作者：唐青林 李舒 杨巍

单位：北京市安理律师事务所

阅读提示：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，如借款到期后借款人不能还款，法院审理作出生效判决后，，以偿还债务。

该规定虽然明确“出借人可以申请拍卖买卖合同标的物”，但没有明确规定出借人对该标的物的拍卖价款是否有优先受偿权，这导致了司法实践的裁判观点亦有所不同。本书作者检索了8个案例，明确，明确认为出借人不享有优先受偿权的案例有1个，另有5个案例对这一问题不置可否，只是强调出借人可以对该标的物申请强制执行。

通过这些有争议的案例，我们希望提醒那些打算出借资金的有钱人：可以要求借款人提供担保，但不要耍小聪明，以买卖合同作为借款合同的担保，这种担保形式是很不稳妥的。最可靠的不动产担保方式，是按《物权法》的规定签订担保合同，并办理抵押登记手续。

以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人对买卖标的物不享有优先受偿权

首先，《借款协议》约定双方担保方式为抵押担保，但抵押物并未办理抵押登记，抵押权并未设立，不享有优先受偿权；其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。但是该条款并没有规定当借款不能实现时，可以优先受偿买卖合同的标的物。因此，法院认定曾凤琴、肖正元对对《兴国县保育院整体转让协议》中的财产不享有优先受偿权。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：为了确保债权得到足额清偿，建议办理抵押登记，而不是签署买卖合同。

目前，针对签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人对买卖标的物是否享有优先受偿权的问题，司法实践中存在一定争议。

第二十四条  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十条  债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

 

第一百八十七条  以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案符合依法上述条款的情形，该条款并没有规定当借款不能实现时，可以优先受偿买卖合同的标的物。因此，曾凤琴、肖正元可依据借款合同要求钟福贵、严秀珍归还借款本金及利息，但不能直接受让兴国县保育院的整体资产。只有在钟福贵、严秀珍不履行还款义务时，才能申请拍卖相关标的物以偿还债务。故二审认定曾凤琴、肖正元对兴国县保育院不享有优先受偿权，适用法律并无不妥。

曾凤琴、肖正元等与钟福贵、严秀珍借款合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书，江西省高级人民法院（2016）赣民申482号；钟福贵、严秀珍与曾凤琴、肖正元，黄淑萍等103人借款合同纠纷二审民事判决书，江西省高级人民法院（2016）赣民终30号。

》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

该规定第二款在实践中已出现争议：出借人申请拍卖买卖合同标的物，对拍卖价款是否享有优先受偿权？一种裁判观点认为，出借人对买卖标的物的拍卖价款享有优先受偿权；另一种裁判观点认为，出借人对买卖标的物的拍卖价款不享有优先受偿权。

就这一问题，本书作者写作了八个判例，供读者参考。

一、明确认定出借人对买卖标的物的拍卖价款享有优先受偿权（2个判例）

案例一：上诉人张孟刚与被上诉人邵海龙民间借贷纠纷二审民事判决书[运城市中级人民法院（2016）晋08民终2733号]认为，“依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款‘按照民间借贷法律关系审理作出判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿’之规定，一审法院判决山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司对张孟刚的借款承担连带清偿责任于法无据，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：……上诉人张孟刚如不归还陆智杰借款及利息，被上诉人陆智杰可以申请拍卖上诉人山西猗顿房地产开发有限公司临猗分公司开发的位于临猗县双塔北路与峨嵋大道交汇处西南角猗顿温泉花园第3幢4单元901号、1001号，第2幢1单元501号、第2幢2单元301号四座房屋并优先受偿。”

