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寓见CEO程远:托管周期是长租公寓盈利关键 | 爱分析访谈

2017-09-29 人物访谈 爱分析ifenxi

作为长租公寓运营商,寓见从分布式公寓起步,并抓住时机与政府和开发商合作,以资产运营方角色参与集中式公寓运营,未来还将自持物业。寓见CEO程远认为,物业托管周期是影响长租公寓盈利水平的关键,用科技手段提升运营效率也是重要发力方向。


指导 | 凯文  张扬

调研 | 张扬  黄勇  赵敏

撰写 | 黄勇


寓见公寓成立于2014年,是一家总部位于上海的长租公寓运营商,创始人兼CEO程远是投资人出身。租房市场的巨大规模,以及用互联网手段改造的可能性,让她决定投身租房领域创业。

 

起初,创始团队认为租房难是由于信息不对称,要做租房平台。随后,他们发现行业真正的问题在于房源供给不足,于是转向长租公寓运营。


物业类型:从分布式到集中式 


寓见从分布式公寓做起,从个人业主手中获取租赁房源,以“房屋包租+标准化装修+招租运营”模式提供标准化租房产品。分布式公寓可供改造的物业较多,初期易于起步。

 

随着政府对房地产市场的结构性调控,土地出让中开发商自持面积比例不断提升,为长租公寓提供了更多物业供给。于是,寓见开始与政府和开发商合作,做整栋物业的托管,运营集中式公寓。例如,寓见为阳光城、景瑞等开发商的自持物业提供标准化公寓运营和管理服务,提升租金收益和物业价值。

 

相比分布式公寓,集中式公寓的物业更加集中,且托管周期更长,物业获取之后无需重复开发,业务模式上也更轻资产。

 

寓见定位于资产运营商,未来会重点发展集中式公寓,以轻资产的托管模式,输出公寓运营能力。随着增加租赁住房供应等扶持政策陆续推出,预计会有更多来自政府和开发商的物业投入到长租公寓市场,而专业的资产运营方将扮演重要角色。

 

目前,寓见管理分布式公寓约15,000间,托管集中式公寓约5,000间,分布在上海、杭州和苏州。



托管周期是影响盈利水平的关键 


在巨大需求潜力和政策扶持的共振下,长租公寓走上风口,入局者众多。但在现有市场环境下,长租公寓盈利空间小、回报周期长,也是行业共识。

 

以分布式公寓为例,运营方收入主要来自租金,成本包括租金支出、装修摊销、运营支出和财务支出,其中财务支出主要是前期获取房源以及装修等资金的拆借利息。

 

长期来看,托管周期是影响盈利的关键因素。托管周期越长,装修摊销成本越低,也更有可能获得租金上涨回报,寓见布局集中式物业也是基于这一理念。

 

资金成本方面,作为创业公司,寓见早期资金来源主要依靠股权融资。随着运营能力增强,物业能产生稳定现金流,目前寓见更多依靠银行贷款、信托等债权融资,资金成本相对较低。

 

此外,由于创始团队的金融背景,寓见也比较注重和擅长现金流管理。

 

程远表示,长租公寓市场还处于普及阶段,寓见选择的战略是产品领先,即先打造过硬的产品能力。尤其是集中式公寓,需要高质量、标准化、大规模的物业改造,对供应链整合能力要求较高。

 

经过数年积累,寓见逐渐打磨出一套成熟的设计、施工、验收标准和供应链体系,这是产品能力的基础。

 

在产品开发上,寓见、绿庭、尚林三条产品线,分别覆盖不同阶段和消费水平的客群。寓见可以根据所获取物业的类型和地理位置,分别匹配不同产品线,进行标准化改造和差异化定价,从而降低改造成本,提升租金收益。

 

下一步,寓见将致力于用科技手段提升运营效率,例如与蚂蚁金服合作,实现客户精准识别和租金个性化定价,从而最大化租金收益。在这方面,整个行业也还在起步阶段。

 

近期,寓见创始人兼CEO程远接受了爱分析访谈,她介绍了寓见的业务运营情况和战略布局,并阐述了对长租公寓行业的见解,现将部分内容分享如下。



关于行业与市场 


爱分析:美国的长租公寓市场相比中国有哪些差异?

 

程远:需求方面没什么差异。

 

从政策面看,美国市场分得比较细。以纽约为例,对租赁是相当保护的,法律法规层面上对租售同权很看重。对于分布式物业来说,业主不能随意涨价或者把租客赶出去,但这也是个双刃剑,一旦限制那么多,业主就不愿意把房子拿来出租,特别是在资产泡沫上升期。

 

第二是税收方面,美国政府为了鼓励公寓运营企业,物业持有税等各项税金是免掉的,同时鼓励运营商通过金融化工具,把物业做成资产化产品,在市场上销售;在中国,物业持有期要交很高的税金,双重征税。

 

爱分析:目前政府的一系列扶持政策是否对业务带来了具体影响?

 

程远:具体影响还没有显现出来,从政策设计到落地没有那么快。比如,水电商用改民用这件事情还没有落实下来,但政府的支持导向是比较明确的,不会随意变化。

 

爱分析:分布式公寓更多是对存量的改造,能较好地解决租房供给不足问题?

 

程远:确实有这个问题,它没有解决增量,只是分发效率会比以前更高,所以市场容量的增加还是靠集中式物业。但原先业主自己出租,到现在分布式物业统一管理,实际上对于租客来说体验是有提升的。


关于产品和供应链 


爱分析:寓见的产品线分布是怎样的?

