为什么不要贸然投资房产？
最近想买房的人多了起来，这也是个常见话题，今天之所以写，是因为有人紧急来问“要不要卖房”，更主要的是，好几位来问“要不要买房”。
我不讲大道理，直接以案例来贯穿知识点。
如下小黎，老群友了，还没毕业就关注了我。也算我的职场徒弟，去年，才大专毕业一年半时，在小公司即将走人时，来咨询我如何求职。
还不错，很快入职了杭州某知名公司，尽管工资不算高，但好歹事业算上了正轨，在同学中还行，连住房公积金每月也有1200了。他目前公司知名度在杭州仅次于阿里，他的同学几乎没有一个能进去，甚至都没想过进去。
他可能早就看了些我的文章，比如下面的。
他就觉得自己要投资房产，因为我说了大城市周边的中小城市，未来人口净流入，5年10年内还会有增长，加上身边一线城市的产业转移，这些小城市未来潜力不错。
所以你看如下，早在他毕业1年时，他就投资了嘉兴，实际上是嘉兴下属的一个县级市海盐。
海盐是个什么地方？
我们知道，靠近上海的有4个知名二线城市或地级市，按照经济实力来看，一叫苏州，二叫宁波，三叫南通，四叫嘉兴。
昆山、太仓，属于苏州，因为同样属于接壤上海的县级市，所以眼红那么多人投资昆山太仓的，主要就是嘉兴的下属县嘉善。
所以，这嘉善也开始号称小上海，在过去十年间猛吹了一把，导致目前当下嘉善新楼盘大概70%是被上海投资客买走了，也就是本地人买得少，要么也是杭州、苏州、宁波的人来投资。
但跟嘉善平级同样属于嘉兴管辖的一些县级市，就开始眼红嘉善了，于是他们也开始了一轮攻势，到处宣传，尤其吸引人来买房，其中典型的就叫做海盐。
经过开发商等这么一宣传，加上自己一直看到“买房好赚钱”，再配合幽哥等网络大V说的人口净流入，所以刚毕业不久的年轻人，就开始下手投资房产了。这是个自然而然的过程，小黎显然就是其中一位。
他是2017年大专毕业，2018年6月借了首付在海盐买了一套开发商的期房，单价1万2，2019年初我指导后跳槽，2019年7月他在知识星球中问我，“海盐房子价格的走向，以及要不要脱手”。
如下，大家可以进星球去听下我当初的回答，具体我都记不得了，但我肯定是劝他赶紧脱手，或者持有5年以上获得一定的涨幅后，再卖了。
这才叫买房投资：远么短期投机，拿房前卖了；要么长期持有，5年8年甚至10年后高位脱手。
但是，在2019年12月交房后，至今，他也没卖掉，或者没有考虑前者“短期投资”；现在他又撑不到5年以上再卖，因为首付借了亲戚很多，还了房贷已经入不敷出，且他看到市场价已经从1万2跌到了1万，接下去很可能9千、8千，着急了。
所以，大道理来了：买房，要么1）靠近上班所在地，可以住，省了房租；而作为投资，要2）能够短频快出手，或者3）长期持有。
以上这仨你都搞不懂，则这房产就成了鸡肋。这里实际上也回答了本文题目中的问题。
对于小黎目前的建议，其实很简单，他现在就想出手，因为他欠债太多，连信用透支都好几万，每月拆东墙补西墙。但你要知道，你拿到手的新房如何卖，这就成了次新房，实际上属于二手房的范畴。
你得先了解下二手房买卖的政策，即使你认为单价降到了1万，并不是你今天想卖就能卖得了的。你上次是从开发商“公司”手上买了期房，目前别人接盘的就得从你“个人”手上买下这套二手房，后者是私对私，操作难度大。
二手房没有公家和企业背书，别人是否愿意全款一次性付给你，你卖房前得还清贷款并备案、怎么还哪来的钱一次性还，拿到还款证明，又要20来天才能上市交易、过户，过户后尾款不给你怎么办，是不是找个中介？中介问你收高额中介费，甚至忽悠你一个“强过户费8万块”，你怎么办？......
