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做到这五点，才能在楼市笑到最后！

奇齐 功夫财经 2019-10-26

给奇齐打 call

真正促使国民不停买房的根本原因，是“买房升值”的心理预期。

我们必须明白一个道理：“银行储蓄的市民/银行/地产商/购房者，四者都赚钱”的时代过去了。大势不明晰的情况下，只观察，不操作，才是最聪明的选择。

01

曾经，买房是“全民赚钱效应”的幕后推手
时至今日，不难觉察大街小巷都在谈论房子。
但大多数人没想过一件事，买房怎么就成了一项轰轰烈烈的国民运动？
有人会归结于它的“赚钱效应 ”。
但存在“赚钱效应 ”的行为很多。从币圈财富自由的故事，炒鞋炒成千万富翁的新闻报道不断。
彩票中大奖，股神传说，博彩一夜暴富等行为屡屡见报。再往前追溯，集猴票发财，郁金香泡沫事件等等。
每一件都存在赚钱效应。
但唯有买房，才独一份的成为国民运动。举国上下，男女老少通杀。连小学生都相当有觉悟，担心自己考砸了，自家小区房价可能会下跌。
其实最核心的原因，在于房产是唯一一个「正和博弈」。
不同于打麻将，最终结果一定是有输必有赢，是四人进行的是零和博弈 。
股票博彩和彩票更不用说了，都是庄家的韭菜地，小散进入都是负和博弈。
但唯独地产不同。楼市里存在三种角色：地产商/银行/小市民。
当今的银行和地产商都只并没有自有资金，本质上都是空手套白狼。资金来自国民储蓄。
首先小市民以4%利息把钱存进银行 ，银行再把钱以10%借给地产商，地产商拿着钱开发楼盘卖出去，高周转的地产商，过程中本金收益率一般为30%。
这个过程的收益结果是这样的：

小市民收益4%

银行等金融机构收益：10%-4%=6%。
地产商收益：30%-10%=20%
不难发现，这个金融转盘上，每一环节的人们，都赚到钱了，是不是觉得非常美好？
02

政策调控下，购房者选择率先出局

追本溯源会发现，我们忽略了一个人群，那就是购房者。是购房者为楼盘买单，才盘活了整个转盘。养活了地产行业上下游数亿国民。
而购房者不停买房，核心原因是什么？
首先不是居住需求。
去年住建部主任顾云昌给过一组数据“现在中国住宅户均1.1套，人均建筑面积35-40平米。”不难得出，房子是够住的。
真正促使国民不停买房的根本原因，是“买房升值”的心理预期。
过去十年间，大多数城市的购房者，年均收益超过10%。北京上海深圳等城市的年收益超过30%。
不夸张的说，闭眼付首付，你的年收益率，就能轻松超越股神巴菲特。
这样的行情下，促成了四赢的局面，银行存钱的市民，银行，地产商，购房者，四者全都赚钱了。
但这一切美好的基础，是房价上涨。
从2017年开始，我们突然发现房价不涨了，但大多数人没把它当回事。
直到2019年，只要哪个城市有涨价苗头，立刻就会有对应的政策补丁加码。
今年四月，沉寂两年多的北京楼市，刚有抬头迹象，就出台了国管公积金限制政策，小阳春被扼杀。
七月下旬，苏州楼市被爆出涨幅全国第一，数据刚公布，当地连夜出台调控新政，社保升级，限售加长。
从政策补丁跟进速度上看，全国各地如此整齐划一地打压楼市抬头。这次政府调控楼市的决心和力度之大实属罕见。
楼市正处于失去“上涨预期”的路上。
03

四赢局面土崩瓦解

而一旦楼市丧失赚钱效应，我们开始说的四赢局面，就会土崩瓦解。
购房者前仆后继地持续买房，是因为过去楼市一直在大幅度上涨。
如果未来的楼市，被政策控制，这个金融转盘会如何运转呢？
买房不再赚钱，因此购房者不再青睐买房。导致地产商面临滞销困境，而资金成本摆在那里，开发商需要现金流维持生存。
但银行的风控非常聪明，自然不愿意把钱借给负债过高的地产商。于是地产商只能借更贵的钱。
去年，恒大地产发行利率13.75%美元债券，业内震惊。
不久前，闽系top1的泰禾地产，被爆出现金流吃紧，竟然借了利率高达15%的美元债券，刷新记录。
未来，这种现象在地产商里，会越来越普遍。
银行也因为失去地产商这种大客户，而利润受损，自然无法给储户高昂利息。
因此喜欢储蓄的百姓利益，也在受损。
支付宝的余额宝，作为最保守的货币基金，一年时间，利率腰斩，从5%降到2.4%。
有些贪图高利率的个人就更惨了，不是经历p2p爆雷，就是被私募收割。我们必须明白一个道理：
“银行储蓄的市民/银行/地产商/购房者，四者都赚钱”的时代过去了。
04