 

程远:我们有三条产品线:寓见、绿庭和尚林,对应的客户群不一样。寓见产品的定位是3000-6000元,针对0-3年的毕业生;绿庭针对4-8年的毕业生,产品线定在6,000-8,000;尚林更高端,定位在1-1. 5万。

 

我们做三条品牌线,也是基于有多种物业类型要去匹配,品牌定位不一样,地理位置也不一样。拿到一套物业的时候,只要做匹配就可以,不需要重新设计,否则供应链是优化不了的。

 

爱分析:集中式公寓的物业改造,供应链需要整合供应商有哪些?

 

程远:首先是建筑设计院,因为涉及结构化改造、结构化设计、报批报建这些事情,其实就是开发商的那一套流程。后面是施工总包,建筑物环境、弱电、水压、电力,这些都是建筑物里必要的。施工工艺能力要比至少百强开发商的能力更强,然后才是室内的硬装软装。

 

爱分析:集中式物业部分,跟政府和开发商的合作形式是怎样的?

 

程远:合作形式基本上以托管为主,没有包租形式,租金是完全归到业主方,我们拿管理费。

 

爱分析:未来寓见会重点发展集中式公寓?

 

程远:我们团队比较擅长去做这个事情,也认为应该是这样。



关于资金成本 


爱分析:前期资金投入和资金来源情况是怎样的?

 

程远:自持物业,买整栋楼的资金需求基本上在5-10亿范围内,装修期间的投入实际上还不是最难的问题。相对其他企业,我们整个团队是做投资出身,比较擅长资金调配,比较容易理解和掌握现金支配情况。

 

资金来源方面,很多企业是用股权投资。我们最开始的时候都是股权,后面实际上债权是多于股权的,债权里有银行、信托等各种债权。

 

市场上很多企业在做一件非常危险的事情,就是长拆短。投资一套房子,花了装修费6万块钱,大概需要3年收回来,然后再做租金贷,先收回1年。这叫短贷长投,实际上跟P2P出事是一模一样的。

 

做这件事的时候,是希望每年的租金是稳定的,但实际上由于市场竞争的原因,下一年未必租得出去,就会产生空租,在这个情况下短贷长投是非常危险的。

 

在这个问题上,我觉得企业一定要有非常合适的财务运营官。长钱、短钱,美元、人民币,股权、债权,到底该怎么分配,这些事情其实非常专业,靠老板一个人根本搞不定。

 

爱分析:整体资金成本大概在什么级别?

 

程远:我们还算比较顺利,相对来说是比较低的资金成本,因为我们有重资产部分在里边。实际市场上的资金成本大概是10%或者以上,我们可以做到低于市场平均值不少。

 

爱分析:自持物业的成本回收周期大概会有多长?

 

程远:它不是看成本回收周期,而是看Cap Rate和IRR。我们给到股东承诺的IRR应该在15%左右。我们认为IRR在12-15%是比较好的。


关于资金成本 


爱分析:长租公寓的租金差一般会在什么水平?

 

程远:大概在百分之二三十吧。

 

爱分析:公寓运营上,出租率能做到什么水平?

 

程远:基本上开业之后六个月内可以做到90%。但是对我们来说,出租率还不是最关键的,因为你把价格调下来,出租率就做上去了。

 

对于我们来说,考核最重要的是NOI(Net Operation Income,净营业收入),就是租金收入减去费用项。出租率做上去很简单,但收益管理其实需要一些科学手段。

 

目前我们完全能达到业主的预期收益,托管的物业大部分都会好于预期收益。

 

爱分析:分布式物业在房源获取上靠BD开拓,成本如何?

 

程远:倒还好,因为我们的策略一直比较明晰,BD这一块其实是弱化的,主要还是基于物业,特别是国有物业。

 

爱分析:影响盈利的关键因素有哪些?

 

程远:影响盈利最关键的因素是托管物业周期的长短。如果是集中式物业托管或者包租,签了7年的周期,那基本上是盈利不了的。整个物业从获取到租金有所涨幅,要经历几个阶段,一般来说要穿越两个经济周期,15年左右做包租比较合适。

 

第二个是人力成本,就是运营费用项的减少,这里面科技运营手段比较重要。

 

爱分析:运营上的科技手段主要体现在哪些维度?

 

程远:这个有很多。举个例子,我们现在大概每天会有800间客房空出来,有些空出来一天就租掉,有些可能两三天甚至十几天才能租掉。然后每天大概会有四五千个电话进来,这些电话背后代表的是客户的租金敏感程度和位置要求。有些人愿意租三个月,价格上浮30%,有些人愿意租两年,但价格要便宜。

 

这件事情的关键因素是,能不能做到区别定价。电商已经非常好地解决了这些问题,海量数据的匹配,做到客户的精准区别。不光能做个性化推荐,还能识别客户区别定价。

 

我们这个行业用互联网信息科技手段去改造,其实刚刚开始,系统还没办法做到认识客户。所以我们现在和蚂蚁金服合作,它去做到怎么认识客户,我去做整合房子以及周边价格信息,然后才能做到收益最大化。

 

爱分析:未来的定位和战略目标?

 

程远:我们是运营商,但与此同时,我们非常坚信我们是一家Technology Company,这一点定位是非常明确的。

 

第一个,我们关注未来趋势,都会前期去做投入;第二,我们关注创新,在现在的体量上,必须要考虑海量数据匹配这件事。我们从早期开始就注重科学方法和科技手段,做什么事情要像做实验一样,有假设、有实验路径,最终得出结论。





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