案例二：内蒙古正一房地产开发有限责任公司与张庆春及原审被告扈刚民间借贷纠纷二审民事判决书[级人民法院]，一审法院判决：“如果扈刚未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，张庆春有权要求以担保物［杭锦后旗陕坝镇XX家园（1）X号楼X单元X楼X号（西户）、（2）X号楼X单元X楼X号（西户）、（3）X号楼X单元X楼X号（西户）、（4）X号楼X单元X楼X号（西户）、（5）X号楼X单元X楼X号（西户）、（6）X号楼X单元X号（东户）、（7）X号楼X单元X楼X号（东户）、（8）X号楼X单元X楼X号（东户）、（9）X号楼X单元X楼X号（东户），共9套］拍卖、变卖后所得价款优先受偿。” 巴彦淖尔市中院认为，“关于上诉人正一公司与被上诉人张庆春是否形成让与担保关系问题。让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。本案中，根据2011年9月15日被上诉人张庆春与扈刚签订的《借款协议书》内容看，双方达成以涉案住房九套作为借款抵押物的合意，随后，上诉人正一公司按照扈刚的要求，与被上诉人张庆春签订了九份《XX家园预售认购书》，并将扈刚持有的房款收据名字变更为被上诉人张庆春，上诉人正一公司虽然与被上诉人张庆春就涉案房屋签订认购书，但实际上双方并不存在真实的房屋买卖关系，签订认购书的目的是以上诉人正一公司的房屋为扈刚的债务作担保，即以买卖的形式为借贷之债提供担保，该行为符合让与担保的法律特征，原审法院认定上诉人正一公司与被上诉人张庆春形成让与担保关系并无不当。”巴彦淖尔市中院判决：“驳回上诉，维持原判。”

二、（1个判例）

案例三：方方与南通陈门置业有限公司、陈国华民间借贷纠纷二审民事判决书[南通市中级人民法院（2016）苏06民终1543号]认为，“陈门置业公司、陈国华向方方出具借条，双方形成民间借贷关系，该借贷关系的建立并不违反法律规定，应为合法有效。方方出借款项后，陈门置业公司、陈国华应按约履行还款责任。案涉借条中虽明确各方签订商品房买卖合同作为民间借贷债权的担保，但该担保属于变相的流质契约，违反了我国担保法和物权法的规定，为无效约定。对于买卖合同标的物，出借人方方仅可在执行阶段申请强制执行，而不能在判决中赋予其申请拍卖案涉七套房屋的权利。具体而言：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。本案中，各方当事人签订商品房买卖合同以担保民间借贷债权的实现，方方依据上述法律规定，请求在判决主文中明确借款人如不履行生效判决确定的金钱债务，其可以申请拍卖买卖合同标的物。但上述法律条款并未明确赋予出借人优先受偿权，仅仅规定了借款人的一般清偿责任。出借人方方虽不能根据买卖合同对于案涉七套商品房主张债权请求权，但在本案判决生效后，陈门置业公司、陈国华不履行生效判决确定的金钱债务的情况下，当然有权申请对包括上述商品房在内的借款人的财产强制执行，就所得价款受偿。该项权利无需在判决主文中予以明确，在执行过程中可根据其他法律规定行使。且因案涉金钱债务仅是普通债权，在买卖合同标的物上同时附有其他优先权利时，其他优先债权依法应优先受偿。如在判决主文中明确表述出借人享有该项权利，将有可能妨碍其他权利的行使。故对于方方该项诉求，不予支持。原审中，方方虽在庭审辩论环节明确其主张的法律依据即上述法律规定，但未在诉讼请求中明确要求在判决主文中赋予其该项权利，原审驳回其要求对案涉商品房买卖合同标的物享有抵押担保权的主张，判决结果并无不当。”

三、未明确认定出借人对买卖标的物的拍卖价款是否享有优先受偿权，但认为出借人可以对买卖标的物申请强制执行（5个判例）

案例四：黑龙江裕安房地产开发有限公司与周浩、程雪原、马红玉民间借贷纠纷二审民事判决书[哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终3536号]认为，“根据各方当事人在一、二审期间的举证及庭审调查情况，可以确定周浩向程雪原、马红玉借款以及裕安公司以商品房买卖形式签订五份《商品房买卖合同书》为案涉借款提供担保的事实。鉴于裕安公司与程雪原、马红玉并未就五套房产签订抵押合同，形成抵押担保合意，亦无办理抵押登记的具体行为，原审认定双方属于一种非典型担保正确。‘非典型担保’虽然不属《担保法》和《物权法》明确规定的担保形式，但其并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，亦不违反《物权法》第十五条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则。依契约自由原则，应承认该种非典型担保合同的效力。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，裕安公司在周浩不履行生效判决偿还借款义务时，程雪原、马红玉可以依本判决申请强制执行买卖合同标的物，故原审判决裕安公司承担责任并无不当。”

