经济适用房制度为什么会失败？︱刘德科楼市讲义101

文︱刘德科

你有没有发现？「开着宝马奔驰去买经济适用房」的新闻，近些年没怎么出现了。因为，经济适用房作为一种制度安排，基本上已经悄悄地退出了历史舞台。

政策初衷

为什么会退出历史舞台？我们先从经济适用房的政策初衷说起。

当时，我们看到「开着宝马奔驰去买经济适用房」这种新闻时，大概会有一些愤怒的感受。可是我们有没有想过：如果按照最初的制度设计，「宝马奔驰」本来该是跟经济适用房相匹配的。

按照最初的制度设计，经济适用房要覆盖大多数人，既包括低收入群体，也包括「夹心层」——也就是中产阶级。为了配合经济适用房制度，我们国家又学新加坡推出了公积金制度：只要你每个月正常交公积金，你就可以轻松支付经济适用房的房贷。

按照最初的制度设计，中产阶级本来就可以买经济适用房，中产阶级开宝马奔驰是很正常的（宝马奔驰没以前那么贵了）。所以，「开着宝马奔驰去买经济适用房」本该是很正常的现象。

从理论上看，「经济适用房+公积金」是一个非常完美的模型，住房问题似乎可以迎刃而解。但是你知道的，事实并非如此。最终，经济适用房基本上只能满足了两部分群体——公务员及事业单位职工群体和少量的低收入群体。

经济适用房之所以偏离政策初衷，最关键原因在于：中国作为一个超大人口规模国家，需求体量太庞大了，再强大的政府也无法用财政投入来持续满足如此巨量的需求。

在新加坡管用，不等于在中国也管用，关键区别就在于人口规模的悬殊。

历史作用

当然，我们不能因此而去非议经济适用房制度的积极历史作用。它至少有两大积极意义——

●经济适用房为「取消福利分房」铺平了道路

如果没有经济适用房及时补位，「取消福利分房」这一项艰巨改革不可能如此顺利并且彻底地完成。经济适用房起到了缓冲与过渡作用。

●经济适用房为住房制度持续改革积累了宝贵经验

经过经济适用房的实践与探索，今天我们国家已经找到了「公租房+保障性租赁住房+共有产权住房」这一住房保障制度的方向。

经验教训

在住房保障上，通过经济适用房的实践与探索，我们至少可以总结出两条宝贵经验——

●中国是超大规模国家，不宜直接套用其他国家的成功经验。

●要贯彻「住有所居」思维，而力戒「居者有其屋」思维；政府有责任让所有人都有房子住，政府没有义务让所有人都买得起房。

住房保障是一项任重而道远的事业，任何一次推进都不能摒弃这两条宝贵经验。如果摒弃了这两条宝贵经验，保障房就很容易异化成少数人套利的工具。

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刘德科楼市讲义

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