，也体现在了第三个项目TBC比邻·古北上。项目位于长宁区古北商圈，毗邻高岛屋，亦是上海城市副中心区域里相当有消费实力的社区之一。国际社区氛围浓厚，外籍人士超过了50%。建筑本身也很有故事，前身为一座解放后的工厂，国有制转型后由上海知名的餐饮品牌鲜墙屋承包，成为当时古北区域颇为流行的餐厅。2021年初，比褐接下了这座建筑，决定打造一个“集餐饮、文创、时尚和艺术”为一体的人文生活社区，结合原有的建筑浓厚的海派风格，融入时尚线下元素，期望通过空间设计和长期运营，营造“品质、健康、可持续”的舒适生活空间。相对以往，TBC比邻·古北的空间完整度更高。据透露，在4层楼的空间内，1、2楼将是 MEET&EAT餐饮复合空间；而3、4层则是比褐正在探索的新产品模块MEET & CREATIVE 文创复合空间。因为比褐拿下了整栋建筑，团队也因此在其中发挥更多“集合业态”的创造力和实践，更是希望通过这样的项目，找到更多志同道合的伙伴共同前行。而也得益于这样的空间先决优势，我们也相信比褐在这个产品中，跑出更多“社区商业”与“社区生活”连接的实验。
我们总是听到过这句话：“这个时代不缺好点子，缺的是执行和落地。” 我和创始人陈杰克的对话过程中，他也总是绕不开类似“最重要的是做出来了”的话语。一路跌跌撞撞，前路也是艰难险阻，但做下去，做出来，是始终不变的目标。回想在More Than Eat初开业时，它被外界和市场戏称为“网红”，收获的评价褒贬不一，结果它一开就是四年，显然要比大部分当时同批的“网红空间”要长寿很多。背后团队的专业度和执行力，以及对社区商业运营的正确的理念，功不可没。再回到本文，我们从三段来谈论比褐与外部不同角色的关系，其实也是在证明，当我们要做社区商业时，团队无法把自己当做是一个个体去看。商业始终是社区共同体的一部分，只有把自己放在这个整体里思考生意，才会形成更持久的生命力。眼下，TBC比邻·古北也将在下半年逐步开业，我们也期待比褐能为城市社区生活注入更多有价值的空间运营思考。