社区治理+民生服务，上海1500㎡螺蛳壳做大道场
今年10月，我们曾推荐了来自西安的优秀案例长百新市——追求长效收益的社会资本，自发的通过一系列公益行动主动拥抱社区；本期推荐来自上海的华建智坊邻里汇+12街·烟火巷一期项目，是在基层政府的支持与监督下，社会资本探索“民生服务”结合“社区治理”的代表案例。
BTW，从本期开始，小畅也邀请两位业内专家一起就优秀案例进行点评，请期待神秘嘉宾吧^^
▲《15分钟社区生活圈规划导则》中关于15分钟设施服务的说明
早在2016年，上海就先行发布了《15分钟社区生活圈规划导则》；随后自2019年起，上海选取了15个试点街道全面推动“社区生活圈行动”。随着越来越多的城市纷纷跟进社区生活圈建设，一直保持引领身位的上海也没有停下脚步，将实践之路进一步升级至”社区治理“和”民生服务“的结合。
华建智坊邻里汇位于上海徐汇区华泾镇，华泾镇原为龙华乡，1992年并入徐汇区，1998年更名为华泾镇，一直沿用至今。远离上海的中心城区，华泾镇以第二产业为主，公共交通、医疗资源、商业配套都较为匮乏。
2019年9月，华泾镇迎来了4.2万方的龙湖华泾天街开业，然而镇域内15分钟和5分钟的社区生活，品质仍需提升。
·0·1·
2020年末，12街团队接到了来自镇上的委托任务，创始人蒋平是商业不动产人出身，后在下沉的社区商业摸爬滚打了15年，主导了包括中房金谊广场、浦东星河湾商业街、普陀高陵集市（点击可查看优秀案例）在内的不少民生类项目，获得市场好评之余，也收获了相关政府部门的信任。
这个项目就是距离龙湖天街2.2公里、步行距离半个多小时的华建智坊邻里汇+12街·烟火巷，其夹在华建一街坊和二街坊两个已有20余年历史的老社区中间，一期启动了两北两侧沿街商铺中的南侧部分，面积仅1500多平方。
▲华建项目一期更新改造前原貌
▲左侧为一期实施的更新改造后华建智坊邻里汇+12街·烟火巷
在华泾镇镇政府的指导下，12街团队与社区三驾马车（居委会+业委会+物业公司）、设计单位、社会组织（NGO）、社会志愿者等建立了核心推进小组。经过多轮问卷、座谈，最终确认了在这1500多平米的空间内，既要装下能服务1公里范围内的公共服务，同时也需填补周边居民对提升生活品质的需求。
一期项目最终如今天呈现出来的：
合缘饭堂——升级版的社区老年食堂，一改只为老人提供午餐的传统做法，为整个社区提供早、中、晚三个时段的用餐服务；
▲在合缘饭堂用餐的居民
文居社——社区居民的文化客厅，延续12街中国文化核心元素，以茶为媒，融合了家居展示和各种文化活动，也是樊登读书在华泾镇的第一个联合阅读空间；
邻里汇——徐汇区特色的社区公共服务中心，在华建项目中配置了党建、健身、音乐、舞蹈、社区厨房、多功能观影厅等复合形态的公共服务空间，并同时设置了社区卫生站；
▲邻里汇的入口
▲瑜伽达人自发在邻里汇健身房组织的活动
邻鲜生鲜集市——以居民市场所需的生鲜、熟食为主，辅以生活日常用品的供应，以便利、新鲜、平价为特色。
▲开业后的鲜邻生鲜集市
·0·2·
发展社区商业的一大卡点在于招商难。
传统商业品牌都孕育自商圈，相对庞大的线下人流支撑起单一的经营业态，达到目标坪效的同时，高效的组织管理和供应链较易获得规模效应；而社区的特点在于只有特定的人群，单一的业态无法支撑起所需的销售额，因此很多品牌用传统打法都没办法下沉到社区。
在陆家嘴崂山路的12街中，蒋平和团队就曾实践了用赋能和孵化的方式，通过自营的咖啡空间和茶空间两大主力业态，吸引和聚拢第一批社区消费者，同步又针对这些消费者，在同一个空间中延展出甜品、培训、文创产品销售等业态。
▲浦东陆家嘴崂山路的12街，在社区中做文创开始的难度极大，好在通过不断的探索，团队逐步摸索出了一套方法
在华建项目中，这一手法被进一步发扬光大。
一期项目中，规划原需建一个社区长者食堂，但经过实际调研，周边社区中的家庭居民对各种形式的用餐有较大的需求。考虑到有限的面积，12街团队决定在为周边老人提供餐饮服务的基础之上，加入更多的餐饮元素。
因此，一个叫合缘饭堂的集合空间诞生了——主要的空间动线仍然保持了常见的消费者自主取餐、统一收银的方式（类似中式快餐品牌大米先生），此外，还引入了一个米线品牌甩蛮蛮，辟出了专门的窗口。
▲饭堂的菜价和取餐动线
饭堂不光覆盖了早、中、晚三餐的营业时间，也针对周边居民的生活习惯，为在家吃饭的居民提供半成品和端餐上门的服务，并计划从2022年开始，借助微信群的运营，为消费者提供包括老字号食品在内的直购服务。
合缘饭堂将原本服务老人就餐的公益空间打开，为所有居民服务，既没有耽误为老服务的初衷，饭堂人气高了也获得了更多老年人的喜欢。
·0·3·
社区商业，一方面指的是“社区”的社，另一方面，也是“社会主义”的社，是截然不同于其他国家的一种形态。政府主导的社区项目，其目的是为了平衡对老百姓、尤其是其中弱势群体的关怀。
但在实际展开中，如果只能使用“免费的公益”，则容易进入了另一种误区，甚至演变为“自娱自乐”。用商业链接激活社区活力有两层含义：
其一，付费能够获得相对高品质内容和服务，吸引平日社区公益活动中很难吸引的社区中坚力量，并通过盈利形成持续；其二，商业的特性是创造力和竞争性，这种原生基因的驱动下，也能推动公益内容的推陈出新，激活社区的活力。
例如，12街团队通过调研发现，社区有较多家长有书法学习的需求，于是邀请了专业的书法老师，计划用低于市场的折扣定价，优先提供给本社区内的居民。同步探索将部分盈利反哺到社区公益基金的实施路径，在确保运营的长期健康持续良性的发展的同时，更好的建设和发展本地社区。
那些原本游离于社区活动之外的中年人和年轻人，更容易被市场化的品质内容所吸引，他们的到来，增强了社区内居民的交流与互动；同时，在社区中的消费也会被再利用于本社区的建设和发展之中，必将进一步激发出居民对社区的情感和关注。
·0·4·
华建项目中有”社会治理“（公益）和”民生服务“（商业）两类空间，12街团队在实际操作过程中通过运营上的融合创新，互相促进形成1+1＞2的效果。
公益链接商业，华建完成了空间腾挪上的创新，但时间转换上的创新是更难的。期待随着创新的进一步深入，政策和管理也能深入。
本文作者
郑萍