以上卖房过程，我建议小黎自己摸索下，并不是告诉你“卖”，你就能卖的。去年就让你卖，你继续等到拿房后撑了半年的现在，说明去年中到12月拿房，你没有找到“拿房前如何卖房”的方法，或者根本没去想，或者忙于工作、跳槽、谈恋爱、家事等等，时间不够用了。
估计得学个半年，会卖二手房了，也就2021年初了。
大家也知道今年国内经济可能只增长1.2%，但明年应该会有一个接近10%的增长率，叫做报复式反弹，这也跟V型或者U型曲线图相符合。所以，明年大环境会特别好，房价自然比去年6.1%和今年1.2%增长率情况下好更多，有望一个小高峰，至少届时你海盐那套房冲破1万2才有可能。
最终不管能否完全超过之前的单价，或者卖房后是否能完全拿回成本+利息，但这个出手的过程，也是一个6-12个月的过程。
我建议小黎再撑个半年到一年，这十来个月不是用来虚度，而是去学习如何卖二手房，顺便等房价回调。具体的后顾之忧如何解决，就是问你的姑姑或者其他亲友再借个5万，度过这次难关。10万更好，现金流就跟游戏里的血一样，是用来“救命的”，更是救急的。
求职，都要2-4个月，何况不动产的买卖，6-12个月也是合理的，何况是地理位置还不如嘉善的小城市海盐。
年轻人的智商税，真是到处都是。
回到当初2018年6月小黎买这套房时，当时如果来问我，我会赞成他买海盐这套房子不？当然不会。可惜他没有那么幸运。
1万2入手的房子，现在已经还贷了18个月，每月5030块，但需要降到1万甚至9千才能出手，你算算看亏多少。实际上是他白打工了3-4年，仅比创业好一点。
有人说，你幽哥事后诸葛亮。
当然不是。
我们来看另一位小彭的买房经历。
这位小彭，2018年本科毕业，校招进了上海附近的台企上班。2019年初经过我的学生介绍，看了我文章，来找我了。
他当时工资尚可，我的建议就不是立即跳槽，于是他继续研究我的文章，他“发现”主要思路就是1）跳槽获得高薪、2）提升学历、3）开发副业、4）买房投资。
第1）个被我否决或者推迟，而他自身又比较懒，所以第2）第3）被他自己否决了，于是他看中了第4）房产投资。
你看，2019年11月11号，中午突然来了这么一句，他说自己在11月10号晚上，买了一套房。
当然，熟悉的群友也都知道了，这位就是后来的鸡汤哥，我们叫他“汤底”，那个时候他还没开始发太多鸡汤。
他听了开发商的话，买了1套位于嘉善的西塘古镇的房子。总价大概100万出头，开发商跟他说以后每月租金收益大概是5-6000元。
大家自己算算看，这是什么样的一个年化回报率？一年6万-7万2，年化6-7.2%？
你都不知道扯淡到什么程度，这房是地方开发商开发的；然后转包给链家地产来卖，他此时买了这房；后面由另一家公司来改造成民宿，改造费和装修费是要问他收的，他并不知道；此后，这房子再交给第四家公司比如携程或者如同或者途牛，来当作民宿租出去并日常管理。
这个套路，跟我们熟知的“酒店式公寓”类似，你问下身边或者网上搜下，投资酒店式公寓的有几个赚了钱的，没血本无归就不错了。这里，因为在景区不在市区，所以比酒店式公寓更加复杂，更是未知数。
我肯定是让他退了这套房，如下，为了让他愿意退，我想了个方法，叫做“骂”。也就是，不骂，他是不会听的，很快他就会去补足首付款，并先开始父母亲戚、兄弟姐妹，再同学、同事借钱了。
虽然他签了认购书，但好歹订金只付了1万块，还算好的，止损成本不高。
他连退房的理由都不会。
你别笑，你也不会，中介那巧口如簧的，你应付得来？
单价出来了，1万9，总价也来了，108万。大家可以算下，面积多大？
57个平方不到，要做民宿，
“他们经理不同意”“先礼后兵”“给自己压力”......多么熟悉的学生说的话，上当受骗了，还各种内心戏。
要，就一个字，完事儿了。
俩回合下来，房产中介继续给他洗脑。
链家说自己的员工也很多买了这房，他就当真了。
即使真的，那也主要是被链家忽悠进去的毕业0-3年的迷茫大学生，被公司逼着买自己的项目，大哥不说二哥。
链家来了个女经理出场了，此女年薪百万，销售总监，鼓励年轻人买房。
大家注意下，毕业不久的人，会将向他推销产品的推销员的话，都当作给自己的建议。
这就是个套路，也是常见坑，跟是否70年产权实际上无关。
以后大家投资房产，尤其这种什么“旅游地产项目”“某某开发区重点投资”的，一定要谨慎。
他已经不想退了，我只能激将法。
你看我这用心良苦的。要不是我手误收了这职场学生，直接就踢了他。
但是，他还很有理由，拿出来了我某篇文章中的描述。
说这是他这次投资民宿的依据。
我们放大看看，我写了什么。
在3年前某篇文章中，我写了都市圈和省会城市的中长期房价趋势。
但这不能作为你这次西塘古镇上民宿具体项目的投资依据啊。这叫将“共性知识硬套到个人具体情况”，确实这也是常见错误之一。
你会着急，“幽哥，这位汤底究竟要回来订金了没？着急！”
是的，此事肯定有个后续，下图，2019年12月底，大概50天后，终于要回来了那1万块订金。
但是，此人的故事还没有结束。
那次房产投资受挫之后，2020年初，他开始成倍地发鸡汤，古往今来的各种权谋和宗教问题等等，又连系到父母和领导对他的PUA和打压式教育，同时自己也在加了几十名群友每个挨个诉苦，找树洞。
2020年5月，他从台企离职，回到了中部老家。
2020年6月，在老家民企上班去了。
7月开始，估计会收揽很多，收心了。
此后，2022年前后，老家父母安排合适的相亲，也就这么成家立业结婚了。
多年后，等他的孩子长大了，回忆起来这件让他退了民宿投资的事，我不知道他是会感激曾经有个幽哥让他迅速躲避了一个人生大坑，还是会吹牛“我当时在上海边上投资了一套房产价值百万，本来能涨到一千万的，后来被一个叫幽哥的忽悠，断了我的发财梦......”
实际上无论如何，我们纵观本文，第二个真实案例的主人公小彭，是比第一个帅哥小黎要幸运的。但更多的人，是比小黎还要倒霉的，坑太大，腿不够长啊。
其他不多说了，我不可能从生老病死、买房租房都做全了，单就房子相关的事项、坑、房源，和限购、限贷、居住证、户口社保等规则，我推荐你关注如下我俩徒弟的号吧，你可以进他们的群咨询个人问题。
买房：房满仓，《房满仓答疑（三）》
租房：菜菜找房，《租房信息汇总（2020年6月20日）》
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