案例五：李振起与唐山市金凤桐房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书[唐山市中级人民法院（2016）冀02民初65号]认为，“并且原告已申请人民法院对上述房产采取保全措施，可依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，关于‘按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人由其主张返还或补偿’的规定，对上述房产依法进行处分。”

案例六：袁本智与江永祥、朱德万民间借贷纠纷案申请上诉民事判决书[牡丹江市中级人民法院（2016）黑10民终1163号]认为，“上诉人袁本智与被上诉人江永祥签订该协议的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖房屋的目标，双方之间所形成的是让与担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：‘按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。... ’本案中，上诉人与被上诉人为债权债务关系设定让与担保，系其真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，其效力应予认定。如果被上诉人朱德万不履行本判决确定的金钱债务，上诉人袁本智可以申请强制执行买卖标的物。”

案例七：刘国伟与廊坊澳美基业房地产开发有限公司、王杰民间借贷纠纷二审民事判决书[廊坊市中级人民法院（2016）冀10民终2404号]认为，“一审法院判决：一、王杰与澳美基业于判决生效后十日内共同返还刘国伟借款500万元；支付2012年11月30日至2012年12月30日的利息10万元，支付自2014年1月3日至2014年8月8日的利息336121元；二、王杰与澳美基业于判决生效后十日内共同支付刘国伟上述借款本金500万元自2014年9月30日起至付清之日止的利息，利息标准为年利率24%；三、如果判决生效后十日内不履行生效判决，刘国伟可以申请拍卖案涉房屋偿还本息；……澳美基业与刘国伟等四人签订的《补充协议》对于案涉房屋系担保物性质约定明确，《商品房买卖合同》的签订与房屋物权网签行为均系对以上担保物约定的实际履行，不应视为案涉房屋的买卖交易；在《商品房买卖合同》签订后刘国伟未实际给付购房款的情况下，澳美基业即对房屋进行物权网签的事实，亦能作为案涉房屋系担保物的判断依据。因此，澳美基业上诉认为案涉房屋不属于担保物的观点，违反诚实信用原则，与客观事实不符，本院不予支持。……判决如下：驳回上诉，维持原判。”

案例八：孙林等诉袁进宏民间借贷纠纷二审民事判决书[辽源市中级人民法院（2016）吉04民终160号]认为，“综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、被告李震宇、孙林于判决生效后立即共同偿付原告袁进宏借款本金139万元及利息（从2015年9月1日开始至本判决生效时止，按照年利率6%计算），二被告相互承担连带偿付责任；二、被告李震宇、孙林于判决生效后立即共同给付原告袁进宏陈欠利息15万元，二被告相互承担连带给付责任；三、如果被告李震宇、孙林不履行上述第一项、第二项判决，原告袁进宏可依据判决，依法申请强制执行吉D20910号客车（宇通牌ZK6930H，发动机号码J61YC800197，车架号LYYTCTD6X8102695）；……袁进宏与李震宇、孙林之间系民间借贷关系，双方签订的《公路客运车辆买卖协议》中价值560万元的买卖价款，袁进宏并未实际给付，其买卖客运车辆的约定，目的在于担保借贷合同的履行。因此，袁进宏诉讼请求第二项‘依法确认原被告之间为借贷而签订的《公路客运车辆买卖协议》构成合法有效的担保合同’是成立的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，在借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。原审判决主文第三项系袁进宏诉讼请求第二项的必然法律后果，虽有表述瑕疵，但基本意思并无不当。综上所述，上诉人李震宇、孙林所举证据不能支持其上诉主张，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。”

（一）本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便，我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析，难免挂一漏万。需要完整了解某个案件，请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。

（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。

（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。

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