18万亿真的是巅峰吗？︱刘德科楼市讲义102-104

文︱刘德科

我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第一百零二讲

不要用朋友圈来判断楼市走势

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经常听见一些朋友这么说：「身边很多人手上都有好几套房子，房地产市场已经到头了。」还有一些悲观分子喜欢把购房者嘲讽为「韭菜」，说「『韭菜』已被割光了，房地产没戏了。」

确实，如果你身处房地产圈，或者你在你的城市有较深的人脉资源，你身边的不少朋友是会有好几套房子。但是你们不能用自己的朋友圈来判断楼市走势。

我们要看到，整个中国的户籍人口城镇化率仍然处于低位，2021 年仍然仅仅只有 46.7%，未来至少还有五六亿农村人口要进城，他们中的大多数在城市里是没有房子的。

而且，中国的城镇化仍然在以每年提升约一个百分点的速度在推进，所以未来二十年房地产的整体需求仍然极其庞大，首套刚需仍然会是主力购房群。只要你的房子不是太老太差，一点也不用担心没有人接盘。甚至，接盘的人也不用担心会没有人再接盘。这仍然是一个生生不息的行业。

第一百零三讲

18万亿真的是巅峰吗

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2021 年全国商品房销售额约 18.2 万亿元，销售面积约 17.9 亿平米，双双创了历史新高。不少人的判断是，18 万亿是巅峰了，接下来就要不断往下走了。持有这种判断的，不仅有行外人士，也有万科这种的行业龙头。除万科之外，全国 TOP 10 房企中的大多数都不认同这种判断，只不过他们不愿意公开说而已。我们的研究判断是：18 万亿只是山腰数值而已，巅峰大概会是 25 万亿到 30 万亿之间。我们至少可以从这四个角度来判断——

●城镇化高峰期尚未结束：第七次人口普查数据显示，虽然中国常住人口城镇化率是 63.89%，但户籍人口城镇化率仅为 45.4%。中国的特殊之处在于：户籍绑定了教育、医疗等城市资源。如果要达到 70%，还需要 3.5 亿非城镇户籍人口转为城镇户口。

●高品质住房人均面积仍然短缺：虽然中国城镇居民人均住房面积已达到 39.8㎡（2019 年），但 2000 年以后建造的商品住房人均面积还不到 20㎡。在住建部的定义里，2000 年以前建造的住宅区属于老旧小区，需要改造甚至拆建。2021 年 11 月 25 日，刘鹤副总理在人民日报发表的《必须实现高质量发展》指出：「顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。」

●平均单价仍然会上涨：房价是城市资源与货币放量的双重沉淀。你买的房子之所以值钱，主要是因为边上有地铁、学校或购物中心等等城市资源；一个国家发了多少货币，有很大一部分最终会沉淀在不动产上。

●土地财政中短期内没法被取代：中国还有一项特殊之处，就是土地财政在地方政府的运行中起到了关键作用，短时间内没有任何制度安排可以取代土地财政。简单说，地方政府需要靠卖地，来维持一座城市的柴米油盐，来谋求更好的发展。

总之，市场需求仍然巨大，单价仍然会上涨，制度改革不可能一蹴而就，所以全国商品房销售额不会止步于 18 万亿。不能一碰到楼市行情低谷，就陷入低谷情绪，就失去对长期趋势的判断力。

第一百零四讲

沙县小吃是买房的一个小工具

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我们可以把沙县小吃当作是买房的一个小工具，用来判断地段价值。如果你买的房子相对属于郊区，这个时候你就可以看看这个郊区有没有沙县小吃在营业。因为，沙县小吃反映的是地段价值的底线，连沙县都不肯去的地方，只能说是地段实在太偏。如果有沙县小吃，说明这个地方还有可能在城市化浪潮中变得更好。

我们还可以用沙县小吃来了解城市的真实版图。因为沙县小吃的门店足够多，现在全国大约有 9 万家沙县小吃，所以它的分布图可以反映出一座城市的有效疆域。

你打开腾讯地图或百度地图，输入「沙县小吃」这个关键词，把一座城市最边缘的沙县小吃都连起来，差不多就是这座城市的有效疆域。这个版图，通常比行政区划图要小，但比统计学意义上的建成区要大。

所以，别小看了沙县小吃，它既是城市化要素，连我们的国家最高领导人都说过「现在的城市化、乡村振兴都需要沙县小吃」；它又可以是一种城市化工具，帮助我们更全面地去理解地段价值。

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办  66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎第70-72讲：70花园城市的误解 71容积率 72低密产品︱◎第73-75讲：73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎第76-78讲：76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎第79讲：79市中心空心化︱◎第80-82讲：80大学 81二手房注意事项 82大草坪 ︱◎第83-85讲：83大堂 84会所 85家居智能化︱◎第86-88讲：86缺地吗 87灰空间 88选房防洗脑︱◎第89-91讲：89学区房 90公积金 91换房黄金时间段 ︱◎第92-94讲：92公寓 93商铺 94写字楼︱◎第95-97讲：95租购同权 96共有产权房 97市政厅定律 ︱◎第98-100讲：98房贷利率走低 99人口净流出城市值得买 100城镇化的阶梯效应︱◎第101讲：经济适用房

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺 主编︱何玲  流程︱周慧慧

总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