弱势群体生存指南

作为链条中的弱势群体，现阶段最重要的就是活下去！接着就说一说未来一段时间里，弱势群体的生存指南。
指南一：跟头部地产商做朋友
很多地产商的危机，才刚开始出现，未来会死掉一批地产商，这不是危言耸听。人民法院公告网显示，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产。
刚需买房，并且需要掏空六个钱包，赌上身家。
万一卖你房子的地产商破产，房子烂尾这种事大概率会发生在你身上。作为普通人，我们是承受不起的。
因此，买房前要做足开发商的功课，尽量挑大品牌的开发商，现金流健康的开发商。
再者，买过小开发商房子的朋友都有感受，它们一般恶劣手段较多，唯利是图，很难沟通。
比起地方小开发商，头部开发商更爱惜自己的羽毛，对房子的质量和售后态度，都会表现的更积极。
指南二：保证你的现金流足够健康
五年前，我会劝咨询我的购房者尽量放大杠杆。
对普通人来说，人生中低息大额负债的机会不多，房贷可能是唯一一次。买房尽量多贷款，能首付三成，绝不付四成。能贷30年，绝不只贷20年。
这种策略的背景，是当时大环境稳中向上，年轻人施展机会很多。
事实证明，一些人的确依靠房贷杠杆，大赚了一笔。
但当下，大环境变了。
很多行业都面临着危机。一些传统行业的朋友已经很多年没涨过薪水了。
更多的企业，正在慢性萎缩。
因此年轻人除了要努力，更重要的是，学会对未来收入有增长停滞的预期。
在买房按揭上，学会保守策略。月供最高不要超过你的收入的50%。
这种风险才是可控的，就算失业或者收入腰斩，也不至于断供。
也不会因为现金流太拮据，而在最年轻的时，在该追求长远发展的选择上，变得畏首畏尾，错失机会。
指南三：理性看待社交媒体上的暴富故事
很多人会觉得不公平，明明自己所在行业越来越不景气。
但偏偏有很多新兴行业，如跨境电商，直播，新媒体，区块链，暴富故事到处都是。
排除炒作的虚假故事，最近一些年真正的风口行业，其实并不是想象中蓝海一片。
这些项目的风口，持续时间太短，且大多被资本裹挟。
等到普通人意识到，并且投入全部身家后，已经是接盘侠了。
譬如“炒鞋暴富”的故事，在社交网络上病毒般传播，才不到一个月时间。而实际上风口已经消失了。
事情的真相是，普通鞋贩子，每月只赚不到3000。而一些想要进入市场分一杯羹的学生，99.99%都是高价鞋的接盘侠。
真正赚钱的，是球鞋交易平台。最火爆的球鞋交易平台“毒”app，每双寄卖的鞋，平台抽9%的高额佣金。
平台背后，则是各种风投资本在坐庄。
指南四：不轻易跳转去陌生赛道
当明白这些“人造风口”背后隐藏的真相和风险之后，我们要做的就是不冲动创业，不轻易跳转赛道。
一定要创业，可以，但要选择自己了解的，同时是一些逆势而上的项目。
日本从经济危机之后，失去的二十年里，发展最好的行业是什么？
答案是A&V行业。
大环境处于逆势中，“奶头乐”效应往往异常凸显，国内可参考近些年出现的美女直播，各种手游，线上发牌等新兴行业。
指南五：降低投资欲望
去年的股市，流传着一张图，一年里没有持仓的你，已经超过99%的股民。
今年的楼市，再精明的投资客各种算计，即使有买笋盘，拿低息贷款等操作，只要房价不涨，你持有的物业，算上折旧费、资金成本、物业费和机会成本，也彻底输给没买房的朋友了。
大势不明晰的情况下，只观察，不操作，才是最聪明的选择。
逆势中，蹲得越深，风来了，才会跳得更高。

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